Đánh Giá Thực Trạng Hoạt Động Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Trên Địa Bàn Huyện Đan Phượng, Hà Nội

Bài viết phân tích thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản tại huyện Đan Phượng, Hà Nội, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp phát triển.

• Tác giả: Lưu Văn Nguyện
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Thực Trạng Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản Tại Huyện Đan Phượng, Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
• 1.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.2. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
• 2. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
• 2.1.1. Cơ sở lý luận
• 2.1.2. Cơ sở thực tiễn
• 2.1.3. Cơ sở pháp lý
• 2.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.2.1. Khái niệm về dịch vụ môi giới bất động sản
• 2.2.2. Nội dung môi giới bất động sản
• 2.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
• 2.2.4. Vai trò của Môi giới BĐS trong Thị trường bất động sản
• 3. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG

Tóm tắt

I. Dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản là hoạt động trung gian giữa người mua và người bán trong các giao dịch bất động sản. Dịch vụ này bao gồm việc tìm kiếm đối tác, cung cấp thông tin, và hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng. Môi giới bất động sản tại Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản, đặc biệt là tại các khu vực như huyện Đan Phượng. Dịch vụ này không chỉ giúp các bên giao dịch tiết kiệm thời gian mà còn đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.

1.1 Khái niệm và vai trò

Dịch vụ môi giới bất động sản được định nghĩa là hoạt động trung gian giữa người mua và người bán trong các giao dịch bất động sản. Vai trò của dịch vụ này là cung cấp thông tin, hỗ trợ đàm phán, và đảm bảo các giao dịch diễn ra thuận lợi. Tại huyện Đan Phượng, dịch vụ này đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận các cơ hội đầu tư hiệu quả.

1.2 Nguyên tắc hoạt động

Theo quy định của pháp luật, hoạt động môi giới bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc như công khai, trung thực, và tuân thủ pháp luật. Các tổ chức và cá nhân tham gia dịch vụ này phải có chứng chỉ môi giới và đăng ký kinh doanh hợp pháp. Tại Hà Nội, việc tuân thủ các nguyên tắc này đã giúp nâng cao uy tín và hiệu quả của dịch vụ môi giới, đặc biệt là tại các khu vực như Đan Phượng.

II. Thực trạng thị trường bất động sản tại Đan Phượng

Thị trường bất động sản Đan Phượng đang trong giai đoạn phát triển, với sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất đai. Tuy nhiên, thị trường này cũng đối mặt với nhiều thách thức như thiếu minh bạch trong giao dịch và sự biến động giá cả. Dịch vụ môi giới bất động sản đã đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề này, giúp thị trường hoạt động hiệu quả hơn.

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội

Huyện Đan Phượng có điều kiện tự nhiên thuận lợi với hệ thống giao thông phát triển và vị trí địa lý gần trung tâm Hà Nội. Điều này đã thu hút nhiều nhà đầu tư và người dân đến sinh sống, làm việc. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản cũng đặt ra nhiều thách thức về quản lý và sử dụng đất đai.

2.2 Hiện trạng sử dụng đất

Theo số liệu thống kê, huyện Đan Phượng có diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, nhưng đang có xu hướng chuyển đổi sang đất ở và đất công nghiệp. Sự chuyển đổi này đã tạo ra nhiều cơ hội đầu tư nhưng cũng đặt ra yêu cầu về quản lý và sử dụng đất hiệu quả. Dịch vụ môi giới bất động sản đã góp phần hỗ trợ quá trình này, giúp các nhà đầu tư và người dân tiếp cận thông tin và cơ hội đầu tư một cách minh bạch.

III. Đánh giá dịch vụ môi giới bất động sản

Đánh giá dịch vụ môi giới bất động sản tại huyện Đan Phượng cho thấy dịch vụ này đã đạt được nhiều thành tựu trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế như thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới và sự thiếu minh bạch trong một số giao dịch. Để nâng cao hiệu quả của dịch vụ này, cần có các giải pháp tăng cường quản lý và đào tạo nhân lực.

3.1 Thành tựu và hạn chế

Dịch vụ môi giới bất động sản tại huyện Đan Phượng đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận các cơ hội đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, dịch vụ này vẫn còn tồn tại một số hạn chế như thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới và sự thiếu minh bạch trong một số giao dịch.

3.2 Giải pháp tăng cường hiệu quả

Để nâng cao hiệu quả của dịch vụ môi giới bất động sản, cần có các giải pháp tăng cường quản lý và đào tạo nhân lực. Các giải pháp này bao gồm việc nâng cao trình độ chuyên môn của nhân viên môi giới, tăng cường giám sát hoạt động môi giới, và đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là tại các vùng ngoại thành như huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, đang trải qua giai đoạn phát triển mạnh mẽ nhưng cũng đầy thách thức. Với tổng diện tích tự nhiên 7.735,48 ha và dân số trên 150.000 người năm 2014, Đan Phượng có vị trí địa lý thuận lợi, gần trung tâm Hà Nội, tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản tại đây còn nhiều hạn chế, chưa chuyên nghiệp và thiếu sự quản lý chặt chẽ, dẫn đến nhiều bất cập trong giao dịch và quản lý đất đai.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn huyện Đan Phượng, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường BĐS địa phương. Nghiên cứu tập trung trong giai đoạn từ tháng 7/2014 đến tháng 9/2015, với phạm vi điều tra bao gồm các tổ chức, cá nhân môi giới có và không có giấy phép kinh doanh trên địa bàn huyện.

Ý nghĩa của đề tài không chỉ giúp củng cố kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai mà còn góp phần phản ánh thực trạng thị trường, hỗ trợ xây dựng chính sách quản lý phù hợp, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản huyện Đan Phượng nói riêng và khu vực ngoại thành Hà Nội nói chung.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình về thị trường bất động sản và dịch vụ môi giới, bao gồm:

• Lý thuyết thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố cung cầu, pháp luật và thông tin thị trường không hoàn hảo. Thị trường này bao gồm thị trường sơ cấp (do Nhà nước kiểm soát) và thị trường thứ cấp (giao dịch giữa các chủ thể sử dụng đất).

• Khái niệm dịch vụ môi giới bất động sản: Là hoạt động trung gian kết nối bên mua và bên bán, hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng và cung cấp thông tin chính xác, minh bạch về bất động sản. Môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giao dịch, ổn định giá cả và phát triển thị trường.

• Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, hoạt động môi giới phải công khai, trung thực, tuân thủ pháp luật, không được đồng thời là bên thực hiện hợp đồng trong giao dịch.

• Mô hình quản lý đất đai và thị trường BĐS: Bao gồm các chủ thể tham gia như Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tổ chức môi giới, người sử dụng đất và các tổ chức tài chính. Mô hình này nhấn mạnh vai trò của quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm soát giao dịch và phát triển dịch vụ môi giới chuyên nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Nghiên cứu sử dụng cả số liệu thứ cấp và sơ cấp. Số liệu thứ cấp được thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đan Phượng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thuế huyện và các báo cáo liên quan. Số liệu sơ cấp được thu thập qua phiếu điều tra trực tiếp tại các trung tâm môi giới, văn phòng và cá nhân môi giới trên địa bàn.

• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn mẫu theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất, tập trung vào các tổ chức, cá nhân có và không có giấy phép kinh doanh môi giới bất động sản. Mỗi nhóm gồm 20 phiếu điều tra, phân chia theo loại hình công ty, văn phòng và cá nhân.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm Excel để thống kê, phân loại và tổng hợp số liệu. Các kết quả được trình bày dưới dạng bảng biểu, biểu đồ minh họa để so sánh và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới.

• Phương pháp so sánh: So sánh số liệu thu thập được với các quy định pháp luật hiện hành và thực trạng hoạt động môi giới tại các địa phương khác nhằm rút ra nhận định khách quan về hiệu quả và tồn tại.

• Timeline nghiên cứu: Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 7/2014 đến tháng 9/2015, đảm bảo thu thập dữ liệu đầy đủ và phân tích sâu sắc về hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Đan Phượng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Số lượng và phân loại chủ thể môi giới: Trên địa bàn huyện Đan Phượng có khoảng 40 tổ chức và cá nhân hoạt động môi giới bất động sản, trong đó có 20 công ty và văn phòng có giấy phép kinh doanh, còn lại là các cá nhân và văn phòng tự phát không đăng ký. Tỷ lệ các chủ thể có giấy phép chiếm khoảng 50%, phần còn lại hoạt động không chính thức, gây khó khăn cho quản lý nhà nước.

2. Hoạt động môi giới theo thời gian: Số lượng hợp đồng giao dịch bất động sản qua môi giới có xu hướng tăng nhẹ trong giai đoạn 2013-2015, với tỷ lệ giao dịch thành công trung bình khoảng 60% mỗi tháng tại các công ty môi giới có giấy phép. Tuy nhiên, các văn phòng và cá nhân không đăng ký có tỷ lệ giao dịch thành công thấp hơn, khoảng 30-40%.

3. Hiệu quả kinh doanh của các loại hình môi giới: Các công ty môi giới có quy mô lớn và chuyên nghiệp đạt doanh thu trung bình cao hơn 25% so với các văn phòng nhỏ và cá nhân môi giới. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn chủ yếu là chi nhánh, hoạt động không hiệu quả và không được điều tra sâu do quy mô hạn chế.

4. Khó khăn và tồn tại: Hoạt động môi giới tại Đan Phượng gặp nhiều khó khăn như thiếu sự chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp lý, thông tin thị trường không minh bạch, và sự cạnh tranh không lành mạnh từ các cá nhân môi giới tự phát. Khoảng 70% giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới hình thức giao dịch ngầm, gây thất thu thuế và rủi ro cho người tham gia.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những tồn tại trên xuất phát từ việc thiếu một hệ thống đào tạo chuyên nghiệp và chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản tại địa phương. So với các nước phát triển như Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, nơi có các hiệp hội nghề nghiệp và quy trình cấp chứng chỉ nghiêm ngặt, hoạt động môi giới tại Đan Phượng còn manh mún và tự phát.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ giao dịch thành công theo loại hình môi giới, bảng phân tích số lượng chủ thể môi giới có và không có giấy phép, cũng như biểu đồ đường thể hiện xu hướng tăng trưởng số hợp đồng giao dịch qua các năm.

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các báo cáo ngành cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển đổi, cần sự quản lý chặt chẽ và phát triển đội ngũ môi giới chuyên nghiệp để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả thị trường. Việc tăng cường quản lý và đào tạo sẽ góp phần giảm thiểu giao dịch ngầm, nâng cao nguồn thu ngân sách và ổn định thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng chương trình đào tạo chuyên nghiệp cho môi giới BĐS

   • Tổ chức các khóa đào tạo bài bản về pháp luật, kỹ năng môi giới và đạo đức nghề nghiệp.
   • Mục tiêu nâng tỷ lệ môi giới có chứng chỉ lên 80% trong vòng 2 năm.
   • Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các trường đại học, trung tâm đào tạo nghề.

2. Tăng cường quản lý và kiểm tra hoạt động môi giới

   • Thiết lập hệ thống đăng ký, cấp phép và giám sát chặt chẽ các tổ chức, cá nhân môi giới.
   • Thực hiện thanh tra định kỳ, xử lý nghiêm các vi phạm về giao dịch ngầm và không đăng ký kinh doanh.
   • Mục tiêu giảm giao dịch ngầm xuống dưới 30% trong 3 năm.
   • Chủ thể thực hiện: UBND huyện Đan Phượng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục thuế.

3. Phát triển hệ thống thông tin thị trường bất động sản minh bạch

   • Xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung về giá cả, quy hoạch, giao dịch BĐS công khai trên nền tảng số.
   • Hỗ trợ các bên tham gia thị trường tiếp cận thông tin chính xác, giảm rủi ro giao dịch.
   • Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, các tổ chức môi giới.

