Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2019-2021, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm tạo nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Với tổng diện tích tự nhiên 77.213,02 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 70,65% và đất phi nông nghiệp chiếm 29,19%, huyện Yên Bình có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế dịch vụ và công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng đất còn nhiều thách thức, đặc biệt trong công tác đấu giá QSDĐ để đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và tránh thất thoát nguồn thu ngân sách.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất và kết quả đấu giá QSDĐ tại ba dự án tiêu biểu trên địa bàn huyện Yên Bình, nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong thời gian tới. Nghiên cứu được thực hiện từ tháng 01/2021 đến tháng 10/2021, dựa trên số liệu thu thập từ năm 2019 đến 2021 tại các cơ quan quản lý đất đai và các tổ chức đấu giá tài sản.

Ý nghĩa của nghiên cứu không chỉ nằm ở việc cung cấp cơ sở khoa học cho công tác đấu giá QSDĐ mà còn góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế đấu giá, tăng cường minh bạch và hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai, từ đó hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại huyện Yên Bình.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai, đấu giá tài sản và thị trường bất động sản, bao gồm:

  • Lý thuyết giá đất: Giá đất được xác định dựa trên nguyên tắc phù hợp với mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và giá thị trường, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn. Giá đất bao gồm giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, trong đó giá trúng đấu giá QSDĐ phản ánh sát giá trị thực tế.

  • Lý thuyết đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá là phương pháp xác định giá trị QSDĐ thông qua cạnh tranh công khai, minh bạch, nhằm tạo ra mặt bằng giá thị trường, hạn chế tình trạng “hai giá đất” và “xin - cho” trong giao đất.

  • Khái niệm thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất: Thị trường QSDĐ gồm thị trường sơ cấp (do Nhà nước cung cấp) và thị trường thứ cấp (giao dịch giữa các chủ sử dụng đất), trong đó đấu giá QSDĐ là công cụ quan trọng để hình thành giá đất công khai, minh bạch.

Các khái niệm chính bao gồm: giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số điều chỉnh), và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, mục đích sử dụng, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội và số lượng người tham gia đấu giá.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Nghiên cứu sử dụng số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý đất đai huyện Yên Bình, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tỉnh Yên Bái, cùng các văn bản pháp luật liên quan. Số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát xã hội học với 75 phiếu điều tra, gồm 50 phiếu từ người dân tham gia đấu giá tại 3 dự án và 25 phiếu từ cán bộ công chức, viên chức quản lý đất đai.

  • Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn mẫu phiếu điều tra dựa trên quy mô dân số và tỷ lệ hồ sơ tham gia đấu giá tại từng dự án, đảm bảo tính đại diện cho các nhóm đối tượng nghiên cứu.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh giá khởi điểm, giá trúng đấu giá và giá thị trường, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá. Phân tích dữ liệu bằng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý và trình bày kết quả.

  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành từ tháng 01/2021 đến tháng 10/2021, trong đó thu thập số liệu thứ cấp từ năm 2019 đến 2021, khảo sát sơ cấp trong quý II và III năm 2021, phân tích và hoàn thiện báo cáo trong quý IV năm 2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Yên Bình năm 2021: Tổng diện tích tự nhiên là 77.213,02 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 54.547,4 ha (70,65%), đất phi nông nghiệp chiếm 22.541,9 ha (29,19%), đất chưa sử dụng chiếm 0,16%. Đất nông nghiệp chủ yếu là đất lâm nghiệp (41,1%), đất trồng cây lâu năm (6,2%) và đất sản xuất nông nghiệp (12,1%).

  2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu: Các dự án đấu giá tại thôn Hợp Nhất (xã Thịnh Hưng), tổ dân phố số 8 và tổ dân phố số 7 (thị trấn Yên Bình) đã thu hút đông đảo người tham gia, với giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm từ 15% đến 30%. Ví dụ, tại dự án chỉnh trang khu dân cư đô thị tổ dân phố số 7, giá trúng đấu giá trung bình cao hơn giá khởi điểm khoảng 28%.

  3. Đánh giá của người dân và cán bộ về công tác đấu giá: Khoảng 85% người tham gia đánh giá quy trình đấu giá minh bạch, công khai; 78% cán bộ quản lý cho rằng công tác đấu giá đã góp phần nâng cao nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 12% ý kiến phản ánh về thủ tục hành chính phức tạp và thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm.

  4. Khó khăn và tồn tại: Một số khó khăn gồm việc chưa đồng bộ trong quy trình đấu giá, hạn chế về năng lực đội ngũ đấu giá viên, hiện tượng thông đồng giá trong một số trường hợp nhỏ lẻ, và thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Bình đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Việc giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm phản ánh tính cạnh tranh và hiệu quả của phương thức đấu giá trong việc xác lập giá đất sát với giá thị trường. So sánh với các nghiên cứu tại thành phố Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh, huyện Yên Bình có quy mô đấu giá nhỏ hơn nhưng vẫn đảm bảo tính minh bạch và công khai.

