Chuyên đề tốt nghiệp: Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Nghiên cứu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hiệu quả cho tương lai.

• Tác giả: Nguyễn Thị Linh
• Người hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Kiên
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Nghiên Cứu Chính Sách Phát Triển Nhà Ở Xã Hội Tại Hà Nội
• Loại tài liệu: chuyên đề
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 1.1. Khái niệm và vai trò của nhà ở xã hội
• 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
• 1.1.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội
• 1.1.3. Vai trò của nhà ở xã hội
• 1.2. Phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.1. Tổng quan về phát triển nhà ở xã hội và các tiêu chí đánh giá
• 1.2.2. Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
• 1.2.3. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội
• 1.2.4. Các tiêu chí đánh giá phát triển nhà ở xã hội
• 1.3. Chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.3.1. Khái niệm của chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.3.2. Mục tiêu của chính sách
• 1.3.3. Nội dung cơ bản của chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội
• 1.3.4.1. Các yếu tố thuộc nhóm môi trường vĩ mô
• 1.3.4.2. Yếu tố thuộc về chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.3.5. Nghiên cứu tổng quan các mô hình phát triển nhà ở xã hội
• 1.3.5.1. Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại Singapore và một số nước châu Á
• 1.3.5.2. Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại các nước châu Âu
• 1.3.5.3. Mô hình phát triển nhà ở xã hội tại một số nước châu Mỹ
• 1.3.5.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC THI CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI
• 2.1. Bối cảnh chung của thành phố Hà Nội
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
• 2.1.2. Đặc điểm về dân số, nhà ở và nhu cầu về nhà ở
• 2.2. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 2.2.1. Các chính sách thực tiễn trong phát triển nhà ở xã hội
• 2.2.1.1. Chính sách quy hoạch
• 2.2.1.2. Chính sách tài chính
• 2.2.1.3. Chính sách thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội
• 2.2.1.4. Các chính sách ưu đãi khác
• 2.2.2. Đối tượng và điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội
• 2.2.3. Thực trạng triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 2.2.3.1. Thực trạng về công tác quy hoạch quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
• 2.2.3.2. Thực trạng về nguồn vốn
• 2.2.3.3. Thực trạng về việc tiếp cận gói hỗ trợ tín dụng
• 2.2.3.4. Kết quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 2.2.3.5. Các bên tham gia trong quá trình phát triển nhà ở xã hội
• 2.2.3.6. Kết quả đạt được trong phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 2.2.3.7. Những điểm tích cực
• 2.2.4. Các hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI
• 3.1. Bối cảnh và định hướng phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội
• 3.1.1. Bối cảnh trong và ngoài nước
• 3.1.2. Định hướng phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính
• 3.2.2. Giải pháp tài chính
• 3.2.2.1. Giải pháp nguồn vốn
• 3.2.2.2. Giải pháp tín dụng
• 3.2.2.3. Giải pháp về chính sách ưu đãi tài chính cho chủ doanh nghiệp
• 3.2.3. Giải pháp về đối tượng thụ hưởng
• 3.2.4. Giải pháp nâng cao khả năng tổ chức quản lý và điều hành
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Giới thiệu về chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội đã trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu của chính quyền thành phố nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Chính sách này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị. Theo thống kê, nhu cầu về nhà ở xã hội tại Hà Nội ngày càng gia tăng do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số. Chính quyền thành phố đã ban hành nhiều chính sách nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển nhà ở xã hội, từ đó tạo ra một môi trường sống tốt hơn cho người dân. Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách này vẫn gặp nhiều thách thức, đặc biệt là trong việc phân bổ quỹ đất và nguồn lực tài chính.

1.1. Tình hình thực tế về nhà ở xã hội tại Hà Nội

Tình hình nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay cho thấy sự phát triển mạnh mẽ nhưng cũng tồn tại nhiều vấn đề. Mặc dù đã có nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai, nhưng số lượng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế. Theo báo cáo, tỷ lệ người dân có nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Các dự án nhà ở xã hội thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và quy trình phê duyệt kéo dài. Điều này dẫn đến tình trạng chậm tiến độ và không đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân. Chính sách phát triển nhà ở cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế và nhu cầu của thị trường.