4. Khuyến khích thành lập hiệp hội nghề nghiệp môi giới BĐS địa phương

   • Tạo diễn đàn trao đổi, nâng cao chuẩn mực nghề nghiệp và hỗ trợ đào tạo liên tục.
   • Tăng cường vai trò tự quản lý, nâng cao uy tín và trách nhiệm của các nhà môi giới.
   • Chủ thể thực hiện: Hội đồng nhân dân huyện, các tổ chức xã hội nghề nghiệp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản

   • Lợi ích: Cung cấp cơ sở dữ liệu thực trạng, giúp xây dựng chính sách quản lý hiệu quả.
   • Use case: Thiết kế chương trình kiểm soát hoạt động môi giới, nâng cao thu thuế.

2. Các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động môi giới bất động sản

   • Lợi ích: Hiểu rõ thực trạng, nâng cao năng lực chuyên môn và tuân thủ pháp luật.
   • Use case: Đào tạo nhân viên, cải thiện dịch vụ và tăng tỷ lệ giao dịch thành công.

3. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, kinh tế bất động sản

   • Lợi ích: Tham khảo phương pháp nghiên cứu, số liệu thực tế và phân tích chuyên sâu.
   • Use case: Phát triển đề tài nghiên cứu, luận văn, bài báo khoa học.

4. Người dân và nhà đầu tư trên địa bàn huyện Đan Phượng

   • Lợi ích: Nắm bắt thông tin thị trường, hiểu rõ vai trò môi giới và các rủi ro giao dịch.
   • Use case: Lựa chọn đối tác môi giới uy tín, tham gia giao dịch an toàn, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

1. Hoạt động môi giới bất động sản là gì?
   Hoạt động môi giới bất động sản là dịch vụ trung gian kết nối bên mua và bên bán, hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng và cung cấp thông tin chính xác về bất động sản. Ví dụ, một nhà môi giới giúp khách hàng tìm mua nhà phù hợp với nhu cầu và pháp lý rõ ràng.

2. Tại sao cần quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS?
   Quản lý giúp đảm bảo tính minh bạch, giảm giao dịch ngầm, tránh rủi ro pháp lý và thất thu thuế. Thực tế, trên 70% giao dịch tại Đan Phượng diễn ra không đăng ký, gây khó khăn cho quản lý và phát triển thị trường.

3. Làm thế nào để trở thành nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp?
   Cần tham gia các khóa đào tạo chuyên môn, có chứng chỉ hành nghề, hiểu biết pháp luật và kỹ năng giao dịch. Ở nhiều nước, nhà môi giới phải trải qua kỳ thi và thực hành bắt buộc trước khi hành nghề.

4. Hoạt động môi giới tại Đan Phượng có những khó khăn gì?
   Chủ yếu là thiếu chuyên nghiệp, thông tin thị trường không minh bạch, cạnh tranh không lành mạnh và nhiều cá nhân môi giới tự phát không đăng ký kinh doanh, dẫn đến rủi ro cho khách hàng.

5. Giải pháp nào giúp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại Đan Phượng?
   Bao gồm đào tạo chuyên nghiệp, tăng cường quản lý, xây dựng hệ thống thông tin minh bạch và thành lập hiệp hội nghề nghiệp. Ví dụ, việc tổ chức các khóa đào tạo sẽ giúp nâng cao trình độ và đạo đức nghề nghiệp cho môi giới.

Kết luận

• Đan Phượng có tiềm năng phát triển thị trường bất động sản nhờ vị trí địa lý thuận lợi và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
• Hoạt động môi giới bất động sản tại địa phương còn nhiều hạn chế về chuyên môn, pháp lý và quản lý, ảnh hưởng đến hiệu quả thị trường.
• Giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ cao, gây thất thu thuế và rủi ro cho các bên tham gia.
• Cần thiết xây dựng chương trình đào tạo chuyên nghiệp, tăng cường quản lý và phát triển hệ thống thông tin minh bạch.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, giám sát thực hiện và đánh giá hiệu quả định kỳ để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững.

Hành động ngay hôm nay: Các cơ quan quản lý và doanh nghiệp môi giới cần phối hợp triển khai các giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ, đồng thời người dân và nhà đầu tư nên lựa chọn các nhà môi giới uy tín để đảm bảo quyền lợi trong giao dịch bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1. Cơ sở lý luận Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trường đất đai cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động.

Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai, và một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua - người bán đó. Cơ sở thực tiễn Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác. Do vậy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan. Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản.

Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng pháp luật thì chúng ta cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai năm 2013; [4] - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); [10] 4 - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); [16] - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); [17] - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);[18] - Luật Kinh doanh bất động sản 2006;[6] - Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; [13] - Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS; - Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8/5/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; - Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản; - Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; - Công văn số 70/BXD-QLN của Bộ Xây dựng hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản; - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; - Luật xây dựng 2003; [9] - Luật Nhà ở 2005; [7] - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (và Dự thảo Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài); 5 - Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; - Luật Dân sự 2005; [1] - Luật Doanh nghiệp 2005; [2] - Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh; 1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về dịch vụ môi giới bất động sản - Dịch vụ: Dịch vụ, trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như hàng hóa nhưng là phi vật chất.

Dịch vụ có các đặc tính sau: + Tính đồng thời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời; + Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách rời. Thiếu mặt này thì sẽ không có mặt kia; + Tính chất không đồng nhất: không có chất lượng đồng nhất; + Vô hình: không có hình hài rõ rệt. Không thể thấy trước khi tiêu dùng; + Không lưu trữ được: không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được. Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực thứ ba của nền kinh tế.

Có nhiều ngành dịch vụ: + Thương mại, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán, môi giới bất động sản; + Cung cấp điện, nước, xây dựng; + Y tế, Giáo dục, Du lịch, khách sạn, cho thuê nhà + Thông tin, bưu chính, internet, giao thông, vận tải + Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ, v.) + Thể thao, giải trí. - Môi giới: là người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau. - Môi giới bất động sản: là việc làm trung gian để cho hai bên (bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong quan hệ giao dịch BĐS trên thị trường BĐS. 6 - Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. - Nhà môi giới bất động sản: là người làm trung gian để cho hai bên (bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong quan hệ giao dịch BĐS. Nội dung môi giới bất động sản - Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, kí hợp đồng. - Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Các công ty đầu tư phát triển bất động sản lớn có bộ phận chào bán khách hàng đông đảo và có kinh nghiệm thì tổ chức việc tiêu thụ các sản phẩm do mình đầu tư xây dựng. Trong thời kỳ thị trường phồn thịnh, cầu vượt cung, nhà xây đã có khách hàng tìm mua và nhanh chóng bán được hết thì người đầu tư phát triển cũng tự tổ chức lấy việc tiêu thụ.

Ngoài ra, khi dự án bắt đầu đã có khách hàng đặt mua, thậm chí ứng trước một phần hoặc toàn bộ tiền mua thì người đầu tư càng trực tiếp bán lấy sản phẩm của chính mình. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Công việc môi giới trong thị trường BĐS là nhu cầu khách quan. Nó cần cho cả bên bán, bên mua và thậm chí cho cả các tổ chức tiền tệ và ngân hàng.

Trong thị trường bất động sản hiện đại, việc uỷ thác môi giới không chỉ đơn thuần là hỗ trợ việc mua bán mà phát triển rộng hơn và cao hơn, tham gia vào toàn bộ quá trình kỹ thuật có nghiệp vụ, có chất lượng cao do: - Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp nhà đầu tư định vị thị trường được đúng đắn. - Thông qua các hoạt động quảng cáo tuyên truyền để phát triển các hạng mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận. - Trợ giúp người đầu tư kinh doanh (hoặc cho thuê) nhà tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm, kiến trúc,. phù hợp với yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính.

Cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả ba bên đều đạt đến mục đích. - Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường, người môi giới giúp bên bán và bên mua tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thành công, nhờ đó mà thị trường bất động sản vận hành càng hiệu quả. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản. - Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.

- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. - Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của 8 pháp luật.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.