Khóa luận đánh giá hoạt động Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015 - 2017

Luận văn phân tích hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015-2017, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thương
• Người hướng dẫn: ThS. Hà Anh Tuấn
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Hoạt Động Của Chi Nhánh Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Huyện Đại Từ Giai Đoạn 2015 - 2017
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 2.1. Tổng quan về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
• 2.1.1. Đất đai, bất động sản
• 2.1.2. Thị trường bất động sản
• 2.1.3. Đăng ký đất đai, bất động sản
• 2.1.3.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
• 2.1.3.2. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
• 2.1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
• 2.1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
• 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát
• 3.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
• 3.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan
• 3.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đại Từ
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội
• 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đại Từ
• 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ
• 4.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Đại Từ
• 4.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ
• 4.3.1. Kết quả hoạt động của VPĐK đất đai
• 4.3.2. Đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai huyện Đại Từ
• 4.3.2.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính
• 4.3.2.2. Thời gian thực hiện các thủ tục
• 4.3.2.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ
• 4.3.2.4. Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính
• 4.3.2.5. Các khoản lệ phí phải đóng
• 4.3.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Đại Từ
• 4.3.4. Chính sách pháp luật đất đai
• 4.3.5. Chức năng, nhiệm vụ
• 4.3.6. Tổ chức, cơ chế hoạt động
• 4.3.7. Đối tượng giải quyết
• 4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
• 4.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
• 4.4.2. Giải pháp về tổ chức
• 4.4.3. Giải pháp về nhân lực
• 4.4.4. Giải pháp về nghiệp vụ
• 4.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật
• 4.4.6. Giải pháp về cơ chế
• 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Đánh giá hoạt động chi nhánh

Hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ trong giai đoạn 2015-2017 đã được thực hiện với nhiều nỗ lực nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân về đăng ký đất đai. Trong thời gian này, hoạt động văn phòng đăng ký đã có những bước tiến đáng kể, thể hiện qua việc cải thiện quy trình đăng ký và giải quyết thủ tục hành chính. Theo báo cáo, số lượng hồ sơ được tiếp nhận và xử lý đã tăng lên đáng kể, cho thấy sự cải thiện trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề như thời gian giải quyết hồ sơ chưa đạt yêu cầu, và thái độ phục vụ của cán bộ chưa hoàn toàn đáp ứng được mong đợi của người dân. Những vấn đề này cần được xem xét và khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh.

1.1. Tình hình hoạt động

Trong giai đoạn 2015-2017, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ đã thực hiện nhiều hoạt động nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ. Theo thống kê, số lượng hồ sơ đăng ký đã tăng lên đáng kể, cho thấy nhu cầu của người dân về đăng ký đất đai ngày càng cao. Tuy nhiên, một số vấn đề như thời gian giải quyết hồ sơ vẫn còn chậm, ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân. Đặc biệt, việc cải cách hành chính trong lĩnh vực đăng ký đất đai cần được đẩy mạnh hơn nữa để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội. Việc này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ.

II. Đánh giá hiệu quả hoạt động

Đánh giá hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ trong giai đoạn 2015-2017 cho thấy một số kết quả tích cực. Theo báo cáo, tỷ lệ hồ sơ được giải quyết đúng hạn đã tăng lên, cho thấy sự nỗ lực của cán bộ trong việc cải thiện quy trình đăng ký. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần khắc phục, như thái độ phục vụ của cán bộ và mức độ công khai thông tin về thủ tục hành chính. Những vấn đề này ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của chi nhánh và cần được giải quyết kịp thời để nâng cao sự hài lòng của người dân. Việc thực hiện các giải pháp cải cách hành chính sẽ giúp chi nhánh hoạt động hiệu quả hơn trong tương lai.

2.1. Kết quả đạt được

Kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ trong giai đoạn 2015-2017 cho thấy sự cải thiện rõ rệt. Số lượng hồ sơ được tiếp nhận và xử lý đã tăng lên đáng kể, cho thấy nhu cầu đăng ký đất đai của người dân ngày càng cao. Tuy nhiên, một số vấn đề như thời gian giải quyết hồ sơ và thái độ phục vụ của cán bộ vẫn cần được cải thiện. Việc này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ.

III. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả

Để nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần cải thiện quy trình đăng ký để giảm thời gian giải quyết hồ sơ. Thứ hai, cần tăng cường đào tạo cho cán bộ nhằm nâng cao thái độ phục vụ và kỹ năng chuyên môn. Cuối cùng, việc công khai thông tin về thủ tục hành chính cũng cần được thực hiện để người dân dễ dàng tiếp cận và hiểu rõ hơn về quy trình đăng ký đất đai. Những giải pháp này sẽ giúp chi nhánh hoạt động hiệu quả hơn và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

3.1. Giải pháp về chính sách

Giải pháp về chính sách là một trong những yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. Cần có những chính sách rõ ràng và cụ thể để hướng dẫn hoạt động của chi nhánh. Việc này không chỉ giúp cán bộ thực hiện nhiệm vụ một cách hiệu quả mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc đăng ký đất đai. Đồng thời, cần có các chương trình đào tạo thường xuyên cho cán bộ để nâng cao năng lực và kỹ năng phục vụ, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đăng ký đất đai là một công cụ pháp lý quan trọng của Nhà nước nhằm thiết lập trật tự quản lý, bảo vệ lợi ích công cộng, đồng thời xác lập và bảo đảm an toàn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người dân. Thông qua công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), Nhà nước thực hiện kiểm soát các giao dịch bất động sản, phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, hỗ trợ quy hoạch và giữ vững an ninh trật tự xã hội. Đối với người dân, đăng ký đất đai là căn cứ pháp lý bảo vệ quyền tài sản, tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận nguồn vốn tín dụng thông qua thế chấp và giảm thiểu tranh chấp đất đai.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhiệm vụ đăng ký đất đai và cấp GCN được tổ chức thực hiện tập trung tại hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Tuy nhiên, trong giai đoạn chuyển đổi và vận hành thực tế, hệ thống này—đặc biệt là các Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện—bộc lộ nhiều khó khăn, vướng mắc: bộ máy tổ chức ở nhiều địa phương chưa thống nhất; nhân lực thiếu hụt; việc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đầy đủ; ở một số nơi, lãnh đạo Chi nhánh cấp huyện do cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường xuyên bị chi phối bởi các nhiệm vụ sự vụ như giải phóng mặt bằng, bồi thường thu hồi đất hoặc giải quyết đơn thư khiếu nại.

Huyện Đại Từ là một huyện miền núi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm và vành đai phát triển công nghiệp của tỉnh Thái Nguyên. Dưới tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng, các quan hệ đất đai trên địa bàn huyện diễn biến ngày càng phức tạp. Các giao dịch chuyển nhượng, chia tách, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất thực hiện dự án gia tăng nhanh chóng, tạo ra khối lượng công việc rất lớn cho công tác cấp GCN lần đầu cũng như đăng ký biến động và chỉnh lý hồ sơ địa chính. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, đề tài "Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015 - 2017" được thực hiện nhằm phân tích toàn diện thực trạng tổ chức, hoạt động nghiệp vụ và chất lượng cung ứng dịch vụ công tại địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015 – 2017 để rút ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng trong giai đoạn tới.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Tìm hiểu thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ.
   • Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ.
   • Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác đăng ký đất đai và bất động sản (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai cùng tài sản gắn liền với đất); đội ngũ cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành tại Chi nhánh VPĐKĐĐ; người sử dụng đất trên địa bàn huyện—nhóm chủ thể chịu tác động trực tiếp từ quy trình cải cách thủ tục hành chính đất đai.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Không gian: Toàn bộ địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên.
  • Thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu hoạt động trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và khung pháp lý

Nghiên cứu dựa trên hệ thống khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản (phân loại thành 3 phân nhánh: mua bán, cho thuê, thế chấp - bảo hiểm; và 3 cấp thị trường: sơ cấp, thứ cấp, bán/cho thuê lại) cùng các nguyên tắc cốt lõi của hoạt động đăng ký đất đai bao gồm: nguyên tắc đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai và nguyên tắc chuyên biệt hóa. Đơn vị cơ bản của công tác đăng ký được xác định là thửa đất.

