Chương I: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ cho mục đích quản lý nhà nước Chương 2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá đất tại trung tâm định giá đất và kiêm định địa chính — Tổng cục quản lý đất dai Chương 3. Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất tại trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính Kết luận Tài liệu tham khảo CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ DAT CỤ THẺ PHỤC VU CHO MỤC DICH QUAN LÝ NHÀ NƯỚC. Vai trò, đặc điểm của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến dat cụ thé.
Khái niệm giá đất. Căn cứ vào khoản 19 và 20 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyên sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Khi đưa ra giao dịch trên thị trường, quyén sử dụng đất mang một giá trị nhất định, giá trị ấy được biéu hiện băng tiền. Tuy nhiên do mỗi thửa đất có diện tích khác nhau nên người ta sẽ lay tiêu chuẩn giá trị cho một diện tích xác định, đồng thời phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất.
Đặc điểm của giá đất cụ thể. Thứ nhất, giá đất chỉ mang tính tương đối trong một khoảng thời gian xác định, mặt khác luôn biến động tùy thuộc vào sự phát triển kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ tang, an ninh xã hội, nhu câu sử dụng dat. Thứ hai, do đất có tính có định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phó, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Thứ ba, giá đất không phải do con người sản xuất ra nên không có giá thành sản xuât như giá của các loại hàng hóa khác.
Thứ tư, giá đất trên thực tế được thể hiện thông qua các số liệu giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thê. Các nhân tố anh hướng đến giá đất cụ thé. Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm loại hình giao hình giao thông, mức độ thuận tiện, phương thức kết nối với khu vực khác, cấu trúc tông thé của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường và cấp đường, hiện trạng giao thông công cộng cũng như mật độ giao thông. của khu đất, mảnh đất cần định giá.
Hạ tầng cơ bản: Hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm cơ sở hạ tầng và hạ tầng dịch vụ xung quanh khu đất, mảnh đất cần định giá. Bao gồm tất cả từ các hệ thống đường ống nước thải, điện lực, điện thoại, gas, hệ thống sưởi cho đến những hạ tầng cơ sở như trường mẫu giáo, trường học, công viên, bệnh viện. Ngoài ra cũng cân tính đên loai/cap hạ tang, câu trúc, hệ sô an toàn, tính thống nhất, khoảng cách. Hạ tầng công nghệ mang ý nghĩa là các thiết bị và hạ tầng liên quan trực tiếp đến đất đai.
Về đất đai ngoại trừ đất nông nghiệp, những yếu tố liên quan đến hạ tầng công nghệ và hạ tầng xã hội đều được điều tra. Có nghĩa là tùy theo khoảng cách của thửa đất tới các hạ tầng cơ bản trong khu vực mà giá đất cũng sẽ có sự thay đồi. Chất lượng môi trường: Môi trường ảnh hưởng đến giá đất có thé chia làm hai loại đó là môi trường mang tính nhân văn và môi trường tự nhiên. Môi trường tự nhiên bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, tiếng ồn.
Môi trường mang tính nhân văn bao gồm loại hình nghề nghiệp, trình độ giáo dục và mức thu nhập. - Nhân tố riêng biệt của mảnh đất, khu đất cần định giá Diện tích khu đất: Diện tích phù hợp với mục đích sử dụng và quy mô xây dựng. Không phải cứ mảnh đất càng lớn càng lợi thế. Xác định diện tích khu đất sẽ được phân bổ thành những khu chức năng nào khi xây dựng hoặc cho những mục đích gi dé tiến hành định giá cụ thé.
Diện tích mặt giáp đường: Nếu chiều rộng mặt tiếp giáp đường hẹp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả tạo lợi nhuận do đó đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Hiện việc điều tra chiều rộng mặt tiếp giáp được tiến hành với đất ở, đất dịch vụ, đất sử dụng kinh doanh thương mại, trừ đất nông nghiệp. Khoảng cách với đường lớn: Do khoảng cách của thửa đất tới đường giao thông quá xa hay quá gần đều gây ảnh hưởng đến giá đất nên khoảng cách này cũng được tính là một trong những nhân tổ ảnh hưởng tới giá đất. Đối với đất ở nông thôn và đất thương mại dịch vụ, hiện đang áp dụng điều tra khoảng cách từ thửa đất tới trục giao thông chính, khoảng cách tới đường trong làng, khoảng cách tới đường tỉnh, khoảng cách tới đường huyện, khoảng cách tới đường cấp xã, khoảng cách tới đường liên tỉnh Hình dáng mảnh đất: Về hình dáng đất, thửa đất hình vuông (vuông, chữ nhật) là thửa đất được đánh giá cao nhất, còn lại những thửa đất như hình tam giác, hình thang, hình chổi, thửa dat không định hình.
do có những hạn chế về công năng sử dụng nên sẽ có những ảnh hưởng đến giá đất. Khả năng xây dựng trên thửa đất: Khả năng xây dựng trên thửa đất bao gồm những điều kiện xây dựng của thửa đất như hệ số xây dựng, chiều cao xây dựng, hệ SỐ SỬ dụng đất, độ dốc. Ví dụ như một thửa đất có quy định về hệ số xây dựng, chiêu cao, hệ sô sử dụng đât, do có những hạn chê vê mặt xây dựng nên cân phải có tiên dau tư dé sử dụng thửa dat. Ngoài ra, nêu thửa dat ở vi trí qua doc, do rất khó đề xây dựng nên cần nhiều chi phi đầu tư dẫn tới ảnh hưởng đến giá dat.
Thời gian sử dụng đất: Tùy theo thời gian sử dụng đất mà lợi nhuận thu được từ đất đai có sự khác biệt do đó thời gian sử dụng cũng ảnh hưởng đến giá đất. Tình trạng pháp lý: giấy tờ hợp lệ, giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc giấy chuyền đổi mục dich sử dụng đất hợp lệ, có xảy ra tranh chấp hay không hoặc có thu hồi hay vi phạm pháp luật gi không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá đất cụ thể của mảnh đấtm khu đắt. Khai niệm về định giá đất cụ thé và sự cần thiết phải định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước. Khái niệm về định giá đất cụ thể.
Định giá đất là một quá trình gán giá trị cho các vị trí đất. Giá trị đất phải được xác định trong quá trình mua, bán, cho thuê hoặc đánh thuế nó hoặc khi có nhu cầu tính toán mảnh đất do một cá nhân hoặc doanh nghiệp nắm giữ (Dale và McLaughlin 1999). Dinh giá đất cụ thé là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Dat đai là một mảnh đất đặc biệt.
Giá đất ngoài các yếu tô về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yêu té tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thé là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các mảnh đất thông thường. Theo Nghị định số 44 năm 2014 ND 44/2014/CP quy định về giá đất định giá đất trong quản lý nhà nước về đất đai thông quá các hình thức sau: Xác định Khung giá đất là quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất, Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ dé Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.
Xác định Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Dat đai phù hợp với thực tế tại địa phương. Bảng gia đất được xây dung theo vi trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. Định giá đất cụ thê là xác định giá trị thị trường của mảnh đất hoặc khu đất nhất định tại thời điểm định giá và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thé.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uy ban nhân dân cấp tỉnh tô chức việc xác định giá đất cụ thê. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tô chức có chức năng tư vẫn xác định giá đất để tư vân xác định giá đât cụ thê. Định giá đất cụ thể là xác định giá trị thị trường của mảnh đất, khu dat tại thời điểm định giá. Theo đó Giá trị thị trường là một khoảng ước lượng mà đất đai có thê được giao dịch vào ngày định giá giữa người mua và người bán sau quá trình đàm phán tìm hiểu, marketing mảnh đất dé các bên đều có thé hiểu biết tin cậy và không bị ép buộc.
Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau: “Gia thị trường của một mảnh dat là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Sự cần thiết phải định giá đất cụ thể trong quản lý nhà nước về đất đai. Dat đai ở Việt Nam trong một thời gian dài được coi là vô giá trị và là món quà của thiên nhiên. Các trang trại, canh tác nông nghiệp hợp tác xã trên đất thuộc sở hữu nhà nước không có thị trường cũng như bắt kỳ giá trị nào được giao, và không cần định giá hoặc thu thập một số dữ liệu sử dụng đất.
Trong bối cảnh thé giới phát triển không ngừng trên mọi lĩnh vực, mỗi quốc gia hiện đại cần phải có một số loại hệ thống định giá dat, bất kế nó được tạo ra nhằm mục đích hỗ trợ thị trường đất đai, thuế đất hay hợp nhất đất đai.