Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Kể từ khi Việt Nam tiến hành công cuộc Đổi mới năm 1986, thị trường đất đai từng bước được hình thành và đóng vai trò huyết mạch đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Thể chế pháp lý về đất đai đã liên tục được hoàn thiện thông qua các kỳ ban hành Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) và Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, chế định về giá đất đã chuyển dịch từ quan niệm đất đai là tài sản phi thương mại sang việc xác lập giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất phù hợp với quy luật thị trường, quan hệ cung - cầu và tiềm năng sinh lợi.

Công tác định giá đất cụ thể đóng vai trò then chốt trong quản lý nhà nước về đất đai, trực tiếp phục vụ các nghiệp vụ: tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Độ chính xác và minh bạch của giá đất cụ thể phụ thuộc vào mức độ tuân thủ quy trình và tính phù hợp của các phương pháp định giá được áp dụng. Xuất phát từ thực tiễn thực tập tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, tác giả đã thực hiện đề tài nhằm hệ thống hóa lý luận và giải quyết các bất cập trong công tác định giá tại đơn vị.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm 3 nhiệm vụ cụ thể:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quy trình định giá và các phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính qua các hồ sơ dự án thực tế.
  3. Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện quy trình nghiệp vụ và nâng cao độ chính xác của các phương pháp định giá đất tại đơn vị.
  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình nghiệp vụ và các phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.
  • Phạm vi không gian: Hoạt động nghiệp vụ và hồ sơ định giá các dự án thực tế do Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính thực hiện (trọng tâm tại tỉnh Hải Dương và tỉnh Hà Nam).
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu và hồ sơ định giá đất trong giai đoạn năm 2019 đến đầu năm 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống các khái niệm chuẩn mực và văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

  • Khái niệm giá đất: Căn cứ khoản 19 và khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích; giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
  • Hình thức định giá: Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, hệ thống giá đất tại Việt Nam gồm: Khung giá đất (Chính phủ ban hành theo vùng kinh tế), Bảng giá đất (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ) và Giá đất cụ thể (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng trường hợp cụ thể).
  • Khái niệm giá thị trường: Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, giá trị thị trường là mức giá ước tính được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá giữa các bên sẵn sàng giao dịch trong điều kiện thương mại bình thường.
  • Quy trình chuẩn mực: Áp dụng hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Bốn phương pháp định giá đất cụ thể được nghiên cứu gồm:

  1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên việc phân tích mức giá của tối thiểu 03 thửa đất so sánh tương đồng đã giao dịch thành công trong thời gian không quá 02 năm để điều chỉnh theo các yếu tố khác biệt.
  2. Phương pháp chiết trừ: Xác định giá trị đất bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản trừ đi giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất (chi phí tái tạo/thay thế mới trừ hao mòn).
  3. Phương pháp thu nhập: Xác định giá trị đất bằng thương số giữa thu nhập ròng bình quân hàng năm mang lại từ đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước), có điều chỉnh theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
  4. Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các khu đất có tiềm năng phát triển, tính bằng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí phát triển giả định (được chiết khấu về thời điểm hiện tại).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp tổng hợp và thống kê: Thu thập, hệ thống hóa văn bản pháp lý, số liệu kinh tế - xã hội và thông tin giao dịch bất động sản thị trường.
  • Phương pháp phân tích: Phân tích định tính và định lượng các yếu tố ảnh hưởng, tính toán bảng biểu điều chỉnh và xác định dòng tiền của dự án.
  • Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của các thẩm định viên về giá và chuyên viên xây dựng để đánh giá hao mòn công trình và suất vốn đầu tư.

Nguồn dữ liệu sử dụng trong đề tài bao gồm hồ sơ pháp lý dự án, số liệu khảo sát thực địa tại phường Thanh Bình (TP. Hải Dương) và phường Hòa Mạc (TX. Duy Tiên, Hà Nam), dữ liệu lãi suất tiền gửi của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) giai đoạn 2016–2018 và các báo cáo định giá đất chính thức của Trung tâm.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ cho mục đích quản lý nhà nước

Chương này tập trung làm rõ bản chất kinh tế - pháp lý của giá đất cụ thể, nhận diện các trường hợp bắt buộc phải định giá theo luật định và chuẩn hóa hệ thống phương pháp luận:

