Khóa luận nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản cho vay tại ACB Duyên Hải

Luận văn tốt nghiệp kinh tế nghiên cứu tốt nghiệp tài chính nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại, điều tra thực trạng, phân tích số liệu,

• Tác giả: Vũ Thị Thanh Hải
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Xuân Anh
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.2. Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản
• 1.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM
• 1.4. Các nghiên cứu trước đó về vấn đề nghiên cứu
• 1.5. Khoảng trống nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Số liệu sử dụng
• 2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH DUYÊN HẢI
• 3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Á Châu và hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng
• 3.2. Giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải
• 3.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.4. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
• 3.5. Thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.6. Nhận xét chung về thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.7. Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 3.8. Các chỉ tiêu định tính
• 3.9. Các chỉ tiêu định lượng
• 3.10. Những đạt được và tồn tại của hoạt động định giá BĐS làm TSBĐ tại Chi nhánh Duyên Hải
• 3.11. Nguyên nhân của các tồn tại
• 3.12. Kết luận chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH
• 4.1. Các giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
• 4.2. Kiến nghị đối với Nhà nước
• 4.3. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Á Châu
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của hoạt động cho vay. Thẩm định giá không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị thực của tài sản mà còn bảo vệ lợi ích của cả bên vay và bên cho vay. Việc nâng cao chất lượng thẩm định giá sẽ góp phần tăng cường niềm tin của khách hàng vào ngân hàng, từ đó thúc đẩy hoạt động cho vay và phát triển kinh tế.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản tại một thời điểm nhất định. Vai trò của thẩm định giá là rất quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng, nơi mà tài sản bảo đảm thường là bất động sản. Việc định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý và giảm thiểu rủi ro.

1.2. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định giá

Chất lượng thẩm định giá được đánh giá qua nhiều chỉ tiêu khác nhau, bao gồm tính chính xác, tính hợp pháp và tính khoa học của quy trình thẩm định. Các chỉ tiêu này không chỉ phản ánh năng lực của thẩm định viên mà còn ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng và uy tín của ngân hàng.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Mặc dù Ngân hàng TMCP Á Châu đã có những bước tiến trong hoạt động thẩm định giá, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua. Những vấn đề này bao gồm sự thiếu hụt thông tin thị trường, quy trình thẩm định chưa hoàn thiện và sự không đồng nhất trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định.

2.1. Thiếu hụt thông tin thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong thẩm định giá bất động sản là việc thiếu hụt thông tin thị trường chính xác và kịp thời. Điều này dẫn đến việc thẩm định viên gặp khó khăn trong việc đưa ra các quyết định chính xác về giá trị tài sản.

2.2. Quy trình thẩm định chưa hoàn thiện

Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn còn nhiều điểm cần cải thiện. Việc thiếu các bước kiểm tra và đánh giá có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

III. Phương pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, Ngân hàng TMCP Á Châu cần áp dụng các phương pháp hiện đại và cải tiến quy trình thẩm định. Việc sử dụng công nghệ thông tin và các phần mềm chuyên dụng sẽ giúp tăng cường độ chính xác và hiệu quả trong công tác thẩm định.

3.1. Ứng dụng công nghệ trong thẩm định giá

Công nghệ thông tin có thể được áp dụng để thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, từ đó hỗ trợ thẩm định viên trong việc đưa ra quyết định chính xác hơn. Việc sử dụng phần mềm thẩm định giá cũng giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả công việc.

3.2. Đào tạo và nâng cao năng lực cho thẩm định viên

Đào tạo liên tục cho thẩm định viên là rất cần thiết để đảm bảo họ nắm vững các quy định pháp lý và tiêu chuẩn thẩm định giá. Việc nâng cao năng lực chuyên môn sẽ giúp thẩm định viên thực hiện công việc một cách hiệu quả và chính xác hơn.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc nâng cao chất lượng thẩm định giá đã mang lại nhiều lợi ích cho Ngân hàng TMCP Á Châu. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng đã được cải thiện rõ rệt, từ đó giúp ngân hàng tăng cường khả năng cạnh tranh và thu hút khách hàng.

