Chương I: TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH 1. Tổng quan về hồ sơ địa chính 1. Khái niệm về hồ sơ dịa chính Theo Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan” [4]. Thành phần của hồ sơ địa chính Điều 96, Luật Đất đai 2013 quy định thành phần của hồ sơ địa chính: “Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” [13].
Điều 4, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTcủa Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thành phần của hồ sơ địa chính bao gồm [4]: - Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây: + Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; + Sổ địa chính; + Bản lưu Giấy chứng nhận. - Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có: 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai, bản lưu Giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có); + Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số; + Sổ đăng ký biến động đất đai lập dưới dạng giấy. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính - Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. - Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất. Nội dung hồ sơ địa chính Chương III, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định nội dung hồ sơ địa chính được chia thành 6 nhóm dữ liệu [4]: - Nhóm dữ liệu về thửa đất; - Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; - Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất; - Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất; - Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất; - Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính [4]: - Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau. - Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính. Vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai Hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất, xu hướng sử dụng đất cũng như các biến động sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, từ đó nó phản ánh các vấn đề trong quá trình sử dụng đất [10]: - Về các chính sách pháp luật đất đai: Thông qua các thông tin phản ánh trong hồ sơ địa chính, các nhà quản lý đất đai có thể nhận thức được tính khả thi, hiệu quả của các chính sách pháp luật đất đai, những lỗ hổng mà các chính sách chưa đề cập đến, từ đó đưa ra các chính sách phù hợp với tình hình sử dụng và quản lý đất đai hiện tại cũng như trong tương lai. - Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đầu tiên, hồ sơ địa chính là cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính thể hiện đầy đủ các thông tin về người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, vị trí và những biến động đất đai, qua đó có cái nhìn tổng quát về hiện trạng sử dụng đất, những thay đổi về mục đích sử dụng đất và hiệu quả trong việc sử dụng đất, từ đó đưa ra phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. Mặt khác, hồ sơ địa chính cũng phản 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ánh kết quả của quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng dụng đất để có những điều chỉnh hợp lý trong kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiếp theo. - Về quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin chính xác và cụ thể những thông tin về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất để theo dõi tình hình sử dụng đất cũng như thanh tra, kiểm tra việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan quản lý đất đai. - Về quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất trong 3 trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người.
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, thì hồ sơ địa chính là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định diện tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Đối với trường hợp, người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, Nhà nước thông qua việc đối chiếu hồ sơ địa chính với hiện trạng sử dụng đất thực tế để quyết định việc thu hồi đất do vi phạm quy định nào của pháp luật. - Về đăng ký đất đai, cấp GCN: Hồ sơ địa chính ghi nhận và lưu trữ đầy đủ các thông tin về nguồn gốc sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện việc đang kí đất đai, cấp GCN, xác định nghĩa vụ tài chính và các hạn chế về quyền trong quá trình sử dụng đất. - Về thống kê, kiểm kê đất đai: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai được tổng hợp từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính.
Mặt khác, thông qua quá trình thống kê, kiểm kê đất đai đánh giá được chất lượng cũng nhưu việc cập nhật của hồ sơ địa chính. - Về việc giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết kiếu nại, tố cáo trong quá trình quản lý và sử dụng đất: Hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng trong việc giải 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Như vậy, hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai, nó được sử dụng thường xuyên, là cơ sở cho Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do đó, chất lượng của hồ sơ địa chính có ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý đất đai.
Tuy nhiên, ở nhiều địa phương, việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập như: hồ sơ địa chính chưa được cập nhật thường xuyên, các loại giấy tờ trong hồ sơ bị mất, bị thất lạc trong quá trình sử dụng, nhiều loại giấy tờ thiếu, bản đồ địa chính thiếu chính xác,… làm giảm chất lượng của các tài liệu, chưa phát huy được hết vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai. Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính Hiện nay, việc xây dựng, cập nhật hồ sơ, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính bộc lộ một số bất cập, hạn chế [12]: - Hồ sơ địa chính thiếu tính đồng bộ, không được chỉnh lý kịp thời. Một số nơi còn sử dụng hồ sơ địa chính cũ từ năm 1988, cũ, rách nát, kém chất lượng. Hồ sơ địa chính đang được sử dụng hiện nay đang sử dụng được lập theo 4 thời kì [12]: + Trước năm 1991: Hồ sơ địa chính chủ yếu là sản phẩm của kết quả thực hiện Chỉ thị 299/TTg ngày 10/1/1980, bao gồm: bản đồ (thường gọi là bản đồ giải thửa, hay bản đồ 299), Sổ mục kê, Sổ ruộng đất.
Bản đồ giải thửa được lập bằng công cụ thô sơ: thước dây, thước tre, máy bàn đạc cải tiến của Việt Nam, can sao bằng tay, biến động lớn nhưng không được chỉnh lý kịp thời, nên độ chính xác chưa cao; sau khi chỉnh lý không được ký và xác nhận, lưu giữ chưa được tốt. Về sổ sách: không có chữ ký của người vẽ, chữ ký và dấu của UBND xã và cơ quan quản lý đất đai, các loại sổ chưa được lập theo đúng nguyên tắc, bị tẩy xóa, gạch bỏ; nhiều hồ sơ bị rách nát, hư hỏng và thất lạc. Hiện nay, một số địa phương vẫn đang sử dụng tài liệu này do chưa được đo đạc, lập mới bản đồ địa chính. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.