Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong cơ cấu tổ chức hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại, tín dụng là nghiệp vụ cốt lõi, mang lại nguồn thu nhập chủ yếu khi chiếm khoảng 70% tổng thu nhập của các ngân hàng. Tuy nhiên, trước bối cảnh kinh tế phục hồi sau đại dịch năm 2020 cùng các biến động kinh tế - chính trị phức tạp, chất lượng tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại có xu hướng suy giảm, kéo theo nguy cơ gia tăng nợ xấu. Nhằm bảo toàn nguồn vốn và kiểm soát rủi ro, nguyên tắc bắt buộc trong quy trình cấp tín dụng là yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng chi phối.
Công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm là tiền đề kỹ thuật để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa và thời hạn cấp tín dụng phù hợp. Trên thực tế tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình (VCB Quảng Bình), công tác xác định giá trị, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc phát sinh từ biến động thị trường bất động sản địa phương, sự thiếu minh bạch về thông tin giá giao dịch thực tế, khung pháp lý giá đất và năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định. Do đó, tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài "Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình".
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể qua ba nhiệm vụ:
- Phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại VCB Quảng Bình giai đoạn 2021–2023.
- Chỉ ra những hạn chế và phân tích nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong công tác thẩm định giá tại đơn vị.
- Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị có tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại VCB Quảng Bình.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay.
- Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu quy trình, phương pháp định giá, cơ chế kiểm soát và thực trạng thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm tiền vay.
- Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng Bình (địa chỉ: Số 01C đường Trần Hưng Đạo, phường Đồng Mỹ, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình).
- Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp về hoạt động kinh doanh và thẩm định giá được thu thập trong giai đoạn 2021–2023; số liệu khảo sát thực tế qua bảng hỏi được tiến hành từ ngày 26/02/2024 đến ngày 20/03/2024.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các chuẩn mực pháp lý và tiêu chuẩn chuyên ngành hiện hành:
- Khung pháp lý và quy chuẩn định giá: Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định về bất động sản); Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (điều kiện, thủ tục thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất); Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 04 ban hành kèm Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính (hệ thống nguyên tắc thẩm định giá); Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07 ban hành kèm Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính (quy trình thẩm định giá 6 bước, báo cáo và chứng thư thẩm định giá); Quyết định số 109/QĐ-QLRR ngày 15/01/2019 của Tổng Giám đốc Vietcombank về quy định định giá tài sản bảo đảm.
- Khung lý thuyết chuyên ngành: Khóa luận hệ thống hóa 11 nguyên tắc định giá tài sản (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung - cầu, thay đổi, thay thế, cân bằng, phân phối thu nhập, đóng góp, phù hợp, cạnh tranh, dự tính lợi ích tương lai, thu nhập tăng hoặc giảm). Đồng thời, tác giả tổng hợp 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
- Phương pháp nghiên cứu thực tế:
- Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu thứ cấp: Tổng hợp các văn bản nội bộ, báo cáo tổng kết kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2021–2023 của VCB Quảng Bình, hồ sơ nghiệp vụ tại Phòng Quản lý nợ và các phòng khách hàng.
- Phương pháp điều tra xã hội học bằng bảng hỏi: Tác giả thiết kế và triển khai 2 mẫu phiếu khảo sát từ ngày 26/02/2024 đến ngày 20/03/2024:
- Đối tượng cán bộ nội bộ: Phát ra 12 phiếu tới lãnh đạo và cán bộ thẩm định tại Chi nhánh; thu về 12 phiếu hợp lệ (tỷ lệ 100%).
- Đối tượng khách hàng vay vốn: Phát ra 100 phiếu trực tiếp tới khách hàng cá nhân có bất động sản thế chấp tại Chi nhánh; thu về 70 phiếu hợp lệ (tỷ lệ 70%).
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
Chương 1 tập trung làm rõ bản chất kinh tế và pháp lý của bất động sản thế chấp. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác gắn liền với đất do pháp luật quy định. Tác giả phân tích 5 đặc điểm cơ bản tác động đến giá trị bất động sản: tính bền vững (phân định giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính cố định về vị trí địa lý, tính cá biệt (tài sản đặc thù, không đồng nhất), tính chịu ảnh hưởng tương hỗ lẫn nhau và tính chất giá trị lớn, chu kỳ tồn tại dài.
Về mặt phân loại bất động sản làm tài sản thế chấp trong ngân hàng thương mại, tác giả phân chia thành: nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất; quyền sử dụng đất được phép thế chấp; và tài sản hình thành trong tương lai từ vốn vay. Khóa luận trình bày chi tiết quy trình thẩm định giá chuẩn 6 bước theo Thông tư 28/2015/TT-BTC, đồng thời phân tích ưu - nhược điểm của 5 phương pháp định giá truyền thống:
- Phương pháp so sánh: Phù hợp với bất động sản dân dụng có tính đồng nhất cao; hạn chế lớn nhất là phụ thuộc vào số lượng và tính xác thực của thông tin giao dịch quá khứ trên thị trường.
- Phương pháp chi phí: Áp dụng cho các tài sản chuyên dùng hoặc thiếu bằng chứng so sánh; hạn chế nằm ở việc tính toán hao mòn lũy kế mang tính chủ quan kỹ thuật.
- Phương pháp thu nhập: Cơ sở lý luận chặt chẽ cho tài sản đầu tư sinh dòng tiền nhưng nhạy cảm với việc xác định lãi suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa.
- Phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận: Áp dụng cho bất động sản phát triển tiềm năng hoặc bất động sản đặc thù sinh lời (khách sạn, rạp chiếu phim), đòi hỏi dự báo doanh thu và chi phí phức tạp.
Ngoài ra, chương 1 phân tích các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá: nhóm khách quan (vị trí địa lý, môi trường kinh tế - chính trị, khung pháp lý và bảng giá đất nhà nước, cạnh tranh từ các công ty thẩm định độc lập, tâm lý thị trường, tính trung thực của khách hàng) và nhóm chủ quan (năng lực, phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định, hệ thống dữ liệu thông tin lưu trữ, tính thích hợp của phương pháp định giá được lựa chọn). Tác giả cũng hệ thống các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai 2013: phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2021-2023
Chương 2 mô tả chi tiết cơ cấu tổ chức và kết quả kinh doanh của VCB Quảng Bình (thành lập ngày 01/11/2007, mạng lưới gồm 1 trụ sở chính và 6 phòng giao dịch: Đồng Hới, Quán Hàu, Lệ Thủy, Ba Đồn, Bố Trạch, Quảng Trạch). Bộ phận thẩm định giá trực thuộc Phòng Quản lý nợ, chịu trách nhiệm định giá tài sản bảo đảm, kiểm soát tuân thủ giải ngân và theo dõi diễn biến thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
1. Tình hình nhân sự và kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2021–2023
| Chỉ tiêu |
Năm 2021 |
Năm 2022 |
Năm 2023 |
So sánh 2022/2021 (%) |
So sánh 2023/2022 (%) |
| Tổng số lao động (người) |
168 |
172 |
178 |
+2,38 |
+3,49 |
| - Lao động Nam (người) |
62 (36,90%) |
65 (37,79%) |
70 (39,33%) |
+4,84 |
+6,15 |
| - Lao động Nữ (người) |
106 (63,10%) |
107 (62,21%) |
108 (60,67%) |
+0,94 |
+1,87 |
| - Trình độ Trên đại học (người) |
28 (16,67%) |
31 (18,02%) |
31 (17,42%) |
+10,71 |
0,00 |
| - Trình độ Đại học (người) |
135 (80,36%) |
137 (79,65%) |
144 (80,90%) |
+1,48 |
+5,11 |
| - Trình độ Cao đẳng (người) |
5 (2,97%) |
4 (2,33%) |
3 (1,69%) |
-20,00 |
-25,00 |
| Tổng nguồn vốn huy động (tỷ đồng) |
4.502 |
4.943 |
5.502 |
+10,92 |
+22,87 |
| - Tiền gửi khách hàng bán lẻ, cá nhân |
2.197 (68,79%) |
2.391 (66,35%) |
2.617 (58,00%) |
+6,99 |
+7,61 |
| - Tiền gửi bán buôn, tổ chức kinh tế |
1.305 (31,21%) |
1.552 (33,65%) |
2.350 (42,00%) |
