Tìm Hiểu Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội

Khám phá hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội qua luận văn chi tiết và phân tích sâu sắc.

• Tác giả: Đỗ Quý Triệu
• Người hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính môi trường
• Đề tài: Tìm Hiểu Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• 1.1. Mục tiêu đề tài
• 1.2. Mục tiêu tổng quát
• 1.3. Mục tiêu chi tiết
• 1.4. Yêu cầu đề tài
• 1.5. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
• 1.6. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Đặt vấn đề
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài
• 2.2. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
• 2.3. Các quy định tài chính về đất đai
• 2.4. Khái niệm cơ bản và đặc điểm của hoạt động kinh doanh
• 2.5. Các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản
• 2.5.1. Sàn giao dịch bất động sản
• 2.5.2. Môi giới bất động sản
• 2.5.3. Định giá bất động sản
• 2.5.4. Tư vấn bất động sản
• 2.6. Các khái niệm về giá đất
• 2.6.1. Giá đất do nhà nước quy định
• 2.6.2. Giá đất thị trường
• 2.6.3. Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực
• 2.6.4. Giá trị thị trường
• 2.6.5. Các phương pháp xác định giá đất
• 2.7. Thị trường bất động sản
• 2.7.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 2.7.2. Thị trường đất đai – bất động sản thế giới
• 2.7.3. Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam
• 2.7.4. Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.7.5. Khái quát về kinh tế Hà Nội
• 2.7.6. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.1.3. Địa điểm và thời điểm tiến hành
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa
• 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại phường Trung Hòa
• 3.2.3. Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa
• 3.2.4. Đánh giá môi trường kinh doanh và hoạt động kinh doanh tại phường Trung Hòa
• 3.2.5. Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và các dự án tại phường Trung Hòa
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
• 3.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 3.3.3. Phương pháp so sánh
• 3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.1.1. Vị trí địa lý
• 4.1.1.2. Địa hình địa mạo
• 4.1.1.3. Thực trạng các nguồn tài nguyên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội phường Trung Hòa
• 4.1.2.1. Điều kiện kinh tế
• 4.1.2.2. Điều kiện xã hội
• 4.2. Hiện trạng sử dụng đất
• 4.3. Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa
• 4.3.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại phường Trung Hòa
• 4.3.2. Thực trạng hệ thống các thành phần tham gia quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa
• 4.4. Đánh giá môi trường kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa
• 4.4.1. Nhu cầu người mua nhà trên địa bàn
• 4.5. Thực trạng về các dự án trên địa bàn
• 4.6. Hiện trạng kinh doanh BĐS của 3 công ty BĐS điển hình tại phường Trung Hòa
• 4.6.1. Phương thức hoạt động kinh doanh BĐS
• 4.6.2. Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi
• 4.6.3. Kết quả môi giới giao dịch BĐS
• 4.6.4. Những vấn đề còn tồn đọng của các công ty BĐS
• 4.6.4.1. Đối với công ty xây dựng
• 4.6.4.2. Đối với các sàn giao dịch
• 4.7. Kết luận chung về công tác kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp
• 4.8. Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa
• 4.9. Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa
• 4.9.1. Giải pháp phát triển cho mỗi công ty
• 4.9.2. Giải pháp tăng cường quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Kinh Doanh Bất Động Sản Trung Hòa Cầu Giấy

Thị trường bất động sản Trung Hòa Cầu Giấy là một phần không thể tách rời của thị trường kinh doanh bất động sản Hà Nội. Với vị trí đắc địa, phường Trung Hòa đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của quận Cầu Giấy. Tuy nhiên, thị trường này cũng đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là sự biến động do tác động của suy thoái kinh tế và lạm phát. Việc nắm bắt chi tiết tình hình kinh doanh bất động sản tại đây là vô cùng cần thiết để đưa ra các quyết định đầu tư sáng suốt. Nghiên cứu này sẽ đi sâu vào phân tích thực trạng, đánh giá tiềm năng và đề xuất các giải pháp phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Trung Hòa.

1.1. Vị trí và vai trò của phường Trung Hòa trong thị trường BĐS

Phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, có vị trí chiến lược, là điểm kết nối quan trọng của khu vực phía Tây Hà Nội. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các loại hình như văn phòng cho thuê Cầu Giấy, căn hộ chung cư Trung Hòa, và nhà phố Trung Hòa. Sự phát triển của hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng cũng góp phần làm tăng giá trị bất động sản tại khu vực này. Tuy nhiên, sự cạnh tranh cũng ngày càng gay gắt, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược phù hợp.

1.2. Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đến thị trường BĐS Trung Hòa

Thị trường bất động sản Trung Hòa không tránh khỏi những tác động từ các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, lãi suất và chính sách tín dụng. Sự suy thoái kinh tế có thể làm giảm nhu cầu mua bán nhà đất Trung Hòa, gây khó khăn cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản Trung Hòa. Do đó, việc theo dõi sát sao các chỉ số kinh tế và điều chỉnh chiến lược kinh doanh là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro và tận dụng cơ hội.

II. Thách Thức Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Trung Hòa Hiện Nay

Thị trường bất động sản Trung Hòa Cầu Giấy đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án, biến động giá cả, và những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, các quy định pháp lý phức tạp và sự thiếu minh bạch thông tin cũng gây cản trở cho hoạt động đầu tư bất động sản Trung Hòa. Để vượt qua những thách thức này, các doanh nghiệp cần có chiến lược kinh doanh linh hoạt, sáng tạo và tuân thủ pháp luật.

2.1. Cạnh tranh từ các dự án BĐS mới và hiện hữu

Sự xuất hiện của nhiều dự án bất động sản Cầu Giấy tạo ra áp lực cạnh tranh lớn cho các dự án hiện hữu. Các chủ đầu tư phải liên tục đổi mới sản phẩm, nâng cao chất lượng dịch vụ và đưa ra các chính sách giá hấp dẫn để thu hút khách hàng. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường và xác định phân khúc khách hàng mục tiêu là yếu tố then chốt để thành công.

2.2. Biến động giá BĐS và rủi ro đầu tư

Giá bất động sản Trung Hòa có thể biến động mạnh do nhiều yếu tố, bao gồm cung cầu, chính sách và tâm lý thị trường. Điều này tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia thị trường. Việc phân tích kỹ thuật và cơ bản, kết hợp với việc quản lý rủi ro chặt chẽ, là cần thiết để bảo vệ vốn đầu tư.

2.3. Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và quy định pháp lý

Việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng hoặc các kênh huy động vốn khác có thể gặp nhiều khó khăn do các yêu cầu khắt khe và thủ tục phức tạp. Bên cạnh đó, các quy định pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản thường xuyên thay đổi, đòi hỏi các doanh nghiệp phải cập nhật và tuân thủ đầy đủ. Sự am hiểu về pháp luật và khả năng quản lý tài chính là yếu tố quan trọng để đảm bảo hoạt động kinh doanh suôn sẻ.

III. Phương Pháp Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Trung Hòa

Để hiểu rõ thị trường bất động sản Trung Hòa Cầu Giấy, cần áp dụng các phương pháp phân tích phù hợp. Phân tích dữ liệu về giá cả, giao dịch, nguồn cung và cầu là bước quan trọng để đánh giá tiềm năng bất động sản Trung Hòa. Bên cạnh đó, việc khảo sát thực địa, phỏng vấn chuyên gia và phân tích SWOT cũng giúp đưa ra những nhận định chính xác và toàn diện về thị trường.

3.1. Thu thập và phân tích dữ liệu thị trường BĐS

Việc thu thập dữ liệu về giá bất động sản Trung Hòa, số lượng giao dịch, nguồn cung và cầu là rất quan trọng để đánh giá tình hình thị trường. Dữ liệu có thể được thu thập từ các nguồn như báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, và dữ liệu từ các cơ quan quản lý nhà nước. Phân tích dữ liệu này giúp xác định xu hướng, dự báo và đưa ra các quyết định đầu tư.

3.2. Khảo sát thực địa và phỏng vấn chuyên gia

Khảo sát thực địa giúp đánh giá trực tiếp các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, như vị trí, tiện ích, hạ tầng và môi trường xung quanh. Phỏng vấn chuyên gia, bao gồm các nhà môi giới bất động sản Trung Hòa, các nhà đầu tư và các chuyên gia pháp lý, giúp có được những thông tin và nhận định sâu sắc về thị trường.

3.3. Phân tích SWOT để đánh giá tiềm năng và rủi ro

Phân tích SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) là công cụ hữu ích để đánh giá tiềm năng và rủi ro của thị trường bất động sản Trung Hòa. Phân tích này giúp xác định những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức, từ đó đưa ra các chiến lược phù hợp để tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro.

IV. Giải Pháp Phát Triển Kinh Doanh Bất Động Sản Bền Vững

Để phát triển kinh doanh bất động sản bền vững tại phường Trung Hòa, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Tăng cường quản lý quy hoạch, minh bạch thông tin, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn và nâng cao chất lượng sản phẩm là những yếu tố then chốt. Bên cạnh đó, việc phát triển các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường cũng rất quan trọng.

4.1. Tăng cường quản lý quy hoạch và minh bạch thông tin

Quản lý quy hoạch chặt chẽ và công khai minh bạch thông tin về quy hoạch là yếu tố quan trọng để tạo niềm tin cho thị trường và ngăn chặn các hành vi спекуляция. Nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch và xử lý nghiêm các vi phạm.

4.2. Hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn và giảm thiểu rủi ro

Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, giảm thiểu rủi ro tín dụng và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia thị trường. Bên cạnh đó, cần khuyến khích các doanh nghiệp áp dụng các công cụ quản lý rủi ro hiện đại.

4.3. Nâng cao chất lượng sản phẩm và phát triển các loại hình BĐS phù hợp

Các doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm, từ thiết kế, thi công đến dịch vụ hậu mãi. Cần phát triển các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, như căn hộ chung cư Trung Hòa giá rẻ, văn phòng cho thuê Cầu Giấy hạng A, và các khu nhà ở xã hội.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Nghiên Cứu Hoạt Động Môi Giới BĐS Trung Hòa

Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản Trung Hòa cho thấy vai trò quan trọng của các công ty môi giới trong việc kết nối người mua và người bán. Tuy nhiên, hoạt động môi giới cũng còn nhiều hạn chế, như thiếu chuyên nghiệp, thông tin không chính xác và phí dịch vụ cao. Để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới, cần có sự đào tạo chuyên nghiệp, minh bạch thông tin và cạnh tranh lành mạnh.

5.1. Vai trò của công ty môi giới BĐS trong giao dịch

Các công ty môi giới bất động sản Trung Hòa đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin, tư vấn và hỗ trợ các bên trong quá trình giao dịch. Họ giúp người mua tìm được bất động sản phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, đồng thời giúp người bán tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng.

5.2. Đánh giá chất lượng dịch vụ môi giới BĐS hiện nay

Chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay còn nhiều hạn chế, như thiếu chuyên nghiệp, thông tin không chính xác và phí dịch vụ cao. Nhiều công ty môi giới chỉ tập trung vào việc kiếm hoa hồng mà không quan tâm đến lợi ích của khách hàng.

5.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS

Để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản, cần có sự đào tạo chuyên nghiệp cho các nhân viên môi giới, minh bạch thông tin về bất động sản và phí dịch vụ, và cạnh tranh lành mạnh giữa các công ty môi giới.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Thị Trường Bất Động Sản Trung Hòa

Thị trường bất động sản Trung Hòa Cầu Giấy có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Để tận dụng cơ hội và vượt qua khó khăn, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Với những giải pháp đồng bộ và sự nỗ lực của tất cả các bên, thị trường bất động sản Trung Hòa sẽ phát triển bền vững và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của quận Cầu Giấy và thành phố Hà Nội.

6.1. Tóm tắt các kết quả nghiên cứu chính

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản Trung Hòa có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Cần có những giải pháp đồng bộ để tận dụng cơ hội và vượt qua khó khăn.

6.2. Triển vọng phát triển của thị trường BĐS Trung Hòa

Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Trung Hòa là rất lớn, nhờ vào vị trí đắc địa, hạ tầng phát triển và nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, cần có sự quản lý chặt chẽ và các chính sách hỗ trợ phù hợp để đảm bảo sự phát triển bền vững.

6.3. Khuyến nghị cho nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS

Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, lựa chọn các dự án có tiềm năng và quản lý rủi ro chặt chẽ. Cần chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ, và tuân thủ pháp luật.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất không thể thay thế, vừa là không gian nền tảng để tổ chức các hoạt động kinh tế, xã hội và định cư. Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, quá trình đô thị hóa nhanh cùng sự gia tăng dân số đã tạo áp lực lớn lên quỹ đất đô thị, khiến quan hệ cung - cầu đất đai trở nên phức tạp. Thị trường bất động sản (BĐS) tại các đô thị lớn như Thành phố Hà Nội phát triển nhanh chóng nhưng cũng bộc lộ nhiều điểm thiếu ổn định. Giai đoạn 2000–2011 ghi nhận giá nhà ở tại Việt Nam tăng hơn 10 lần, phần lớn do tình trạng đầu cơ, kích giá và tâm lý mua bán theo tin đồn. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, những tác động từ suy thoái kinh tế và lạm phát gia tăng đã khiến thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng, giá trị giao dịch sụt giảm nghiêm trọng.

Phường Trung Hòa thuộc quận Cầu Giấy là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng phát triển với nhiều dự án phức hợp và dịch vụ thương mại lớn. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh BĐS tại đây cũng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ đợt suy thoái chung của thị trường Thủ đô. Để nắm bắt thực trạng kinh doanh, đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước và tìm kiếm các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cấp cơ sở, đề tài "Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội" đã được tác giả Đỗ Quý Triệu thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản và công tác quản lý thị trường BĐS trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra điểm mạnh, hạn chế và quy luật vận động của thị trường; từ đó đề xuất các giải pháp góp phần phát triển thị trường BĐS địa phương lành mạnh, đúng quy định pháp luật.
2. Mục tiêu chi tiết:
   • Đánh giá những điều kiện cơ bản của phường Trung Hòa tác động đến thị trường BĐS.
   • Đánh giá phương thức hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa.
   • Đánh giá các thuận lợi và khó khăn của thị trường BĐS tại địa bàn.
   • Đề xuất các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường BĐS ở phường Trung Hòa.

