CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về bất động sản làm tài sản bảo đảm 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản a. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.
Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) để chỉ BĐS. Trong tiếng Pháp, khái niệm BĐS được chỉ bằng từ: immobilie (BĐS). Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: BĐS. Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS, nhưng đều thống nhất ở chỗ coi BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước.
Do tính chất quan trọng của BĐS trong các hoạt động kinh tế - xã hội, các nước đều quy định về BĐS trong luật pháp của nước mình Ở nước ta, theo điều 107 – Bộ luật dân sự 2015, quy định BĐS là “BĐS là các tài sản không thể di dời bao gốm đất đai; Nhà ở, công trình xây dự gắn liền với đất; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật quy định” b. Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững. Tính bền vững của BĐS là gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tàn sản được thiên nhiên ban tặng và không thể bị phá hủy trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở đất,… Tuy nhiên, tính bền vững của BĐS là khác nhau nên khi TĐG và đầu tư BĐS cần xem xét trên hai góc độ đó là tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Nhưng tuổi thọ vật lý và 5 tuổi thọ kinh tế của BĐS là không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường lớn hơn tuổi thọ kinh tế, lợi ích kinh tế lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì thì tăng lên mà nguồn thu nhập lại có xu hướng giảm.
Do đó, khi đầu tư xây dựng cần phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý tránh đầu tư lãng phí nhiều lần. Thứ hai, BĐS có tính cố định về địa lý, đặc điểm và không có khả năng di rời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai là có vị trí cố định và giới hạn về diện tích và không gian, do vậy BĐS luôn được coi loại tài sản có vị trí cố định. Chính vì thế mà giá trị lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.
BĐS là tài sản cố định nên ít nhiều sẽ chịu ảnh hưởng của các yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Cho nên khi đầu tư hay TĐG cần phải đánh giá được tác động của các yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội,… Thứ ba, BĐS là một tài sản đặc biệt. Sự khác biệt của BĐS đầu tiên đó là sự khác biệt về vị trí lô đất, khá nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan và ngoại cảnh.
Bởi vậy khi định giá BĐS cần phải chú ý đến từng cá thể riêng biệt của BĐS để so sánh và đanh giá vì mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt không hề giống nhau. Thứ tư, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Các BĐS thường có tác động lẫn nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế xã hội. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh mẽ tới các BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội.
Vì vậy cần có sự quản lý thống nhất của Nhà nước là điều cần thiết và vô cùng quan trọng. Và khi đầu tư xây dựng thì cần phải tính đến sự ảnh hưởng đối với các công trình khác, đối với môi trường và cảnh quan. Thứ năm, BĐS là tài sản giá trị cao và thời gian tồi tại lâu. Do BĐS có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu nên xét trên hai phương diện đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS.
Bởi vậy khi TĐG giá trị của BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí trong quá trình hình thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS. Phân loại bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại Có nhiều tiêu chí để phân loại BĐS, với mỗi tiêu chí thì BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, khi xem xét về BĐSTC phục vụ công tác cho vay, BĐS có thể phân thành các loại sau: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác. - QSDĐ mà pháp luật cho phép thế chấp.
Việc thế chấp QSDĐ mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐSTC bao gồm cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. - Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vay vốn, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có.
Khái niệm tài sản bảo đảm TSBĐ là tài sản mà bên bảo đảm dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. TSBĐ có những đặc điểm: Giá trị TSBĐ lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, phải có sẵn thị trường tiêu thụ,có đủ cơ sở pháp lý. TSBĐ gồm: Tài sản cầm cố, tài sản thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản bảo lãnh của bên thứ ba. Vai trò của tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay Việc lấy BĐS làm tài sản trong hoạt động cho vay là một điều kiện để khách hàng được vay vốn để mở rộng quy sản xuất, hay các hoạt động phát triển kinh tế khác nhằm thúc đẩy nền kinh tế phát triển ổn định.
Hay nó còn là điều kiện căn cứ bảo đảm xác minh mức cấp tín dụng hợp lý đối với khoản vay của khách hàng. 7 Gắn trách nhiệm của khách hàng trong quá trình sử dụng vốn. Nó là sợi dây liên kết, tạo động lực cho khách hàng có tinh thần, ý thức trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Hạn chế một phần rủi ro, tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do chủ quan, hay khách quan nào đó không đủ năng lực để hoàn trả khoản nợ đúng hạn cho ngân hàng.
Góp phần quan trọng trong sự phát triển ổn định và bền vững của các ngân hàng, hạn chế vỡ nợ và khủng hoảng kinh tế. Thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại TĐG tài sản là BĐS trong hoạt động cho vay là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng các hình thức tiền tệ theo một mục đích đã xác định rõ tại thời điển nhất định với các phương pháp phù hợp và có cân nhắc đến các yếu tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 04 ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT_BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, quy định những nguyên tắc xác định TĐG trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành TĐG, bao gồm các nguyên tắc dưới đây: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nguyên tắc cung – cầu - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cân bằng - Nguyên tắc phân phối thu nhập - Nguyên tắc đóng góp 8 - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc cạnh tranh - Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Trên cơ sở của những nguyên tắc trên, trong TĐG BĐS nói chung và TĐG TSBĐ nói riêng thì thường áp dụng các biện pháp sau: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật, tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế-xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng, thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả. Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về sản phẩm.
Các yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản. Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các BĐS so sánh để ước tính giá trị của BĐS TĐG. Nguyên tắc thay thế: Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi rủi ro.