Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội đã đặt ra bài toán cấp thiết về việc tối ưu hóa quỹ đất và đáp ứng nhu cầu tiện ích công cộng ngày càng cao của cư dân. Khu đô thị Royal City tại số 72A Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội được quy hoạch trên tổng diện tích đất 120.945 m², bao gồm 4.460 căn hộ chung cư cao tầng với quy mô dân số ước tính khoảng 17.000 người, tương đương quy mô của một phường đô thị lớn. Điểm nhấn nổi bật của dự án là tổ hợp Vincom Mega Mall nằm hoàn toàn trong lòng đất với tổng diện tích sàn thương mại và dịch vụ lên tới 230.000 m², từng được ghi nhận là quần thể trung tâm thương mại ngầm quy mô hàng đầu châu Á tại thời điểm khai trương vào tháng 7 năm 2013.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là đánh giá toàn diện, khoa học giải pháp tổ chức không gian kiến trúc dịch vụ công cộng phức hợp ngầm đầu tiên tại Việt Nam, trong bối cảnh hệ thống tiêu chuẩn thiết kế xây dựng trong nước chưa có quy chuẩn riêng biệt cho loại hình này. Mục tiêu nghiên cứu hướng đến việc khảo sát thực trạng vận hành, xác lập hệ thống tiêu chí đánh giá khoa học và đề xuất các nguyên tắc định hướng tổ chức không gian dịch vụ công cộng phức hợp cho thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu được thực hiện chuyên sâu tại khu đô thị Royal City trong giai đoạn 2012 đến 2014, đặt trong mối liên hệ với quy hoạch chung đô thị và trục kết nối giao thông Tây Nam Hà Nội. Luận văn mang ý nghĩa khoa học và thực tiễn sâu sắc khi cung cấp hệ thống luận cứ giải quyết bài toán gia tăng hệ số sử dụng đất, tiết kiệm ước tính 30% quỹ thời gian đi lại cho người dân thông qua mô hình tất cả trong một và giải quyết hạ tầng đỗ xe ngầm trên diện tích 100.000 m².

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên các lý thuyết quy hoạch đô thị kinh điển kết hợp với xu hướng phát triển không gian kiến trúc hiện đại trên thế giới. Đầu tiên là thuyết Thành phố vườn do Ebenezer Howard khởi xướng năm 1898 với quy mô khoảng 400 ha cho 5.000 đến 30.000 người, đặt nền móng cho việc cân bằng giữa lõi dịch vụ công cộng và vành đai xanh. Tiếp đó là mô hình Thành phố công nghiệp năm 1917 của Tony Garnier quy mô 35.000 dân với sự phân khu chức năng song song, cùng lý thuyết chuỗi công trình đa năng liên tục của Le Corbusier năm 1930 và Candilis năm 1961. Ngoài ra, mô hình đơn vị ở tổng hợp Kvartal của Liên Xô cũ cũng được kế thừa để làm rõ quá trình chuyển dịch từ dịch vụ công cộng tầng bậc truyền thống sang mô hình phức hợp tích hợp cao độ.

Khung lý thuyết vận dụng 4 khái niệm học thuật cốt lõi:

  • Dịch vụ công cộng phức hợp: Cấu trúc kiến trúc đa năng tích hợp nhiều loại hình phục vụ thương mại, văn hóa, giải trí trong cùng một tổ hợp nhằm tối ưu hóa quỹ đất và quỹ thời gian.
  • Không gian ngầm đô thị: Không gian kiến trúc khai thác theo chiều sâu dưới mặt đất nhằm mở rộng diện tích sử dụng mà không làm gia tăng mật độ xây dựng khối nổi.
  • Mô hình Mega Mall tích hợp: Tổ hợp bán lẻ quy mô lớn gấp 4 đến 5 lần trung tâm thương mại thông thường, có bán kính phục vụ vượt ra ngoài phạm vi một quận.
  • Đơn vị ở hoàn chỉnh: Đơn vị dân cư đô thị khép kín tích hợp đồng bộ giữa không gian ở, dịch vụ công cộng, trường học và hạ tầng kỹ thuật.

Mô hình nghiên cứu đối chiếu kinh nghiệm thực tiễn từ các công trình ngầm quốc tế tiêu biểu như Forum des Halles tại Paris đón 40 triệu lượt khách mỗi năm và COEX Mall tại Seoul có diện tích sàn ngầm mở rộng từ 152.116 m² lên 173.000 m² với hơn 85.000 m² không gian bán lẻ chuyên biệt.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu được thu thập từ hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội phê duyệt cho khu đất 120.945 m², hồ sơ bản vẽ kỹ thuật kiến trúc các tầng hầm Vincom Mega Mall và các số liệu điều tra thực địa. Cỡ mẫu khảo sát bao trùm toàn bộ không gian chức năng phục vụ 4.460 căn hộ cùng hệ thống 600 gian hàng thương mại, 14 hạng mục vui chơi giải trí và 72 thang thoát hiểm trong lòng đất. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào các khu vực chức năng trọng yếu gồm: không gian mua sắm tầng hầm B1 và B2, khu ẩm thực, khu vui chơi giải trí nước, sân trượt băng và hệ thống bãi đỗ xe tầng B3 đến B5.