Về mặt lý luận pháp lý, tác giả phân biệt rõ hai mô hình đăng ký phổ biến trên thế giới: mô hình đăng ký văn tự giao dịch (đối tượng đăng ký là bản thân các chứng từ, hợp đồng chuyển nhượng) và mô hình đăng ký quyền (đối tượng đăng ký là hệ quả pháp lý, tức mối quan hệ pháp lý giữa bất động sản và người có chủ quyền).

Cơ sở chính trị và pháp lý của nghiên cứu được xây dựng từ hệ thống các chủ trương cải cách hành chính và văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam qua các thời kỳ:

• Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, đăng ký thống kê ruộng đất.
• Luật Đất đai các năm 1988, 1993, 2003 và Luật Đất đai năm 2013.
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và 2001.
• Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003.
• Bộ luật Dân sự năm 2005 (các điều 164, 167, 168, 173 về quyền sở hữu, thời điểm xác lập và đăng ký quyền sở hữu tài sản).
• Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010; Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP của Chính phủ.
• Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức và biên chế của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, khóa luận tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hệ thống đăng ký bất động sản tại 4 quốc gia:

• Australia: Hệ thống đăng ký quyền Torrens tại bang New South Wales và Northern Territory (áp dụng hệ thống đăng ký tự động và lưu trữ điện tử).
• Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch bảo đảm bắt nguồn từ Bộ luật Dân sự 1804 và Luật ngày 28/3/1895, gắn chặt với vai trò công chứng viên và nguyên tắc tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng.
• Thụy Điển: Mô hình kết hợp giữa Cơ quan đăng ký tài sản thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (NLS - Bộ Môi trường) và Cơ quan đăng ký đất đai thuộc Tòa án (Bộ Tư pháp) trên nền tảng Ngân hàng dữ liệu đất đai vận hành tự chủ tài chính.
• Trung Quốc: Cơ chế đăng ký quyền sử dụng đất dựa trên chế độ công hữu về đất đai (sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể) theo Luật Quản lý đất đai (1986, 1988, 1998) và Quy tắc đăng ký đất đai năm 1995.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Đề tài sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập hệ thống văn bản pháp lý, báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2015 - 2017 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ; thu thập báo cáo kết quả hoạt động nghiệp vụ, hồ sơ địa chính, số liệu giải quyết thủ tục hành chính tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ; kế thừa số liệu thống kê toàn quốc năm 2016 từ Cục Đăng ký và Thống kê đất đai - Tổng cục Quản lý đất đai.
2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học (thu thập số liệu sơ cấp): Sử dụng phiếu hỏi soạn sẵn để phỏng vấn trực tiếp cán bộ văn phòng và khảo sát mẫu gồm 50 hộ gia đình được lựa chọn ngẫu nhiên trong năm 2017 có thực hiện các giao dịch đất đai tại huyện Đại Từ. Nội dung bảng hỏi tập trung vào: trình độ học vấn của người giao dịch, tình trạng hồ sơ pháp lý, mức độ công khai thủ tục, tiến độ giải quyết hồ sơ, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận.
3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Thông tin phỏng vấn cán bộ được xử lý theo phương pháp định tính; dữ liệu khảo sát 50 hộ gia đình được xử lý định lượng bằng phương pháp thống kê mô tả, tổng hợp bảng số liệu trên phần mềm Microsoft Excel.
4. Phương pháp kế thừa tài liệu và phương pháp thống kê, so sánh: So sánh chuỗi số liệu giữa các năm 2015, 2016, 2017 để nhận diện biến động và quy luật trong công tác quản lý và giải quyết thủ tục hành chính.

Nội dung chính theo từng phần của khóa luận

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài gắn với bối cảnh chuyển đổi tổ chức của hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 và áp lực quản lý đất đai tại địa bàn huyện Đại Từ. Xác định rõ mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, đối tượng nghiên cứu (công tác đăng ký đất đai, cán bộ văn phòng, người sử dụng đất) và phạm vi nghiên cứu (huyện Đại Từ, giai đoạn 2015 - 2017). Khẳng định ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện cơ chế hoạt động của đơn vị sự nghiệp dịch vụ công về đất đai cấp huyện.

Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Phần này cung cấp bức tranh toàn diện về lý luận và thực tiễn của công tác đăng ký đất đai:

• Làm rõ bản chất kinh tế - pháp lý của đất đai, bất động sản, vai trò của hồ sơ địa chính gốc và phân tích sự khác biệt giữa hai trường phái: đăng ký quyền và đăng ký văn tự.
• Khái quát 4 giai đoạn phát triển của hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam: thời kỳ trước năm 1988 (Chỉ thị 299-TTg); giai đoạn Luật Đất đai 1988 - 1993; giai đoạn Luật Đất đai 1993 - 2003; và giai đoạn Luật Đất đai 2003 - 2013 (hình thành đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện dịch vụ đăng ký, chỉnh lý hồ sơ địa chính và giao dịch bảo đảm).
• Phân tích chức năng, nhiệm vụ và 6 vai trò cơ bản của VPĐK trong việc tách bạch chức năng quản lý nhà nước với hoạt động sự nghiệp dịch vụ công.
• Giới thiệu mô hình đăng ký đất đai tại Australia, Pháp, Thụy Điển, Trung Quốc.
• Đánh giá thực trạng hệ thống VPĐK trên phạm vi toàn quốc tính đến tháng 12 năm 2016 dựa trên báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai.

Tiêu chí thống kê toàn quốc (tháng 12/2016)	VPĐK cấp tỉnh	VPĐK cấp huyện
Số lượng đơn vị đã thành lập	63 / 63 tỉnh, thành phố	674 / 689 quận, huyện (còn 10 huyện chưa lập)
Tổng số nhân lực	2.041 người (bình quân 9 người/VP)	7.978 người (bình quân 11 người/VP)
Tỷ lệ lao động trong biên chế nhà nước	47,9% (977 người)	Khoảng 46%
Tỷ lệ lao động hợp đồng	52,1% (1.142 người)	Khoảng 54%
Trình độ chuyên môn của đội ngũ	Đại học và trên đại học chiếm đa số	Đa số có trình độ từ trung cấp trở lên

(Nguồn số liệu: Tổng hợp từ Cục Đăng ký và Thống kê đất đai năm 2016 được trích dẫn trong văn bản)

Bên cạnh kết quả tăng tốc độ cấp GCN, tác giả chỉ ra các điểm nghẽn toàn quốc: nhiều văn phòng cấp huyện chưa phân định rõ ranh giới nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường; cơ sở vật chất, kho lưu trữ thiếu thốn; tình trạng hồ sơ địa chính biến động chưa được cập nhật kịp thời về cấp xã và cấp tỉnh.

Phần 3: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Tác giả thiết kế khung nghiên cứu gồm 6 nội dung công việc cụ thể:

1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đại Từ.
2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện.
3. Đánh giá thực trạng hoạt động chuyên môn của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ.
4. Điều tra, tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về dịch vụ hành chính của Chi nhánh.
5. Xác định nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Chi nhánh.
6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động. Quy trình điều tra xã hội học được thiết lập chặt chẽ với mẫu $n = 50$ hộ gia đình thực hiện giao dịch đất đai trong năm 2017, kết hợp xử lý định lượng trên phần mềm Excel.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này phản ánh toàn bộ các phát hiện thực tế tại địa phương:

• Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Đại Từ:
  • Vị trí tiếp giáp: phía Đông giáp huyện Phú Lương và TP. Thái Nguyên; phía Tây giáp tỉnh Tuyên Quang và Vĩnh Phúc; phía Nam giáp thị xã Phổ Yên và TP. Thái Nguyên; phía Bắc giáp huyện Định Hóa. Trung tâm huyện cách TP. Thái Nguyên 25 km theo Quốc lộ 3 và Quốc lộ 37.
  • Địa hình dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam, chia thành 3 vùng: Vùng 1 thuộc dãy núi Tam Đảo; Vùng 2 gồm núi thấp (150 - 300 m) và núi cao trên 400 m thuộc cánh cung Ngân Sơn; Vùng 3 là vùng thung lũng hẹp ven chân núi Tam Đảo.
  • Khí hậu: Nhiệt độ trung bình năm 22°C (nhiệt độ tối thiểu trung bình 20°C); số giờ nắng bình quân 1.700 giờ/năm; độ ẩm trung bình tháng từ 78% đến 86%; sương mù xuất hiện 20 - 30 ngày/năm.
  • Thủy văn: Sông Công chảy qua huyện dài 24 km; hồ Núi Cốc diện tích 769 ha cùng các suối nhỏ (La Bằng, Quân Chu, Cát Nê, Phục Linh) và hồ Phượng Hoàng, Vai Miếu.
  • Tài nguyên: Diện tích đất rừng đạt 28.585,8 ha (rừng đặc dụng 12.623,3 ha; phòng hộ 2.377,2 ha; sản xuất 13.585,3 ha). Các loại đất chính gồm đất đỏ vàng, đất dốc tụ, đất phù sa chua Pa (1.708,83 ha, chiếm 2,96% diện tích tự nhiên toàn huyện), đất nâu vàng trên phù sa cổ Fp. Khoáng sản nổi bật gồm mỏ than Núi Hồng (xã Yên Lãng, Na Mao), mỏ than Làng Cẩm (107 ha tại xã Phục Linh, Hà Thượng) và mỏ đất sét tại xã Phú Lạc.
  • Kinh tế: Tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2011 - 2015 đạt 17,39% (nông nghiệp đạt 17,6%; công nghiệp - xây dựng đạt 51,8%; dịch vụ đạt 30,6%). GDP bình quân đầu người năm 2016 đạt 44,72 triệu đồng.
  • Dân số và lao động: Toàn huyện có 158.587 hộ sinh sống tại 30 xã, thị trấn với 8 dân tộc anh em. Theo thống kê năm 2017:

STT	Chỉ tiêu	Giá trị năm 2017	Đơn vị tính
1	Tổng số nhân khẩu	164.718	Người
2	Tỷ lệ biến động dân số	10,2	%
3	Mật độ dân cư	277	Người/km²

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ, trích Bảng 4.1 của văn bản)

• Thực trạng hoạt động chuyên môn của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ (2015 - 2017): Tập trung đánh giá kết quả thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Bảng 4.4); kết quả tiếp nhận thủ tục hành chính đất đai (Bảng 4.5); kết quả giải quyết thủ tục hành chính đất đai (Bảng 4.6); và kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy (Bảng 4.7).
• Kết quả điều tra người dân ($n = 50$): Phân tích mức độ công khai thủ tục hành chính (Bảng 4.8); đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ (Bảng 4.9); đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ (Bảng 4.10); đánh giá mức độ rõ ràng, chu đáo khi hướng dẫn (Bảng 4.11); phân tích cơ cấu nhu cầu giải quyết thủ tục của các hộ gia đình (Bảng 4.12) và ý kiến về các khoản phí, lệ phí phải nộp.
• Nguyên nhân hạn chế và Đề xuất giải pháp: Phân tích nguyên nhân ở 4 khía cạnh (chính sách pháp luật, chức năng nhiệm vụ, tổ chức bộ máy và đối tượng giải quyết), từ đó đưa ra hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

• Khái quát bức tranh mạng lưới đăng ký đất đai: Hệ thống hóa thực trạng mạng lưới VPĐKĐĐ toàn quốc đến cuối năm 2016 với 63 VPĐK cấp tỉnh và 674 VPĐK cấp huyện, chỉ rõ đặc điểm cơ cấu lao động (lao động hợp đồng chiếm tỷ lệ cao hơn biên chế: 52,1% ở cấp tỉnh và khoảng 54% ở cấp huyện), tạo cơ sở đối chiếu với tình hình thực tế tại huyện Đại Từ.
• Làm rõ đặc điểm địa bàn và tác động đến quản lý đất đai: Xác lập hệ thống dữ liệu tự nhiên, kinh tế và nhân khẩu học của huyện Đại Từ năm 2017 (quy mô 164.718 nhân khẩu, mật độ 277 người/km², tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 17,39%, cơ cấu công nghiệp - xây dựng chiếm 51,8%). Tốc độ phát triển công nghiệp và sự biến động dân số (10,2%) là nguyên nhân trực tiếp thúc đẩy số lượng giao dịch chuyển nhượng, tách thửa và cấp mới GCN trên địa bàn.
• Đánh giá hoạt động chuyên môn và dịch vụ công: Cung cấp số liệu định lượng về công tác tiếp nhận, phân loại và giải quyết hồ sơ đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm và kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy giai đoạn 2015 - 2017 tại huyện Đại Từ thông qua hệ thống biểu bảng thống kê chuyên ngành.
• Phát hiện từ khảo sát thực nghiệm ($n = 50$): Thu thập ý kiến thực tế của người dân về các tiêu chí: mức độ công khai quy trình thủ tục, tỷ lệ hồ sơ giải quyết đúng hạn/chậm hạn, thái độ ứng xử và tính chuẩn mực trong hướng dẫn hồ sơ của cán bộ tiếp nhận tại bộ phận một cửa.

Hệ thống giải pháp tác giả đề xuất

Khóa luận xây dựng hệ thống 6 nhóm giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ:

1. Giải pháp về chính sách pháp luật: Đề nghị các cơ quan có thẩm quyền rà soát, sửa đổi các quy định chưa thống nhất giữa Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC với các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013; ban hành quy chế phối hợp cụ thể, bắt buộc giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐKĐĐ cấp tỉnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp xã.
2. Giải pháp về tổ chức bộ máy: Kiện toàn bộ máy Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện; chấm dứt tình trạng lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ nhằm bảo đảm tính độc lập, chuyên trách giữa cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị sự nghiệp dịch vụ công; bố trí cán bộ theo các bộ phận chuyên môn rõ ràng (tiếp nhận - trả kết quả, đăng ký biến động, lưu trữ thông tin).
3. Giải pháp về nhân lực: Tăng cường chỉ tiêu biên chế sự nghiệp cho Chi nhánh thay vì phụ thuộc quá lớn vào hợp đồng lao động; tổ chức các lớp bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ chuyên sâu về quy trình đăng ký, thẩm định hồ sơ địa chính và nâng cao kỹ năng giao tiếp, tinh thần phục vụ của cán bộ.
4. Giải pháp về nghiệp vụ: Chuẩn hóa quy trình tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ ngay từ khâu nộp; chủ động phối hợp với UBND các xã tổ chức rà soát, cấp mới và cấp đổi GCN theo hình thức tập trung, đồng loạt thay vì giải quyết riêng lẻ, bị động; thực hiện nghiêm túc việc thông báo cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đồng thời ở 3 cấp (tỉnh, huyện, xã).
5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật: Bố trí trụ sở làm việc ổn định, đủ diện tích; trang bị đầy đủ máy móc trắc địa, máy đo đạc trích lục thửa đất, máy photocopy phục vụ sao lục hồ sơ; xây dựng kho lưu trữ hồ sơ địa chính chuyên dụng có trang thiết bị bảo quản chống ẩm, phòng cháy chữa cháy; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản trị dữ liệu địa chính số.
6. Giải pháp về cơ chế tài chính: Làm rõ cơ chế tự chủ tài chính của đơn vị dịch vụ sự nghiệp công; bảo đảm định mức kinh phí thường xuyên từ ngân sách nhà nước kết hợp với tỷ lệ trích để lại từ nguồn thu phí, lệ phí địa chính hợp pháp nhằm tái đầu tư cơ sở vật chất và tăng thu nhập cho người lao động.

Đóng góp của đề tài

Khóa luận đã tổng hợp tương đối có hệ thống quá trình chuyển đổi mô hình quản lý đăng ký đất đai tại một địa bàn miền núi trọng điểm của tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn đầu áp dụng mô hình VPĐKĐĐ một cấp theo Luật Đất đai năm 2013. Bằng việc kết hợp dữ liệu hành chính thứ cấp với điều tra xã hội học sơ cấp, nghiên cứu chỉ ra những rào cản thực tế về tổ chức, nhân sự và trang thiết bị ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất tại cấp huyện.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài:
  • Quy mô mẫu điều tra xã hội học dừng lại ở $n = 50$ hộ gia đình thực hiện giao dịch trong năm 2017. So với tổng số 158.587 hộ dân và 30 xã, thị trấn của huyện Đại Từ, cỡ mẫu này còn tương đối nhỏ, mang tính đại diện bước đầu và chủ yếu tập trung vào các đối tượng có phát sinh nhu cầu giao dịch hành chính tại thời điểm khảo sát.
  • Khung thời gian nghiên cứu (2015 - 2017) là giai đoạn Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ mới được tái cấu trúc theo mô hình một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do đó một số nội dung về cơ sở dữ liệu số hóa và quy trình lưu trữ hồ sơ địa chính điện tử chưa vận hành đồng bộ, dẫn đến việc phân tích số liệu chủ yếu dựa trên báo cáo hành chính dạng văn bản giấy.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng phạm vi khảo sát xã hội học với cỡ mẫu lớn hơn, phân tầng theo từng vùng sinh thái - địa hình của huyện (vùng chân núi Tam Đảo, vùng bán sơn địa và vùng đô thị/trung tâm huyện) để đánh giá sự chênh lệch trong mức độ tiếp cận dịch vụ hành chính công về đất đai.
  • Đi sâu nghiên cứu hiệu quả vận hành của Hệ thống thông tin đất đai (LIS) và cơ sở dữ liệu địa chính số hóa sau khi hoàn thành dự án đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy tại địa phương.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tư liệu tham khảo hữu ích cho các nhóm đối tượng sau:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật kinh tế và Hành chính công: Có thể tham khảo phương pháp tiếp cận nghiên cứu đánh giá dịch vụ công về đất đai cấp huyện; cách thiết kế phiếu điều tra xã hội học ($n = 50$) kết hợp số liệu thứ cấp nội nghiệp; và các bảng biểu thống kê nghiệp vụ địa chính.
• Cán bộ quản lý tại các Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện (đặc biệt là khu vực trung du, miền núi): Cung cấp góc nhìn thực tiễn về các điểm nghẽn bộ máy khi chuyển đổi sang mô hình văn phòng đăng ký một cấp; kinh nghiệm giải quyết các bất cập trong lưu trữ hồ sơ, quan hệ phối hợp giữa Chi nhánh và Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Phần nội dung đáng tham khảo nhất trong văn bản: Phần 2 với phần tổng quan lịch sử đăng ký đất đai Việt Nam qua 4 thời kỳ và tổng hợp mô hình đăng ký của 4 quốc gia (Úc, Pháp, Thụy Điển, Trung Quốc); cùng hệ thống số liệu toàn quốc năm 2016 về mạng lưới văn phòng đăng ký cấp huyện tại Bảng 2.1 và Bảng 2.2.

Câu hỏi thường gặp

1. Mục tiêu tổng quát và các mục tiêu cụ thể mà khóa luận đặt ra là gì?

Khóa luận xác định mục tiêu tổng quát là đánh giá hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ giai đoạn 2015 – 2017 để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động trong giai đoạn tới. Ba mục tiêu cụ thể gồm: (1) Tìm hiểu thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh; (2) Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh; (3) Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh.

2. Tác giả đã khảo sát ý kiến người dân với quy mô mẫu bao nhiêu và nội dung khảo sát là gì?

Nghiên cứu tiến hành điều tra, phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi đối với 50 hộ gia đình được lựa chọn ngẫu nhiên trong năm 2017 có thực hiện các giao dịch đất đai tại huyện Đại Từ. Nội dung bảng hỏi thu thập thông tin về trình độ học vấn, tình trạng pháp lý của giấy tờ đất đai, nhận xét về việc thực hiện thủ tục hành chính, mức độ công khai, tiến độ giải quyết hồ sơ và thái độ của cán bộ tiếp nhận.