4.1. Kết quả đạt được từ việc nâng cao chất lượng thẩm định

Việc nâng cao chất lượng thẩm định giá đã giúp Ngân hàng TMCP Á Châu giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay. Khách hàng cũng cảm thấy hài lòng hơn với dịch vụ của ngân hàng, từ đó tăng cường lòng tin và sự trung thành.

4.2. Những bài học rút ra từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc cải tiến quy trình thẩm định giá cần phải được thực hiện liên tục. Ngân hàng cần lắng nghe phản hồi từ khách hàng và điều chỉnh quy trình để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

V. Kết luận và tương lai của thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc nâng cao chất lượng thẩm định giá là điều cần thiết. Ngân hàng TMCP Á Châu cần tiếp tục cải tiến quy trình và áp dụng các công nghệ mới để đáp ứng nhu cầu của khách hàng và thị trường.

5.1. Tương lai của thẩm định giá bất động sản

Tương lai của thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng với các thay đổi của thị trường. Việc áp dụng công nghệ và cải tiến quy trình sẽ giúp ngân hàng duy trì vị thế cạnh tranh.

5.2. Định hướng phát triển trong thời gian tới

Ngân hàng TMCP Á Châu cần xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho hoạt động thẩm định giá. Điều này bao gồm việc đầu tư vào công nghệ, đào tạo nhân lực và cải tiến quy trình để nâng cao chất lượng dịch vụ.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam bắt đầu xuất hiện từ những năm 1940 và ngày càng đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng khi nhu cầu vay vốn có tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS) không ngừng tăng cao. Tuy nhiên, tại thời điểm nghiên cứu (2019), các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam, trong đó có Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), vẫn chưa xây dựng được phương thức đo lường hiệu quả và chất lượng hoạt động định giá TSBĐ phục vụ cho vay một cách chính xác, cụ thể. Khoảng trống này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hệ thống hóa các chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định giá BĐS gắn với cơ sở pháp lý cụ thể.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận bao gồm ba nhiệm vụ được tác giả xác định như sau:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về thẩm định giá BĐS và quy trình thẩm định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay tại NHTM.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải.
3. Đề xuất kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại đơn vị nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu là chất lượng của hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay tại NHTM.

Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải, thành phố Hải Phòng. Về thời gian, số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo nội bộ giai đoạn 2016–2018; dữ liệu sơ cấp từ khảo sát khách hàng và thống kê nhân sự được thu thập trong khoảng thời gian tháng 1/2018 đến tháng 5/2019.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý

Tác giả xây dựng khung lý thuyết dựa trên các văn bản pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành sau:

• Luật Kinh doanh BĐS (Quốc hội, 2006): định nghĩa hoạt động định giá BĐS.
• Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN 03): quy định đạo đức nghề nghiệp và năng lực chuyên môn của thẩm định viên (TĐV).
• Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) (ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính): quy định quy trình thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06): quy định về lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư và hồ sơ thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 (TĐGVN 11): quy định các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá BĐS (tiếp cận từ thị trường, từ chi phí, từ thu nhập; phương pháp chiết trừ và thặng dư).
• Thông tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 của Bộ Tài chính (Phụ lục số 01): quy định các nội dung kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá.
• Nghị định của Chính phủ (2013): quy định tiêu chuẩn TĐV về giá.
• Giáo trình "Thẩm định giá bất động sản" – Học viện Ngân hàng (Phạm Tiến Đạt, 2015): cơ sở định nghĩa về thẩm định giá BĐS.
• Công văn WI-14/TĐTS và WI-11/TĐTS của ACB: quy trình và phương pháp thẩm định tài sản nội bộ.

Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định giá được tác giả chia thành hai nhóm: chỉ tiêu định tính (tính hợp pháp và khoa học của quy trình; tuân thủ phương pháp; lập hồ sơ, báo cáo, chứng thư; đạo đức nghề nghiệp và năng lực TĐV; tiến độ thẩm định) và chỉ tiêu định lượng (số hồ sơ thực hiện; tỷ lệ hồ sơ yêu cầu thẩm định lại; mức chi phí định giá).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng kết hợp năm phương pháp:

• Thu thập tài liệu, số liệu: khai thác báo cáo nội bộ của Phòng Kinh doanh, Phòng Thẩm định tài sản và Phòng Kế toán – Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016–2018; đồng thời thu thập số liệu của Ngân hàng TMCP Kiên Long – Chi nhánh Hải Phòng cùng giai đoạn.
• Kế thừa tài liệu: tổng hợp sách giáo trình, luận văn, luận án trong và ngoài nước liên quan đến chủ đề.
• Tổng hợp và phân tích thông tin: đánh giá thực trạng, xác định nguyên nhân tồn tại và đề xuất giải pháp.
• So sánh: so sánh xu hướng biến động theo năm của các chỉ tiêu tại Chi nhánh Duyên Hải; so sánh chi phí và chỉ tiêu dư nợ giữa ACB Chi nhánh Duyên Hải và Ngân hàng Kiên Long Chi nhánh Hải Phòng trên cùng địa bàn.
• Điều tra bảng hỏi: khảo sát 100 khách hàng đã sử dụng dịch vụ định giá BĐS trong khoảng tháng 1/2018 – tháng 1/2019, đánh giá 7 tiêu chí hài lòng trên thang điểm 35 (mỗi tiêu chí 5 mức độ từ 1 đến 5 điểm). Khảo sát được thực hiện từ tháng 3 đến tháng 4/2019.

Nguồn dữ liệu

Loại dữ liệu	Nguồn
Sơ cấp – nhân sự TĐV	Thống kê tự thu thập tại Phòng Thẩm định tài sản (tháng 4–5/2019)
Sơ cấp – khảo sát khách hàng	Bảng hỏi 100 mẫu (tháng 3–4/2019)
Thứ cấp – cho vay, TSBĐ	Báo cáo Phòng Kinh doanh – Chi nhánh Duyên Hải, 2016–2018
Thứ cấp – thẩm định tài sản	Báo cáo Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải, 2016–2018
Thứ cấp – chi phí	Báo cáo Phòng Kế toán – Chi nhánh Duyên Hải, 2016–2018
Đối chiếu – ngân hàng cạnh tranh	Báo cáo Ngân hàng Kiên Long – Chi nhánh Hải Phòng, 2016–2018

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu

Chương 1 thiết lập nền tảng lý luận và xác định khoảng trống nghiên cứu. Tác giả trình bày định nghĩa thẩm định giá BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS (2006) và giáo trình Học viện Ngân hàng (Phạm Tiến Đạt, 2015), từ đó xây dựng khái niệm "chất lượng định giá TSBĐ" là mức độ phù hợp với thị trường theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế, đồng thời phản ánh sự hài lòng của cả NHTM lẫn khách hàng vay vốn.

Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng được xây dựng theo hai nhóm định tính và định lượng, với từng chỉ tiêu được neo vào điều khoản pháp lý cụ thể (TĐGVN 03, 05, 06, 11; Thông tư 323/2016/TT-BTC). Đây là điểm khác biệt so với các nghiên cứu trước vốn thiếu căn cứ pháp lý tường minh.

Tổng quan tài liệu gồm bốn nghiên cứu chính: Graeme Newell (khảo sát nhận thức khách hàng về báo cáo định giá thương mại tại Úc); Ngô Thị Phương Thảo (2011, luận án tiến sĩ về định giá BĐS thế chấp tại NHTM Việt Nam); Nguyễn Thị Phương Mai (2017, luận văn thạc sĩ về quy trình định giá tại Techcombank và công ty Sao Mộc); Nguyễn Thanh Nga (2016, luận văn thạc sĩ về chất lượng định giá TSBĐ tại VietinBank Chi nhánh Đống Đa); Phạm Thị Khánh Vân (2013, luận văn thạc sĩ về BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội).

Khoảng trống nghiên cứu được xác định ở ba điểm: (1) thiếu cơ sở pháp lý cụ thể cho các chỉ tiêu định tính; (2) chưa có nghiên cứu khảo sát khách hàng trực tiếp sử dụng dịch vụ định giá tại đơn vị cụ thể; (3) chưa có nghiên cứu giới hạn phạm vi một chi nhánh để đưa ra giải pháp có tính ứng dụng cao.