Phương pháp phân tích được lựa chọn bao gồm:

  • Phương pháp khảo sát, đo đạc thực tế: Thu thập thông số vận hành vi khí hậu, khả năng chiếu sáng và luồng di chuyển của khách hàng.
  • Phương pháp đối chiếu và so sánh hình thái học: Đánh giá cấu trúc không gian theo 4 dạng mô hình cơ bản gồm cấu trúc ô cờ, dạng tuyến, dạng tán xạ và dạng liên tục.
  • Phương pháp tổng hợp chuyên gia: Phân tích các tiêu chí quy hoạch kiến trúc, an toàn phòng cháy chữa cháy và hiệu quả khai thác kinh tế - xã hội.

Timeline nghiên cứu được triển khai thực hiện từ năm 2012 đến năm 2014, bám sát thời điểm công trình hoàn thành xây dựng và đi vào vận hành thực tế năm đầu tiên.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, luận văn chỉ ra quy mô tích hợp không gian ngầm khổng lồ chưa từng có tại Việt Nam. Tầng hầm thương mại và dịch vụ của Royal City đạt diện tích 230.000 m², bố trí trên 2 tầng hầm B1 và B2 với khoảng 150.000 m² sàn bán lẻ cho 600 gian hàng. Không gian dịch vụ giải trí bao gồm công viên nước trong nhà Vinpearl Water Park rộng 24.000 m² chia làm 14 phân khu với 12 đường trượt duy trì nhiệt độ 25 đến 30°C, sân trượt băng tự nhiên Vinpearl Ice Rink rộng 3.000 m² với công suất 150 người mỗi lượt chơi và nhiệt độ duy trì dưới 0°C, cùng khu ẩm thực hơn 44.000 m² quy tụ trên 200 nhà hàng.

Thứ hai, hạ tầng đỗ xe ngầm đạt công suất vượt trội khi chiếm trọn 3 tầng hầm B3, B4 và B5 với tổng diện tích gần 100.000 m². Trong đó riêng tầng hầm B3 đạt diện tích 96.000 m² có sức chứa 10.000 xe máy và xe đạp, còn 2 tầng B4 và B5 cung cấp chỗ đỗ cho hơn 4.000 xe ô tô, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của 17.000 cư dân nội khu và lượng khách vãng lai khổng lồ.

Thứ ba, công trình bộc lộ hạn chế lớn về giao thông tiếp cận đối ngoại. Toàn bộ khu phức hợp quy mô hơn 12 ha chỉ có 2 lối ra vào duy nhất tiếp giáp đường Nguyễn Trãi với khoảng cách giữa hai cổng là 240 m và khoảng lùi xây dựng chỉ vài mét. Điều này tạo áp lực xung đột giao thông nghiêm trọng vào các khung giờ cao điểm trên trục huyết mạch Tây Nam thủ đô.

Thứ tư, cơ cấu sử dụng đất bề mặt cho thấy sự chênh lệch lớn giữa không gian ở và hạ tầng tiện ích xã hội. Đất đơn vị ở chiếm 114.841 m² (tương đương 67,7% quy hoạch), trong khi diện tích trường học là 15.840 m² phục vụ 1.056 học sinh và nhà trẻ mẫu giáo là 3.307 m² cho 440 cháu. Các khối trường học bị bao bọc sát các tháp chung cư cao 35 tầng và quảng trường 30.000 m², dẫn đến sự thiếu hụt không gian sân vườn cách ly yên tĩnh cho giáo dục.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các ưu điểm lẫn tồn tại trên xuất phát từ định hướng tối đa hóa hiệu quả thương mại của chủ đầu tư tư nhân trong bối cảnh giá trị đất đô thị tăng cao. Việc đưa toàn bộ 230.000 m² chức năng dịch vụ xuống ngầm là giải pháp đột phá để giải phóng diện tích mặt đất cho 4.460 căn hộ cao tầng và quảng trường phong cách châu Âu rộng gần 30.000 m². Hệ thống an toàn công trình ngầm được xử lý bài bản thông qua mạng lưới 72 thang thoát hiểm và các khoảng thông tầng lớn trồng cây xanh.

Khi đối chiếu với các mô hình quốc tế, Royal City có mật độ nén chức năng ở kết hợp thương mại cao hơn hẳn so với COEX Mall tại Hàn Quốc hay Forum des Halles tại Pháp. Tuy nhiên, các tổ hợp quốc tế đều kết nối ngầm trực tiếp và đa hướng với hệ thống tàu điện ngầm và trạm trung chuyển xe buýt ngầm, trong khi Royal City tại thời điểm nghiên cứu vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào kết nối bề mặt với đường Nguyễn Trãi. Các dữ liệu nghiên cứu về cơ cấu phân khu, lưu lượng giao thông và mặt bằng chức năng có thể được mô hình hóa sinh động thông qua biểu đồ phân bổ luồng tuyến giao thông và bảng so sánh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc giữa các dự án đô thị mới. Việc tổng hợp các thông số qua bảng phân tích ma trận chức năng giúp làm rõ sự ưu việt của cấu trúc không gian dạng ô cờ kết hợp liên tục trong việc phân chia 600 gian hàng thương mại ngầm.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực chứng tại Royal City, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược với các chỉ tiêu định lượng cụ thể:

Thứ nhất, thiết lập kết nối giao thông ngầm đa phương thức. Chủ đầu tư cần phối hợp chặt chẽ với Sở Giao thông Vận tải Hà Nội xây dựng tuyến hầm đi bộ và hành lang kết nối trực tiếp từ tầng hầm thương mại sang nhà ga đường sắt đô thị trên cao tuyến Cát Linh - Hà Đông. Đồng thời, mở rộng bán kính vùng đệm tiếp cận giao thông từ mức 240 m hiện tại lên tối thiểu 400 m dọc theo mặt tiền dự án, hoàn thành trong lộ trình 12 đến 24 tháng nhằm giảm thiểu 35% nguy cơ ùn tắc cục bộ.

Thứ hai, tối ưu hóa dải cây xanh cách ly cho hệ thống công trình giáo dục. Ban Quản lý khu đô thị cần triển khai ngay việc cải tạo dải đệm cảnh quan thực vật xung quanh khu đất trường học 15.840 m², tăng tỷ lệ che phủ cây xanh hấp thụ tiếng ồn thêm 15 đến 20% so với hiện trạng, tạo khoảng lùi an toàn âm học tối thiểu 20 m tách biệt khỏi khu vực quảng trường 30.000 m² và các luồng giao thông cơ giới nội bộ trong vòng 6 đến 12 tháng tới.

Thứ ba, ban hành quy chuẩn thiết kế không gian công cộng ngầm đô thị. Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan cần chủ trì nghiên cứu, ban hành bộ tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên biệt cho các tổ hợp dịch vụ ngầm có quy mô trên 200.000 m². Khung tiêu chuẩn cần quy định bắt buộc mật độ thang thoát hiểm đạt định mức tối thiểu 1 thang trên mỗi 3.000 m² sàn ngầm và yêu cầu hệ thống thông gió cơ khí phải bảo đảm 100% tỷ lệ trao đổi khí sạch độc lập cho từng phân khu.

Thứ tư, kiểm soát hiệu quả năng lượng và vi khí hậu vi mô ngầm. Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cần ứng dụng hệ thống cảm biến nhiệt thông minh và công nghệ thu hồi nhiệt thải tại khu công viên nước 24.000 m² và sân băng 3.000 m², phấn đấu cắt giảm 12 đến 18% lượng điện năng tiêu thụ hàng năm trong giai đoạn vận hành liên tục 18 tháng tiếp theo.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang giá trị ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chuyên môn:

  • Kiến trúc sư và Chuyên gia thiết kế công trình: Tiếp cận cơ sở dữ liệu chi tiết về giải pháp tổ chức mặt bằng 230.000 m² sàn ngầm, bố trí mạng lưới 72 thang thoát hiểm và vận dụng 4 mô hình cấu trúc không gian (ô cờ, tuyến tính, tán xạ, liên tục). Use case tiêu biểu là ứng dụng vào thiết kế các trung tâm thương mại ngầm và tổ hợp đa năng tại các đô thị loại đặc biệt.
  • Doanh nghiệp đầu tư và Phát triển bất động sản: Khai thác bài học thực tế về hiệu quả kinh tế trên quy mô khu đất 120.945 m², cơ cấu diện tích 150.000 m² sàn bán lẻ kết hợp 100.000 m² bãi đỗ xe nhằm tối đa hóa tỷ suất khai thác không gian ngầm. Use case thực tiễn là lập báo cáo nghiên cứu khả thi và phân kỳ đầu tư cho các dự án đại đô thị phức hợp.
  • Cơ quan quản lý nhà nước và Lập quy hoạch đô thị: Tham khảo hệ thống 12 bảng biểu chỉ tiêu quy hoạch và luận cứ thực tiễn để xây dựng quy chuẩn cấp phép xây dựng công trình ngầm thương mại quy mô trên 50.000 m². Use case điển hình là thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và đánh giá tác động giao thông đô thị.
  • Giảng viên, Nghiên cứu sinh và Sinh viên ngành Kiến trúc - Quy hoạch: Sử dụng luận văn như tài liệu học thuật tham khảo chuyên sâu với nguồn tư liệu đối chiếu từ 8 công trình nghiên cứu trong nước và 5 đại dự án ngầm quốc tế. Use case cụ thể là phục vụ giảng dạy chuyên đề kiến trúc công cộng và thực hiện các đề tài nghiên cứu sau đại học.

Câu hỏi thường gặp

Quy mô diện tích sàn thương mại và dịch vụ ngầm tại Royal City đạt bao nhiêu? Tổ hợp Vincom Mega Mall Royal City sở hữu tổng diện tích sàn dịch vụ ngầm lên tới 230.000 m² bố trí tại 2 tầng hầm B1 và B2. Không gian này bao gồm 150.000 m² diện tích bán lẻ với 600 gian hàng, công viên nước 24.000 m², sân trượt băng 3.000 m² và khu phố ẩm thực hơn 44.000 m² quy tụ trên 200 nhà hàng.

Luận văn chỉ ra những hạn chế giao thông tiếp cận nào tại khu phức hợp? Nghiên cứu chỉ rõ toàn bộ tổ hợp phục vụ 17.000 cư dân nội khu và hàng chục nghìn lượt khách mỗi ngày chỉ có 2 cổng ra vào trên đường Nguyễn Trãi cách nhau 240 m. Khoảng lùi công trình sát mặt đường và thiếu kết nối ngầm trực tiếp với giao thông công cộng tạo ra điểm nghẽn giao thông nghiêm trọng vào giờ cao điểm.

Cơ cấu và sức chứa của hệ thống đỗ xe ngầm được tổ chức như thế nào? Hệ thống đỗ xe được bố trí trọn vẹn tại 3 tầng hầm B3, B4 và B5 với tổng diện tích gần 100.000 m². Tầng hầm B3 có diện tích 96.000 m² đáp ứng chỗ đỗ cho 10.000 xe máy và xe đạp, trong khi hai tầng B4 và B5 đáp ứng chỗ đỗ cho hơn 4.000 xe ô tô.

Luận văn đã đối chiếu công trình với những mô hình ngầm quốc tế nào? Tác giả đã phân tích và so sánh giải pháp không gian của Royal City với trung tâm Forum des Halles tại Paris phục vụ 40 triệu lượt khách mỗi năm, COEX Mall tại Seoul có diện tích sàn ngầm từ 152.116 m² đến 173.000 m², và Metro Center Banwoldang với hơn 400 cửa hàng trải dài trên tuyến hành lang 500 m.

Hệ thống an toàn phòng cháy và thoát nạn ngầm tại dự án được bảo đảm ra sao? Vincom Mega Mall Royal City được trang bị hệ thống an toàn quy chuẩn với mạng lưới 72 thang thoát hiểm bố trí phân tán dẫn trực tiếp lên mặt đất. Công trình kết hợp các giếng trời thông tầng, hành lang rộng và hệ thống điều áp ngăn khói bảo đảm an toàn cho các hoạt động tập trung đông người.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện mô hình tổ hợp dịch vụ ngầm 230.000 m² tích hợp đồng bộ với khu ở 4.460 căn hộ trên diện tích đất 120.945 m².
  • Xác lập hệ thống tiêu chí đánh giá khoa học dựa trên 4 nhóm nhân tố: quy hoạch vị trí, tổ chức không gian hình thái học, chất lượng dịch vụ và hiệu quả kinh tế - xã hội.
  • Nhận diện rõ nét điểm nghẽn giao thông tiếp cận đối ngoại qua 2 cổng cách nhau 240 m và sự hạn chế không gian đệm của trường học diện tích 15.840 m².
  • Kế thừa và đối chiếu hiệu quả các bài học kinh nghiệm quốc tế từ các công trình ngầm hiện đại như COEX Mall (173.000 m²) và Forum des Halles (40 triệu lượt khách mỗi năm).
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính định hướng chiến lược về quy chuẩn kiến trúc ngầm, kết nối giao thông đa phương thức và kiểm soát vi khí hậu cho các đô thị Việt Nam.

Lộ trình tiếp theo đòi hỏi các cơ quan quản lý và giới chuyên môn cần khẩn trương hoàn thiện quy chuẩn thiết kế công trình ngầm phức hợp trong giai đoạn 2024 đến 2026, gắn kết mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng. Các nhà nghiên cứu và đơn vị phát triển dự án hãy chủ động ứng dụng những kết quả khoa học từ luận văn này để kiến tạo các không gian dịch vụ công cộng phức hợp văn minh, bền vững và hiện đại cho tương lai đô thị Việt Nam.