+19,60 |
+52,95 |
| Tổng dư nợ cho vay (tỷ đồng) |
5.172 |
5.994 |
6.851 |
+15,89 |
+14,30 |
| - Dư nợ thể nhân (cá nhân) |
2.884 (51,97%) |
3.459 (54,44%) |
4.080 (56,70%) |
+21,39 |
+19,03 |
| - Dư nợ bán buôn |
1.694 (29,35%) |
1.797 (27,04%) |
1.870 (24,72%) |
+5,68 |
+4,50 |
| - Dư nợ doanh nghiệp nhỏ |
966 (18,68%) |
1.200 (18,52%) |
1.273 (18,58%) |
+24,22 |
+6,08 |
| Tổng lợi nhuận (tỷ đồng) |
170 |
174 |
181 |
+2,35 |
+4,02 |
| - Lợi nhuận HĐKD sau DPRR |
158 |
160 |
166 |
+1,27 |
+3,75 |
| - Lợi nhuận thu nợ ngoại tệ |
12 |
14 |
15 |
+16,67 |
+7,14 |
2. Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại VCB Quảng Bình
Theo Quyết định số 109/QĐ-QLRR ngày 15/01/2019 của Tổng Giám đốc Vietcombank, công tác thẩm định giá bất động sản tuân thủ nguyên tắc độc lập và được triển khai qua quy trình chuẩn gồm 8 bước:
- Bước 1 - Đề nghị thẩm định giá tài sản bảo đảm: Phòng khách hàng lập đề nghị trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ sang Phòng Quản lý nợ.
- Bước 2 - Nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm: Kiểm tra tính pháp lý, hợp lệ, đầy đủ của hồ sơ; phân luồng xử lý hoặc yêu cầu bổ sung.
- Bước 3 - Xác định phạm vi thẩm định giá tài sản bảo đảm: Ước tính sơ bộ giá trị tài sản để phân định thẩm quyền thẩm định thuộc Chi nhánh hay chuyển tiếp Trung tâm Định giá tài sản Trụ sở chính.
- Bước 4 - Thẩm định giá tài sản bảo đảm: Cán bộ thẩm định phối hợp cán bộ khách hàng khảo sát thực tế hiện trạng (vị trí, diện tích, công trình trên đất, kết cấu hạ tầng, cảnh quan xung quanh); thu thập thông tin thị trường; lập Biên bản khảo sát và Báo cáo thẩm định giá tài sản (tối thiểu 2 bản).
- Bước 5 - Xác định thẩm quyền phê duyệt kết quả thẩm định giá.
- Bước 6 - Chuẩn bị hồ sơ thẩm định giá trình cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Bước 7 - Phê duyệt kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm.
- Bước 8 - Thông báo kết quả thẩm định giá cho bộ phận quan hệ khách hàng.
Về phương pháp định giá, giá trị bất động sản được xác định bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất:
$$\text{Giá trị BĐS} = \text{Giá trị QSDĐ} + \text{Giá trị tài sản gắn liền với đất}$$
- Đối với quyền sử dụng đất: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Cán bộ thẩm định khảo sát thu thập từ 3 đến 5 bất động sản giao dịch tương đồng trong vòng 24 tháng gần nhất. Sử dụng bất động sản thẩm định làm gốc để thực hiện điều chỉnh giá bất động sản so sánh theo nguyên tắc: kém hơn điều chỉnh tăng, tốt hơn điều chỉnh giảm; thực hiện điều chỉnh định lượng trước định tính sau, điều chỉnh tuyệt đối trước tương đối sau; mức giá ước tính là bình quân giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Diện tích tính toán không được vượt quá diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với công trình xây dựng trên đất: Áp dụng phương pháp chi phí theo công thức:
$$\text{Giá trị công trình trên đất} = \text{Diện tích sàn xây dựng} \times \text{Đơn giá xây dựng} \times \text{Tỷ lệ % chất lượng còn lại}$$
Trong đó:
- Đơn giá xây dựng dựa trên đặc điểm kiến trúc và đơn giá thị trường nhưng không vượt quá Suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm gần nhất.
- Tỷ lệ chất lượng còn lại được tính dựa trên thời gian sử dụng và thời gian khấu hao theo quy định của Bộ Tài chính:
$$\text{Tỷ lệ chất lượng còn lại} = \left(1 - \frac{\text{Thời gian đã sử dụng}}{\text{Thời gian khấu hao tối đa}}\right) \times 100%$$
Lưu ý kỹ thuật đặc biệt: Công trình nhà ở có tỷ lệ chất lượng còn lại dưới 40% hoặc công trình nằm trong phạm vi quy hoạch giải tỏa có nguy cơ phá dỡ kết cấu thì giá trị được định bằng 0.
3. Minh họa ca thẩm định thực tế (Case study)
Khóa luận trình bày ca thẩm định cụ thể phát sinh ngày 02/12/2023: Khách hàng Nguyễn Đức Chung đề xuất vay vốn 1.000.000.000 đồng tại VCB Quảng Bình, thế chấp quyền sử dụng đất ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 817251 do UBND thành phố Đồng Hới cấp ngày 21/12/2021.
- Thông tin tài sản: Thửa đất số 568, tờ bản đồ số 15; địa chỉ tại Lô đất C-4, dự án tạo quỹ đất Khu dân cư Đức Sơn, phía Tây Bắc đường Lê Lợi, xã Đức Ninh, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.
- Đặc điểm hiện trạng: Vị trí mặt đường VT1, mặt cắt đường vào rộng 11,5 m. Cán bộ định giá đã tiến hành khảo sát và thu thập thông tin thị trường các thửa đất tương đồng tại khu dân cư Đức Sơn để làm căn cứ so sánh, điều chỉnh mức giá theo quy định nội bộ của Vietcombank.
4. Kết quả khảo sát thực tế và đánh giá chung
Kết quả điều tra qua bảng hỏi (12 cán bộ thẩm định và 70 khách hàng) chỉ ra rằng:
- Ưu điểm: Quy trình 8 bước vận hành rõ ràng, tính tuân thủ pháp lý cao, đảm bảo nguyên tắc độc lập giữa bộ phận bán hàng và bộ phận định giá; chất lượng chuyên môn của cán bộ được đào tạo chuẩn hóa (trên 98% trình độ đại học và trên đại học).
- Hạn chế: Nguồn thông tin phục vụ định giá bất động sản còn rời rạc; hệ thống dữ liệu nội bộ chưa số hóa hoàn chỉnh mà chủ yếu lưu trữ thủ công; giá giao dịch bất động sản thực tế tại địa phương thường bị che giấu (kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm thuế), gây sai số khi áp dụng phương pháp so sánh; thời gian thẩm định đôi khi bị kéo dài do khâu xác minh quy hoạch và kiểm tra thực địa.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Quảng Bình
Dựa trên định hướng phát triển giai đoạn 2024–2030 của Vietcombank và thực tế địa bàn tỉnh Quảng Bình, tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện chuyên môn cùng các kiến nghị cụ thể:
- Nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định: Đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật xây dựng, cập nhật thường xuyên kiến thức pháp luật đất đai và quy hoạch xây dựng địa phương; định kỳ kiểm tra năng lực và bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp nhằm loại trừ rủi ro cấu kết, nâng khống giá trị tài sản.
- Nâng cấp cơ sở vật chất và ứng dụng công nghệ thông tin: Trang bị thiết bị đo đạc định vị hiện đại, triển khai phần mềm định giá tự động và quản lý tài sản bảo đảm tập trung, giảm thiểu việc lập báo cáo thủ công.
- Xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin thị trường chất lượng: Thiết lập mạng lưới thu thập thông tin giá chuyển nhượng thực tế từ các sàn giao dịch bất động sản uy tín, công chứng viên và các dự án phát triển quỹ đất tại Đồng Hới và các huyện lân cận; xây dựng cơ sở dữ liệu số về lịch sử định giá của các tài sản liền kề.
- Hoàn thiện quy trình thẩm định giá: Rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ giữa phòng Khách hàng và phòng Quản lý nợ; quy định rõ ràng thời gian phản hồi ở từng bước thẩm định, hạn chế ách tắc thủ tục.
- Hoàn thiện việc áp dụng các phương pháp định giá: Chuẩn hóa biên độ tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt trong phương pháp so sánh trực tiếp; quy định chi tiết cách xác định suất vốn đầu tư và tỷ lệ hao mòn thực tế đối với các loại hình công trình xây dựng đặc thù tại địa phương.
Về mặt kiến nghị:
- Đối với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện khung dữ liệu đất đai điện tử quốc gia; công khai bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 trên cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Bình; kiểm soát chặt chẽ việc kê khai giá giao dịch bất động sản thực tế.
- Đối với Trụ sở chính Vietcombank: Phân cấp hạn mức định giá linh hoạt hơn cho các chi nhánh hạng 1; đầu tư nâng cấp phân hệ quản lý tài sản bảo đảm trên hệ thống ngân hàng lõi (Core Banking).
- Đối với khách hàng vay vốn: Nâng cao tính tự giác, trung thực trong việc cung cấp hồ sơ pháp lý, tình trạng tranh chấp và hiện trạng xây dựng của tài sản bảo đảm.
Kết quả và đóng góp
- Hệ thống dữ liệu thực nghiệm: Khóa luận cung cấp chuỗi số liệu hoạt động tài chính - tín dụng giai đoạn 2021–2023 của VCB Quảng Bình, ghi nhận tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay đạt 15,89% (2022) và 14,30% (2023), trong đó dư nợ cá nhân tăng từ 51,97% lên 56,70%. Lợi nhuận tăng từ 170 tỷ đồng (2021) lên 181 tỷ đồng (2023). Số liệu khảo sát thực tế thu thập từ 12 cán bộ thẩm định và 70 khách hàng cá nhân phản ánh trực diện mức độ hài lòng về quy trình và tính khách quan của kết quả định giá.
- Giá trị giải pháp ứng dụng: Các giải pháp đề xuất không dừng lại ở lý thuyết tổng quan mà gắn chặt với quy định định giá nội bộ (Quyết định số 109/QĐ-QLRR) và thực tế xử lý hồ sơ tại Phòng Quản lý nợ VCB Quảng Bình (như phân tích ca thế chấp thửa đất số 568 tại Khu dân cư Đức Sơn).
- Đóng góp học thuật: Đề tài làm rõ cơ chế phối hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp (áp dụng cho đất ở) và phương pháp chi phí (áp dụng cho công trình xây dựng), chỉ ra các điểm nghẽn pháp lý và thông tin thị trường trong hoạt động định giá của ngân hàng thương mại tại địa bàn cấp tỉnh.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế của nghiên cứu:
- Quy mô mẫu khảo sát khách hàng còn khiêm tốn (70 phiếu hợp lệ) và chỉ tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân trong khoảng thời gian ngắn (từ 26/02/2024 đến 20/03/2024), chưa bao quát nhóm khách hàng doanh nghiệp vay vốn quy mô lớn.
- Phạm vi đối tượng tài sản chủ yếu tập trung vào đất ở đô thị và nhà ở riêng lẻ đơn giản; chưa phân tích sâu các loại hình bất động sản phức tạp như đất dự án thương mại dịch vụ, bất động sản công nghiệp, hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
- Phương pháp phân tích dừng lại ở mức thống kê mô tả, chưa xây dựng mô hình định lượng (như hồi quy Hedonic) để lượng hóa tỷ lệ ảnh hưởng của từng yếu tố đến sai số định giá.
- Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu sang việc xây dựng mô hình định giá hàng loạt (CAMA) hoặc mô hình hồi quy giá trị bất động sản thế chấp, kết hợp đánh giá thực nghiệm trên toàn bộ hệ thống các chi nhánh ngân hàng thương mại tại khu vực Bắc Trung Bộ.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng tham khảo: Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản trị rủi ro; cán bộ thẩm định giá tài sản bảo đảm và cán bộ quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại.