Chương 2: Số liệu sử dụng và phương pháp nghiên cứu

Chương này mô tả chi tiết nguồn dữ liệu và phương pháp được sử dụng trong nghiên cứu. Tác giả phân loại rõ ràng dữ liệu tự thu thập (thống kê nhân sự TĐV, kết quả bảng hỏi 100 khách hàng) và dữ liệu được cung cấp bởi đơn vị thực tập (báo cáo Phòng Kinh doanh, Phòng Thẩm định tài sản, Phòng Kế toán) cùng dữ liệu từ đơn vị bên ngoài (báo cáo Ngân hàng Kiên Long Chi nhánh Hải Phòng). Chương này cũng mô tả chi tiết thiết kế phiếu khảo sát với 7 tiêu chí hài lòng và thang đo 5 cấp độ, đồng thời giải thích cách tính các chỉ tiêu định lượng gồm: tỷ lệ TĐV có thẻ TĐV về giá, tỷ lệ TĐV tốt nghiệp chuyên ngành liên quan, thời gian công tác trung bình, tỷ lệ hồ sơ yêu cầu thẩm định lại, và chỉ tiêu chi phí định giá so sánh.

Chương 3: Kết quả nghiên cứu về chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Đây là chương trọng tâm, trình bày kết quả phân tích từ ba góc độ: thực trạng hoạt động cho vay, đánh giá chỉ tiêu định tính, và đánh giá chỉ tiêu định lượng.

Về hoạt động cho vay: Giai đoạn 2016–2018, tỷ lệ dư nợ có TSBĐ duy trì ổn định ở mức 87–88%. Năm 2017, dư nợ có TSBĐ đạt 1.435 tỷ đồng, tăng 167 tỷ đồng (13,17%) so với năm 2016. Đến cuối năm 2018, con số này đạt 1.546 tỷ đồng, tăng 111 tỷ đồng (7,74%). Tỷ lệ giá trị khoản vay trên tổng giá trị TSBĐ được duy trì trong khoảng 66–68%, thấp hơn ngưỡng tối đa 75% theo quy định của ACB. Tổng giá trị TSBĐ tăng từ 2.282 tỷ đồng (2016) lên 2.461 tỷ đồng (2017) và 2.669 tỷ đồng (2018). BĐS (nhà ở và quyền sử dụng đất) chiếm tỷ trọng khoảng 90% trong tổng TSBĐ qua các năm.

Về chỉ tiêu định tính:

• Quy trình định giá: Quy trình 14 bước của ACB (theo Công văn WI-14/TĐTS) được đánh giá phù hợp với 6 bước quy định tại TĐGVN 05, có điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn vận hành.
• Phương pháp thẩm định: ACB áp dụng đồng thời phương pháp đơn giá đất thị trường riêng của ACB và một trong các phương pháp so sánh trực tiếp, chi phí, hoặc đầu tư (theo Công văn WI-11/TĐTS), đảm bảo kết quả sát thực và có độ chính xác cao hơn.
• Năng lực TĐV: 100% TĐV có trình độ đại học khối kinh tế. Tỷ lệ có thẻ TĐV về giá tăng từ 28,57% (2016) lên 37,5% (2017) rồi về 33,33% (2018) do thay đổi nhân sự. Thời gian kinh nghiệm trung bình của 9 TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản là 3,67 năm; 44,44% nhân sự có trên 5 năm kinh nghiệm.
• Hồ sơ thẩm định: "Tờ trình thẩm định bất động sản" trên hệ thống PASS đáp ứng đủ các nội dung bắt buộc theo TĐGVN 06; "Kết quả thẩm định bất động sản" có chức năng tương đương chứng thư thẩm định giá.

Về chỉ tiêu định lượng:

Số liệu về tỷ lệ hồ sơ thực hiện đúng tiến độ, số hồ sơ có yêu cầu thẩm định lại giai đoạn 2016–2018 được trình bày qua Bảng 7, 8, 9, 10. Chi phí định giá TSBĐ năm của Chi nhánh Duyên Hải được so sánh với Ngân hàng Kiên Long Chi nhánh Hải Phòng qua Bảng 11, 12, 13. Chương 3 cũng phân tích kết quả bảng hỏi 100 khách hàng theo 7 tiêu chí hài lòng, chỉ ra những điểm được đánh giá tốt và những tiêu chí cần cải thiện.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

Tác giả rút ra các kết quả có số liệu cụ thể từ văn bản:

• Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ duy trì ổn định 87–88% giai đoạn 2016–2018; tỷ lệ giá trị khoản vay/TSBĐ trong khoảng 66–68%, thấp hơn ngưỡng an toàn 75%.
• 100% TĐV có bằng đại học chuyên ngành liên quan; tỷ lệ có thẻ TĐV về giá tăng từ 28,57% (2016) lên 37,5% (2017), điều chỉnh về 33,33% (2018); kinh nghiệm trung bình 3,67 năm.
• BĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất) chiếm ~90% tổng giá trị TSBĐ, khẳng định vai trò trung tâm của công tác định giá BĐS trong hoạt động tín dụng.
• Quy trình và hồ sơ thẩm định giá của ACB tại Chi nhánh Duyên Hải nhìn chung tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý (TĐGVN 03, 05, 06, 11).

Giải pháp và kiến nghị

Chương 4 của khóa luận đề xuất hai nhóm giải pháp và kiến nghị:

• Giải pháp cho Chi nhánh Duyên Hải: nâng cao tỷ lệ TĐV có thẻ TĐV về giá (mục tiêu đạt ~50% cuối năm 2019 với 2 nhân sự dự kiến thi); tăng cường đào tạo chuyên sâu; hoàn thiện quy trình và hệ thống dữ liệu so sánh.
• Kiến nghị đối với Nhà nước: hoàn thiện hành lang pháp lý về thẩm định giá BĐS, tăng cường giám sát tuân thủ tiêu chuẩn.
• Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Á Châu: xây dựng cơ chế đo lường chất lượng định giá đồng bộ toàn hệ thống; tăng cường cập nhật bảng đơn giá đất thị trường ACB theo từng khu vực.

Đóng góp so với nghiên cứu trước

Tác giả xác định ba đóng góp mới so với các nghiên cứu đi trước:

1. Bổ sung cơ sở pháp lý cho các chỉ tiêu định tính đánh giá chất lượng thẩm định giá BĐS tại NHTM — điểm mà các nghiên cứu trước chưa thực hiện.
2. Tiến hành khảo sát thực nghiệm với khách hàng trực tiếp sử dụng dịch vụ định giá tại Chi nhánh Duyên Hải (n=100).
3. Giới hạn phạm vi ở cấp chi nhánh nhằm đưa ra nhận xét và giải pháp có tính ứng dụng thực tế cao hơn so với các nghiên cứu phạm vi toàn hệ thống.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Tác giả thừa nhận một số hạn chế xuất phát từ năng lực chuyên môn còn hạn chế và thiếu kinh nghiệm thực tiễn. Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn ở một chi nhánh (Duyên Hải) nên kết quả không có tính đại diện cho toàn hệ thống ACB hay nhóm NHTM cổ phần. Dữ liệu so sánh chỉ có một ngân hàng đối chiếu (Kiên Long Chi nhánh Hải Phòng), chưa đủ để đưa ra nhận định tổng quát về thị trường.

Hướng nghiên cứu tiếp có thể mở rộng phạm vi sang nhiều chi nhánh của ACB hoặc so sánh đa ngân hàng trên địa bàn Hải Phòng; áp dụng mô hình kinh tế lượng để lượng hóa mức độ tác động của từng nhân tố đến chất lượng thẩm định giá; mở rộng khảo sát khách hàng với cỡ mẫu lớn hơn và trong thời gian dài hơn.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo cho các nhóm đối tượng sau:

• Sinh viên ngành Tài chính – Ngân hàng, Thẩm định giá, Bất động sản đang nghiên cứu về công tác định giá TSBĐ hoặc chất lượng hoạt động tín dụng tại NHTM: phần Chương 1 cung cấp khung lý luận tương đối đầy đủ về chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá với căn cứ pháp lý cụ thể; Chương 2 cung cấp mô hình thiết kế nghiên cứu thực địa kết hợp bảng hỏi và số liệu thứ cấp.
• Người làm khóa luận, luận văn về chủ đề thẩm định giá BĐS tại chi nhánh ngân hàng cụ thể: phần tổng quan tài liệu và khoảng trống nghiên cứu có thể kế thừa trực tiếp; thiết kế bảng hỏi 7 tiêu chí và thang 5 cấp độ là gợi ý cụ thể cho các nghiên cứu tương tự.
• Cán bộ ngân hàng và nhân viên thẩm định tài sản muốn đối chiếu các tiêu chuẩn định tính (TĐGVN 03, 05, 06, 11) với thực tiễn vận hành: quy trình 14 bước tại ACB và cách lập hồ sơ trên hệ thống PASS được mô tả chi tiết trong Chương 3.
• Nhà nghiên cứu muốn so sánh hiệu quả chi phí định giá giữa các NHTM trên cùng địa bàn: phần phân tích so sánh chi phí giữa ACB Chi nhánh Duyên Hải và Kiên Long Chi nhánh Hải Phòng (Bảng 11, 12, 13) là tài liệu tham chiếu có giá trị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Ngân hàng ACB Chi nhánh Duyên Hải áp dụng những phương pháp thẩm định giá BĐS nào, và có gì khác so với quy định của Bộ Tài chính?

Theo Công văn WI-11/TĐTS, ACB áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số K, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư — đều nằm trong khuôn khổ TĐGVN 11. Điểm đặc thù là ACB bổ sung thêm phương pháp đơn giá đất thị trường riêng của ACB: hệ thống tự động điều chỉnh dựa trên dữ liệu đơn giá từng đoạn đường được cập nhật theo từng giai đoạn. Trong thực tế, TĐV thường áp dụng đồng thời phương pháp đơn giá đất ACB và một phương pháp thứ hai (so sánh, chi phí hoặc đầu tư) để tăng độ chính xác của kết quả.

2. Tỷ lệ hồ sơ chậm tiến độ thẩm định BĐS tại Chi nhánh Duyên Hải trong giai đoạn 2016–2018 như thế nào, và nguyên nhân chủ yếu là gì?

Số liệu về tỷ lệ chậm tiến độ được trình bày tại Bảng 7 (tỷ lệ chậm tiến độ) và Bảng 8 (tỷ lệ đúng tiến độ) giai đoạn 2016–2018. Theo quy định tại Bảng 6 về thời gian TĐTS của ACB, mỗi hồ sơ tài sản được kiểm soát tối đa 2 giờ làm việc và phê duyệt tối đa 2 giờ; phiếu đề nghị được duyệt trong 16 giờ làm việc. Tác giả xác định các nguyên nhân chậm tiến độ liên quan đến khoảng cách địa lý đến BĐS, sự phức tạp của kết cấu tài sản, và khối lượng hồ sơ trong từng giai đoạn.

3. Khảo sát 100 khách hàng về mức độ hài lòng bao gồm những tiêu chí nào và được tiến hành như thế nào?

Khảo sát được thực hiện từ tháng 3 đến tháng 4/2019, sử dụng dữ liệu nội bộ Chi nhánh Duyên Hải về 100 khách hàng đã sử dụng dịch vụ định giá trong khoảng tháng 1/2018 – tháng 1/2019 và đồng ý tham gia. Bảng hỏi đánh giá 7 tiêu chí: (1) thời gian định giá, (2) quy trình và thủ tục định giá, (3) giấy tờ pháp lý cần cung cấp, (4) kết quả định giá, (5) phí định giá, (6) năng lực chuyên môn của TĐV, (7) thái độ làm việc của TĐV. Mỗi tiêu chí được chấm 1–5 điểm; kết quả tổng hợp được đánh giá trên thang điểm 35.

4. Số lượng TĐV có thẻ TĐV về giá tại Phòng Thẩm định tài sản Chi nhánh Duyên Hải là bao nhiêu, và mục tiêu kế hoạch cho năm 2019 là gì?

Theo Bảng 4, số TĐV có thẻ TĐV về giá do Bộ Tài chính cấp tăng từ 2 người (28,57% tổng số 7 TĐV, năm 2016) lên 3 người (37,5% tổng số 8 TĐV, năm 2017) và giữ nguyên ở 3 người (33,33% tổng số 9 TĐV, năm 2018). Tính đến tháng 4/2019, Chi nhánh có kế hoạch để 2 nhân sự tham gia kỳ thi lấy thẻ TĐV về giá trong năm 2019, dự kiến nâng tỷ lệ này lên khoảng 50% vào cuối năm 2019.