Việc áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp đã hạn chế tình trạng dìm giá và thông đồng, tạo sự tin tưởng cho người tham gia. Tuy nhiên, các tồn tại về thủ tục hành chính và năng lực tổ chức đấu giá cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả hơn nữa. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tại từng dự án, bảng đánh giá mức độ hài lòng của người dân và cán bộ, giúp minh họa rõ nét hơn về hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy trình đấu giá QSDĐ: Rà soát, chuẩn hóa các bước trong quy trình đấu giá, giảm thiểu thủ tục hành chính phức tạp, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ thể thực hiện: UBND huyện Yên Bình phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, thời gian: trong vòng 12 tháng tới.

  2. Nâng cao năng lực đội ngũ đấu giá viên: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên và cán bộ liên quan nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp và minh bạch trong tổ chức đấu giá. Chủ thể thực hiện: Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, thời gian: 6-9 tháng.

  3. Tăng cường công khai, minh bạch thông tin: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, niêm yết công khai thông tin về dự án đấu giá, giá khởi điểm, quy trình và kết quả đấu giá trên các phương tiện truyền thông đại chúng và tại địa phương. Chủ thể thực hiện: Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện, thời gian: liên tục hàng năm.

  4. Thắt chặt phối hợp giữa các cơ quan liên quan: Xây dựng cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban quản lý đất đai, tài chính, thuế và công an nhằm giám sát, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm trong đấu giá, hạn chế hiện tượng thông đồng, dìm giá. Chủ thể thực hiện: UBND huyện Yên Bình, thời gian: 12 tháng.

  5. Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ: Đảm bảo các khu đất đưa ra đấu giá đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và người trúng đấu giá sử dụng đất hiệu quả. Chủ thể thực hiện: Ban Quản lý dự án huyện, thời gian: 18 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ quy trình, pháp luật và thực tiễn đấu giá QSDĐ, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và tổ chức đấu giá tại địa phương.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ chế đấu giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.

  3. Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai, Luật đất đai: Là tài liệu tham khảo khoa học, cập nhật kiến thức về đấu giá quyền sử dụng đất, phương pháp nghiên cứu và phân tích thực tiễn.

  4. Các tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên: Hỗ trợ nâng cao nghiệp vụ, hiểu rõ các quy định pháp luật và thực tiễn tổ chức đấu giá, từ đó cải thiện chất lượng dịch vụ đấu giá.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức xác định giá trị quyền sử dụng đất thông qua cạnh tranh công khai giữa các tổ chức, cá nhân có nhu cầu, nhằm đảm bảo tính minh bạch và giá trị thị trường của đất đai.

  2. Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất?
    Bao gồm vị trí khu đất, mục đích sử dụng, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội, số lượng người tham gia đấu giá và phương pháp tổ chức đấu giá.

  3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Bình gồm những bước nào?
    Quy trình gồm thành lập Hội đồng đấu giá, xác định giá khởi điểm và phương án đấu giá, thông báo công khai, đăng ký tham gia, tổ chức đấu giá, thẩm định và phê duyệt kết quả, thanh toán tiền sử dụng đất, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  4. Làm thế nào để đảm bảo tính minh bạch trong đấu giá quyền sử dụng đất?
    Thông qua công khai thông tin dự án, giá khởi điểm, quy trình đấu giá; áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp; tăng cường giám sát và phối hợp giữa các cơ quan liên quan.

  5. Tại sao đấu giá quyền sử dụng đất lại quan trọng đối với phát triển kinh tế địa phương?
    Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, thúc đẩy đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tiêu cực trong giao đất và góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Kết luận

  • Đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Bình giai đoạn 2019-2021 đã góp phần quan trọng vào việc tăng nguồn thu ngân sách và phát triển cơ sở hạ tầng địa phương.
  • Giá trúng đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm từ 15% đến 30%, phản ánh tính cạnh tranh và hiệu quả của phương thức đấu giá.
  • Quy trình đấu giá được tổ chức tương đối minh bạch, công khai, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế về thủ tục hành chính và năng lực tổ chức.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình, nâng cao năng lực đội ngũ, tăng cường công khai và phối hợp liên ngành nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá trong tương lai.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho công tác quản lý đất đai, hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản và kinh tế địa phương bền vững.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý và tổ chức đấu giá cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục theo dõi, đánh giá kết quả để điều chỉnh phù hợp, góp phần xây dựng thị trường đất đai minh bạch, hiệu quả tại huyện Yên Bình.