CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp 1.1 Bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản BĐS là tài sản có giá trị lớn của một quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biêt, là điều kiện căn bản tối thiểu của cuộc sống xã hội loài người đảm bảo cho quá trình tồn tại và phát triển. Theo quy định tại điều 181 Bộ Luật Dân sự Viêt Nam năm 2005: BĐS bao gồm: Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS) + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đai đó) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,… (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản hoặc công cụ lao động) + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản như máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác) + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 5 + Các tài sản khác do pháp luật quy định Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước. Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền. Nó là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, có sự hợp pháp giữa các giao dịch dân sự về BĐS tại địa điểm cụ thể trong thời gian nhất định.2 Khái niệm bất động sản thế chấp BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu BĐS. BĐS thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi BĐS là những tài sản không thể di dời được.
Do vậy BĐS thế chấp có thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các tài sản khác gắn liền với đất đai. Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ BĐS thế chấp.3 Phân loại bất động sản thế chấp BĐS được thế chấp bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: + Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. + Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Quyền sử dụng đất (không phải là đất thuê) của hộ gia đình, cá nhân. + Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. + Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 6 thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. BĐS có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.4 Đặc điểm của bất động sản thế chấp Do BĐS có đặc điểm là không thể di dời nên BĐS đem thế chấp chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. BĐS thế chấp có đặc điểm này cũng là do hiện nay ở nước ta, đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân, vì vậy các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Do thế chấp BĐS là thế chấp giầy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở nên trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu BĐS vẫn có quyền sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không có quyền chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.
BĐS là tài sản có giá trị lớn và chịu tác động lớn từ thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐS thế chấp luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp.5 Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp Qua những phân tích trên có thể thấy rõ rằng BĐS thế chấp rất đa dạng về chủng loại, phong phú về hình thức cũng như tính năng tác dụng, chính vì vậy, để đảm bảo lợi ích của bên nhận thế chấp cũng như khả năng trả nợ của bên thế chấp thì BĐS được đem thế chấp cần đảm bảo những tiêu chuẩn sau đây: Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn hoặc của người thứ ba bảo lãnh. Để xem xét tiêu chuẩn này, TĐV cần dựa vào giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 7 Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải kí kết bằng văn bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.6 Vai trò của bất động sản thế chấp Đối với người đi vay, BĐS là tài sản đảm bảo giúp cho việc vay vốn ngân hàng trở nên dễ dàng thông qua việc thế chấp bất động sản đó. Trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì BĐS thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. Khi tài sản được thế chấp, cầm cố tại ngân hàng thì người đi vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro, do đó, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình.
Đây cũng là động lực thúc đẩy khách hàng đi vay sử dụng vốn vay hiệu quả hơn, phục vụ cho sản xuất kinh doanh phát triển. Đối với các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng, BĐS thế chấp là căn cứ để xác định hạn mức vay và là tài sản bảo đảm cho sự ổn định của ngân hàng đề phòng rủi ro. BĐS thế chấp góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn.2 Thẩm định giá bất động sản thế chấp 1.1 Thẩm định giá bất động sản thế chấp Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Porstmouth, Vương quốc Anh thì “TĐG là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.