Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Cù Minh Được được thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa thúc đẩy thị trường đất đai vận động mạnh mẽ. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và tài sản có giá trị lớn; tuy nhiên, sức ép từ quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và nhu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý nhà nước. Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất và cho phép thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 2003, hệ thống quy phạm pháp luật tiếp tục được hoàn thiện, mở rộng và điều chỉnh chi tiết các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cùng thủ tục hành chính liên quan.

Tại huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ – một huyện trung du, miền núi nằm ở phía Đông Nam của tỉnh, có vị trí tiếp giáp Thủ đô Hà Nội qua huyện Ba Vì và có các tuyến giao thông quan trọng chạy qua (Quốc lộ 32A, 32C cùng mạng lưới sông Hồng, sông Đà, sông Bứa) – nhu cầu sử dụng đất cho phát triển sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng và đất ở tăng nhanh. Thực tiễn đó làm cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, đòi hỏi công tác quản lý địa chính phải theo dõi, giải quyết chặt chẽ.

Đề tài xác định hệ thống mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

  • Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Nông nhằm xác định các kết quả đạt được, những mặt tồn tại và yếu kém; từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và khắc phục hạn chế tại địa phương.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Nông.
    2. Đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 của huyện Tam Nông.
    3. Điều tra mức độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất theo các nhóm đối tượng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Số liệu, hồ sơ địa chính và kết quả giải quyết các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông giai đoạn 2011 – 2013; hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ (nghiên cứu tập trung tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam Nông).
  • Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2011 – 2013; đợt khảo sát, điều tra thực địa được tiến hành từ ngày 24/02/2014 đến ngày 30/04/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận vận dụng hệ thống lý luận quản lý đất đai và khung pháp lý thực định tại Việt Nam tính đến thời điểm nghiên cứu (năm 2014). Tác giả làm rõ bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt, đồng thời hệ thống hóa 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Về mặt pháp lý, đề tài dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật chủ yếu:

  • Văn bản Trung ương: Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 2003; Bộ luật Dân sự 2005; Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010; Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận và thủ tục chuyển quyền; Thông tư 01/2005/TT-BTNMT; Thông tư 29/2004/TT-BTNMT; Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT và 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT; Quyết định 93/QĐ-TTg về cơ chế một cửa.
  • Văn bản địa phương: Nghị quyết 92/2006/NQ-HĐND, Nghị quyết 227/2010/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Phú Thọ; Quyết định 3997/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Phú Thọ về quản lý đất đai; Quyết định số 24 quy định giá đất năm 2013 tỉnh Phú Thọ; Hướng dẫn 922/HD-TNMT, Hướng dẫn 1574/HD-TNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Thọ; Hướng dẫn 437/HD-UBND của UBND huyện Tam Nông.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được triển khai bao gồm:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Kế thừa tài liệu, báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai giai đoạn 2011 – 2013, hồ sơ lưu trữ về tiếp nhận và giải quyết đăng ký biến động đất đai do Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam Nông quản lý.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu khảo sát thiết kế sẵn với cỡ mẫu $n = 60$ phiếu, chia thành 3 nhóm đối tượng: Cán bộ quản lý (CBQL), người dân sản xuất phi nông nghiệp (NDSXPNN) và người dân sản xuất nông nghiệp (NDSXNN).
  • Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và xử lý số liệu: Phân loại, tổng hợp dữ liệu biến động đất đai qua các năm; phân tích tỷ lệ phần trăm giải quyết hồ sơ; ứng dụng phần mềm Microsoft Excel và Microsoft Word để nhập liệu, xử lý bảng biểu.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của việc đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa; khẳng định vị trí trung tâm của công tác chuyển quyền trong quản lý nhà nước về đất đai. Phần này xác định mục tiêu nghiên cứu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể và 3 yêu cầu cốt lõi về độ tin cậy của số liệu khảo sát, tính khả thi của giải pháp đối với địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này tổng hợp cơ sở khoa học gồm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và cơ sở pháp lý của đề tài. Tác giả phân tích lịch sử quy định quyền sử dụng đất qua các thời kỳ Luật Đất đai 1987, 1993 và 2003; nêu rõ nguyên tắc chuyển quyền, căn cứ định giá đất và quy định đối với 8 hình thức chuyển quyền. Bên cạnh đó, tác giả trình bày chi tiết quy trình hành chính giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại UBND cấp huyện và cấp xã theo Quyết định 3997/2009/QĐ-UBND tỉnh Phú Thọ, phân tích trình tự 8 bước xử lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thủ tục đăng ký/xóa thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Văn bản xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là số liệu kết quả chuyển quyền giai đoạn 2011 – 2013 và hệ thống văn bản pháp lý liên quan; phạm vi không gian tại huyện Tam Nông và thời gian thực hiện từ 24/02/2014 đến 30/04/2014. Chương này làm rõ 3 nội dung nghiên cứu: điều tra cơ bản địa bàn; đánh giá kết quả 8 hình thức chuyển quyền; điều tra mức độ hiểu biết của 3 nhóm đối tượng bằng 60 phiếu hỏi; đồng thời chi tiết hóa các bước thu thập tài liệu thứ cấp, sơ cấp và phương pháp phân tích thống kê.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu

Đây là nội dung trọng tâm của khóa luận, gồm 3 khối dữ liệu chính:

  • Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và hiện trạng sử dụng đất: Năm 2013, tổng diện tích tự nhiên huyện Tam Nông là 15.596,92 ha. Cơ cấu đất gồm: đất nông nghiệp 10.932,62 ha (70,09%); đất phi nông nghiệp 4.263,81 ha (27,34%); đất chưa sử dụng 400,49 ha (2,57%). Dân số toàn huyện có 76.064 người (người Kinh chiếm 99%), lực lượng trong độ tuổi lao động có 37.310 người với 72,18% làm việc trong khu vực nông nghiệp.
  • Kết quả thực hiện 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013: Thống kê toàn diện số lượt đăng ký, diện tích và tỷ lệ giải quyết đối với các hình thức phát sinh giao dịch gồm thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế; đồng thời ghi nhận các hình thức không phát sinh hồ sơ hành chính chính thức (chuyển đổi, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn).
  • Đánh giá sự hiểu biết của người dân: Khảo sát nhận thức của 60 đối tượng thuộc 3 nhóm (CBQL, NDSXPNN, NDSXNN) về quy định chung và từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất cụ thể.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Khóa luận tổng hợp các kết luận rút ra từ thực tế quản lý đất đai tại Tam Nông; khẳng định các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng và tặng cho chiếm ưu thế tuyệt đối. Trên cơ sở những hạn chế về nhận thức của người dân và quy trình cập nhật văn bản, tác giả đề xuất nhóm giải pháp nhằm kiện toàn bộ máy quản lý, đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật và hoàn thiện quy trình dịch vụ hành chính công tại huyện.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp hệ thống số liệu thực tế về hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Nông tính đến năm 2013 và toàn bộ giao dịch biến động đất đai trong 3 năm liên tục (2011 – 2013) được ghi nhận tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Chỉ tiêu phân loại đất đai năm 2013 Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Đất nông nghiệp 10.932,62 70,09
- Đất sản xuất nông nghiệp 6.749,27 43,27
- Đất lâm nghiệp 3.561,87 22,84
- Đất nuôi trồng thủy sản 621,03 3,98
- Đất nông nghiệp khác 0,45 0,0028
Đất phi nông nghiệp 4.263,81 27,34
- Đất ở (nông thôn: 540,77 ha; đô thị: 29,41 ha) 570,18 3,66
- Đất chuyên dùng 1.628,62 10,44
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng 11,34 0,07
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa 80,39 0,52
- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 1.955,11 12,54
- Đất phi nông nghiệp khác 18,17 0,12
Đất chưa sử dụng 400,49 2,57
- Đất bằng chưa sử dụng 222,17 1,42
- Đất đồi núi chưa sử dụng 174,36 1,12
- Đất núi đá không có rừng cây 3,96 0,03
Tổng diện tích tự nhiên 15.596,92 100,00

Về kết quả giải quyết các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013, số liệu thống kê phản ánh sự chênh lệch lớn giữa các hình thức giao dịch:

Hình thức chuyển quyền Tổng số đăng ký (trường hợp) Tổng diện tích đăng ký ($m^2$) Tổng số đã thực hiện (trường hợp) Tổng diện tích đã thực hiện ($m^2$) Tỷ lệ hồ sơ giải quyết (%)
Thế chấp quyền sử dụng đất 1.100 871.492,9 1.075 690.892,9 97,60
Tặng cho quyền sử dụng đất 235 195.653,9 227 192.822,1 96,60
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 150 455.222,6 144 444.694,2 95,70
Thừa kế quyền sử dụng đất 30 27.987,9 30 27.987,9 100,00
Chuyển đổi quyền sử dụng đất 0 0 0 0 0
Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 0 0 0 0 0
Bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ 0 0 0 0 0
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ 0 0 0 0 0

Các kết quả định lượng cụ thể qua văn bản cho thấy:

  1. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến nhất với 1.100 trường hợp đăng ký, giải quyết thành công 1.075 trường hợp (đạt 97,60%). Giao dịch tăng đều qua các năm (2011: 206 hồ sơ; 2012: 410 hồ sơ; 2013: 484 hồ sơ), phản ánh nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế hộ và tiểu thủ công nghiệp tại các tổ chức tín dụng.
  2. Tặng cho quyền sử dụng đất đạt 235 hồ sơ đăng ký, giải quyết 227 trường hợp (đạt 96,60%). 100% trường hợp phát sinh thực tế là bố mẹ tặng cho con cái để tách hộ khẩu và canh tác nông nghiệp, được miễn các khoản thuế theo quy định.
  3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 150 hồ sơ đăng ký, thực hiện 144 hồ sơ (đạt 95,70%), tập trung chủ yếu vào đất ở dọc các trục đường giao thông mở rộng và đất nông nghiệp.
  4. Thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh 30 trường hợp, đạt tỷ lệ giải quyết 100% nhưng số lượng còn ít do tính chất phức tạp về thỏa thuận phân chia di sản giữa các đồng thừa kế.
  5. Các hình thức còn lại (chuyển đổi, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn): Không ghi nhận hồ sơ đăng ký chính thức nào tại cơ quan nhà nước. Tác giả phát hiện trên thực tế người dân có tự thỏa thuận cho thuê đất và bảo lãnh vay nợ ngầm nhưng không đăng ký biến động với chính quyền cơ sở.

Đóng góp của đề tài: Khóa luận cung cấp bức tranh dữ liệu hành chính chi tiết về công tác đăng ký biến động đất đai ở cấp huyện trung du miền núi trong giai đoạn Luật Đất đai 2003 chuẩn bị kết thúc hiệu lực để chuyển sang Luật Đất đai 2013. Tác giả đã chỉ ra khoảng trống giữa quy định pháp luật và tập quán giao dịch thực tế (giao dịch tự thỏa thuận ngầm không qua thủ tục đăng ký địa chính).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Quy mô điều tra xã hội học còn hạn chế với 60 phiếu khảo sát, chưa phản ánh đầy đủ nhận thức của người dân tại toàn bộ 20 xã, thị trấn trong huyện.
    • Nghiên cứu chỉ thu thập được các số liệu giao dịch đất đai chính thức có đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Phòng Tài nguyên và Môi trường; chưa đo lường định lượng được quy mô thị trường chuyển nhượng ngầm, cho thuê trao tay tự phát giữa các hộ dân.
    • Việc cập nhật và triển khai một số văn bản hướng dẫn bổ sung Luật Đất đai tại cấp cơ sở còn độ trễ, dẫn đến công tác thống kê biến động chưa phản ánh tức thời các trường hợp chưa kịp làm thủ tục hợp thức hóa.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Tiếp tục theo dõi và đánh giá sự chuyển biến của công tác chuyển quyền sử dụng đất khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014.
    • Mở rộng phạm vi điều tra sơ cấp với cỡ mẫu lớn hơn trên toàn bộ địa bàn các xã thuần nông và xã ven đô thị, tập trung nghiên cứu sâu cơ chế kiểm soát thị trường đất đai phi chính thức (giao dịch trao tay) tại địa phương.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên và học viên chuyên ngành Địa chính môi trường, Quản lý đất đai, Bất động sản và Luật kinh tế khi thực hiện khóa luận tốt nghiệp, tiểu luận chuyên môn hoặc chuyên đề thực tập cấp cơ sở.
  • Cán bộ quản lý địa chính cấp xã, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại các huyện trung du, miền núi tham khảo quy trình xử lý hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa (các bước từ tiếp nhận, thẩm tra địa chính, xác định nghĩa vụ thuế, ký duyệt đến vào sổ địa chính).
  • Các phần đáng chú ý nhất để tra cứu gồm: Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Nông năm 2013; quy trình 8 bước giải quyết thủ tục chuyển nhượng/tặng cho/thừa kế đất đai; và các bảng thống kê kết quả giải quyết hồ sơ chuyển quyền 3 năm liên tiếp (Bảng 4.3 đến Bảng 4.6).

Câu hỏi thường gặp

1. Trong giai đoạn 2011 – 2013 tại huyện Tam Nông, hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào có số lượng hồ sơ phát sinh lớn nhất? Trả lời: Hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất có số lượng hồ sơ phát sinh lớn nhất với 1.100 trường hợp đăng ký (diện tích 871.492,9 $m^2$), đã giải quyết thành công 1.075 trường hợp (đạt tỷ lệ 97,60%), chủ yếu phục vụ nhu cầu vay vốn sản xuất kinh doanh tại các tổ chức tín dụng.

2. Những hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào không ghi nhận hồ sơ đăng ký chính thức nào tại huyện Tam Nông trong suốt 3 năm nghiên cứu? Trả lời: Có 4 hình thức không phát sinh hồ sơ đăng ký chính thức tại cơ quan quản lý gồm: chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

3. Tại sao hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất tại địa phương lại có số lượng giải quyết cao thứ hai và đạt tỷ lệ hoàn thành 96,60%? Trả lời: Toàn bộ 235 trường hợp đăng ký tặng cho đều diễn ra trong nội bộ gia đình (bố mẹ tặng cho con cái) nhằm phân chia đất sản xuất nông nghiệp hoặc tách hộ khẩu. Nhóm đối tượng này được miễn thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật nên thủ tục tài chính tinh gọn, tỷ lệ hoàn thành hồ sơ đạt mức cao (227/235 trường hợp).

4. Thời gian tối đa giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại địa phương là bao nhiêu ngày? Trả lời: Theo quy định tại văn bản, quy trình giải quyết hồ sơ một cửa gồm 8 bước với tổng thời gian thực hiện tối đa không quá 18 ngày làm việc (không tính thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế).

5. Nghiên cứu thực hiện thu thập dữ liệu sơ cấp bằng phương pháp nào và cơ cấu mẫu điều tra ra sao? Trả lời: Tác giả sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi thiết kế sẵn với tổng số 60 phiếu điều tra, phân bổ thành 3 nhóm đối tượng khảo sát: cán bộ quản lý (CBQL), người dân sản xuất phi nông nghiệp (NDSXPNN) và người dân sản xuất nông nghiệp (NDSXNN).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Cù Minh Được đã phản ánh bức tranh thực tế về công tác quản lý và chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 – 2013 dựa trên khung pháp lý của Luật Đất đai năm 2003. Kết quả nghiên cứu chứng minh các giao dịch thế chấp tín dụng, tặng cho gia đình và chuyển nhượng đất ở chiếm đa số tuyệt đối, với tỷ lệ giải quyết hồ sơ tại cơ quan chuyên môn đạt trên 95%. Công trình là tài liệu thống kê địa chính có giá trị thực tiễn đối với công tác quản lý tài nguyên đất đai tại địa phương và phục vụ công tác nghiên cứu học thuật chuyên ngành Địa chính môi trường.