Nhóm nội dung Chi tiết luận điểm và quy chuẩn học thuật
Đặc điểm giá đất cụ thể - Mang tính tương đối và biến động theo chu kỳ kinh tế, hạ tầng, an ninh.
- Có tính cố định về vị trí, hình thành đặc trưng vùng/tiểu khu vực.
- Không có giá thành sản xuất như hàng hóa thông thường.
- Thể hiện qua hệ thống khung giá, bảng giá và giá cụ thể.
Các nhân tố ảnh hưởng - Yếu tố vị trí và hạ tầng: Điều kiện giao thông, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật (cấp thoát nước, điện lực) và hạ tầng xã hội.
- Yếu tố môi trường: Môi trường tự nhiên (địa chất, độ dốc) và môi trường nhân văn (thu nhập, dân trí).
- Yếu tố riêng biệt của thửa đất: Diện tích, chiều rộng mặt tiếp giáp, khoảng cách trục đường chính, hình dạng hình học, quy chuẩn xây dựng và tình trạng pháp lý.
Trường hợp áp dụng bắt buộc - Tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá (thửa đất có giá trị theo bảng giá từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc chưa có trong bảng giá).
- Cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm chu kỳ đầu cho tổ chức/doanh nghiệp cổ phần hóa.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy trình định giá 6 bước (TT 28/2015/TT-BTC) Bước 1: Xác định tổng quát về thửa đất cần định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin thị trường.
Bước 4: Phân tích thông tin thu thập.
Bước 5: Xác định giá trị thửa đất cụ thể (áp dụng phương pháp thích hợp).
Bước 6: Lập báo cáo kết quả định giá và phát hành chứng thư định giá.

Tác giả cũng phân tích chi tiết các nhóm nhân tố khách quan (quy định pháp luật, biến động thị trường, chính sách quản lý) và nhân tố chủ quan (trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên, cơ sở dữ liệu và trang thiết bị kỹ thuật) tác động trực tiếp đến độ tin cậy của kết quả định giá.

Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá đất tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính – Tổng cục Quản lý đất đai

Chương 2 phân tích năng lực tổ chức của Trung tâm (đơn vị sự nghiệp công lập có 10 định giá viên về giá và đội ngũ kỹ sư chuyên ngành) và đánh giá chi tiết việc triển khai quy trình định giá thông qua hai hồ sơ thực tế:

1. Dự án Bến xuất và Cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132 (TP. Hải Dương)

  • Mục đích: Xác định lại đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm để gia hạn thời gian thuê đất 20 năm (đến ngày 13/01/2039) cho Xí nghiệp kho vận xăng dầu K132 theo yêu cầu của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương (thực hiện tháng 9/2019).
  • Đặc điểm khu đất: Tổng diện tích 17.575,8 m² trên trục đường Nguyễn Lương Bằng, gồm 1.226,0 m² đất kinh doanh xăng dầu và 16.349,8 m² đất trống/hạ tầng nội bộ.
  • Phương pháp phối hợp: Kết hợp phương pháp thu nhập và phương pháp chiết trừ.
    • Thu thập thông tin: Khảo sát 03 thửa đất so sánh (TĐSS1, TĐSS2, TĐSS3) cùng nằm trên trục đường Nguyễn Lương Bằng, điều chỉnh các tiêu chí vị trí, pháp lý, diện tích. Đơn giá thuê đất bình quân ước tính đạt 208.254 đồng/m²/tháng.
    • Tỷ lệ sử dụng đất và chi phí: Tỷ lệ sử dụng đất hàng năm tính 80%, tương đương đơn giá 166.603 đồng/m²/tháng. Chi phí quản lý vận hành ước tính bằng 10% tổng doanh thu.
    • Lãi suất chiết khấu: Lãi suất tiền gửi bình quân 3 năm (2016–2018) của BIDV là 6,9%/năm. Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn 20 năm tính theo công thức dòng tiền đạt 9,37%/năm.
    • Phương pháp chiết trừ: Đánh giá giá trị còn lại của 07 hạng mục công trình gắn liền với đất (nhà viết phiếu, nhà vệ sinh, gara, nhà che xitéc, trạm kiểm tra...) dựa trên suất vốn đầu tư và tuổi thọ kinh tế để trừ khỏi tổng giá trị tài sản, từ đó xác định giá đất cụ thể.

2. Dự án Khu đô thị thương mại Hòa Mạc (TX. Duy Tiên, Hà Nam)

  • Mục đích: Xác định giá đất tính tiền sử dụng đất phải nộp của Liên danh Công ty TNHH Kim Thành và Công ty CP Đầu tư & Xây dựng số 6 để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 (tỷ lệ 1/500) theo yêu cầu của Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Hà Nam (thực hiện tháng 01/2020).
  • Phương pháp phối hợp: Kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.
    • Phương pháp so sánh trực tiếp: Định giá cho các lô đất liền kề (LK14, tiếp giáp đường quy hoạch mặt cắt 28m). So sánh với 3 thửa đất trúng đấu giá có giá bán 460, 461 và 356 triệu đồng; điều chỉnh tỷ lệ chênh lệch về vị trí, hạ tầng và giao thông, đảm bảo biên độ sai lệch không vượt quá 10% so với giá bình quân.
    • Phương pháp thặng dư: Tính toán cho toàn bộ dự án gồm 209 lô liền kề (19.188,71 m²) và 54 lô biệt thự (11.262,85 m²).
    • Doanh thu và chi phí: Tiến độ bán hàng dự kiến 2 năm (mỗi năm 50%). Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật được duyệt là 71,064 tỷ đồng; lãi suất vay vốn 10,90%; chi phí quảng cáo bán hàng tính 1,0% doanh thu; lợi nhuận nhà đầu tư tính 14% trên tổng chi phí đầu tư và giá trị khu đất. Quy đổi dòng tiền về hiện tại để xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính

Dựa trên các phân tích thực trạng, tác giả đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện:

Nhóm giải pháp Nội dung đề xuất cụ thể
Hoàn thiện quy trình định giá - Chuẩn hóa chi tiết từng bước thực hiện, xóa bỏ việc thao tác chung chung dựa trên cảm tính cá nhân.
- Bổ sung khâu "Kiểm soát chất lượng định giá độc lập" thành một bước chính thức trong quy trình nội bộ trước khi trình lãnh đạo duyệt.
- Quy định thời gian tối thiểu cho công tác khảo sát thực địa, tránh việc thu thập thông tin qua loa.
Hoàn thiện phương pháp định giá - Phương pháp so sánh: Xây dựng bộ tiêu chí và biên độ điều chỉnh tỷ lệ phần trăm chuẩn hóa; bắt buộc định giá viên giải trình rõ lý do lựa chọn hoặc loại bỏ các bất động sản so sánh.
- Phương pháp chiết trừ: Không áp dụng máy móc suất đầu tư của Bộ Xây dựng hoặc bảng giá UBND tỉnh mà phải điều chỉnh hệ số hao mòn sát với đặc điểm kỹ thuật thực tế của từng công trình.
- Bắt buộc nêu rõ các giới hạn về nguồn dữ liệu trong báo cáo định giá để bảo đảm tính minh bạch.
Cơ sở dữ liệu và công nghệ - Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất thị trường tập trung tại đơn vị, cập nhật định kỳ biến động giá giao dịch thành công và giá trúng đấu giá.
- Tăng cường đầu tư trang thiết bị đo đạc, kiểm định thực địa hiện đại.
Nâng cao chất lượng nhân sự - Thường xuyên đào tạo, cập nhật kiến thức pháp luật và kỹ thuật định giá mới cho đội ngũ 10 định giá viên.
- Tăng cường kiểm soát đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý của định giá viên.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

Khóa luận đã phản ánh trung thực quy trình định giá tại đơn vị thông qua việc xử lý số liệu của các dự án lớn:

  • Minh họa chi tiết quy trình tính toán cho dự án Bến xuất xăng dầu K132 với diện tích 17.575,8 m², xử lý thành công việc phân bổ doanh thu giữa diện tích đất kinh doanh (1.226,0 m²) và đất trống (16.349,8 m²), áp dụng lãi suất tiền gửi BIDV bình quân 6,9% và lãi suất dòng tiền 9,37% trong thời hạn 20 năm.
  • Xác lập bảng tính dòng tiền thặng dư cho Dự án Khu đô thị Hòa Mạc với quy mô 209 lô liền kề và 54 lô biệt thự, tích hợp chi phí hạ tầng 71,064 tỷ đồng, chi phí bán hàng 1% và lợi nhuận định mức nhà đầu tư 14%.
  • Chỉ ra các điểm hạn chế cốt lõi trong thực tế: việc điều chỉnh tỷ lệ phần trăm giữa các tài sản so sánh phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan của định giá viên; phương pháp tính bình quân số học đơn giản có nguy cơ sai lệch khi các mức giá chỉ dẫn có biên độ cách biệt lớn; khâu kiểm soát chất lượng chưa được phân lập rõ ràng.

Đóng góp của đề tài

  • Đề tài đóng góp vào việc hệ thống hóa quy trình áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 kết hợp với Nghị định 44/2014/NĐ-CP trong môi trường nghiệp vụ thực tế của một đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan quản lý đất đai cao nhất.
  • Đưa ra mô hình kết hợp phương pháp luận chặt chẽ (thu nhập - chiết trừ và so sánh - thặng dư) đối với các loại hình đất phức tạp như đất năng lượng/thương mại dịch vụ và đất phát triển dự án đô thị.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu chỉ tập trung phân tích sâu vào 02 hồ sơ dự án cụ thể tại Hải Dương và Hà Nam trong năm 2019 và đầu năm 2020. Dữ liệu khảo sát thị trường chưa bao phủ đa dạng các loại hình đất khác như đất nông nghiệp quy mô lớn hoặc đất công nghiệp đặc thù.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu quy trình kiểm soát rủi ro pháp lý trong định giá đất; xây dựng mô hình định giá hàng loạt (CAMA) dựa trên hệ thống thông tin địa lý (GIS) và dữ liệu địa chính số hóa phục vụ quản lý nhà nước đa mục tiêu.

Giá trị tham khảo

Báo cáo chuyên đề thực tập có giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Sinh viên và học viên: Tài liệu học tập chuyên khảo cho sinh viên các ngành Bất động sản, Kinh tế Tài nguyên, Quản lý Đất đai và Thẩm định giá khi nghiên cứu về phương pháp định giá đất cụ thể.
  • Định giá viên và chuyên viên tư vấn: Tham khảo mẫu biểu điều chỉnh so sánh, công thức tính lãi suất chiết khấu theo thời hạn hữu hạn và phương pháp phân tách giá trị công trình gắn liền với đất.
  • Cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở thực tiễn để hoàn thiện quy chuẩn kiểm tra, giám sát chất lượng chứng thư định giá đất trước khi trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phê duyệt.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận nghiên cứu việc định giá đất cụ thể tại cơ quan nào?
Nghiên cứu được thực hiện tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính, đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (địa chỉ tại số 9 ngõ 78 Giải Phóng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội).

2. Hai hồ sơ dự án thực tế được phân tích chi tiết trong khóa luận là gì?
Gồm có: (1) Dự án Bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132 tại phường Thanh Bình, TP. Hải Dương (tính đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm thời hạn 20 năm); và (2) Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 Khu đô thị thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam (tính tiền sử dụng đất dự án phát triển đô thị).

3. Khóa luận sử dụng nguồn dữ liệu lãi suất nào để tính toán trong phương pháp thu nhập?
Tác giả sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) trong 3 năm liên tục (2016: 6,9%, 2017: 6,9%, 2018: 6,9%), từ đó tính lãi suất bình quân 6,9%/năm và điều chỉnh theo công thức thời hạn 20 năm đạt 9,37%/năm.

4. Hạn chế chính trong việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tại đơn vị được chỉ ra là gì?
Hạn chế lớn nhất là thông tin giao dịch thị trường thường thiếu đồng nhất và nhanh lạc hậu; việc phân tích, chấm điểm và điều chỉnh tỷ lệ phần trăm giữa các thửa đất so sánh phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan của định giá viên do thiếu khung quy chuẩn chi tiết.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Tô Mai Hương đã hoàn thành toàn diện các mục tiêu nghiên cứu đề ra, phản ánh rõ nét mối liên hệ giữa cơ sở lý luận và thực tiễn định giá đất cụ thể phục vụ quản lý nhà nước tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính. Thông qua việc phân tích chuyên sâu hai trường hợp điển hình tại Hải Dương và Hà Nam, đề tài đã làm rõ cơ chế phối hợp giữa các phương pháp so sánh, thu nhập, chiết trừ và thặng dư. Các giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ từ chuẩn hóa quy trình, hoàn thiện kỹ thuật điều chỉnh đến xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa, đóng góp thiết thực cho công tác nâng cao tính minh bạch của thị trường đất đai.