HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ Phạm Sỹ Liêm NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Trần Văn Tuấn TS. Thái Thị Quỳnh Như HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS. Trần Văn Tuấn và TS. Thái Thị Quỳnh Như đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc quận Long Biên và huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm ii MỤC LỤC Lời cam đoan.
ii Mục lục. iii Danh mục chữ viết tắt. vi Danh mục bảng. vii Danh mục hình.
ix Trích yếu luận án. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Phạm vi nghiên cứu.
Những đóng góp mới của đề tài. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. Tổng quan tài liệu. Cơ sở lý luận về giá trị đất đai.
Các khái niệm về giá trị đất đai. Nguồn gốc của giá trị đất đai. Phân loại giá trị đất đai. Phân loại giá đất.
Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai. Lý thuyết về vùng giá trị đất đai. Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai. Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất.
Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố ảnh hưởng. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt.
Các nhân tố sử dụng trong các mô hình xác định giá trị đất đai. Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Định hướng nghiên cứu của đề tài. Nhận xét chung.
Hướng nghiên cứu đề xuất. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu.
Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng. Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu. Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp. Các phương pháp phân tích và xử lý số liệu.
Khung logic nghiên cứu. Kết quả và thảo luận. Khái quát về điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu. Điều kiện tự nhiên.
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập. Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng. Phân tích tiềm năng đất đai khu vực nghiên cứu.
Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Giá đất do Nhà nước quy định. Giá thị trường. Sự chênh lệch giữa các loại giá.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp. Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng.
Phân vùng giá trị đất ở. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp. Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu. Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai.
Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu. Mô hình giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên. Mô hình giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm. Mô hình giá đất ở tại nông thôn và đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm.
Nhận xét chung về kết quả và một số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mô hình giá đất. Kết luận và kiến nghị .150 Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án .151 Tài liệu tham khảo .164 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CCN Cụm công nghiệp CSDL Cơ sở dữ liệu CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KC Khoảng cách KCN Khu công nghiệp KĐT Khu đô thị QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TP Thành phố TTTM Trung tâm thương mại VNĐ Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam VT Vị trí UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3. Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở và đất nông nghiệp. Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường.
Giải thích ý nghĩa giá trị của thang đo trong AHP. Chỉ số ngẫu nhiên RI. Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm. Khung giá đất ở tại đô thị.
Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu. Bảng tỉ lệ các nhóm đường phân loại theo bảng giá của địa phương. Giá đất đô thị của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu. Bảng giá đất khu dân cư nông thôn tại khu vực nghiên cứu.
Giá đất ở theo tuyến đường tại vị trí 1. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm I. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm II. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm III.
Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm IV. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm V. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VI. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VII.
Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất ở. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất ở. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu.
Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất nông nghiệp. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất nông nghiệp. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp.
Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp. Hệ số tương quan giữa giá trị theo phân vùng và giá đất thực tế. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đô thị của phường.
Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại đô thị của phường. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại nông thôn.
Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất nông nghiệp. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại nông thôn của xã. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất nông nghiệp của xã. So sánh 3 mô hình giá đất khu vực nghiên cứu .146 viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.
Khung giá trị. Sơ đồ phân loại các mô hình định giá hàng loạt. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp.
Phân bố các điểm nghiên cứu đại diện tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. Đồ thị biến động về chỉ số tỉ lệ lạm phát qua các năm. Sơ đồ khung logic nghiên cứu. Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu.
Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu. Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với loại đất ở. Phân vùng giá trị của nhân tố giao thông đối với loại đất ở. Phân vùng giá trị của nhân tố môi trường đối với loại đất ở.
Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với loại đất ở. Phân vùng giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu. Phân vùng giá trị của nhân tố cá biệt đối với đất nông nghiệp .