CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1. Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm quyền sử dụng đất Các quan hệ về đất đai mang tính lịch sử - xã hội một cách sâu sắc. Chế độ sở hữu ruộng đất nước ta từ thời Phong kiến cho đến Cách mạng tháng 8/1945 theo ba hình thức: Chế độ ruộng đất Nhà nước, chế độ ruộng đất công làng xã và chế độ ruộng đất tư, theo đó, giai cấp thống trị chiếm hầu hết diện tích đất đai.
Giai đoạn từ khởi đầu hợp tác hoá nông nghiệp năm 1958 ở miền Bắc và năm 1976 ở miền Nam đến cuối năm 1980, nét đặc trưng bao trùm về quan hệ ruộng đất là tập thể hoá với quy mô ngày càng rộng lớn. Thời kỳ từ những năm 1980 đến nay có nhiều thay đổi sâu sắc về quan hệ đất đai trong cả nước. Những nội dung với mốc thời gian đáng ghi nhớ là: Hiến pháp năm 1980; Luật Đất đai năm 1988, Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai tháng 12/1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai tháng 9/2001; Luật Đất đai năm 2003, Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai 2013…Qua một quá trình lâu dài, quan hệ đất đai của nước ta đã vận động theo từng thời kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở pháp định, được pháp luật bảo đảm trong các mối quan hệ cụ thể giữa Nhà nước với nhân dân, giữa các tổ chức cá nhân với nhau và với Nhà nước, một số quan hệ với tổ chức và cá nhân nước ngoài. Hiến pháp và pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam (Hiến pháp năm 2013).
Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. 6 Với tư cách là chủ sở hữu của đất đai, Nhà nước trao lại quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất… Lúc này quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản đặc biệt. Cơ sở nền tảng của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội, theo đó, trong nhà nước xã hội chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân – một dạng đặc biệt của sở hữu công cộng. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai, chính vì vậy, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng như đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Quy định tại Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau : “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu.
Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã hội – quản lý tài nguyên đất đai quý giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai – quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Việc sử dụng đất phần lớn là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân họ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Như vạy, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, nắm quyền lực chính trị , ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ, nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao. Như vậy, có thể hiểu: Quyền sử dụng đất (chế độ sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng.
7 Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên sinh, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, sau khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987. Sau đó đến Luật Đất đai năm 1993. Hơn thế nữa, Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng, việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.
Như vậy, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có thể được hiểu theo hai nghĩa: Theo cách hiểu thông thường, quyền sử dụng đất được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiến hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt; nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người sử dụng đất có quyền sử dụng đất do đại diện chủ sở hữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụng đất. Ở mức độ riêng và đối với những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch quyền sử dụng đất, nghĩa là được phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của người sử dụng đất. Tùy loại chủ thể sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản quyền sử dụng đất của mình.
*Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, 8 thừa kế QSDĐ, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ. Có những quyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể này và làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể kia và được gọi tên chung là quyền chuyển quyền sử dụng đất- đây là quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất- bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền giao dịch quyền sử dụng đất, là một trong các quyền của người có quyền sử dụng đất hợp pháp, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Pháp luật đất đai không đưa ra định nghĩa cho từng quyền giao dịch QSDĐ, bao gồm cả quyền chuyển nhượng QSDĐ. Dựa trên quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Bộ luật Dân sự, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật” (Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr.Nxb Hồng Đức, tr. 220) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng 9 cho đối với người nhận thừa kế hay người nhận tặng cho, thì chuyển nhượng QSDĐ hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận, việc chuyển nhượng QSDĐ thường phải mang đến cho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền. Đồng thời, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những chủ thể mong muốn có QSDĐ.