- Nội dung giá trị nhất:
- Quy trình 8 bước xử lý hồ sơ định giá bất động sản trong thực tế vận hành ngân hàng thương mại.
- Kỹ thuật tính toán tỷ lệ chất lượng còn lại và suất vốn đầu tư áp dụng cho công trình gắn liền với đất theo tiêu chuẩn nội bộ Vietcombank.
- Thiết kế bảng hỏi khảo sát đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá dành cho cả cán bộ nội bộ và khách hàng vay vốn.
Câu hỏi thường gặp
1. VCB Quảng Bình áp dụng những phương pháp cụ thể nào để thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm?
Chi nhánh áp dụng kết hợp hai phương pháp căn cứ theo Quyết định số 109/QĐ-QLRR: phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất (dựa trên 3–5 bất động sản tương đồng đã giao dịch trong vòng 24 tháng gần nhất) và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất (dựa trên suất đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng và tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản).
2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại VCB Quảng Bình gồm mấy bước và do bộ phận nào phụ trách?
Quy trình thẩm định giá gồm 8 bước: (1) Đề nghị thẩm định giá, (2) Nhận và kiểm tra hồ sơ, (3) Xác định phạm vi thẩm định giá, (4) Khảo sát thực tế và lập báo cáo thẩm định, (5) Xác định thẩm quyền phê duyệt, (6) Trình hồ sơ phê duyệt, (7) Phê duyệt kết quả, (8) Thông báo kết quả cho cán bộ khách hàng. Công việc này do bộ phận thẩm định giá tài sản thuộc Phòng Quản lý nợ của Chi nhánh đảm nhiệm.
3. Theo quy định nội bộ của Vietcombank, công trình xây dựng trên đất bị định giá bằng 0 trong những trường hợp nào?
Công trình xây dựng được định giá bằng 0 khi: (1) Nhà ở tại thời điểm khảo sát có tỷ lệ chất lượng còn lại dưới 40%; (2) Một phần diện tích công trình thuộc diện quy hoạch giải tỏa mà việc phá dỡ làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực của toàn bộ công trình; (3) Thời gian đã sử dụng của công trình vượt quá thời gian khấu hao tối đa theo quy định của Bộ Tài chính.
4. Dữ liệu khảo sát thực tế trong đề tài được thu thập với quy mô mẫu ra sao và trong thời gian nào?
Khảo sát được thực hiện từ ngày 26/02/2024 đến ngày 20/03/2024 tại VCB Quảng Bình. Tác giả phát 12 phiếu khảo sát cho lãnh đạo, cán bộ thẩm định (thu về 12 phiếu hợp lệ) và phát 100 phiếu trực tiếp cho khách hàng cá nhân thế chấp tài sản (thu về 70 phiếu hợp lệ).
5. Cơ cấu dư nợ tín dụng và kết quả kinh doanh của VCB Quảng Bình giai đoạn 2021–2023 có đặc điểm gì nổi bật?
Tổng dư nợ cho vay của Chi nhánh tăng trưởng đều qua các năm: 5.172 tỷ đồng (2021), 5.994 tỷ đồng (2022) và 6.851 tỷ đồng (2023). Trong đó, dư nợ thể nhân chiếm tỷ trọng cao nhất và liên tục tăng (51,97% năm 2021 lên 56,70% năm 2023). Tổng lợi nhuận Chi nhánh đạt lần lượt 170 tỷ đồng (2021), 174 tỷ đồng (2022) và 181 tỷ đồng (2023).
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và chuẩn mực pháp lý về thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay ngân hàng thương mại. Đề tài phản ánh chi tiết thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp tại VCB Quảng Bình giai đoạn 2021–2023 thông qua quy trình 8 bước, kỹ thuật vận dụng phương pháp so sánh và chi phí, cùng các số liệu khảo sát thực chứng. Các nhóm giải pháp và kiến nghị được xây dựng sát thực tế, tập trung xử lý các rào cản về cơ sở dữ liệu thị trường và nâng cao năng lực kiểm soát rủi ro định giá tại chi nhánh ngân hàng cấp tỉnh.
