CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Quyền sử dụng đất Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là tài sản đặc biệt quý giá và quan trọng. Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của đời sống con người.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đề ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp CHXHCN Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84) và tiếp tục phát triển trong Hiến pháp 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất đai và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” [8]. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch - là một loại tài sản.
Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật, còn Điều 167 Luật Đất đai quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [8]. Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất. Như vậy, quyền sử dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại bất động sản [8].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Trên cơ sở Nhà nước giao đất cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do Nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [8].
Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trên thế giới đã và đang tốn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà ở sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu Nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt Nam, nếu như với đât đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của Nhà ở thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hóa các hình thái sở hữu nhà ở. Hiếp pháp năm 1992 của nước ta khẳng định việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm: Nhà ở được tạo lập bằng vốn Ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền đóng góp của cá nhân tập thể theo thỏa thuận hoặc theo một hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, kinh tế, xác hội, gồm: Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sở hữu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hưu về nhà ở và là căn cứ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước.
Để thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở hiện nay, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý xây dựng nhà ở từ trung ương đến địa phương, phải kể đến là: Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị. Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở.
Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992. Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sang phương thức kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bước đầu đưa công tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế.
Tuy nhiên thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện nay chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở vừa đặt ra, vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 1. Đăng ký quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [2]. Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiệm đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đăng ký quyền sử dụng đất có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, các thông tin đăng kí đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan.
Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng kí đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập hệ thống thông tin đất đai. Khi quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng và phức tạp như hiện nay thì việc đăng kí quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế- xã hội đất nước.