3. Khóa luận ghi nhận thực trạng mạng lưới Văn phòng đăng ký đất đai trên phạm vi toàn quốc đến cuối năm 2016 như thế nào?

Theo báo cáo của Cục Đăng ký và Thống kê đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai) được trích dẫn trong văn bản, tính đến tháng 12/2016, toàn quốc có 63/63 tỉnh thành lập VPĐKĐĐ cấp tỉnh với 2.041 cán bộ (trung bình 9 người/văn phòng; 47,9% biên chế, 52,1% hợp đồng). Ở cấp huyện, có 674/689 đơn vị thành lập văn phòng với 7.978 cán bộ (trung bình 11 người/văn phòng; còn 10 huyện trên cả nước chưa thành lập).

4. Những đặc điểm tự nhiên và kinh tế - xã hội nào của huyện Đại Từ được nêu trong văn bản tác động trực tiếp đến quan hệ đất đai?

Huyện Đại Từ có địa hình phân hóa 3 vùng, dân số năm 2017 đạt 164.718 người với tỷ lệ biến động 10,2%, mật độ 277 người/km². Giai đoạn 2011 - 2015, huyện đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế 17,39%, trong đó công nghiệp - xây dựng chiếm tỷ trọng lớn (51,8%). Tác động của quy hoạch vành đai công nghiệp cùng quá trình đô thị hóa làm gia tăng các biến động chia tách, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất, dẫn đến khối lượng hồ sơ đăng ký đất đai tăng vọt.

5. Khóa luận chỉ ra những nhóm nguyên nhân chính nào làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đại Từ?

Khóa luận phân tích nguyên nhân ở 4 nhóm: (1) Chính sách pháp luật: quy định chưa đồng bộ, thiếu văn bản hướng dẫn chi tiết; (2) Chức năng nhiệm vụ: còn chồng chéo, chưa phân định rạch ròi với Phòng Tài nguyên và Môi trường; (3) Tổ chức, cơ chế hoạt động: thiếu hụt biên chế chuyên môn, trang thiết bị đo đạc và kho lưu trữ chật hẹp, kinh phí hoạt động hạn chế; (4) Đối tượng giải quyết: người dân nộp hồ sơ qua nhiều đầu mối trung gian dẫn đến kéo dài thời gian thẩm tra, xử lý.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thương đã phản ánh bức tranh thực tiễn về tổ chức và hoạt động chuyên môn của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015 - 2017. Bằng việc kết hợp nghiên cứu lý luận pháp lý, dữ liệu thứ cấp từ cơ quan quản lý và khảo sát sơ cấp trên 50 hộ dân, đề tài đã chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như các hạn chế về cơ chế, nhân lực và trang thiết bị kỹ thuật tại địa phương. Hệ thống 6 nhóm giải pháp do tác giả đề xuất bám sát các vướng mắc thực tế, cung cấp tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cho công tác quản trị đất đai và nghiên cứu học thuật liên quan.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản; thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội.

Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm các vụ tranh chấp về đất đai. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ).

Tuy nhiên, Luan van 2 hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy của VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện do một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai… Huyện Đại Từ là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế của tỉnh Thái Nguyên. Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, Huyện Đại Từ nằm trong vành đai phát triển công nghiệp. Sự biến động này làm Huyện Đại Từ chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách, chuyển quyền sử dụng đất và biến động do thực hiện các dự án. Từ thực tế cấp thiết như vậy đề tài “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015-2017” được lựa chon để nghiên cứu.

Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ giai đoạn 2015 – 2017 để rút ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng trong giai đoạn tới. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. - Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ.

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. Ý nghĩa của đề tài - Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ. Luan van 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.

Tổng quan về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2. Đất đai, bất động sản. Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [22]. “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa.)”, “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh”[7].

Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Ví dụ: - Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Luan van 5 - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Luan van 6 - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê [25]. Đăng ký đất đai, bất động sản 2. Khái niệm về đăng ký đất đai 2.

Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; - Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [25]. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; Luan van 7 + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản [25] 2. Hồ sơ đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS.