CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản của Ngân hàng thương mại 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS.
Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo điều 107 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam 91/2015/QH13 năm 2015 thì bất động sản là các tài sản, bao gồm: - Đất đai. - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc phòng an ninh.
- Các loại quyền liên quan: Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng. Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với BĐS.
Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 6 Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên.
Thuộc tính của bất động sản Tính bất động Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng,bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi mọi người muốn .Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái,kinh tế xã hội,điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí cận kề nhau. Tính không đồng nhất Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào,người mua có thích hay không, tâm lí của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính khan hiếm Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo Tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số năm 2016 là 274 người/km2.
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất.Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 7 Hơn nữa, con người sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai ,bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. Đặc trưng của bất động sản Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả,do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: - Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua,bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp,phải qua "cò" như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước,nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch bất động sản tăng. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết,quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển giao bất động sản.Vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 8 1. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản thế chấp 1. Khái niệm Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).
Thẩm định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: (“Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank” - Nguyễn Thanh Ngọc). - “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” (W. - “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Lim Lan Yuan – Singapore) Thẩm định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore).
- “Thẩm định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. (Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO) - Thẩm định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 9 định BĐS ở một thời điểm cụ thể” (A. Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, Trường Hawkerbury, New South Wales).
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, thẩm định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. Mục đích và vai trò của thẩm định giá bất động sản. Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta.
Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc Thẩm định giá BĐS, Thẩm định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS.