Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Luận văn tốt nghiệp kinh tế nghiên cứu tốt nghiệp tài chính nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại, điều tra thực trạng, phân tích số liệu,

• Tác giả: Vũ Thị Thanh Hải
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Xuân Anh
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.2. Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản
• 1.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM
• 1.4. Các nghiên cứu trước đó về vấn đề nghiên cứu
• 1.5. Khoảng trống nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Số liệu sử dụng
• 2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH DUYÊN HẢI
• 3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Á Châu và hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng
• 3.2. Giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải
• 3.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.4. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
• 3.5. Thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.6. Nhận xét chung về thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.7. Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.8. Các chỉ tiêu định tính
• 3.9. Các chỉ tiêu định lượng
• 3.10. Những đạt được và tồn tại của hoạt động định giá BĐS làm TSBĐ tại Chi nhánh Duyên Hải
• 3.11. Nguyên nhân của các tồn tại
• 3.12. Kết luận chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH
• 4.1. Các giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 4.2. Kiến nghị đối với Nhà nước
• 4.3. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Á Châu
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của hoạt động cho vay. Thẩm định giá không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị thực của tài sản mà còn bảo vệ lợi ích của cả bên vay và bên cho vay. Việc nâng cao chất lượng thẩm định giá sẽ góp phần tăng cường niềm tin của khách hàng vào ngân hàng, từ đó thúc đẩy hoạt động cho vay và phát triển kinh tế.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản tại một thời điểm nhất định. Vai trò của thẩm định giá là rất quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng, nơi mà tài sản bảo đảm thường là bất động sản. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý và giảm thiểu rủi ro.

1.2. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định giá

Chất lượng thẩm định giá được đánh giá qua nhiều chỉ tiêu khác nhau, bao gồm tính chính xác, tính hợp pháp và tính khoa học của quy trình thẩm định. Các chỉ tiêu này không chỉ phản ánh năng lực của thẩm định viên mà còn ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng và uy tín của ngân hàng.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Mặc dù Ngân hàng TMCP Á Châu đã có những bước tiến trong hoạt động thẩm định giá, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua. Những vấn đề này bao gồm sự thiếu hụt thông tin thị trường, quy trình thẩm định chưa hoàn thiện và sự không đồng nhất trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định.

2.1. Thiếu hụt thông tin thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong thẩm định giá bất động sản là việc thiếu hụt thông tin thị trường chính xác và kịp thời. Điều này dẫn đến việc thẩm định viên gặp khó khăn trong việc đưa ra các quyết định chính xác về giá trị tài sản.

2.2. Quy trình thẩm định chưa hoàn thiện

Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn còn nhiều điểm cần cải thiện. Việc thiếu các bước kiểm tra và đánh giá có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

III. Phương pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, Ngân hàng TMCP Á Châu cần áp dụng các phương pháp hiện đại và cải tiến quy trình thẩm định. Việc sử dụng công nghệ thông tin và các phần mềm chuyên dụng sẽ giúp tăng cường độ chính xác và hiệu quả trong công tác thẩm định.

3.1. Ứng dụng công nghệ trong thẩm định giá

Công nghệ thông tin có thể được áp dụng để thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, từ đó hỗ trợ thẩm định viên trong việc đưa ra quyết định chính xác hơn. Việc sử dụng phần mềm thẩm định giá cũng giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả công việc.

3.2. Đào tạo và nâng cao năng lực cho thẩm định viên

Đào tạo liên tục cho thẩm định viên là rất cần thiết để đảm bảo họ nắm vững các quy định pháp lý và tiêu chuẩn thẩm định giá. Việc nâng cao năng lực chuyên môn sẽ giúp thẩm định viên thực hiện công việc một cách hiệu quả và chính xác hơn.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc nâng cao chất lượng thẩm định giá đã mang lại nhiều lợi ích cho Ngân hàng TMCP Á Châu. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng đã được cải thiện rõ rệt, từ đó giúp ngân hàng tăng cường khả năng cạnh tranh và thu hút khách hàng.

4.1. Kết quả đạt được từ việc nâng cao chất lượng thẩm định

Việc nâng cao chất lượng thẩm định giá đã giúp Ngân hàng TMCP Á Châu giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay. Khách hàng cũng cảm thấy hài lòng hơn với dịch vụ của ngân hàng, từ đó tăng cường lòng tin và sự trung thành.

4.2. Những bài học rút ra từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc cải tiến quy trình thẩm định giá cần phải được thực hiện liên tục. Ngân hàng cần lắng nghe phản hồi từ khách hàng và điều chỉnh quy trình để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

V. Kết luận và tương lai của thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc nâng cao chất lượng thẩm định giá là điều cần thiết. Ngân hàng TMCP Á Châu cần tiếp tục cải tiến quy trình và áp dụng các công nghệ mới để đáp ứng nhu cầu của khách hàng và thị trường.

5.1. Tương lai của thẩm định giá bất động sản

Tương lai của thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng với các thay đổi của thị trường. Việc áp dụng công nghệ và cải tiến quy trình sẽ giúp ngân hàng duy trì vị thế cạnh tranh.

5.2. Định hướng phát triển trong thời gian tới

Ngân hàng TMCP Á Châu cần xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho hoạt động thẩm định giá. Điều này bao gồm việc đầu tư vào công nghệ, đào tạo nhân lực và cải tiến quy trình để nâng cao chất lượng dịch vụ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản Định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động bao gồm tư vấn và xác định giá cho một bất động sản tại một thời điểm nhất định. (Quốc Hội, 2006) Theo giáo trình “Thẩm định giá bất động sản” – Học viện Ngân hàng, thẩm định giá bất động sản là “việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

(Phạm Tiến Đạt, 2015) Như vậy, thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là sự ước tính về giá trị của bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đai được quy chiếu dưới dạng tiền tệ, nhằm phục cho mục đích cụ thể tại thời điểm và địa điểm nhất định. Việc thẩm định giá bất động sản sẽ giúp chủ thể trong nền kinh tế đánh giá hợp lý giá trị của bất động sản, đem lại lợi ích cho cả bên vay (khách hàng) và bên cho vay (ngân hàng), từ đó đem lại lợi ích chung cho toàn bộ nền kinh tế. Về phía ngân hàng, việc định giá chính xác bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng để các NHTM đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng. Nếu bất động sản được định giá cao hơn giá thị trường thì NHTM sẽ gặp rủi ro khi phát mại tài sản, làm thất thoát vốn của ngân hàng.

Ngược lại, nếu bất động sản được định giá thấp hơn giá thị trường thì khả năng vay của khách hàng và cơ cấu cho vay cùa các NHTM sẽ bị ảnh hưởng. Chất lượng định giá TSBĐ là “chất lượng của việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế.” Đồng thời, chất lượng định giá TSBĐ phục vụ cho vay thể hiện sự hài lòng của NHTM và khách hàng vay vốn với kết quả định giá. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM a. Chỉ tiêu định tính Theo quy định tại Phụ lục số 01 (Ban hành kèm theo Thông tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 của Bộ Tài chính), các nội dung kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bao gồm: - “Kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp.

Bao gồm: + Kiểm tra điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp. + Kiểm tra việc quản lý thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp/Chi nhánh. + Kiểm tra kết quả hoạt động thẩm định giá. + Kiểm tra về giá dịch vụ thẩm định giá.

+ Kiểm tra việc chấp hành mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định. + Kiểm tra hình thức lưu trữ theo quy định. + Hợp đồng thẩm định giá/Văn bản đề nghị thẩm định giá. - Kiểm tra tính tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá.

Bao gồm: + Kiểm tra tính tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên về giá. + Kiểm tra quy trình thẩm định giá. + Kiểm tra việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá theo quy định. + Kiểm tra việc tuân thủ các cách tiếp cận hoặc phương pháp thẩm định giá.” Dựa vào các nội dung đánh giá trên, các chỉ tiêu định tính được sử dụng để đánh giác chất lượng định giá BĐS làm TSBĐ phục vụ cho vay được đưa ra như sau: * Tính khoa học và hợp pháp của quy trình định giá.

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn TĐGVN 05”, quy trình thẩm định giá cần tuân theo các bước đầy đủ, đúng thứ tự để đảm bảo tính hợp pháp và khoa học. Do những điều kiện đặc thù khác nhau của từng ngân hàng nên mỗi ngân hàng sẽ có những quy định và quy trình thực hiện thẩm định giá cụ thể khác nhau. Nếu quy trình không hợp lý, chính xác và phù hợp với thực tế sẽ dẫn đến sai lệch về kết quả, thời gian thẩm định kéo dài không cần thiết hoặc khiến khách hàng mất niềm tin về phía ngân hàng. Chính vì vậy, quy trình là yếu tố đặc biệt quan trọng, quyết định mức độ thích hợp và chất lượng của hoạt động định giá.

Chỉ tiêu này đánh giá về việc xây dựng các bước trong quy trình định giá TSBĐ phục vụ cho vay tại NHTM. Tính khoa học và hợp pháp thể hiện ở các yếu tố sau: + Quy trình định giá bao gồm các bước đầy đủ và tuân theo yêu cầu của “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”. + Nội dung, mục tiêu của các bước được xác định cụ thể, chính xác. * Về việc tuân thủ các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11” do Bộ Tài chính ban hành, Khi tiến hành thẩm định giá BĐS, TĐV có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Bên cạnh đó, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Vì đặc thù của thị trường BĐS, từng BĐS trên thị trường đều có những đặc thù riêng biệt, không có thông tin hoàn hảo. Do đó việc vận dụng phương pháp phù hợp, linh hoạt với từng BĐS mang tính quyết định đến kết quả định giá cuối cùng.

Lựa chọn phương pháp thích hợp đem lại kết quả định giá đạt chất lượng tốt nhất về tính tin câỵ, sát thị trường cho cả khách hàng và NHTM. Chỉ tiêu này được đánh giá dựa trên việc vận dụng các phương pháp định giá của NHTM về tính linh hoạt, phù hợp và đúng quy định. * Về việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá. Theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06”, tổ chức thẩm định giá và TĐV phải tuân thủ những quy định trong việc lập báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá.

- Bộ Tài chính, 2014 quy định báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, các nội dung cơ bản bắt buộc phải có trong báo cáo thẩm định bao gồm: +Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá. +Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: Thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá; Tên tài sản thẩm định giá; Thời điểm thẩm định giá; Mục đích thẩm định giá; Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá; Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.

+Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá. +Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản. +Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. +Giả thiết và giả thiết đặc biệt.

+Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. +Kết quả thẩm định giá +Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá +Những điều khoản loại trừ và hạn chế. +Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá +Các phụ lục kèm theo, bao gồm: Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan; Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.; Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có). Về cơ bản, nội dung trong hồ sơ thẩm định giá bao gồm: + Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

+ Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính và các cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá. + Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có). + Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá. + Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan.

- Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau: + Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá. + Thông tin về khách hàng thẩm định giá. + Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật). + Mục đích, thời điểm thẩm định giá.

+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá; Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. + Giả thiết và giả thiết đặc biệt; những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá. + Kết quả thẩm định giá cuối cùng. + Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên; của người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá.

+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. + Các phụ lục kèm theo (nếu có).