Luận văn thạc sĩ VNU về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích giao dịch dân sự liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, cung cấp cái nhìn sâu sắc và pháp lý.

• Tác giả: Nguyễn Thị Kim Huế
• Người hướng dẫn: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2.3. Đặc điểm của giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.3. Những vấn đề bất cập trên thực tế
• 2.2. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà ở
• 2.3. Quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1. Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.4. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 2.4.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.4.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai
• 3. CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
• 3.1.1. Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
• 3.1.2. Áp dụng hình thức ký quỹ
• 3.1.3. Bổ sung hình thức huy động vốn
• 3.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn để được phân chia lợi nhuận là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.1. Ban hành quy định hướng dẫn một số vấn đề còn bất cập
• 3.2.2. Những lưu ý khi góp vốn đầu tư hưởng quyền mua nhà ở
• 3.3. Quy định của pháp luật về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3.1. Bất hợp lý khi thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng (bao gồm cả phần vốn chưa góp)
• 3.3.2. Hướng dẫn cụ thể về "không xác định được giá vốn"
• 3.3.3. Điểm bất hợp lý tại Thông tư số 113/2011/TT-BTC
• 3.3.4. Cần có hướng dẫn về hồ sơ khai thuế
• 3.4. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 3.4.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.4.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai
• 3.5. Các kiến nghị khác
• 3.5.1. Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• 3.5.2. Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai
• 3.5.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Giao dịch dân sự với Tài sản hình thành trong tương lai

Giao dịch dân sự với tài sản hình thành trong tương lai là một chủ đề quan trọng trong lĩnh vực pháp luật Việt Nam. Khái niệm này được quy định trong Bộ luật Dân sự, phản ánh sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) không chỉ bao gồm bất động sản mà còn có thể là động sản, tạo ra nhiều cơ hội và thách thức cho các bên tham gia giao dịch. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến TSHTTTL là cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.

1.1. Khái niệm và Đặc điểm của Tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là tài sản sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập. Đặc điểm của TSHTTTL bao gồm tính không chắc chắn về thời điểm hình thành và sự phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài như thị trường và quy hoạch. Điều này tạo ra những rủi ro nhất định cho các bên trong giao dịch.

1.2. Lịch sử phát triển quy định pháp luật về Giao dịch dân sự

Quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về giao dịch dân sự đối với TSHTTTL đã trải qua nhiều giai đoạn. Từ những quy định ban đầu trong Bộ luật Dân sự 1995 đến những sửa đổi trong Bộ luật Dân sự 2005, các quy định đã dần hoàn thiện hơn, đáp ứng nhu cầu thực tiễn của xã hội.

II. Vấn đề và Thách thức trong Giao dịch dân sự với Tài sản hình thành trong tương lai

Mặc dù có những quy định pháp luật rõ ràng, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong giao dịch dân sự với TSHTTTL. Các vấn đề này bao gồm sự không đồng nhất trong các quy định pháp luật, sự thiếu rõ ràng trong các hợp đồng và sự phức tạp trong việc xác định quyền sở hữu tài sản. Những thách thức này có thể dẫn đến tranh chấp và khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2.1. Những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành

Nhiều quy định pháp luật hiện hành về TSHTTTL còn thiếu rõ ràng, gây khó khăn cho các bên trong việc thực hiện giao dịch. Sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật cũng làm gia tăng sự không chắc chắn trong các giao dịch.

2.2. Rủi ro trong Giao dịch dân sự với Tài sản hình thành trong tương lai

Rủi ro trong giao dịch dân sự với TSHTTTL chủ yếu đến từ việc tài sản chưa được hình thành. Điều này có thể dẫn đến việc không thực hiện được nghĩa vụ hoặc tranh chấp giữa các bên. Việc đánh giá rủi ro và có các biện pháp bảo đảm là rất cần thiết.

III. Phương pháp và Giải pháp cải thiện Giao dịch dân sự với Tài sản hình thành trong tương lai

Để cải thiện tình hình giao dịch dân sự với TSHTTTL, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện quy định pháp luật, tăng cường công tác tuyên truyền và giáo dục pháp luật là những yếu tố quan trọng. Đồng thời, cần có sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về Giao dịch dân sự

Cần xem xét và sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch trong giao dịch dân sự với TSHTTTL. Việc ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể sẽ giúp các bên dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền và giáo dục pháp luật

Công tác tuyên truyền và giáo dục pháp luật về TSHTTTL cần được đẩy mạnh để nâng cao nhận thức của người dân và các bên liên quan. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch.

IV. Ứng dụng thực tiễn và Kết quả nghiên cứu về Giao dịch dân sự

Nghiên cứu về giao dịch dân sự với TSHTTTL đã chỉ ra rằng việc áp dụng các quy định pháp luật hiện hành còn nhiều hạn chế. Các kết quả nghiên cứu cho thấy sự cần thiết phải có những điều chỉnh trong quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn. Việc áp dụng các giải pháp cải thiện sẽ giúp nâng cao hiệu quả của các giao dịch dân sự.

4.1. Kết quả nghiên cứu thực tiễn về Giao dịch dân sự

Các nghiên cứu thực tiễn cho thấy nhiều giao dịch dân sự với TSHTTTL gặp khó khăn trong việc thực hiện. Những vấn đề này cần được phân tích và đánh giá để tìm ra giải pháp phù hợp.

4.2. Ứng dụng các giải pháp cải thiện trong thực tiễn

Việc áp dụng các giải pháp cải thiện trong giao dịch dân sự với TSHTTTL đã cho thấy những kết quả tích cực. Các bên tham gia giao dịch đã có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách hiệu quả hơn.

V. Kết luận và Tương lai của Giao dịch dân sự với Tài sản hình thành trong tương lai

Kết luận về giao dịch dân sự với TSHTTTL cho thấy rằng mặc dù có nhiều thách thức, nhưng cũng có nhiều cơ hội để phát triển. Tương lai của giao dịch dân sự với TSHTTTL phụ thuộc vào việc hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao nhận thức của các bên liên quan. Việc này sẽ góp phần tạo ra một môi trường giao dịch an toàn và hiệu quả hơn.

5.1. Tương lai của Giao dịch dân sự với Tài sản hình thành trong tương lai

Tương lai của giao dịch dân sự với TSHTTTL sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật. Các quy định pháp luật cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của xã hội.

5.2. Đề xuất hướng đi cho Giao dịch dân sự trong tương lai

Cần có những đề xuất cụ thể để cải thiện quy định pháp luật về giao dịch dân sự với TSHTTTL. Việc này sẽ giúp tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Giai đoạn 2005–2012 chứng kiến sự phát triển vượt bậc của thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng tại Việt Nam, với hơn 70% các dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng phương thức huy động vốn từ tài sản hình thành trong tương lai. Sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005 với quy định tại Điều 163 và Điều 320 đã tạo tiền đề pháp lý quan trọng, mở rộng khái niệm tài sản không chỉ dừng lại ở các vật hiện hữu mà bao gồm cả tài sản tạo lập trong tương lai.

Tuy nhiên, quá trình vận hành thực tế đã bộc lộ ít nhất 5 điểm nghẽn pháp lý lớn, tiêu biểu là sự xung đột giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tình trạng thiếu đồng bộ giữa các văn bản hướng dẫn như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đã tạo ra nhiều kẽ hở, dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng thương mại.

Trước yêu cầu cấp thiết đó, luận văn tập trung giải quyết 3 mục tiêu trọng tâm: hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai; phân tích thực trạng áp dụng pháp luật tại các đô thị lớn trong giai đoạn 1995–2012; và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện thể chế nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp giải pháp giúp chuẩn hóa 100% quy trình ký kết hợp đồng, đồng thời hướng tới việc giảm thiểu ước tính hơn 40% rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên 2 nền tảng lý thuyết cốt lõi trong khoa học pháp lý: Lý thuyết quyền sở hữu tài sản trong luật dân sự hiện đại và Lý thuyết về giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bên cạnh đó, luận văn áp dụng mô hình luật học so sánh, kế thừa kinh nghiệm lập pháp tiến bộ từ Cộng hòa Pháp thông qua Sắc lệnh số 55-22 ngày 04/01/1995 cùng Điều 2130 và Điều 2133 của Bộ luật Dân sự Pháp về cơ chế thế chấp tài sản tương lai theo tiến độ hoàn thành công trình.

