Phần Mở đầu: - Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Việt Nam. - Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng. - Chƣơng 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng. - Kết luận và kiến nghị.
13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA VIỆT NAM. Quá trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Việt Nam. Việt nam là quốc gia đang phát triển nằm trên bán đảo Đông Dương, trong khu vực Đông Nam Á, có diện tích tự nhiên khoảng 331.051km2, Phía Bắc giáp với Trung Quốc, Phía Đông giáp biển Đông có đường bờ biển dài trên 3.200 km, với hai Quần đảo lớn là Hoàng Sa và Trường Sa, phía tây giáp Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào, Phía nam giáp Cam Phu Chia và vịnh Thái Lan. Dân số trên 86 triệu người (theo số liệu Thống kê năm 2009- Tổng cục thống kê).
Mật độ dân số cao với khoảng 260 người/km2. Khoảng 75% dân số sống ở nông thôn và 25% dân số sống ở thành thị. Những năm gần đây tốc độ đô thị hóa đang phát triển mạnh ở hầu hết các tỉnh, thành phố trong cả nước. Sau hơn 35 năm hòa bình, thống nhất đất nước, Việt Nam đã có nhiều nỗ lực khắc phục vết thương chiến tranh, đưa đất nước phát triển, đạt được nhiều thành tựu trong phát triển kinh tế nhất là trong ngành nông nghiệp từ một nước thiếu đói về lương thực trở thành một nước đứng thứ 3 trên thế giới về suất khẩu gạo.
Đặc biệt nhà nước luôn chú trọng đến lĩnh vực quản lý đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai để tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội, thúc đẩy các ngành kinh tế khác như công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển. Trong đó việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính đã và đang được thực hiện một cách đồng bộ từ trung ương đến địa phương. Điều đó bắt nguồn từ những bất cập của công tác quản lý đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính trước đây không đáp ứng được những yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đăng ký đất đai của Việt nam được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký đất đai qua các thời kỳ có những nét đặc trưng như sau: 1.
Thời phong kiến Các chế độ phong kiến của Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỷ XV rất quan tâm đến việc điều tra dân số, lập sổ đinh để nắm chắc số dân với mục đích là để tuyển quân. Trong giai đoan này nhà nước thời Lý, Trần coi làng xã là đơn vị hành chính và giao phần lớn ruộng đất cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy và tổ chức thu thuế nộp đủ cho nhà nước. Tuy nhiên nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc lập sổ điền bạ. Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế các triều đại Lý, Trần thường sử dụng các hình thức quản lý thô sơ chứ chưa quan tâm nhiều đến việc đo đạc ruộng đất theo định kỳ.
Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những người được ban, cấp đất thì nhà vua cấp cho họ một tờ thiếp để làm bằng chứng, vị trí thửa đất được xác định bằng việc ghi các giới hạn Đông, Tây, Nam, Bắc trên tờ giấy. Các quan hệ mua bán về ruộng đất được điều chỉnh, đưa vào quy củ với các quy định cụ thể như việc phải có văn khế chứng nhận giữa bên bán và bên mua. Trong thời Lý “ Bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục đã có văn khế thì không được chuộc lại. Đến năm 1227 do sự phát triển của việc mua, bán và tranh chấp ruộng đất nhà Trần đã đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất, thậm chí việc điểm chỉ như thế nào đều được quy định cụ thể vào năm 1237 “ Phàm làm chúc thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in tay ở ba dòng trước, người bán in tay ở bốn dòng sau”.
Sau khi lên lắm quyền Hồ Quý Ly đã cho ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397 nhằm để hạn chế ruộng tư. Đến năm 1398 Hồ Quý Ly ra lệnh cho những người có ruộng đất phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ họ tên trên bờ ruộng. Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi đo, khám và lập sổ sách. Như vậy có thể thấy việc đo đạc đăng ký đất đai ở nước ta đã được các thời nhà Lý, Trần quan tâm nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tư nhằm phục vụ các nhu cầu về chính sách tô thuế.
Nhưng việc đo đạc mang tính hệ thống và lập sổ điền bạ chưa được thực hiện một cách đồng bộ trên phạm vi cả nước. Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ XV giặc Minh sang xâm lược nước ta. Phong trào đấu tranh giải phóng đất nước lại được bùng phát mạnh mẽ với cuộc khởi nghĩa Lam Sơn do Lê Lợi Lãnh Đạo giành được thắng lợi. Năm 1428 nhà Lê được thành lập và cũng trong năm này nhà Lê đã ra lệnh cho các địa phương thống kê tổng số ruộng đất, khám xét, kiểm tra ruộng đất, lập sổ ruộng đất trong cả nước.
Dưới thời vua Lê Thánh Tông, việc quản lý đất đai chính thức được đưa vào bộ luật đầu tiên của nước ta. Luật Hồng Đức hay còn gọi là Quốc Triều Hình Luật. Trong đó thể hiện việc bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất công, đất tư. Các quan lại có trách nhiệm kiểm tra, đo đạc và lập sổ ruộng đất.
Người sở hữu, sử dụng ruộng đất có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu hoặc đang sử dung đất của nhà nước. Tại chương điền sản trong Bộ luật Hồng Đức có 32 điều quy định rõ những hình phạt cụ thể áp dụng đối với những người lấn chiếm đất công của nhà nước hoặc đất tư của người khác hay khai báo gian dối để trốn thuế. Các quan lại cũng được quy định có trách nhiệm đo đạc, cấp đất và lập sổ ruộng đất, cứ bốn năm thì làm lại sổ ruộng đất một lần. Như vậy lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất được thành lập nhằm mục đích chính là để quản lý đất đai và thu thuế.
Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471: “ Mua bán ruộng đất lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết họ và tên, những người không biết chữ thì điểm chỉ. Văn khế, Chúc thư phải được quan viên trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện. Năm 1486, nhà Lê tiếp tục ra lệnh cho các địa phương phải dựng cột mốc giới ruộng đất “ các quan phủ, huyện phải chiểu theo số ruộng đất trong sổ và số ruộng đât được cấp, thửa nào có 4 bên tiếp cận những đâu, cho họp những người già cả và xã, thông trưởng cùng chỉ dẫn những thửa ruộng công và ruộng đất thế nghiệp, rồi dựng cột mốc làm giới hạn lâu dài”. Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, thành lập tập bản đồ quốc gia - Bản đồ Hồng Đức để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490.
16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bước sang thế kỷ XVI, nhà Lê bắt đầu suy yếu dần. Các thế lực phong kiến trong nước có nhiều mâu thuẫn, tranh chấp làm cho nhà Lê sụp đổ, đất nước bị chia cắt thành hai miền là: Đàng Trong do chũa Nguyễn cai quản và Đàng Ngoài do vua Lê, chúa Trịnh quản lý. Đến cuối thế kỷ XVIII phong trào nông dân Tây Sơn do Nguyễn Huệ lãnh đạo đất nước mới được thống nhất. Ở Đàng Ngoài chúa Trịnh ban hành chính sách quân điền dựa theo chính sách cũ của Luật Hồng Đức có bổ sung thêm đối tượng được phân cấp đất đai.
Ở Đàng trong chúa Nguyễn cho khai lại sổ ruộng đất để thu thuế, nhưng để khuyến khích người dân khai phá đất hoang, lập thành làng để sinh sống. Do đất đai rộng lớn nên nhà nước không chú trọng nhiều, ruộng đất trong nhân dân ít được đo đạc theo chế độ chung. Đến thời Tây sơn năm 1788, Nguyễn Huệ đã lệnh cho một số địa phương khai lại sổ ruộng, nhưng những xã chưa kịp làm sổ ruộng đất mới thì vẫn tạm sử dụng địa bạ cũ của nhà Lê. Đến nửa đầu thế kỷ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi.
Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tổ chức đợt đo đạc ruộng đất với quy mô lớn và thành lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường được tính bằng mẫu. Đến năm 1836 thời vua Minh mạng, việc đo đạc ruộng đất được hoàn thành tại Nam kỳ với tổng diện tích ruộng đất thực canh là 4.892 mẫu, trong đó ruộng công chỉ chiếm 17%. Sổ địa bạ Gia Long hay sổ địa bộ thời Minh Mạng đều được lập thành ba bản: Một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã. Hàng năm đều có chỉnh lý và 5 năm điều chỉnh một lần.
tuy nhiên sổ địa bộ triều Minh có nhiều quy định lập chặt chẽ hơn sổ địa bạ thời kỳ Gia Long. việc lập sổ được tiến hành trên cơ sở sự đo đạc đất đai có sự chứng kiến của đầy đủ các chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện và Điền chủ. Kèm theo sổ địa bộ có thể hiện rõ thông tin về diện tích, loại đất và điền chủ. Đây là sổ mô tả các thửa ruộng do các chức việc trong làng lập, được quan Kinh phái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ.
Sự điều chỉnh cũng được quy định chặt chẽ. Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ: khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền. Quan phủ, 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com huyện phải xem xét ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ.