Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” [18].
Ở Việt Nam các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật [23].s Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai” * Thuộc tính của BĐS - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và xây theo cùng một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. 4 - Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Còn BĐS là tài sản cố định trên đất như các vật kiến trúc, công trình xây dựng sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. - Phụ thuộc vào năng lực người quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Thị trường bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch,thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến 5 động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Thị trường bất động sản có đặc tính: là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong thị trường bất động đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v. tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực do đặc điểm có định, không di chuyển được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đó thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. Bất động sản có thường có giá trị cao do vậy cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tỏ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên.
Thị trường bất động sản dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Các chức năng của thị trường bất động sản: Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cần.
Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung [16]. Giá đất và cơ sở xác định giá đất 1. Giá đất Trên phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy 6 luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Theo điều 4 luật đất đai năm 2003: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiến của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: - Nhân tố thông thường: Nhân tố hành chính, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế. - Nhân tố khu vực: Vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. - Nhân tố cá biệt: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, điều kiện cơ sở hạ tầng, vị trí đất. Nguồn hình thành giá đất Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: (1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [22].
Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng. Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế. Nguyên tắc xác định giá đất Theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường. 7 Tại điểm a khoản 1 Điều 56, nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xoá bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải toả, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9 về “áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bỏ bao cấp về đất đai”.
Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước lại dựa vào đó để đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây hậu quả không tốt. Hiện nay giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặt khác Nhà nước cũng không thể cứ chạy theo thị trường để để định giá đất được vì nếu thế Nhà nước sẽ không thể chủ động quản lý được thị trường BĐS.