Luận văn làm sáng tỏ 4 khái niệm pháp lý then chốt bao gồm:

1. Tài sản hình thành trong tương lai: Động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể sau thời điểm xác lập giao dịch theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP.
2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thỏa thuận giữa bên bán có chức năng kinh doanh bất động sản và bên mua khi tài sản chưa hình thành hoặc đang trong quá trình xây dựng.
3. Hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở: Hình thức huy động vốn có điều kiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
4. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai: Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản hợp pháp.

Phương pháp nghiên cứu

Để đảm bảo tính khách quan và khoa học, nghiên cứu sử dụng tập dữ liệu quy mô gồm hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật được ban hành từ năm 1995 đến năm 2012, kết hợp phân tích 12 bản án, vụ việc tranh chấp tiêu biểu tại Tòa án nhân dân và Sở Xây dựng. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm 100% các điều khoản hợp đồng mẫu của các dự án bất động sản lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích, tập trung vào các trường hợp phát sinh tranh chấp phức tạp về điều kiện nghiệm thu móng và huy động vốn. Các phương pháp phân tích chính được lựa chọn bao gồm: phương pháp phân tích quy phạm, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê xã hội học và khảo sát thực tiễn. Việc kết hợp các phương pháp này cho phép bóc tách sâu sắc sự mâu thuẫn giữa quy định pháp luật và thực tiễn thi hành trong suốt chiều dài 17 năm phát triển chính sách.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, luận văn chỉ ra sự xung đột trực tiếp giữa Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Trong khi Luật Nhà ở yêu cầu dự án phải xây dựng xong phần móng mới được huy động vốn ứng trước, thì Luật Kinh doanh bất động sản lại cho phép huy động ngay khi bắt đầu triển khai hạ tầng kỹ thuật. Sự chênh lệch quy định này khiến khoảng 60% chủ đầu tư áp dụng các hình thức lách luật như thu tiền giữ chỗ 30 triệu đồng mỗi căn hoặc hợp đồng ký quỹ nhằm huy động vốn trái luật.

Thứ hai, việc quy định trần huy động vốn tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà và giới hạn phân chia sản phẩm nhà ở không quá 20% theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã tạo áp lực tài chính rất lớn. Thực tế cho thấy khoảng 80% doanh nghiệp bất động sản thiếu hụt vốn chủ sở hữu, dẫn đến việc chuyển hóa hình thức góp vốn sang hợp đồng vay vốn có kèm điều kiện ưu đãi mua nhà.

Thứ ba, chính sách thuế thu nhập cá nhân bộc lộ bất cập lớn khi áp dụng mức thuế suất 25% trên chênh lệch hoặc ấn định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng theo Thông tư số 161/2009/TT-BTC và Thông tư số 113/2011/TT-BTC. Việc tính thuế 2% trên cả phần vốn chưa góp đã đẩy chi phí giao dịch lên cao, làm tăng khoảng 35% tỷ lệ kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế.

Thứ tư, quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 yêu cầu lời chứng phải khẳng định đối tượng giao dịch là có thật, khiến tỷ lệ từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức công chứng lên tới khoảng 25%, gây ách tắc nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các phát hiện trên bắt nguồn từ việc xây dựng pháp luật thiếu đồng bộ và sự chậm trễ trong việc ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết. Thực tiễn này có thể được trình bày và đối chiếu rõ ràng qua bảng phân tích ma trận so sánh các quy định pháp luật hoặc biểu đồ tương quan 4 nhóm rủi ro: rủi ro pháp lý, rủi ro tài chính, rủi ro thủ tục và rủi ro thi công.

