Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khu vực trung tâm huyện

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu đánh giá thực trạng và giải pháp cải thiện kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề

• Tác giả: Lê Quang Hiệp
• Người hướng dẫn: PGS. Đàm Xuân Vận
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Thực Trạng & Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tại Trung Tâm Huyện
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm
• 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
• 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm
• 1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Triệu Sơn
• 2.4. Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai của huyện Triệu Sơn
• 2.5. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa
• 2.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn
• 2.7. Phương pháp nghiên cứu
• 2.7.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.7.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu
• 2.7.3. Phương pháp xử lý số liệu
• 2.7.4. Phương pháp so sánh
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Triệu Sơn
• 3.2. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên
• 3.3. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 3.4. Thực trạng phát triển hạ tầng
• 3.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018
• 3.6. Tình hình công tác quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn
• 3.7. Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Triệu Sơn
• 3.8. Công tác đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018
• 3.9. Đánh giá thực trạng GDBĐ và công tác đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã, Thị trấn nghiên cứu
• 3.10. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn
• 3.10.1. Giải pháp về cơ chế chính sách
• 3.10.2. Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan
• 3.10.3. Giải pháp tuyên truyền
• 3.10.4. Giải pháp về nguồn lực
• 3.10.5. Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đánh giá thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm

Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Triệu Sơn đã có những bước tiến đáng kể trong giai đoạn 2016 - 2018. Tuy nhiên, thực trạng cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn thấp so với nhu cầu thực tế. Điều này dẫn đến việc nhiều giao dịch diễn ra mà không được ghi nhận, gây khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Các văn bản pháp luật hiện hành còn chồng chéo, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền đăng ký. Hơn nữa, sự thiếu hụt thông tin và sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Theo một nghiên cứu gần đây, chỉ có khoảng 40% giao dịch bảo đảm được đăng ký chính thức, trong khi phần còn lại chủ yếu diễn ra trên thị trường “ngầm”.

1.1 Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm tại trung tâm huyện

Tại trung tâm huyện Triệu Sơn, hiệu quả đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế. Nhiều người dân chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của việc đăng ký, dẫn đến việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy trình. Theo khảo sát, chỉ có 30% người dân biết rõ về quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của họ mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Hơn nữa, việc thiếu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cũng khiến cho các giao dịch trở nên rủi ro hơn. Các cơ quan chức năng cần có những biện pháp tuyên truyền và giáo dục để nâng cao nhận thức của người dân về đăng ký giao dịch bảo đảm.

II. Giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký giao dịch bảo đảm

Để nâng cao hiệu quả đăng ký giao dịch bảo đảm, cần thực hiện một số giải pháp đồng bộ. Trước hết, cần cải cách các quy định pháp luật liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đơn giản hóa thủ tục đăng ký sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận hơn. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho người dân về quyền và nghĩa vụ của họ trong các giao dịch bảo đảm. Các cơ quan chức năng cần tổ chức các buổi hội thảo, tọa đàm để cung cấp thông tin và giải đáp thắc mắc cho người dân. Cuối cùng, cần xây dựng một hệ thống thông tin liên lạc hiệu quả giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản được cập nhật kịp thời và chính xác.

2.1 Cải cách quy định pháp luật

Cải cách quy định pháp luật là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả đăng ký giao dịch bảo đảm. Cần rà soát và sửa đổi các văn bản pháp luật hiện hành để loại bỏ những quy định chồng chéo, khó hiểu. Việc này không chỉ giúp người dân dễ dàng thực hiện quyền đăng ký mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan chức năng trong việc quản lý và giám sát các giao dịch bảo đảm. Theo một nghiên cứu, việc cải cách này có thể tăng tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm lên đến 50% trong vòng 2 năm tới.

III. Đánh giá giá trị và ứng dụng thực tiễn

Nghiên cứu này không chỉ mang lại cái nhìn tổng quan về thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm mà còn đề xuất những giải pháp thiết thực nhằm nâng cao hiệu quả công tác này. Các giải pháp được đề xuất có thể được áp dụng rộng rãi tại nhiều địa phương khác, đặc biệt là những khu vực có tình hình tương tự. Việc nâng cao hiệu quả đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, giảm thiểu tranh chấp và tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch hơn. Hơn nữa, nghiên cứu này cũng mở ra hướng đi mới cho các nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực quản lý đất đai và giao dịch bảo đảm.

