Chương 1 TONG QUAN 1. Dat đai, sử dung va quản ly đất đai 1. Đất đai và phân loại sử dụng đất Theo Brinkman & Smyth (1976) trong “Đất đai về mặt địa lý mà nói là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ồn định, hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyền theo chiều thăng đứng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quan thé sinh vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai” (Lê Tấn Lợi, 2009). Theo Chương III, Điều 54, Khoản 1 Hiến pháp, 2013 thì: “Dat đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Luật đất đai 2013 được ban hành đã kế thừa Luật đất đai 2003 trong việc phân chia đất đai làm ba nhóm lớn: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (Luật Đất đai 201 3); và bố sung thêm một số điều luật mới tạo ra bước tiến lớn đối với công tác đăng ký biến động đất đai đặc biệt là công tác đăng ký đất dai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quản lý biến động dat đai là 1 trong 15 nội dung quản lý đất đai quan trọng. Với tốc độ phát triển như hiện nay các địa phương trên địa bàn cả nước tình hình đăng ký biến động đang diễn ra với các hình thức khác nhau. Quản lý nhà nước về dat đai 1.
Khái niệm Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thâm quyên đê thực hiện và bảo vệ quyên sở hữu của Nhà nước đôi với đât đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai - Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước: Theo quy định tại Điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo dam sử dụng đúng mục dich và có hiệu qua" và được cụ thé hon tại Điều 4 Luật Dat dai 2013: "Dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thong nhất quan lý". - Đảm bảo sự kết hợp hài hòa về lợi ích và quyền lợi: Được thể hiện ở Diéu 5, 17, 20 Luật Dat dai năm 2013 "Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê dat; công nhận QSDĐ doi với người dang sử dụng ổn định; quy định quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất".
- Tiết kiệm và hiệu quả: Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc: Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao; Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có như vậy, QLNN về dat đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH), đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Luật Dat đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước đất dai: 1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.
2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 3) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. 4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 5) Quản lý việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ.
6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi dat. 7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 8) Thống kê, kiêm kê dat đai. 9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. 11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. 15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. Trong 15 hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nêu trên thì hoạt động đăng ký cấp GCNQSDĐ được xem là một nội dung quan trọng nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho người dân làm cơ sở thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam (Luật Dat dai, 2013). Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 1.
Quyền của người sử dụng đất Theo quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau: "Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất 1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dan và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi b6 đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyên, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Khiếu nại, tổ cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai" 1. Nghĩa vụ của người sử dụng đất Nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau : "Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thé chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tốn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thay vat trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng". Đăng ký đất đai và đăng ký biến động đất đai 1. Đăng ký đất đai 1.
Khái niệm Đăng ký đất đai Theo khoản 15 Điều 3 Luật Dat đai 2013 định nghĩa: Đăng ký đất dai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ky dat đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất dé quản lý. Đăng ký đất đai để lập hồ sơ địa chính Khoản 1 Điều 95 Luật Dat đai 2013 quy định: Dang ký đất dai là bắt buộc đối với người sử dụng dat và người được giao đất dé quản lý; đăng ký quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Việc đăng ký đất đai thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường trong cả nước và cap GCNQSDD cho những người sử dụng dat đủ diều kiện, làm cơ sở dé Nhà nước quan lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Các hình thức đăng dat dai Theo Điều 95 Luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm hai hình thức: Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức Đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên Giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. - Đăng ký lần đầu thực hiện trong các trường hợp: + Thửa đất được giao, cho thuê dé sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao dé quản ly mà chưa đăng ky; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.