5. Chi phí định giá TSBĐ tại ACB Chi nhánh Duyên Hải so với Ngân hàng Kiên Long Chi nhánh Hải Phòng trên cùng địa bàn có sự chênh lệch như thế nào?

Tác giả so sánh chi phí định giá TSBĐ hàng năm giữa hai chi nhánh qua Bảng 11 (mức chi phí định giá TSBĐ một năm, 2016–2018), Bảng 12 (giá trị TSBĐ là BĐS, 2016–2018) và Bảng 13 (chi phí định giá TSBĐ, 2016–2018). Dữ liệu chi phí phía ACB lấy từ Báo cáo Phòng Kế toán Chi nhánh Duyên Hải; dữ liệu phía Kiên Long lấy từ Báo cáo Tổng kết Chi nhánh Hải Phòng. Phân tích này nhằm đánh giá hiệu quả sử dụng chi phí và từ đó đưa ra kiến nghị về quản lý chi phí định giá.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của Vũ Thị Thanh Hải (K18TCB, Học viện Ngân hàng, 2019) nghiên cứu chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại ACB Chi nhánh Duyên Hải trong giai đoạn 2016–2018, dựa trên hệ thống chỉ tiêu định tính và định lượng được xây dựng từ cơ sở pháp lý cụ thể (TĐGVN 03, 05, 06, 11; Thông tư 323/2016/TT-BTC). Nghiên cứu kết hợp phân tích số liệu thứ cấp nội bộ, so sánh với ngân hàng cạnh tranh trên cùng địa bàn, và khảo sát sơ cấp 100 khách hàng — tạo nên một khung đánh giá toàn diện hơn so với các nghiên cứu trước. Kết quả cho thấy Chi nhánh Duyên Hải duy trì được tỷ lệ an toàn vốn cao và quy trình định giá về cơ bản tuân thủ chuẩn pháp lý, nhưng vẫn còn những hạn chế về tỷ lệ TĐV có thẻ hành nghề và hiệu quả sử dụng chi phí so sánh với đơn vị cùng địa bàn. Khóa luận đề xuất nhóm giải pháp nâng cao năng lực nhân sự và kiến nghị cụ thể gửi Nhà nước và ban lãnh đạo ACB nhằm hoàn thiện hệ thống đo lường chất lượng định giá đồng bộ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản Định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động bao gồm tư vấn và xác định giá cho một bất động sản tại một thời điểm nhất định. (Quốc Hội, 2006) Theo giáo trình “Thẩm định giá bất động sản” – Học viện Ngân hàng, thẩm định giá bất động sản là “việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

(Phạm Tiến Đạt, 2015) Như vậy, thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là sự ước tính về giá trị của bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đai được quy chiếu dưới dạng tiền tệ, nhằm phục cho mục đích cụ thể tại thời điểm và địa điểm nhất định. Việc thẩm định giá bất động sản sẽ giúp chủ thể trong nền kinh tế đánh giá hợp lý giá trị của bất động sản, đem lại lợi ích cho cả bên vay (khách hàng) và bên cho vay (ngân hàng), từ đó đem lại lợi ích chung cho toàn bộ nền kinh tế. Về phía ngân hàng, việc định giá chính xác bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng để các NHTM đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng. Nếu bất động sản được định giá cao hơn giá thị trường thì NHTM sẽ gặp rủi ro khi phát mại tài sản, làm thất thoát vốn của ngân hàng.

Ngược lại, nếu bất động sản được định giá thấp hơn giá thị trường thì khả năng vay của khách hàng và cơ cấu cho vay cùa các NHTM sẽ bị ảnh hưởng. Chất lượng định giá TSBĐ là “chất lượng của việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế.” Đồng thời, chất lượng định giá TSBĐ phục vụ cho vay thể hiện sự hài lòng của NHTM và khách hàng vay vốn với kết quả định giá. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM a. Chỉ tiêu định tính Theo quy định tại Phụ lục số 01 (Ban hành kèm theo Thông tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 của Bộ Tài chính), các nội dung kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bao gồm: - “Kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp.

Bao gồm: + Kiểm tra điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp. + Kiểm tra việc quản lý thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp/Chi nhánh. + Kiểm tra kết quả hoạt động thẩm định giá. + Kiểm tra về giá dịch vụ thẩm định giá.

+ Kiểm tra việc chấp hành mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định. + Kiểm tra hình thức lưu trữ theo quy định. + Hợp đồng thẩm định giá/Văn bản đề nghị thẩm định giá. - Kiểm tra tính tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá.

Bao gồm: + Kiểm tra tính tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên về giá. + Kiểm tra quy trình thẩm định giá. + Kiểm tra việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá theo quy định. + Kiểm tra việc tuân thủ các cách tiếp cận hoặc phương pháp thẩm định giá.” Dựa vào các nội dung đánh giá trên, các chỉ tiêu định tính được sử dụng để đánh giác chất lượng định giá BĐS làm TSBĐ phục vụ cho vay được đưa ra như sau: * Tính khoa học và hợp pháp của quy trình định giá.

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn TĐGVN 05”, quy trình thẩm định giá cần tuân theo các bước đầy đủ, đúng thứ tự để đảm bảo tính hợp pháp và khoa học. Do những điều kiện đặc thù khác nhau của từng ngân hàng nên mỗi ngân hàng sẽ có những quy định và quy trình thực hiện thẩm định giá cụ thể khác nhau. Nếu quy trình không hợp lý, chính xác và phù hợp với thực tế sẽ dẫn đến sai lệch về kết quả, thời gian thẩm định kéo dài không cần thiết hoặc khiến khách hàng mất niềm tin về phía ngân hàng. Chính vì vậy, quy trình là yếu tố đặc biệt quan trọng, quyết định mức độ thích hợp và chất lượng của hoạt động định giá.

Chỉ tiêu này đánh giá về việc xây dựng các bước trong quy trình định giá TSBĐ phục vụ cho vay tại NHTM. Tính khoa học và hợp pháp thể hiện ở các yếu tố sau: + Quy trình định giá bao gồm các bước đầy đủ và tuân theo yêu cầu của “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”. + Nội dung, mục tiêu của các bước được xác định cụ thể, chính xác. * Về việc tuân thủ các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11” do Bộ Tài chính ban hành, Khi tiến hành thẩm định giá BĐS, TĐV có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Bên cạnh đó, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Vì đặc thù của thị trường BĐS, từng BĐS trên thị trường đều có những đặc thù riêng biệt, không có thông tin hoàn hảo. Do đó việc vận dụng phương pháp phù hợp, linh hoạt với từng BĐS mang tính quyết định đến kết quả định giá cuối cùng.

Lựa chọn phương pháp thích hợp đem lại kết quả định giá đạt chất lượng tốt nhất về tính tin câỵ, sát thị trường cho cả khách hàng và NHTM. Chỉ tiêu này được đánh giá dựa trên việc vận dụng các phương pháp định giá của NHTM về tính linh hoạt, phù hợp và đúng quy định. * Về việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá. Theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06”, tổ chức thẩm định giá và TĐV phải tuân thủ những quy định trong việc lập báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá.

- Bộ Tài chính, 2014 quy định báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, các nội dung cơ bản bắt buộc phải có trong báo cáo thẩm định bao gồm: +Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá. +Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: Thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá; Tên tài sản thẩm định giá; Thời điểm thẩm định giá; Mục đích thẩm định giá; Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá; Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.

+Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá. +Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản. +Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. +Giả thiết và giả thiết đặc biệt.

+Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. +Kết quả thẩm định giá +Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá +Những điều khoản loại trừ và hạn chế. +Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá +Các phụ lục kèm theo, bao gồm: Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan; Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.; Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có). Về cơ bản, nội dung trong hồ sơ thẩm định giá bao gồm: + Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

+ Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính và các cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá. + Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có). + Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá. + Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan.

- Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau: + Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá. + Thông tin về khách hàng thẩm định giá. + Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật). + Mục đích, thời điểm thẩm định giá.

+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá; Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. + Giả thiết và giả thiết đặc biệt; những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá. + Kết quả thẩm định giá cuối cùng. + Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên; của người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá.

+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. + Các phụ lục kèm theo (nếu có).