Tổng quan nghiên cứu

Công tác quản lý nhà nước về đất đai đóng vai trò then chốt trong việc phân bổ nguồn lực và thúc đẩy kinh tế địa phương. Tại huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ, với tổng diện tích tự nhiên là 15.558,75 ha và vị trí cửa ngõ tiếp giáp thủ đô Hà Nội, nhu cầu chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phục vụ phát triển hạ tầng kỹ thuật và đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2016 - 2018, huyện đã triển khai 23 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính, đóng góp trực tiếp vào tốc độ tăng trưởng kinh tế địa phương đạt trên 11% mỗi năm.

Tuy nhiên, thực tiễn quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn còn đối mặt với nhiều rào cản mang tính hệ thống. Điển hình là khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất sạch, nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật còn phân tán, và phương pháp xác định giá khởi điểm tại một số thời điểm chưa phản ánh sát biến động giá trị thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đấu giá đôi lúc còn kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người trúng đấu giá.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn tập trung đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông giai đoạn 2016 - 2018, nhận diện các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực quản lý, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ giai đoạn 2019 - 2025. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc trong việc hoàn thiện công cụ quản lý kinh tế, nâng tỷ lệ đấu giá thành công, gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và ổn định trật tự thị trường bất động sản địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết quản lý hành chính nhà nước về kinh tế và lý thuyết điều tiết thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất được tiếp cận theo nghĩa rộng, bao gồm toàn bộ quá trình ban hành quy chế, lập quy hoạch quỹ đất, định giá khởi điểm, tổ chức phiên đấu giá đến giám sát thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hệ thống khái niệm nền tảng được chuẩn hóa dựa trên Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016:

  • Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương thức cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất công khai cho tổ chức, cá nhân trả giá cao nhất theo trình tự luật định.
  • Giá khởi điểm: Mức giá sàn ban đầu thấp nhất của thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm căn cứ trả giá lên.
  • Bước giá: Khoảng chênh lệch tối thiểu bắt buộc giữa lần trả giá sau so với lần trả giá liền kề trước đó.
  • Đơn vị tổ chức thực hiện và đơn vị thực hiện cuộc đấu giá: Phân định rõ chức năng giữa tổ chức phát triển quỹ đất của nhà nước và tổ chức dịch vụ đấu giá tài sản chuyên nghiệp theo Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp phong phú. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch và Phòng Tư pháp huyện Tam Nông giai đoạn 2016 - 2018.

Dữ liệu sơ cấp được tác giả thực hiện từ tháng 5 năm 2018 đến tháng 6 năm 2019 thông qua điều tra chọn mẫu phân tầng có chủ đích:

  • Cỡ mẫu 01 gồm 07 cán bộ quản lý nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban chuyên môn cấp huyện và công chức địa chính xã, thị trấn nhằm đánh giá năng lực thực thi công vụ.
  • Cỡ mẫu 02 gồm 50 người tham gia đấu giá (bao gồm cả tổ chức, hộ gia đình trúng đấu giá và không trúng đấu giá) để thu thập phản hồi về tính minh bạch, giá khởi điểm và thủ tục hành chính.
  • Cỡ mẫu 03 gồm 05 chuyên viên thuộc các đơn vị tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để phân tích quy trình tổ chức thực tế.

Phương pháp phân tích số liệu chủ đạo là thống kê mô tả và thống kê so sánh. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm lượng hóa chính xác các biến động về giá, quy mô diện tích và cơ cấu nguồn thu ngân sách qua từng năm, đồng thời đối chiếu sự khác biệt giữa khu vực đô thị và nông thôn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Tổng diện tích tự nhiên của huyện Tam Nông là 15.558,75 ha, trong đó nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo với 11.696,57 ha (tương đương 75,18%), đất phi nông nghiệp đạt 3.537,04 ha (chiếm 23,1%) và quỹ đất chưa sử dụng còn 325,14 ha (chiếm 2,09%). Việc khai thác quỹ đất phi nông nghiệp thông qua đấu giá tạo động lực chuyển dịch kinh tế rõ nét.

Trong giai đoạn 2016 - 2018, toàn huyện thực hiện 23 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả phân tích sâu tại 3 dự án điển hình cho thấy các đặc điểm nổi bật:

  • Dự án khu dân cư mới Rừng Chẽ (thị trấn Hưng Hóa): Quy mô đấu giá đất ở đô thị đạt hiệu quả cao, chênh lệch giá trúng so với giá khởi điểm ổn định dưới mức 10%, tỷ lệ hoàn thành nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 90%.
  • Dự án Khu 11 (xã Cổ Tiết): Đại diện cho phân khúc đất ở nông thôn với số lượng ô đất lớn, mức giá trúng đấu giá tại một số lô có vị trí thuận lợi ghi nhận mức tăng vượt hơn 30% so với giá sàn, tuy nhiên tốc độ xây dựng công trình sau đấu giá còn chậm.
  • Dự án thu hồi đất của Doanh nghiệp tư nhân Phúc Hưng (thị trấn Hưng Hóa): Thử nghiệm thành công mô hình đấu giá cho thuê đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp từ nguồn đất thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, giúp tăng thu ngân sách và loại bỏ lãng phí tài nguyên.

Thảo luận kết quả

Thực trạng đấu giá tại Tam Nông phản ánh bức tranh chung của các huyện bán sơn địa đang trong quá trình chuyển đổi kinh tế. Dữ liệu từ 21 bảng biểu thống kê trong luận văn cho thấy nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đóng góp tỷ trọng lớn vào ngân sách xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn mới và giao thông liên huyện.

Tuy nhiên, nguyên nhân dẫn đến một số phiên đấu giá chưa đạt kỳ vọng xuất phát từ công tác xác định giá khởi điểm có giai đoạn thiếu đồng bộ giữa các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường. So sánh với kinh nghiệm quản lý của Trung Quốc (áp dụng định giá chuyên nghiệp qua cơ quan định giá quốc gia CRECAC từ năm 1992) hay mô hình quản lý của thành phố Hà Nội (theo Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND và Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND), huyện Tam Nông cần một cơ chế linh hoạt hơn trong việc khảo sát giá thị trường từ cấp cơ sở.

Bên cạnh đó, mô hình đấu giá các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt thành công tại huyện Đông Anh (Hà Nội) là bài học kinh nghiệm giá trị giúp Tam Nông xử lý triệt để diện tích đất công dôi dư, hạn chế tình trạng lấn chiếm và tối ưu hóa hạ tầng sẵn có.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2020 - 2025, bốn nhóm giải pháp trọng tâm cần được triển khai đồng bộ:

  • Hoàn thiện phương pháp xác định giá khởi điểm và quy chế tài chính: Ủy ban nhân dân huyện chỉ đạo Phòng Tài chính - Kế hoạch phối hợp với các cơ quan chuyên môn khảo sát độc lập dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường, bảo đảm giá sàn không thấp hơn khung giá quy định của tỉnh nhưng sát với giá trị thương mại, phấn đấu mức tăng thu ngân sách bình quân từ tiền sử dụng đất đạt trên 15% mỗi năm.
  • Nâng cao hiệu quả bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch: Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện đẩy nhanh tiến độ chi trả bồi thường và hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng) trước khi đưa ra đấu giá, rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng dự án xuống còn 3 đến 4 tháng.
  • Cải cách thủ tục hành chính và đẩy mạnh công khai thông tin: Phòng Tư pháp và các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp bắt buộc công bố thông tin đấu giá trên Cổng thông tin điện tử của huyện và các phương tiện truyền thông trước 30 ngày. Đồng thời, Văn phòng Đăng ký đất đai cam kết cắt giảm 30% thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, hoàn tất bàn giao thực địa trong vòng 15 ngày làm việc.
  • Tăng cường kiểm tra, hậu kiểm và nâng cao năng lực đội ngũ công chức: Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp tổ chức tập huấn chuyên sâu hàng năm cho 40 công chức địa chính tại 20 xã, thị trấn; thiết lập cơ chế giám sát tiến độ xây dựng sau trúng đấu giá, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai quá 12 tháng theo quy định pháp luật.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu cung cấp hệ thống dữ liệu thực nghiệm và giải pháp khoa học, mang lại giá trị thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Cán bộ lãnh đạo và chuyên viên quản lý nhà nước: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch và Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện có thể sử dụng tài liệu này để tham khảo quy trình lập phương án giá và quản lý hồ sơ đấu giá.
  • Tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên: Các trung tâm dịch vụ đấu giá và doanh nghiệp đấu giá tư nhân tìm thấy hướng dẫn chi tiết về quy trình tổ chức phiên đấu giá minh bạch, hạn chế tranh chấp pháp lý phát sinh.
  • Doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tham gia đấu giá: Các cá nhân và tổ chức nắm bắt rõ quy trình pháp lý, phương thức xác định nghĩa vụ tài chính và các bước xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh: Nguồn tài liệu học thuật giá trị phục vụ giảng dạy và nghiên cứu chuyên sâu ngành Quản lý kinh tế, Quản lý đất đai và Luật kinh tế.

Câu hỏi thường gặp

Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại lợi ích gì cho ngân sách địa phương?

Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu đột phá cho ngân sách huyện Tam Nông, giúp huy động vốn trực tiếp để hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và các công trình an sinh xã hội. Thông qua 23 cuộc đấu giá giai đoạn 2016 - 2018, nguồn thu tiền sử dụng đất đã đóng góp quan trọng vào tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 11% của huyện.

Tại sao việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất thường gặp khó khăn?

Khó khăn chủ yếu đến từ sự biến động nhanh của thị trường bất động sản và các quy định hướng dẫn giữa các bộ ngành có thời điểm chưa đồng nhất. Việc thiếu cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế tại khu vực nông thôn dẫn đến tình trạng định giá khởi điểm đôi khi chênh lệch so với giá thị trường.

Những trường hợp đất đai nào bắt buộc phải thông qua hình thức đấu giá?

Theo Luật Đất đai năm 2013, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất phải đấu giá trong các trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư hạ tầng khu dân cư, sử dụng quỹ đất sạch sau thu hồi và cho thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Người trúng đấu giá cần làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Người trúng đấu giá phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo đúng thời hạn quy định. Sau khi có chứng từ nộp thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ký cấp Giấy chứng nhận và tiến hành bàn giao mốc giới trên thực địa.

Địa phương xử lý thế nào đối với các khu đất chậm đưa vào sử dụng sau đấu giá?

Ủy ban nhân dân huyện thành lập đoàn kiểm tra liên ngành để rà soát tiến độ sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp người trúng đấu giá cố tình găm giữ đất, không triển khai xây dựng quá thời hạn cam kết sẽ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc thu hồi theo đúng quy định pháp luật.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa cơ sở lý luận toàn diện về quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện.
  • Đánh giá chính xác thực trạng quản lý 23 cuộc đấu giá trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2016 - 2018 với quy mô cơ cấu đất đai cụ thể.
  • Chỉ rõ 4 nguyên nhân cốt lõi gây ách tắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và định giá khởi điểm.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá, bám sát thực tiễn địa phương và định hướng quản lý đất đai giai đoạn 2020 - 2025.
  • Kêu góp phần chuẩn hóa quy trình đấu giá công khai, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Các cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu có thể ứng dụng trực tiếp mô hình phân tích này vào thực tiễn quản trị tài nguyên tại các địa phương có điều kiện tương đồng.