Khi so sánh với kinh nghiệm của Cộng hòa Pháp, việc pháp luật Pháp cho phép thế chấp công trình theo từng giai đoạn thi công thực tế đã giúp giảm hơn 50% rủi ro mất vốn cho bên nhận bảo đảm. Tại Việt Nam, sự thiếu vắng cơ chế quản lý tài khoản ký quỹ độc lập và thủ tục xác nhận của Sở Xây dựng trong thời hạn 20 ngày làm việc đã khiến tính an toàn pháp lý của người mua nhà bị suy giảm nghiêm trọng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp đột phá:

1. Thống nhất quy định về điều kiện mở bán nhà ở: Sửa đổi đồng bộ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng chuẩn hóa tiêu chí hoàn thành phần móng của Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng cần ban hành quy chuẩn kỹ thuật nghiệm thu phần móng với mục tiêu kiểm soát 100% chất lượng công trình trước khi cho phép bán nhà, hoàn thành ngay trong giai đoạn 2013–2014.

2. Đa dạng hóa 3 kênh huy động vốn hợp pháp: Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu dự án và hợp thức hóa hình thức vay vốn cá nhân kèm quyền ưu đãi mua căn hộ. Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cần thiết lập cơ chế quản lý lãi suất vay không vượt quá 150% lãi suất cơ bản nhằm kiểm soát dòng vốn an toàn.

3. Cải cách chính sách thuế thu nhập cá nhân: Bãi bỏ quy định thu thuế 2% trên phần vốn chưa thanh toán. Áp dụng nhất quán mức thuế suất 25% trên lợi nhuận thuần, cho phép khấu trừ 100% chi phí lãi vay ngân hàng hợp pháp theo hướng dẫn của Thông tư số 113/2011/TT-BTC trong vòng 6 tháng tới.

4. Mở rộng cơ chế công chứng và đăng ký trực tuyến: Sửa đổi Điều 5 Luật Công chứng năm 2006, quy định rõ phạm vi trách nhiệm của công chứng viên đối với tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm trực thuộc Bộ Tư pháp cần nâng cấp hệ thống đăng ký trực tuyến đạt tỷ lệ xử lý 100% hồ sơ thế chấp quyền đòi nợ và nhà ở tương lai trong lộ trình 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan lập pháp và quản lý Nhà nước: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng và Tổng cục Thuế có thể sử dụng công trình này như tài liệu tham khảo thực tiễn để rà soát hơn 10 văn bản quy phạm pháp luật liên ngành, phục vụ đắc lực cho công tác sửa đổi Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Cán bộ thẩm định và quản trị rủi ro có thể ứng dụng các phân tích trong luận văn để chuẩn hóa 100% danh mục hồ sơ thẩm định thế chấp, ngăn ngừa nguy cơ nợ xấu từ các dự án chậm tiến độ bàn giao.

3. Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản: Luận văn cung cấp cẩm nang chi tiết về 5 hình thức huy động vốn hợp pháp và quy trình thông báo Sở Xây dựng trước 15 ngày, giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro bị đình chỉ dự án hoặc hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

4. Giảng viên, học viên cao học và luật sư: Công trình là nguồn tài liệu học thuật giá trị với hơn 50 nguồn tham khảo chuyên sâu, hỗ trợ đắc lực cho công tác nghiên cứu, giảng dạy luật dân sự và kỹ năng tranh tụng bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Căn cứ Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 và điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư phải hoàn thành phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thi công xong toàn bộ phần móng có biên bản nghiệm thu, bán qua sàn giao dịch và thông báo trước ít nhất 15 ngày cho Sở Xây dựng. Mức huy động vốn trước bàn giao không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

Tỷ lệ phân chia sản phẩm nhà ở trong hợp đồng góp vốn được giới hạn như thế nào? Theo khoản 5 Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án. Nhằm ngăn chặn đầu cơ, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên địa bàn một tỉnh chỉ được tham gia phân chia 1 lần với số lượng 1 căn nhà.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không? Theo khoản 2 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, hợp đồng ký trực tiếp giữa khách hàng với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì bắt buộc phải công chứng theo Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tương lai? Theo Thông tư số 161/2009/TT-BTC và Thông tư số 113/2011/TT-BTC, người chuyển nhượng nộp thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế sau khi đã trừ giá vốn và chi phí lãi vay hợp pháp. Trường hợp không có đủ hóa đơn chứng từ chứng minh giá vốn, cơ quan thuế áp dụng mức ấn định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Ngân hàng đối mặt với rủi ro lớn nhất nào khi nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai? Rủi ro lớn nhất là tài sản không thể hình thành do dự án bị thu hồi giấy phép, thi công sai phép hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Thực tế tại một số dự án cho thấy việc chủ đầu tư thế chấp trùng lặp hoặc chậm bàn giao có thể khiến ngân hàng mất khả năng thu hồi hơn 80% giá trị dư nợ bảo đảm.

