MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tại Việt Nam, lĩnh vực thẩm định giá xuất hiện khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hoạt động thẩm định giá ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh vực như: xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn, thế chấp, bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước (DNNN)… Đặc biệt, trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế ngày càng lớn, cùng sự phát triển của của cuộc cách mạng Công nghiệp 4.0 với sự xuất hiện của nhiều mô hình kinh doanh mới, lĩnh vực thẩm định giá được dự báo sẽ có thêm những cơ hội tăng tốc phát triển. Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị của tài sản trên thị trường, từ đó ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, tính toán các khoản thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng.
Sự ra đời của nghề thẩm định giá cùng các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đã mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị trường. Với hành lang pháp lý đầy đủ và ngày càng hoàn thiện, các doanh nghiệp thẩm định giá đã thẩm định hàng trăm nghìn tỷ đồng giá trị tài sản; doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp thẩm định giá đạt mức tăng trưởng tốt. Hầu hết các doanh nghiệp thẩm định giá đã tuân thủ pháp luật về thẩm định giá, thực hiện đúng các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đây là một trong những loại hình dịch vụ tài chính phức tạp, có ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động kinh tế, đòi hỏi kết quả dịch vụ có độ tin cậy và đảm bảo tính khách quan, trung thực, đặc biệt là 1 dịch vụ thẩm định giá BĐS khi giá BĐS thay đổi mạnh mẽ theo biến động thị trường… Do đó, trong thực tế hoạt động còn tồn tại tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, thậm chí có những hành vi không đúng pháp luật về thẩm định giá, thiếu sự kiểm soát hiệu quả dẫn đến chất lượng dịch vụ không đảm bảo.
Vấn đề này cũng được nhận thấy ở chi nhánh Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội. SBA là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn quy hoạch và thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam với chức năng thực hiện cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá: thẩm định giá bất động sản, máy móc, thiết bị, dự án đầu tư,…, có các chi nhánh tại Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Ninh và hệ thống các văn phòng giao dịch tại nhiều tỉnh thành trên đất nước Việt Nam. Vậy, để tạo cho các doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và chi nhánh công ty tại Hà Nội nói riêng có một sự thay đổi thực sự về chất lượng dịch vụ thẩm định giá thì việc nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản là một vấn đề cần thiết, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh. Do đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA Tại Hà Nội”.
Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội. - Đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện những công tác dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh. Yêu cầu nghiên cứu - Nắm được những quy định của pháp luật về dịch vụ thẩm định giá BĐS.
- Số liệu phản ánh đúng thực trạng của hoạt động dịch vụ thẩm định giá tại Chi nhánh Công ty Tư vấn quy hoạch và Thẩm đinh giá SBA tại Hà Nội. - Đề xuất những giải pháp có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của chi nhánh công ty. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản 1.
Khái quát về thẩm định giá 1. Khái quát về thẩm định giá Theo Từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Hay thẩm định giá được nhắc đến như sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W. Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc, “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá”.
Do vậy, thẩm định giá chính là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập và phân tích, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của BĐS đó. Như vậy, các chuyên gia và nhà nghiên cứu trên thế giới đã có nhiều cách tiếp cận với khái niệm thẩm định giá. Dưới góc độ pháp lý ở Việt Nam hiện nay, theo Luật giá số 2012, thẩm định giá được hiểu là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định.
Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhân viên chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định.
Kết quả của việc xác định 3 giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch. Đặc điểm của thẩm định giá - Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá. Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện việc thẩm định giá, có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá. Với những tổ chức, cá nhân không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.
- Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản Thẩm định giá thực chất là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Điều này khác biệt với hoạt động định giá khi ấn định giá hàng hóa, dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.
- Đối tượng của thẩm định giá là tài sản Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản, doanh nghiệp… như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên những tài sản đó phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.
Vai trò của thẩm định giá Đối tượng của thẩm định rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, công trình xây dựng. Do đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với nhiều thách thức và cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế, thẩm định giá là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường, và là nhu cầu thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và cá nhân. Vì vậy, thẩm định giá có những vai trò chung như sau: – Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.