Đặt vấn đề: Đất đai là sản phẩm tự nhiên mà tạo hoá đã ban tặng cho loài người, trải qua hàng triệu năm với những biến động thăng trầm của thiên nhiên, của lịch sử xã hội loài người. Đất đai đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi tạo ra hầu hết của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống hàng tỷ người trên trái đất. Đất là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế, xã hội. Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp.Chính vì vậy, trong việc sử dụng đất đòi hỏi phải sử dụng đất một cách hợp lý khoa học là nhiệm vụ cấp bách hàng đầu của nước ta.
Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mới nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và con người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng, cầm cố… Tạo ra thị trường bất động sản (BĐS) sôi động và khó kiểm soát. Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dung cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản thì phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một các vĩnh viễn trên khu đất đó, bao gồm các công trình, phương tiện, cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác. Thành phố Hà Nội với vị trí là thủ đô nên thị trường bất động sản tại đây được đánh giá là sôi động bậc nhất và cùng với Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu của toàn khu vực với đa dạng loại hình và giá cả của BĐS tại các 2 vùng của khu vực nội thành nói riêng và toàn thành phố nói chung.
Nhưng trong những năm trở lại đây do tác động của sự suy thoái kinh tế chung cũng như lạm phát gia tăng nên thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng đáng kể, giá trị giao dịch mua bán bị sụt giảm nghiêm trọng thậm chí là không thể giao dịch gây nên hiện tượng đóng băng trên toàn thị trường BĐS của Thành phố rồi rộng hơn là toàn khu vực phía Bắc và sau đó là toàn quốc. Là một thành phần của toàn thành phố thị trường BĐS tại phường Trung Hòa quận Cầu Giấy cũng phải chịu nhiều hệ lụy tương tự, gậy nhiều xáo trộn trong hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn phường. Chính vì lẽ đó để nắm được chi tiết tình hình kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản Lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên dưới sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành xây dựng đề tài:“Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” 1.
Mục tiêu đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản và các công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội để tìm ra những điểm mạnh, hạn chế và quy luật vận động củ thị trường BĐS. Từ đó đề xuất môt số giải pháp góp phần phát triển lành mạnh thị trường BĐS ở đây và đúng theo các quy định của pháp luật, quy luật thị trường. Mục tiêu chi tiết - Đánh giá những điều kiện cơ bản của phường Trung Hòa tác động đến thị trường BĐS - Đánh giá về phương thức hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa - Đánh giá các thuận lợi và khó khăn của thị trường BĐS tại phường Trung Hòa 3 - Đề xuất được các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường BĐS ở phường phường Trung Hòa 1.
Yêu cầu đề tài - Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển thị trường - Các nguồn số liệu điều tra thu thập trên địa bàn phải phản ánh đúng, đánh giá đầu đủ, trung thực, khác quan, khoa học, đảm bảo logic hệ thống - Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo chính xác , sửa dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng phiếu tham khảo ý kiến) - Quá trình đánh giá phải đảm bảo tính chính xác trên các cơ sở của các phương pháp luận - Các giải pháp nhằm hoành thiện phát triển phải đảm bảo tính khoa học, đúng với chính sách và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Trung Hòa và nhận thức được các phương thức kinh doanh BĐS trong thực tế từ đó nhận thức được phương pháp áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế 1. Ý nghĩa trong thực tiễn Là cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS của phường Trung Hòa để từ đây BĐS trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của phường Trung Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài 2.
Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai[11] Khoản 2 điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất. Lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai. - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 5 2.
Các quy định tài chính về đất đai[11] Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách hệ thống so với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai. - Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất Nhu vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau: + Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003.
+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). + Nộp lệ phí trước bạn nhà đất + Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi). - Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất 6 Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm: + Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp + Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình + Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước + Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp. + Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
+ Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai. - Các loại thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính – thuế của Nhà nước tong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mắt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.