Chương I: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chương II: Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chương III: Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.
Khái quát chung về tài sản hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai - Tài sản Theo quy định hiện hành được xác định như sau “ Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [39, Điều 163]. Khái niệm tài sản của BLDS đã đưa ra khái niệm vật khác hẳn với quy định cũ đó là “ Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [40, Điều 172]. Như vậy khái niệm tài sản của BLDS đã không còn “vật có thực” và chỉ còn lại vật.
Khái niệm vật bây giờ đã rộng hơn bao quát hơn so với trước không bị giới hạn trong từ “có thực” mà chỉ là vật chung chung, chúng ta có thể hiểu được có thể hiểu là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng vật chất nào khác mà nó tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta. Với sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự phát triển thương mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu càng ngày càng mở rộng và hầu như không có giới hạn cụ thể, do vậy việc đưa khái niệm vật vào phù hợp với sự phát triển chung của xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh để điều chỉnh cho phù hợp trong các quan hệ pháp luật cụ thể. Tiền theo quy định là tiền Việt Nam là do nhà nước độc quyền phát hành, được coi là biểu tượng của chủ quyền quốc gia. Mọi giá trị của vật chất dùng để trao đổi thường được quy đổi ra tiền.
Đối với nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì đơn vị tiền là Đồng. Do Ngân hàng nhà nước Việt Nam là đơn vị duy nhất phát hành tiền. Trong quan hệ hàng hóa thì đồng tiền mang ý nghĩa quan trọng trong việc định giá trị của một loại hàng hóa tại thời điểm nhất định. Do vậy tiền là thước đo chung cho hầu hết các loại hàng hóa trong quá trình trao đổi của các chủ thể.
5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giấy tờ có giá ví dụ như: Cổ phiếu, hối phiếu, séc, trái phiếu…đây là các giấy tờ mà trên các giấy tờ trên được ghi rõ mệnh giá được quy đổi ra giá trị bằng tiền, có thể ghi hoặc không ghi tên đích danh chủ sở hữu. trong điều kiện phát triển kinh tế hiện nay việc ngày càng đang dạng các loại giấy tờ có giá. So với tiền thì giấy tờ có giá có nhiều sự khác biệt đó là. Thứ nhất giấy tờ có giá không mang tính chủ quyền quốc gia và việc phát hành giấy tờ có giá không chỉ nhà nước mới được phát hành mà các tổ chức cá nhân có chức năng phù hợp với quy định pháp luật thì vẫn phát hành giấy tờ có giá.
Ví dụ Công ty phát hành cổ phiếu, séc…Do vậy việc phân định giữa giấy tờ có giá và tiền là để các bên định rõ được nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự một cách rõ ràng hơn. Quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” [39, Điều 181]. Hiện nay pháp luật nước ta công nhận một số quyền tài sản như: quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, quyền đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp…Như vậy việc coi quyền tài sản là tài sản và việc định lượng giá trị quyền tài sản bằng tiền quy về giá trị chung như bao tài sản khác. - Tài sản hình thành trong tƣơng lai Từ năm 1999 pháp luật Việt Nam đã sử dụng khái niệm TSHTTTL để trong quy định về thực hiện thế chấp tài sản “TSHTTTL là động sản; bất động sản được hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” [34, Điều 2] và “nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả TSHTTTL bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm” [34, Điều 4].
Quy định về Đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng có một cái tên khác về TSHTTTL là tài sản hình thành từ vốn vay “Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng dể đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng” [35, Điều 2] , “Bảo 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng” [35, Điều 2] Như vậy trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong việc vay vốn thì tài sản được hình thành từ vốn vay của chính khách hàng dùng để làm tài sản bảo đảm cũng là tài sản dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của chính khoản vay. Việc kiểm soát nguồn vốn của ngân hàng đối với bên cho vay là yếu tố hết sức quan trọng. Việc lường các rủi ro khi cho vay vốn và kiểm soát nó, đồng thời phòng ngừa và cử lý rủi ro đảm bảo bảo toàn và thu hồi vốn cho ngân hàng một cách kịp thời tránh thất thoát và kiểm soát chặt chẽ. Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đã được thể hiện được một số bất cập cũng như chưa rõ ràng.
Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đề cập cụ thể tới các dạng tài sản khác, các khái niệm còn chung chung và không có sự xác định cụ thể chắc chắn đối với các trường hợp cụ thể. Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng và các tài sản khác. Việc liệt kê như vậy sẽ không đảm bảo bao quát chung được toàn bộ khái niệm đối với các loại tài sản là TSHTTTL, đồng thời theo xu hướng phát triển thì ngày càng có nhiều loại TSHTTTL phát sinh chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc, thiết bị hình thành theo đơn đặt hàng… Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận “ Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [39, Điều 320] tiếp theo đó thì để chi tiết về giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL như sau: “TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [29, Điều 4] và sau đó đã ban hành quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ – CP đã quy định rõ ràng hơn TSHTTTL bao gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật; Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL, BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc Pháp luật có quy định khác, đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy đối với tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong. Nếu theo quy định pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là TSHTTTL, còn nếu căn cứ theo quy định mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì là TSHTTTL, đây là điểm khác nhau cơ bản giữa pháp luật cũ và mới.
Nghị định 11/2012/NĐ – CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm TSHTTTL so với Nghị định 163/2006/NĐ – CP cụ thể là đã quy định TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn các ngân hàng hiện nay. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đăng ký theo quy định pháp luật.