Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1. Tình hình nghiên cứu 1. Về yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua bất động sản của khách hàng. - Spreng, Mackenzie, & Olshavsky (1996): Khách hàng hài lòng được coi là nền tảng quan trọng trong lĩnh vực Marketing để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của khách hàng.
Sự hài lòng của khách hàng là một yếu tố quan trọng để duy trì thành công lâu dài trong kinh doanh và thu hút và duy trì lượng khách hàng (Zeithaml & ctg, 1996). - Connie và đồng nghiệp (2001) tại Đại học Petra Christian, thành phố Surabaya, Indonesia đã nghiên cứu về "Các yếu tố động cơ và nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của người dân ở Dilly, Đông Timor". Trong nghiên cứu này, tác giả đã đề xuất và kiểm tra bốn thành phần chính là yếu tố Vật lý, Liên kết, Môi trường và Tiện ích ảnh hưởng đến quyết định mua của người dân ở đây. Mô hình Connie và cộng sự (2011) (Nguồn: Connie và cộng sự, 2001) 15 - Kotler (2005), hành vi của người dùng bị ảnh hưởng bởi nhóm tham khảo và gia đình.
Gia đình được coi là tổ chức quan trọng nhất trong xã hội và các thành viên trong gia đình có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng. Theo Kotler (2005), sản phẩm được coi là mọi thứ có thể được bán trên thị trường để thu hút sự chú ý, mua, sử dụng hoặc tiêu dùng, nhằm đáp ứng các mong muốn và nhu cầu của khách hàng. Sản phẩm có thể có nhiều nhãn hiệu, chủng loại khác nhau, được thiết kế hấp dẫn và tiện lợi cho việc sử dụng. - Theo Junio Andreti và các cộng sự (2013); Pugazhenthi (2010), các yếu tố liên quan đến sản phẩm như đa dạng, mẫu mã và đặc biệt là chất lượng (hay còn gọi là thuộc tính của sản phẩm) có ảnh hưởng mạnh đến quyết định mua sản phẩm cũng như địa điểm mua sắm.
- Theo Kotler (2005) và Peter D. Bennett (1995), Chính sách hỗ trợ khách hàng cũng có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua căn hộ. Theo marketing là các hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng thông qua quá trình trao đổi. Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz và Shafif Haddad (2011) cũng cho thấy hoạt động marketing có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà của người tiêu dùng.
- Haddad và đồng nghiệp (2011) tại Đại học Al al-Bayt và Đại học Khoa học Ứng dụng (Jordan) về "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman, Jordan" đã tiến hành khảo sát các yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi mua hàng của khách hàng đối với căn hộ, và cố gắng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của họ. Mẫu thuận tiện bao gồm 120 người đã mua căn hộ tại các khu vực khác nhau ở Amman. Nghiên cứu này cho thấy quyết định của người mua bị tác động bởi các yếu tố bao gồm: thẩm mỹ, kinh tế, marketing, địa lý và cấu trúc xã hội. Mô hình Haddad và cộng sự (2011) (Nguồn: Haddad và cộng sự, 2011) - Hong (2012) đã kết luận rằng các yếu tố như "Môi trường xung quanh", "Vị trí", "Cấu trúc" và các yếu tố liên quan đến người mua đã ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở Kuala Lumpur - Malaysia.
Haddad, Mahfuz và Shafif Haddad (2011) đã phát hiện ra rằng các yếu tố ảnh hưởng bao gồm Thẩm mỹ, Marketing, Xã hội và Địa lý. - Hoặc như Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013) đã đề xuất 4 yếu tố là "nhóm tham khảo", "nhận thức", "học hỏi" và "nhân cách". - Nguyễn Công Phương (2013) dựa trên mô hình nghiên cứu được phát triển bởi Hong vào năm 2012. Kết quả nghiên cứu này cho thấy rằng ý định mua căn hộ chung cư trung cấp và bình dân của người mua lần đầu thường bị ảnh hưởng bởi bốn yếu tố chính, bao gồm "Đặc điểm căn hộ," "Khả năng tài chính," "Vị trí," và "Môi trường xung quanh." Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng ý định mua căn hộ của khách hàng tại Kuala Lumpur và các khách hàng mua căn hộ trung cấp và bình dân tại thành phố Hồ Chí Minh đều được ảnh hưởng bởi các yếu tố như "Vị trí," "Môi trường xung quanh," và các đặc điểm của 17 sản phẩm như "Chất lượng." Trong số này, "Đặc điểm căn hộ" được coi là yếu tố có tác động mạnh nhất đối với ý định mua căn hộ.
- Misra và đồng nghiệp (2013) nghiên cứu về "Nhận thức và hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng ở Delhi" đã nhằm xác định các yếu tố bên ngoài và bên trong được coi là ảnh hưởng đến quyết định của người dân khi mua các căn hộ ở khu vực Delhi. Các yếu tố bên trong bao gồm việc tham khảo các thông số kỹ thuật được cung cấp bởi các nhà xây dựng, trong khi các yếu tố bên ngoài bao gồm cho vay, kế hoạch thanh toán, giảm giá, thương hiệu của nhà xây dựng,. Nghiên cứu này cũng giúp phân tích sự khác biệt trong nhận thức của người mua về ba vị trí quan trọng đối với các căn hộ ở khu vực Delhi dựa trên các thông số như cơ hội kinh doanh, pháp luật và tình hình trật tự/ cơ sở giáo dục y tế,. Nghiên cứu được thực hiện thông qua 2 giai đoạn, bao gồm nghiên cứu định tính với các nhà quản lý, trợ lý bán hàng của công ty bất động sản và một số môi giới bất động sản, và nghiên cứu định lượng với khách hàng đã mua căn hộ chung cư.
Mô hình Misra và cộng sự (2013) (Nguồn: Misra và cộng sự, 2013) 18 - Phạm Minh Bằng (2013) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Kenton Residences. Tác giả đã điều tra thực nghiệm từ ý kiến của các cá nhân hoặc hộ gia đình đang cư trú tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Khung lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, lý thuyết về chung cư và căn hộ. Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng (gồm phân tích nhân tố và hồi qui tuyến tính đa biến) được sử dụng.
Kết quả phân tích cho thấy có 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ: Kiến trúc, Kinh tế, Dịch vụ hỗ trợ, Nhóm tham khảo, Vị trí, Marketing và Tâm lý. - Võ Phạm Thành Nhân (2013), phương pháp nghiên cứu đã kết hợp cả phương pháp định tính và định lượng để tìm hiểu về quyết định mua nhà của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng cộng, nghiên cứu này thu thập thông tin từ 230 người mua nhà. Kết quả phân tích cho thấy có 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống, và bằng chứng thực tế.
- Văn Huy Khương (2014) tập trung vào "Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà để đầu tư của khách hàng cá nhân tại TP." Nghiên cứu này xây dựng một mô hình nghiên cứu dựa trên các nhân tố như tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế. Nghiên cứu này có ý nghĩa khoa học và thực tiễn bằng cách cung cấp mô hình đối với các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và đề xuất giải pháp để tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng. - Tawfik và các tác giả (2015) nghiên cứu về tác động của một số biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi) và biến điều tiết (vị trí, dịch vụ công cộng) đến ý định mua bất động sản (BDS) ở Jeddah, Ả Rập Saudi. Ngoài ra, các yếu tố dân số như tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, số thành viên trong gia đình, tình trạng công dân, giáo dục, nghề 19 nghiệp và thu nhập hàng tháng cũng được điều chỉnh trong nghiên cứu.
Nền tảng lý thuyết của nghiên cứu này dựa trên lý thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) và lý thuyết TPB. - Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida (2015) trong bài báo "A strategic household purchase: consumer house buying behavior" (Mua sắm nhà ở có tính chiến lược: hành vi mua nhà ở của người tiêu dùng) đã nghiên cứu về hành vi mua nhà ở từ quan điểm của người tiêu dùng. Mục tiêu của nghiên cứu này là: 1. Đề xuất một mô hình khái niệm về quyết định mua của người tiêu dùng trong việc hiểu hành vi của người tiêu dùng; 2.
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua dựa trên nghiên cứu thực nghiệm với các ngôi nhà và đưa ra các đề xuất để thúc đẩy hành vi mua có lợi đối với nhà ở theo ý muốn. Nghiên cứu đã tiến hành cuộc phỏng vấn sâu với những người mới mua và những người mua tiềm năng nhà ở được xây dựng theo sở thích để hiểu rõ hơn về các yếu tố nhận thức và lý thuyết không đủ để giải thích hành vi của người tiêu dùng trong trường hợp một sản phẩm có sức hấp dẫn cao như nhà ở. Ngoài những đặc điểm riêng của khách hàng, các yếu tố tình thế và môi trường cá nhân của khách hàng cũng như các yếu tố cảm xúc, kinh nghiệm và tiềm thức của người mua tiềm năng như nhu cầu và mục đích của họ cần được xem xét để hiểu rõ hơn về quá trình ra quyết định này. - Nguyễn Thị Hải Yến (2015) tập trung vào đầu tư cá nhân trong thị trường bất động sản khu vực Hà Nội.
Nghiên cứu này áp dụng lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân và phân tích thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn đầu phát triển. Luận án xác định các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư, bao gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ. Nghiên cứu cũng xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên thị trường bất động sản, bao gồm yếu tố vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác) và yếu tố thuộc về bản thân bất 20 động sản (đặc điểm của bất động sản, khả năng gia tăng giá trị, tiện ích địa điểm và thông tin về chủ đầu tư). Dựa trên những kết quả này, luận án đưa ra khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm cho cơ quan quản lý và chủ đầu tư nhằm cung cấp các sản phẩm bất động sản phù hợp với các loại khách hàng.
