Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái niệm: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm hoàn thiện thông tin về đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất hợp pháp; nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất. Tuy nhiên, đăng ký đất đai trong giai đoạn hiện nay ở Việt Nam không chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện thông tin đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN cho các chủ thể.
Bởi trong quá trình vận động, phát triển sôi động của đời sống kinh tế - xã hội, tất yếu dẫn đến những biến động về đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… Vì vậy đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện các thông tin về đất đai trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận ban đầu, mà đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng quá trình sử dụng đất. Do vậy hoạt động đăng ký đất đai ở nước ta hiện nay thường có 2 dạng, đó là đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai. * Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCN Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký ban đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Đăng ký đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; - Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động được thực hiện tại địa phương khi đã hoàn thành công tác đăng ký đất ban đầu và đã cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở trong các trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập như thay đổi mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện tích sử dụng, thay đổi chủ sử dụng đất. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân.
Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả; đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính.
Do vậy, để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo những yêu cầu cơ bản của công tác quản lý đất đai. Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: - Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc, cạnh); diện tích; hạng đất; mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; những ràng buộc về quyền sử dụng đất; những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí; hình thể; diện tích; loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên của bề mặt đất) Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất…, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất cùng nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Theo Điều 64 Luật đất đai 2003 xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ trung ương đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở trung ương là Bộ TN và MT; cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN và MT tương ứng.
Cấp cơ sở là cán bộ địa chính xã.