Kết luận

• Hệ thống hóa toàn diện lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai theo Bộ luật Dân sự năm 2005.
• Bóc tách 4 điểm xung đột pháp lý lớn giữa các luật chuyên ngành và hệ thống nghị định hướng dẫn thi hành.
• Đề xuất 4 giải pháp trọng tâm về chuẩn hóa nghiệm thu móng, mở rộng kênh vốn và áp dụng cơ chế thuế 25% hợp lý.
• Xây dựng lộ trình hoàn thiện thể chế giai đoạn 2013–2015 với sự phối hợp đồng bộ của 3 bộ ngành chủ quản.
• Cung cấp giải pháp an toàn pháp lý cho hơn 1.000 doanh nghiệp bất động sản và các tổ chức tín dụng trên toàn quốc.

Luận văn là công trình nghiên cứu công phu, giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa lý luận lập pháp và đòi hỏi của nền kinh tế thị trường. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và doanh nghiệp hãy tải toàn văn luận văn để tiếp cận chi tiết các luận cứ khoa học và giải pháp thực tiễn chuyên sâu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 Formatted: Space Before: 4 pt, Line spacing: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ Exactly 22 pt ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt Formatted: Space Before: 2 pt, Line spacing: 1. SƠ LƢỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC QUY Exactly 22 pt ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt Khái niệm tài sản lần đầu tiên đƣợc quy định tại Điều 172 BLDS năm Formatted: English (United States) 1995: ""Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và Formatted: English (United States) các quyền tài sản"" [ 37]. Tuy nhiên yếu tố ""có thực"" trong khái niệm này đã làm giới hạn rất nhiều các giao dịch liên quan đến tài sản trên thực tế. Do Formatted: English (United States) vậy, BLDS số 33/2005/QH11 đã sửa đổi BLDS 1995 theo hƣớng mở rộng Formatted: English (United States) khái niệm về tài sản, theo đó, không chỉ những ""vật có thực"" mới đƣợc gọi là tài sản mà cả những vật đƣợc hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc gọi là Formatted: English (United States) tài sản.

Cụ thể, Điều 163 BLDS số 33/2005/QH11 quy định: ""Tài sản bao Formatted: English (United States) gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản"" [ 38]. Quy định mới này Formatted: English (United States) của BLDS là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và thực tiễn các giao dịch dân sự đang diễn ra hiện nay. Đồng thời, đây cũng là sự tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia khác trong quá trình xây dựng pháp luật (ví Formatted: Font: 14 pt dụ: Tại Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc đề cập đến trong Sắc lệnh số 55-22 ngày 4/1/1995 và Bộ luật Dân sự: Điều 2130 Formatted: Font: 14 pt ""Các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường Formatted: Font: Times New Roman Italic, 14 hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc pt, Condensed by 0.2 pt thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản"" [36], Formatted: Font: 14 pt Formatted: Font: 14 pt Điều 2133 ""Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được Formatted: Font: 14 pt lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy Formatted: Font: 14 pt đủ quyền xây dựng công trình đó theo quy định của pháp luật"" [36]). Formatted: English (United States) Formatted: English (United States) Theo quy định mới trong BLDS số 33/2005/QH11 nêu trên, rất nhiều các văn bản pháp luật khác cũng đƣợc ban hành để điều chỉnh các giao dịch 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đối với TSHTTTL nhƣ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà ở số Formatted: English (United States), 56/2005/QH11, các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Công chứng Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States) số 82/2006/QH11 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Công chứng.

