MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản; thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội.
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm các vụ tranh chấp về đất đai. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ).
Tuy nhiên, Luan van 2 hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy của VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện do một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai… Huyện Đại Từ là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế của tỉnh Thái Nguyên. Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, Huyện Đại Từ nằm trong vành đai phát triển công nghiệp. Sự biến động này làm Huyện Đại Từ chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách, chuyển quyền sử dụng đất và biến động do thực hiện các dự án. Từ thực tế cấp thiết như vậy đề tài “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015-2017” được lựa chon để nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015 – 2017 để rút ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng trong giai đoạn tới. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. - Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. Ý nghĩa của đề tài - Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. Luan van 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.
Tổng quan về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2. Đất đai, bất động sản. Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [22]. “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa.)”, “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh”[7].
Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Ví dụ: - Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Luan van 5 - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Luan van 6 - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê [25]. Đăng ký đất đai, bất động sản 2. Khái niệm về đăng ký đất đai 2.
Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; - Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [25]. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; Luan van 7 + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản [25] 2. Hồ sơ đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS.