Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia.
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là luật Đất đai 2003.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Phường Quang Vinh là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy n 2 được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh - Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Quang Vinh trong thời gian tới. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh giai đoạn 2011-2013.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. - Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển của phường. Yêu cầu - Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng cố và nâng cao kiến thức. - Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương n 3 - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992; - Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua; - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Bộ luật Dân Sự 2005; - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003; - Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư n 5 pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ; - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương; - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. n 6 Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.