Gần đây nhất cơ quan nhà nƣớc đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn pháp luật. Các văn bản ban hành sau này đƣợc xây dựng trên cơ sở thay thế hoàn toàn hoặc sửa đổi bổ sung một số điều chƣa hợp lý của văn bản cũ cho phù hợp với tình hình thực tế và quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan. Trong các văn bản pháp luật này đều thừa nhận TSHTTTL và quy định về các giao dịch dân sự đối với loại tài sản đặc biệt này. Formatted: Line spacing: Exactly 23.

KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai 1. Dưới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Pháp luật Việt Nam ghi nhận khái niệm TSHTTTL dƣới góc độ là tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể: - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm Formatted: English (United States), Condensed by 0.2 pt (khoản 7 Điều 2) quy định Tài sản hình thành trong tương lai: ""Là động sản, Formatted: English (United States) Formatted: English (United States), bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States), Not quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn Expanded by / Condensed by Formatted: English (United States), vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States), Not nhận"" [ 18]; Expanded by / Condensed by Formatted: English (United States), Not - BLDS số 33/2005/QH11 (khoản 2 Điều 320) quy định: ""Vật hình Expanded by / Condensed by Formatted: English (United States) thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo Formatted: English (United States) 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao Formatted: English (United States) kết"" [ 38]. Formatted: Line spacing: Exactly 23.2 pt Qua quy định trên ta thấy khái niệm TSHTTTL đƣợc hiểu là ""động sản, bất động sản và không áp dụng đối với ""quyền tài sản"".

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (khoản 2 Điều 4) quy định: "Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới Formatted: English (United States) thuộc sở hữu của bên bảo đảm" [ 20]. Theo quy định trên thì Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã mở rộng khái niệm TSHTTTL, qua đó TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào đƣợc pháp luật quy định, trong đó có quyền tài sản. - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không đƣa ra khái niệm về TSHTTTL mà sửa đổi theo Formatted: English (United States), hƣớng liệt kê.

Cụ thể Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States) "Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền Formatted: English (United States) sử dụng đất" [ 30]. 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Nhƣ vậy, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đƣợc sửa đổi theo hƣớng quy định cụ thể và chi tiết các loại TSHTTTL là đối tƣợng áp dụng của các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc áp dụng trên thực tế. Formatted: Line spacing: Exactly 21.7 pt Sự không thống nhất nói trên về khái niệm dẫn đến có nhiều cách hiểu Formatted: English (United States), và áp dụng khác nhau khi công chứng viên chứng nhận hợp đồng, giao dịch có Condensed by 0.2 pt đối tƣợng là TSHTTTL, đặc biệt là công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ chung Formatted: English (United States), cƣ chƣa đƣợc cấp giấy tờ sở hữu mà tác giả sẽ phân tích ở phần sau của luận văn.3 pt Formatted: English (United States) 1.

Trong các văn bản pháp luật chuyên ngành khác - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11: Khoản 1, Điều 39 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở cho phép: "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi Formatted: English (United States) trong hợp đồng" [ 41]. - Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11: Khoản 8, Điều 4 ""Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang Formatted: English (United States) hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể"" [ 39]. Nhƣ vậy có thể thấy khái niệm về TSHTTTL hiện nay đƣợc quy định rải rác trong các văn bản pháp luật và các giao dịch đối với tài sản này cũng chỉ đƣợc thực hiện khi nó đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật này mà không phải là tất cả các giao dịch dân sự.

Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai 1. Loại tài sản 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Formatted: English (United States) - TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào theo quy định của BLDS số 33/2005/QH11, bao gồm động sản và bất động sản. Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt - TSHTTTL chỉ có thể trở thành đối tƣợng của một số hợp đồng, giao dịch nhất định và chỉ có một vài chủ thể xác định mới đƣợc pháp luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này. Thời điểm hình thành tài sản Có hai thời điểm hình thành tài sản: - Tài sản đƣợc hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch nhƣng sau thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm, bên mua tài sản.

tức là tài sản đã hiện hữu nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng (Ví ví dụ: Căn hộ chung cƣ đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và bàn giao nhà nhƣng ngƣời mua chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc phƣơng tiện vận tải đã mua nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận đăng ký.