Chương 1. Cơ sở lý luận về môi giới bat động sản và quy trình môi giới bat động sản. Thực trạng quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Bat động san Thién Khôi. Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Bắt động sản Thiên Khôi.
4 CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE MOI GIỚI BAT DONG SAN VA QUY TRINH MOI GIOI BAT DONG SAN. Tổng quan về môi giới bat động sản 1. Khái niệm môi giới bất động sản Đầu tiên, ta cần xem xét khái niệm về Môi giới (MG) nói chung. MG là hoạt động của một bên thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hay là việc giải quyết những công việc liên quan giữa hai hay nhiều chủ thể khác nhau để tạo mối quan hệ trong kinh doanh.
Hoạt động MG xuất hiện khi hội tụ đủ các yếu tố sau: - Sự xuất hiện quan hệ giữa các bên. - Viéc giải quyết công việc giữa các bên một cách không hiệu quả hoặc không thé tự mình giải quyết được. - Sự hiện diện của bên thứ ba,, là nhà MG, có năng lực và trình độ dé giải quyết công việc liên quan đên các bên. Tiếp theo, về khái niệm MGBDS, theo quy định của Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014, MGBĐS là hoạt động trung gian giữa các bên trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc mua lại BĐS.
So với nhân viên bán hàng, những người làm việc trong lĩnh vực MGBĐS không chỉ tìm kiếm người mua bán, mà còn kết nỗi người bán và người có nhu cầu mua. Sự khác biệt này cho thấy vai trò quan trọng của hoạt động MG trong ngành BĐS. MGBĐS là hoạt động trung gian của các cá nhân hoặc tổ chức có đủ trình độ và năng lực dé giải quyết các van đề liên quan đến giao dịch BĐS và kết nối các giao dịch đó. Đây là một quá trình tiếp thị, tư vấn và chăm sóc khách hàng, và cung cấp các sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu khách hàng.
Ngoài ra, MGBĐS còn đòi hỏi sự kiên nhẫn, thời gian và khả năng thuyết phục, tư van của nhà MG, bởi đây là một quy trình mang tính thương mại cao. Nhà MGBĐS phải luôn làm việc chăm chi và hoàn thành nhiều công việc khác nhau dé đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Nếu như hoạt động MGBĐS được thực hiện tốt, khách hàng sẽ tin tưởng và trở thành đối tác lâu đài của nhà MG. Đặc điểm của hoạt động môi giới bat động sản MGBĐS là hoạt động nghề nghiệp đã được pháp luật công nhận với mục tiêu dem lại lợi nhuận cho nha MG.
Day là hoạt động của bên thứ ba kết nối cung — cầu trong thị trường BĐS lại với nhau. Có thê hiểu đơn giản là kết nối người có nhu cầu mua BĐS với người có nhu cầu bán BĐS và nhà MG sẽ hỗ trợ và theo dõi giao dich này đến khi nó được hoàn tat. Đối tượng của việc MGBDS không phải là tài sản BĐS đó mà là các quyền liên quan đến nó. Do BĐS gắn liền các quyền hạn khác nhau nên các quan hệ về BĐS là quan hệ giao dịch các quyền hạn của BĐS.
Vi vậy nha MG cần phải có đủ trình độ, hiểu biết dé phân biệt rõ các loại quyền khác nhau như sử dụng có thời hạn, sử dụng vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền thừa kế, tặng cho,. Đặc biệt quyền quan trọng nhất thé hiện rõ ở định nghĩa của BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hoạt động MGBĐS là một dịch vụ và có thu phí từ khách hàng, dịch vụ phải trả tiền đó được thực hiện dé đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Hoa hồng từ giao dich là nguồn thu nhập chính của công ty và người MG.
Ngoài mức thù lao cố định (có thé có hoặc không), người MG sẽ được trả một khoản hoa hồng theo giá tri giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành. Khoản hoa hồng này thường lớn hơn nhiều so với thù lao có định, và đây chính là thu nhập chính của người MG. Một đặc thù khác của MGBĐS là điều kiện làm việc rất linh động. Không giống như các công việc ngồi 8 tiếng trong văn phòng mà chúng ta thường thấy, người MG sẽ phải di chuyên đến nhiều địa điểm khác nhau.
Có thé là gặp gỡ khách hang tai quán café; đưa khách hang di tham quan, khảo sát thực địa BĐS trong các khu đô thị, chung cư; hay đi thực hiện các thủ tục liên quan đến pháp lý của BĐS tại các văn phòng có thâm quyền. Vì vậy, đây cũng có thé là một công việc phù hợp với người ưa sự tự do, không thích cảm giác bị bó buộc trong môi trường công SỞ. Ngoài ra, hoạt động MGBĐS gợi nhận thức cụ thể về một nghé, nó cũng yêu cầu người MG cần phải có đạo đức, pham chat tốt, tính minh bạch trong công việc và phải tuyệt đối tuân thủ pháp luật. Vai trò của hoạt động môi giới bat động sản Trước khi Luật kinh doanh BĐS ra đời, vai trò của MGBĐS không nhận được sự công nhận trong xã hội và thường bị người dân do dự và sợ bị lừa đảo khi tham gia giao dịch BĐS.
Điều này dẫn đến một thực tế: người dân không muốn tham gia giao dịch BĐS trên thị trường mà lại phải thông qua các "cò" nhà đất. Kết quả 6 là số lượng các giao dịch trên thị trường bị giới hạn và thị trường BĐS bị kìm hãm phát triển. Mặc dù vai trò của MGBĐS có cả mặt tích cực và tiêu cực, nhưng không thé phủ nhận sự cần thiết của những nha MG trong việc tạo thành chất xúc tác dé các giao dịch diễn ra thành công và thúc day sự phát triển của thị trường BĐS. Dưới đây là một số vai trò điển hình của MGBĐS: Cầu nối cho các bên tham gia vào giao dịch BĐS trên thị trường Hoạt động MGBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc thu thập thông tin từ người bán và nắm bắt nhu cầu của người mua, sau đó kết nối cung-cau thích hợp với nhau.
Tuy nhiên, công việc chính của nhà MG không chỉ là kết nối mà còn là hỗ trợ và theo dõi dé đảm bảo hai bên hoàn thành giao dịch một cách tốt nhất. Trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng có thê tìm được khách hàng và người mua cũng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người có nhu cầu bán BĐS. Do đó, việc xuất hiện những trung gian MGBĐS là rất cần thiết. Sự tham gia của tổ chức và cá nhân MGBĐS trong các giao dịch BĐS sẽ giúp giảm bớt chi phí cho việc tìm kiếm người có nhu cầu mua-bán phù hợp.
Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự tương tác giữa yếu tố cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Yếu tố thúc day sự phát triển của thị trường BĐS Vai trò của nhà MGBĐS là cầu nối cung và cầu BĐS băng cách thu thập và cung cấp thông tin cho khách hàng và cung cấp dich vụ tư vấn dé giúp khách hàng đưa ra quyết định và bảo vệ lợi ích của mình. Sự hiệu quả của vai trò này giúp cho các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và sôi động của thị trường BĐS. Đề đảm bảo sự minh bạch và công khai, thông tin mà nhà MG cung cấp phải đầy đủ, chính xác và rõ ràng.
Những tổ chức và cá nhân MG được đào tạo và có kinh nghiệm chuyên môn dé nắm bắt thông tin thị trường và pháp luật về BĐS, giúp các bên có nhu cầu giao dịch BĐS đáp ứng được nhu cầu của họ. Thông qua những người MG này, việc cung cấp thông tin trở nên hoàn hảo hơn và giá cả BĐS phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, tránh được các tình trạng đầu cơ và ép giá. Công khai thông tin cũng giúp các giao dịch trở nên hợp pháp và hạn chế được tinh trạng ứ đọng giao dịch trên thi trường. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 7 Với sự phát triển của thị trường BĐS, nhu cầu giao dịch sẽ tăng cả về số lượng và chất lượng.
Tuy nhiên, BĐS có đặc tính là thông tin thường không hoàn hảo và giao dịch BĐS chủ yếu là giao dịch ngầm, gây khó khăn trong việc kiểm soát va thu thuế. Không thé kiểm soát tat cả các giao dịch này, việc có thu nhập cao trong các giao dịch này lại không đáp ứng được trách nhiệm đó đôi với nhà nước. Nhiều giao dich BĐS được thực hiện bởi các tổ chức và cá nhân MG không đăng ký kinh doanh, gây thất thoát lớn cho ngân sách của nhà nước. Thuế là nguồn thu chính của nhà nước dé trang trải các hoạt động và chi phí, vì vậy việc công nhận cho phép các tô chức và cá nhân MG hành nghề và đăng ký kinh doanh giúp họ hoạt động một cách công khai, minh bạch và hiệu quả hơn.
Đồng thời, thông qua các giao dịch này, nhà nước sẽ thu thuế và b6 sung ngân sách. Thúc day đối mới chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS Đề thị trường BĐS phát triển vững mạnh, cần có một hành lang pháp lý hoàn thiện, tạo cơ sở quan trọng giúp nhà nước điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động trên thị trường. Thực tế, thị trường BĐS thường phát sinh sự xung đột về lợi ích giữa các chủ thé tham gia. Nếu môi trường pháp lý thiếu chặt chẽ và không được áp dung đúng hiệu lực, các mâu thuẫn sẽ dé dàng phát sinh và dẫn đến những đồ vỡ trên thị trường.
MGBĐS hoạt động dựa trên cơ sở pháp luật và phải tuân thủ các chính sách pháp ly dé đưa đến cho các bên tham gia giao dịch, giúp họ hiéu rõ việc tuân thủ pháp luật là rất quan trọng trong quá trình giao dịch. Sự phong phú và đa dạng của nhu cầu giao dịch BĐS ngày càng tăng giữa các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và các tầng lớp dân cư thông qua các tổ chức và cá nhân MGBĐS. Hoạt động MG là một yếu tố cộng hưởng giúp hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường BĐS. Dé phát trién MGBĐS, cần tạo ra và củng cố một môi trường pháp lý và xã hội cạnh tranh lành mạnh, kèm theo các dịch vụ cao cấp đề đáp ứng nhu cầu của bên tham gia giao dịch.