3.1 Ứng dụng thực tiễn của nghiên cứu

Nghiên cứu này có thể được ứng dụng trong việc xây dựng các chính sách quản lý đất đai tại địa phương. Các cơ quan chức năng có thể tham khảo các giải pháp đề xuất để cải thiện quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm. Hơn nữa, việc áp dụng các biện pháp tuyên truyền và giáo dục pháp luật sẽ giúp nâng cao nhận thức của người dân, từ đó thúc đẩy việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm một cách hiệu quả hơn. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại huyện Triệu Sơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2016-2018, huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa, với diện tích tự nhiên 29.004,53 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 66,37%, đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tính riêng năm 2016, toàn tỉnh Thanh Hóa đã tiếp nhận gần 39.000 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó hơn 26.800 hồ sơ đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn vẫn còn nhiều tồn tại như sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan, thủ tục hành chính phức tạp và thiếu thống nhất trong hướng dẫn thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn, phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng đến hiệu quả công tác này và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong giai đoạn nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các xã, thị trấn trung tâm như Thọ Tân, Dân Lý, và thị trấn Triệu Sơn, với đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức tín dụng thực hiện giao dịch bảo đảm.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin giao dịch bảo đảm, giảm thiểu rủi ro pháp lý, thúc đẩy phát triển thị trường tín dụng và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương. Qua đó, hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội bền vững, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó:

• Khái niệm giao dịch bảo đảm theo Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 323) bao gồm các biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
• Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục công khai hóa các giao dịch bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi các bên, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
• Mô hình quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, theo các quy định tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP và Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT.
• Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, thứ tự ưu tiên thanh toán.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ UBND huyện Triệu Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, cùng các báo cáo thống kê liên quan. Số liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát 150 hộ gia đình, cá nhân và 15 cán bộ tín dụng tại 3 ngân hàng lớn trên địa bàn.
• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn; lựa chọn 3 ngân hàng đại diện cho các nhóm cho vay phổ biến.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel 2017 để xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày dưới dạng bảng biểu, biểu đồ. Phương pháp so sánh được áp dụng để đánh giá sự biến động và hiệu quả công tác đăng ký qua các năm.
• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2016-2018, với thu thập và phân tích dữ liệu trong năm 2018-2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng số lượng giao dịch bảo đảm: Giai đoạn 2016-2018, số hồ sơ đăng ký thế chấp tại huyện Triệu Sơn tăng trung bình khoảng 15% mỗi năm, với năm 2016 có 26.847 hồ sơ đăng ký thế chấp, tăng so với các năm trước đó. Tỷ lệ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp cũng đạt 10.962 hồ sơ, phản ánh sự luân chuyển vốn tín dụng tích cực.

2. Cơ cấu sử dụng đất đa dạng: Đất nông nghiệp chiếm 66,37% diện tích tự nhiên, trong đó đất trồng lúa chiếm 59,71% đất nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp chiếm 32,57%, chủ yếu là đất ở nông thôn (52,12% đất phi nông nghiệp). Đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ (1,06%).

3. Tồn tại trong công tác đăng ký: Công tác phối hợp giữa các cơ quan như Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất còn thiếu đồng bộ, dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, thời gian xử lý hồ sơ kéo dài. Cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện còn thiếu về số lượng và chuyên môn, ảnh hưởng đến chất lượng công việc.

4. Ý kiến người dân và cán bộ ngân hàng: Khoảng 70% người dân đánh giá thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm còn phức tạp và mất nhiều thời gian. Các cán bộ tín dụng cho biết thủ tục đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực sự thuận tiện, ảnh hưởng đến tốc độ giải ngân vốn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại là do hệ thống pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán, chưa đồng bộ, gây khó khăn trong việc áp dụng và thực thi. So với các nước như Thụy Điển và Trung Quốc, Việt Nam còn thiếu cơ chế trao đổi thông tin hiệu quả giữa các cơ quan đăng ký, dẫn đến tình trạng thông tin không minh bạch, gây rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Việc tăng trưởng số lượng giao dịch bảo đảm phản ánh nhu cầu vốn tín dụng ngày càng cao, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội của huyện Triệu Sơn. Tuy nhiên, các tồn tại trong công tác đăng ký có thể làm giảm hiệu quả của thị trường tín dụng và gây ra tranh chấp pháp lý.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng số hồ sơ đăng ký thế chấp qua các năm, bảng phân bố cơ cấu sử dụng đất và biểu đồ khảo sát ý kiến người dân về thủ tục đăng ký.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, sửa đổi các quy định liên quan để thống nhất thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, giảm bớt giấy tờ, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ. Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh Thanh Hóa phối hợp với Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: trong vòng 12 tháng.

2. Tăng cường phối hợp liên ngành: Thiết lập cơ chế trao đổi thông tin điện tử giữa các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đảm bảo tính minh bạch và đồng bộ dữ liệu. Chủ thể thực hiện: Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Thời gian: 18 tháng.

3. Nâng cao năng lực cán bộ: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, tăng cường nhân lực để đáp ứng khối lượng công việc. Chủ thể thực hiện: UBND huyện Triệu Sơn, Sở Nội vụ. Thời gian: 6-12 tháng.

4. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm, thủ tục đăng ký để người dân và doanh nghiệp hiểu rõ, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật. Chủ thể thực hiện: UBND huyện, các tổ chức đoàn thể. Thời gian: liên tục.

5. Xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát: Thiết lập hệ thống kiểm tra định kỳ và xử lý vi phạm trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác. Chủ thể thực hiện: Sở Tư pháp, Thanh tra tỉnh. Thời gian: 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm: Giúp hoàn thiện chính sách, cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý.

2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Nắm bắt thực trạng, khó khăn trong đăng ký giao dịch bảo đảm để cải tiến quy trình cho vay, giảm thiểu rủi ro.

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm, thủ tục đăng ký để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

4. Các nhà nghiên cứu, học viên ngành quản lý đất đai, pháp luật đất đai: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tiễn, cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu về giao dịch bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

1. Đăng ký giao dịch bảo đảm là gì?
   Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục công khai hóa các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ quyền lợi các bên và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.

2. Tại sao phải đăng ký giao dịch bảo đảm?
   Việc đăng ký giúp minh bạch thông tin, giảm thiểu rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng và phát triển kinh tế.

3. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm gồm những gì?
   Hồ sơ gồm đơn yêu cầu đăng ký, hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý và văn bản ủy quyền nếu có.

4. Ai là cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm?
   Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

5. Làm thế nào để tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm?
   Người dân và tổ chức có thể tra cứu thông tin tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc qua hệ thống thông tin điện tử của cơ quan đăng ký để biết tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm.

Kết luận

• Đã đánh giá chi tiết thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại khu vực trung tâm huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2016-2018, ghi nhận sự gia tăng số lượng giao dịch và những tồn tại trong quản lý.
• Phân tích các nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu quả công tác đăng ký, bao gồm sự thiếu đồng bộ trong phối hợp liên ngành và hạn chế về năng lực cán bộ.
• Đề xuất các giải pháp thiết thực như đơn giản hóa thủ tục, tăng cường phối hợp, nâng cao năng lực cán bộ và tuyên truyền pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn và khoa học, góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất đai và phát triển thị trường tín dụng tại địa phương.
• Khuyến nghị các cơ quan chức năng triển khai các giải pháp trong vòng 1-2 năm tới để đạt hiệu quả bền vững, đồng thời khuyến khích các đối tượng liên quan tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu.

Hành động tiếp theo là triển khai các đề xuất nhằm cải thiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội huyện Triệu Sơn và tỉnh Thanh Hóa.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm 1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325) (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005) và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp tài sản theo Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài e 5 sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê. Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng. Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự 2005 là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình. Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của e 6 pháp luật (Chính phủ,2010). Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Thông tư số 09/2016/TTLT – BTP – BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm 1.

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới - Thụy Điển: Ở Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005). Hệ thống pháp luật đất đai tại Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.

Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa. Cụ thể: + Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định e 7 của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000) như sau: Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp.

Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.

Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.

Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay.

Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.