Khóa luận xác định rõ đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
• Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung điều tra, đánh giá tại 3 công ty BĐS điển hình trong tổng số 27 doanh nghiệp BĐS hoạt động trên địa bàn phường Trung Hòa; nghiên cứu được thực hiện và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên.
• Địa điểm và thời gian tiến hành: Địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội; thời gian thu thập dữ liệu và khảo sát thực địa từ ngày 03/02/2014 đến ngày 10/03/2014 (tập trung vào dữ liệu năm 2013 và Quý 1 năm 2014).

Cơ sở khoa học, pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở khoa học và pháp lý

Tác giả đã hệ thống hóa các văn bản pháp lý và lý thuyết chuyên ngành về đất đai, kinh doanh BĐS, bao gồm:

• Khung pháp lý về quản lý đất đai và tài chính đất đai: Căn cứ Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai; Mục 6 Chương II và Điều 54 Luật Đất đai 2003 về cơ chế tài chính đất đai (các khoản thu từ cấp quyền sử dụng đất, thu khi sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất); Điều 55 và Điều 56 về nguyên tắc và thẩm quyền ban hành giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Khung pháp lý về dịch vụ bất động sản: Căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản với các quy định cụ thể tại Điều 8 (điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS), Điều 45 (nội dung môi giới BĐS), Điều 51 (nguyên tắc định giá BĐS), Điều 58 (nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS) và Điều 63 (phạm vi dịch vụ tư vấn BĐS).
• Phương pháp định giá đất: Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
• Lý thuyết về thị trường và giá cả: Khái niệm kinh doanh và 4 đặc điểm cốt lõi (chủ thể kinh doanh, gắn với thị trường, sự vận động của đồng vốn, mục đích lợi nhuận); phân biệt giá danh nghĩa, giá thực, giá trị thị trường và giá đất thị trường; bài học từ khủng hoảng BĐS thế giới (bong bóng nhà đất tại Nhật Bản năm 1992 với 53 nghìn tỷ Yên nợ xấu, sự sụt giảm 11,5% lượng giao dịch tại Paris - Pháp giai đoạn 1989–1992).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận kết hợp đồng bộ các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

• Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: Kế thừa số liệu, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, báo cáo kiểm kê đất đai năm 2013 từ UBND phường Trung Hòa, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy; thu thập các báo cáo kinh tế - xã hội, văn bản pháp quy và báo cáo thị trường từ các tổ chức nghiên cứu (như CBRE).
• Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành khảo sát thực địa; phát phiếu điều tra tham khảo ý kiến 50 khách hàng có nhu cầu mua nhà trên địa bàn; thu thập dữ liệu hoạt động kinh doanh, hồ sơ giao dịch thông qua phỏng vấn trực tiếp ban lãnh đạo và chuyên viên tại 3 doanh nghiệp BĐS điển hình (Công ty TNHH BĐS Hương Mỹ, Công ty CP Tư vấn – Đầu tư Cát Lợi, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng VIC Việt Nam).
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu giá đất quy định trong bảng giá của UBND thành phố Hà Nội với giá giao dịch thực tế trên thị trường để lượng hóa mức độ chênh lệch.
• Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê, phân loại, tổng hợp và phân tích dữ liệu khảo sát bằng phần mềm Microsoft Excel 2003.

Nội dung chính theo từng phần của khóa luận

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh thị trường BĐS Hà Nội chịu tác động của suy thoái kinh tế sau chu kỳ tăng trưởng nóng. Xác lập hệ thống mục tiêu nghiên cứu tổng quát và chi tiết, nêu rõ 5 yêu cầu kỹ thuật cần tuân thủ (tính pháp lý, tính khách quan của số liệu, phương pháp chuyên gia, độ chuẩn xác của phương pháp luận và tính khả thi của giải pháp) cùng ý nghĩa học tập và thực tiễn của khóa luận.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và quy định pháp luật:

• Trình bày 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và 3 nhóm nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Luật Đất đai 2003.
• Phân tích các điều kiện pháp lý đối với 4 loại hình dịch vụ BĐS chính: sàn giao dịch, môi giới, định giá và tư vấn BĐS theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
• Làm rõ cơ chế hình thành giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường, phân tích nguyên lý áp dụng của 4 phương pháp định giá đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
• Tổng kết diễn biến thị trường BĐS quốc tế (kinh nghiệm xử lý khủng hoảng tại Nhật Bản, Mỹ, Pháp) và thị trường Việt Nam; nêu bật thực trạng nhà ở tại Hà Nội với số liệu năm 2003 có 30% dân số sống dưới 3 m²/người, chỉ 30% cán bộ công nhân viên chức được phân phối nhà ở và áp lực sở hữu nhà đối với các gia đình trẻ trước ngưỡng giá 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng/căn hộ chung cư.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Quy định ranh giới không gian (phường Trung Hòa), thời gian nghiên cứu (03/02/2014 – 10/03/2014) và đối tượng nghiên cứu (3 doanh nghiệp BĐS đại diện cho 27 đơn vị trên địa bàn). Thiết lập 5 nội dung nghiên cứu chi tiết: điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội; hiện trạng sử dụng đất năm 2013; công tác quản lý nhà nước về BĐS; môi trường kinh doanh và hoạt động của các dự án; đề xuất giải pháp. Mô tả chi tiết 4 phương pháp thu thập và xử lý số liệu sơ cấp, thứ cấp.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là phần trọng tâm của khóa luận với các phát hiện cụ thể:

• Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Phường Trung Hòa có diện tích tự nhiên 2,46 km² (246 ha), địa hình đồng bằng bằng phẳng (độ cao 2–4 m), khí hậu cận nhiệt đới ẩm với trung bình 114 ngày mưa/năm, nhiệt độ trung bình mùa nóng là 28,1 °C và mùa đông là 18,6 °C. Nguồn nước phụ thuộc vào hệ thống nước mặt sông Đà (Vinaconex), trong khi sông Tô Lịch bị ô nhiễm nặng. Dân số toàn phường là 12.471 người, mật độ đạt 5.070 người/km². Kinh tế định hướng dịch vụ thương mại cao cấp với các điểm nhấn hạ tầng như Siêu thị Big C Thăng Long, Ocean Mart Trung Hòa, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, trường THPT Hà Nội – Amsterdam.
• Hiện trạng sử dụng đất năm 2013: Toàn bộ 246 ha đất tự nhiên của phường là đất phi nông nghiệp, hoàn toàn không còn đất nông nghiệp hay đất chưa sử dụng.
• Thực trạng quản lý nhà nước: Phường triển khai 10 nội dung quản lý đất đai theo phân cấp của quận Cầu Giấy; quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt đến năm 2020. Tác giả phân tích vai trò của các thành phần tham gia quản lý và hỗ trợ thị trường gồm: tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức thông tin BĐS, tổ chức môi giới, tư vấn pháp lý, định giá BĐS, các định chế tài chính (ngân hàng thương mại) và cơ quan quản lý nhà nước.
• Nhu cầu người mua nhà: Điều tra 50 khách hàng cho thấy 64% (32 người) đang phải thuê nhà; 100% quan tâm đến giá cả, diện tích và phong thủy; 66% (33 người) quan tâm đến kiến trúc công trình; 38% có nhu cầu thanh toán dứt điểm một lần. Thị trường thiếu hụt trầm trọng phân khúc nhà ở giá rẻ.
• Thực trạng các dự án BĐS: Toàn phường có 12 dự án xây dựng (chiếm 14,64% tổng số 82 dự án của quận Cầu Giấy). Trong đó có tới 8 dự án chậm tiến độ (chiếm 66,67%), nguyên nhân do thiếu vốn đầu tư, gián đoạn thi công, thay đổi thiết kế/chủ đầu tư (điển hình dự án Vimeco – Hanel đổi thiết kế 3 lần, đổi chủ đầu tư 1 lần, tăng vốn từ 800 tỷ lên 1.700 tỷ đồng), thủ tục hành chính kéo dài và tác động của khủng hoảng kinh tế.
• Hoạt động của 3 công ty BĐS điển hình trong Quý 1/2014:
  • Công ty TNHH BĐS Hương Mỹ (thành lập 2012, vốn điều lệ 3 tỷ đồng): Chuyên môi giới mua và bán BĐS, phí hoa hồng đạt 1% – 2% giá trị giao dịch.
  • Công ty CP Tư vấn – Đầu tư Cát Lợi (thành lập 2013, vốn điều lệ 8 tỷ đồng): Triển khai tư vấn mua, tư vấn bán, tư vấn đầu tư và tư vấn pháp lý.
  • Công ty CP Đầu tư và Xây dựng VIC Việt Nam (thành lập 2013, vốn điều lệ 20 tỷ đồng): Kết hợp môi giới, tư vấn và trực tiếp đầu tư xây dựng dự án.
  • Kết quả kinh doanh: Trong Quý 1/2014 (tính trong 2 tháng hoạt động sau Tết Giáp Ngọ), 3 công ty thực hiện 41 lượt môi giới, đạt 17 giao dịch thành công (tỷ lệ 41,46%), tổng giá trị giao dịch đạt 55.110 triệu đồng.
• Tồn đọng và rào cản: Các công ty xây dựng đối mặt với tình trạng nợ đọng, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng và thủ tục cấp phép kéo dài (nhanh nhất mất hơn một tháng, có dự án kéo dài hàng năm); các sàn giao dịch nhỏ lẻ thiếu vốn, hoạt động bấp bênh và phụ thuộc vào công ty mẹ.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Đúc kết thực trạng vận động của thị trường BĐS phường Trung Hòa; khẳng định sự cần thiết phải chuyển dịch cơ cấu sản phẩm sang phân khúc giá rẻ và văn phòng quy mô nhỏ. Đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và năng lực kinh doanh của doanh nghiệp.

Kết quả và đóng góp nghiên cứu

Số liệu kết quả chính trong văn bản

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất phường Trung Hòa năm 2013

STT	Chỉ tiêu sử dụng đất	Mã đất	Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)
1	Đất nông nghiệp	NNP	0	0,00
2	Đất phi nông nghiệp	PNN	246,00	100,00
2.1	Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp	CTS	4,00	1,63
2.2	Đất an ninh	CAN	1,00	0,41
2.3	Đất cơ sở sản xuất kinh doanh	SKC	95,70	38,90
2.4	Đất ở đô thị	ODT	145,30	59,06
3	Đất chưa sử dụng	DCS	0	0,00
Tổng	Tổng diện tích đất tự nhiên		246,00	100,00

(Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất đai UBND phường Trung Hòa năm 2013)

Bảng 2: Thống kê thực trạng hoạt động của các dự án tại phường Trung Hòa tính đến Quý 1/2014

STT	Tình trạng dự án	Số lượng dự án	Tỷ lệ (%)
1	Dự án sắp triển khai	1	8,33
2	Dự án đang triển khai	3	25,00
3	Dự án đã triển khai bị chậm tiến độ	8	66,67
4	Dự án treo	0	0,00
Tổng	Tổng số dự án trên địa bàn phường	12	100,00

(Ghi chú: Toàn quận Cầu Giấy có 82 dự án đang triển khai; phường Trung Hòa chiếm 14,64% tổng số dự án của quận)

Bảng 3: Tổng hợp kết quả giao dịch của 3 công ty BĐS tại phường Trung Hòa trong Quý 1/2014

STT	Tên công ty	Vốn điều lệ (Tỷ đồng)	Số lần môi giới	Số giao dịch thành công	Tỷ lệ thành công (%)	Tổng giá trị giao dịch (Triệu đồng)	Giá trị giao dịch TB (Triệu đồng)
1	BĐS Hương Mỹ	3	12	4	33,33	18.080	4.520
2	CTCP Tư vấn – Đầu tư Cát Lợi	8	18	7	38,89	15.190	2.170
3	CTCP Đầu tư và Xây dựng VIC Việt Nam	20	11	6	54,55	21.840	3.640
Tổng	Toàn bộ 3 doanh nghiệp điều tra	31	41	17	41,46	55.110	3.241,76

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

Khóa luận đề xuất 2 nhóm giải pháp đồng bộ:

1. Giải pháp đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS:
   • Tái cơ cấu dòng sản phẩm, chuyển dịch trọng tâm đầu tư sang phân khúc nhà ở giá rẻ và diện tích trung bình - nhỏ để phù hợp khả năng thanh toán của 64% người có nhu cầu thực đang thuê nhà.
   • Kết hợp chặt chẽ quy trình tư vấn phong thủy, kiến trúc và pháp lý vào hoạt động môi giới nhằm nâng cao tính thanh khoản.
   • Nâng cao năng lực tài chính tự có, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng; liên kết giữa các sàn giao dịch để mở rộng tệp khách hàng.
2. Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước:
   • Cải cách thủ tục hành chính trong phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, khắc phục tình trạng thẩm định kéo dài gây chậm tiến độ công trình.
   • Công khai minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch phát triển đô thị để ngăn chặn hành vi đầu cơ, kích giá ảo.
   • Thiết lập các quỹ phát triển hạ tầng đô thị và thực thi chính sách hỗ trợ lãi suất để giải cứu các dự án chậm tiến độ có tiềm năng.

Đóng góp của khóa luận

Khóa luận đã cung cấp nguồn dữ liệu thực chứng chi tiết về thị trường BĐS cấp phường trong giai đoạn chuyển giao của chu kỳ đóng băng bất động sản 2013–2014. Nghiên cứu lượng hóa được mối tương quan giữa quy mô vốn, mô hình kinh doanh và hiệu quả giao dịch của các sàn BĐS cơ sở; đồng thời chỉ ra sự lệch pha cung - cầu tại đô thị khi nguồn cung cao cấp dư thừa nhưng phân khúc giá rẻ lại thiếu hụt.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài:
  • Mẫu điều tra doanh nghiệp sơ cấp còn hẹp (khảo sát chuyên sâu 3 công ty trong tổng số 27 doanh nghiệp BĐS trên địa bàn phường, chiếm 11,11%).
  • Thời gian khảo sát thực tế tương đối ngắn (từ 03/02/2014 đến 10/03/2014), dữ liệu giao dịch mới phản ánh hoạt động trong 2 tháng của Quý 1 năm 2014 (sau kỳ nghỉ Tết Giáp Ngọ), chưa bao quát được biến động của cả chu kỳ năm tài chính.
  • Các giải pháp đề xuất cho cơ quan quản lý nhà nước phần lớn mang tính định hướng vĩ mô, chưa lượng hóa chi tiết mức ngân sách hỗ trợ cho từng dự án chậm tiến độ.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng phạm vi điều tra đối với toàn bộ 27 doanh nghiệp BĐS trên địa bàn phường Trung Hòa và đối chiếu liên phường trong quận Cầu Giấy (như Yên Hòa, Dịch Vọng).
  • Kéo dài chuỗi thời gian theo dõi dữ liệu giao dịch qua nhiều quý liên tiếp để phân tích quy luật biến động giá theo mùa vụ.
  • Đánh giá tác động thực thi của Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) đối với hoạt động kinh doanh BĐS tại địa bàn nghiên cứu.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng thụ hưởng: Khóa luận là tài liệu tham khảo thiết thực cho sinh viên các chuyên ngành Quản lý tài nguyên, Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Bất động sản và Kinh tế phát triển; đồng thời cung cấp tư liệu cho cán bộ địa chính - xây dựng tại UBND cấp phường/xã và các nhà quản lý sàn giao dịch BĐS.
• Nội dung giá trị nhất:
  • Phương pháp tích hợp số liệu thống kê kiểm kê đất đai hành chính với dữ liệu khảo sát vi mô từ các sàn giao dịch và người tiêu dùng.
  • Khung phân tích chi tiết về 4 phương thức tư vấn BĐS (tư vấn mua, tư vấn bán, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý) và 2 hình thức môi giới tại doanh nghiệp.
  • Bảng thống kê thực trạng 12 dự án và nguyên nhân chậm tiến độ của 8 dự án trên địa bàn đô thị hóa cao.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất của phường Trung Hòa năm 2013 có đặc điểm gì nổi bật?
Toàn bộ 246 ha diện tích tự nhiên của phường là 100% đất phi nông nghiệp, không còn đất nông nghiệp hay đất chưa sử dụng. Trong đó, đất ở đô thị (ODT) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 145,3 ha (59,06%), đất cơ sở sản xuất kinh doanh (SKC) chiếm 95,7 ha (38,9%), đất xây dựng trụ sở cơ quan/sự nghiệp (CTS) chiếm 4 ha (1,63%) và đất an ninh (CAN) chiếm 1 ha (0,41%).

2. Tỷ lệ các dự án xây dựng bị chậm tiến độ tại phường Trung Hòa trong Quý 1/2014 là bao nhiêu và do những nguyên nhân nào?
Trong tổng số 12 dự án xây dựng trên địa bàn phường, có 8 dự án bị chậm tiến độ (chiếm 66,67%), 3 dự án đang triển khai (25%) và 1 dự án sắp triển khai (8,33%). Nguyên nhân chủ yếu gồm: thiếu vốn đầu tư xây dựng, tiến trình thi công bị gián đoạn, liên tục thay đổi thiết kế/chủ đầu tư (như dự án Vimeco – Hanel), thủ tục hành chính kéo dài và tác động của khủng hoảng kinh tế đối với các dự án có tổng mức đầu tư trên 1.000 tỷ đồng.

3. Kết quả giao dịch môi giới của 3 công ty BĐS được khảo sát trong Quý 1/2014 đạt mức nào?
Trong 2 tháng khảo sát của Quý 1/2014, 3 công ty thực hiện 41 lượt môi giới và đạt 17 giao dịch thành công (tỷ lệ 41,46%), tổng giá trị giao dịch đạt 55.110 triệu đồng. Công ty CP Đầu tư và Xây dựng VIC Việt Nam dẫn đầu về tỷ lệ thành công (54,55%) và giá trị giao dịch (21.840 triệu đồng), tiếp theo là Công ty TNHH BĐS Hương Mỹ (33,33% - 18.080 triệu đồng) và Công ty CP Tư vấn – Đầu tư Cát Lợi (38,89% - 15.190 triệu đồng).

4. Khảo sát 50 người mua nhà tại địa bàn cho thấy những ưu tiên và đặc điểm nhu cầu nào?
Có 64% số người được hỏi đang phải thuê nhà và có nhu cầu nhà ở thực sự; 100% người mua quan tâm hàng đầu đến 3 yếu tố: giá cả, diện tích và phong thủy; 66% quan tâm đến kiến trúc công trình. Đặc biệt, có 38% khách hàng có mong muốn thanh toán dứt điểm 1 lần nếu tiếp cận được phân khúc nhà ở giá rẻ phù hợp.

5. Khóa luận căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật chủ yếu nào để đánh giá thị trường?
Nghiên cứu căn cứ vào Luật Đất đai 2003 (đặc biệt là Khoản 2 Điều 6 về 13 nội dung quản lý nhà nước và Mục 6 Chương II về tài chính đất đai), Luật Kinh doanh Bất động sản (các Điều 8, 45, 51, 58, 63) cùng Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP hướng dẫn 4 phương pháp xác định giá đất.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đỗ Quý Triệu đã phản ánh chân thực bức tranh hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy trong giai đoạn thị trường đóng băng đầu năm 2014. Thông qua việc kết hợp số liệu kiểm kê đất đai hành chính với điều tra khảo sát sơ cấp tại 3 doanh nghiệp và 50 khách hàng, công trình đã làm rõ rào cản tiến độ của 66,67% dự án và sự lệch pha cung - cầu tại đô thị. Các giải pháp phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ gắn với hoàn thiện quản lý nhà nước được đề xuất có giá trị thực tiễn đối với công tác quy hoạch và vận hành thị trường BĐS cấp cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề: Đất đai là sản phẩm tự nhiên mà tạo hoá đã ban tặng cho loài người, trải qua hàng triệu năm với những biến động thăng trầm của thiên nhiên, của lịch sử xã hội loài người. Đất đai đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi tạo ra hầu hết của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống hàng tỷ người trên trái đất. Đất là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế, xã hội. Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp.Chính vì vậy, trong việc sử dụng đất đòi hỏi phải sử dụng đất một cách hợp lý khoa học là nhiệm vụ cấp bách hàng đầu của nước ta.

Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mới nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và con người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng, cầm cố… Tạo ra thị trường bất động sản (BĐS) sôi động và khó kiểm soát. Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dung cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản thì phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một các vĩnh viễn trên khu đất đó, bao gồm các công trình, phương tiện, cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác. Thành phố Hà Nội với vị trí là thủ đô nên thị trường bất động sản tại đây được đánh giá là sôi động bậc nhất và cùng với Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu của toàn khu vực với đa dạng loại hình và giá cả của BĐS tại các 2 vùng của khu vực nội thành nói riêng và toàn thành phố nói chung.

Nhưng trong những năm trở lại đây do tác động của sự suy thoái kinh tế chung cũng như lạm phát gia tăng nên thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng đáng kể, giá trị giao dịch mua bán bị sụt giảm nghiêm trọng thậm chí là không thể giao dịch gây nên hiện tượng đóng băng trên toàn thị trường BĐS của Thành phố rồi rộng hơn là toàn khu vực phía Bắc và sau đó là toàn quốc. Là một thành phần của toàn thành phố thị trường BĐS tại phường Trung Hòa quận Cầu Giấy cũng phải chịu nhiều hệ lụy tương tự, gậy nhiều xáo trộn trong hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn phường. Chính vì lẽ đó để nắm được chi tiết tình hình kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản Lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên dưới sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành xây dựng đề tài:“Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” 1.

Mục tiêu đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản và các công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội để tìm ra những điểm mạnh, hạn chế và quy luật vận động củ thị trường BĐS. Từ đó đề xuất môt số giải pháp góp phần phát triển lành mạnh thị trường BĐS ở đây và đúng theo các quy định của pháp luật, quy luật thị trường. Mục tiêu chi tiết - Đánh giá những điều kiện cơ bản của phường Trung Hòa tác động đến thị trường BĐS - Đánh giá về phương thức hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa - Đánh giá các thuận lợi và khó khăn của thị trường BĐS tại phường Trung Hòa 3 - Đề xuất được các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường BĐS ở phường phường Trung Hòa 1.

Yêu cầu đề tài - Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển thị trường - Các nguồn số liệu điều tra thu thập trên địa bàn phải phản ánh đúng, đánh giá đầu đủ, trung thực, khác quan, khoa học, đảm bảo logic hệ thống - Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo chính xác , sửa dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng phiếu tham khảo ý kiến) - Quá trình đánh giá phải đảm bảo tính chính xác trên các cơ sở của các phương pháp luận - Các giải pháp nhằm hoành thiện phát triển phải đảm bảo tính khoa học, đúng với chính sách và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Trung Hòa và nhận thức được các phương thức kinh doanh BĐS trong thực tế từ đó nhận thức được phương pháp áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế 1. Ý nghĩa trong thực tiễn Là cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS của phường Trung Hòa để từ đây BĐS trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của phường Trung Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài 2.

Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai[11] Khoản 2 điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất. Lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai. - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 5 2.

Các quy định tài chính về đất đai[11] Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách hệ thống so với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai. - Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất Nhu vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau: + Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003.

+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). + Nộp lệ phí trước bạn nhà đất + Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi). - Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất 6 Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm: + Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp + Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình + Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước + Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp. + Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai.

+ Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai. - Các loại thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính – thuế của Nhà nước tong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mắt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.