II. Các chính sách phát triển nhà ở xã hội

Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội bao gồm nhiều nội dung quan trọng nhằm hỗ trợ người dân có thu nhập thấp. Các chính sách này bao gồm việc quy hoạch đất đai, hỗ trợ tài chính và các ưu đãi cho chủ đầu tư. Chính quyền thành phố đã đưa ra nhiều biện pháp khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội, như miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất vay vốn. Tuy nhiên, việc thực hiện các chính sách này vẫn còn nhiều bất cập. Nhiều chủ đầu tư không mặn mà với việc xây dựng nhà ở xã hội do lợi nhuận thấp và các rào cản trong quy trình phê duyệt. Do đó, cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này.

2.1. Quy hoạch và phân bổ quỹ đất

Quy hoạch đất đai cho nhà ở xã hội là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của chính sách. Tuy nhiên, hiện nay, việc phân bổ quỹ đất cho nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn còn nhiều hạn chế. Nhiều khu vực có nhu cầu cao nhưng lại không được quy hoạch cho nhà ở xã hội, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Chính quyền cần xem xét lại quy hoạch và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội. Việc này không chỉ giúp tăng cường nguồn cung mà còn tạo ra môi trường sống tốt hơn cho người dân.

III. Đánh giá hiệu quả của chính sách phát triển nhà ở xã hội

Đánh giá hiệu quả của chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội cho thấy một số kết quả tích cực nhưng cũng không ít thách thức. Số lượng hộ gia đình được thụ hưởng chính sách ngày càng tăng, tuy nhiên, chất lượng nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Nhiều dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Hơn nữa, việc tiếp cận các gói hỗ trợ tài chính vẫn còn nhiều khó khăn, khiến cho người dân gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở xã hội. Cần có những biện pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, từ việc nâng cao chất lượng xây dựng đến việc đơn giản hóa quy trình tiếp cận hỗ trợ tài chính.

3.1. Những hạn chế và nguyên nhân

Mặc dù chính sách phát triển nhà ở xã hội đã đạt được một số thành công, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế. Một trong những nguyên nhân chính là sự thiếu đồng bộ trong các chính sách và quy định liên quan. Nhiều chủ đầu tư không đủ động lực để tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội do lợi nhuận thấp và các rào cản trong quy trình phê duyệt. Hơn nữa, việc phân bổ quỹ đất và nguồn lực tài chính chưa hợp lý cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để khắc phục những hạn chế này.

IV. Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội

Để hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội, cần có những giải pháp cụ thể và khả thi. Một trong những giải pháp quan trọng là cải cách quy trình phê duyệt dự án, giúp rút ngắn thời gian và tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư. Bên cạnh đó, cần tăng cường các chính sách ưu đãi tài chính cho người dân và chủ đầu tư, nhằm khuyến khích họ tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội. Hơn nữa, việc nâng cao chất lượng xây dựng và đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn và tiện nghi cũng cần được chú trọng. Những giải pháp này sẽ giúp cải thiện tình hình nhà ở xã hội tại Hà Nội, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

4.1. Đề xuất các chính sách mới

Đề xuất các chính sách mới cho phát triển nhà ở xã hội cần được thực hiện dựa trên thực tiễn và nhu cầu của thị trường. Cần có các chính sách khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội, như miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất vay vốn. Đồng thời, cần có các chương trình đào tạo và hỗ trợ cho các chủ đầu tư để họ có thể nâng cao năng lực và chất lượng xây dựng. Việc này không chỉ giúp tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng cùng sự phát triển của các khu công nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ tại các thành phố lớn đã tạo ra làn sóng di cư mạnh mẽ từ các tỉnh lân cận về Thủ đô Hà Nội. Điều này dẫn đến sự gia tăng đột biến về nhu cầu chỗ ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá thấp dành cho người có thu nhập hạn chế, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động và học sinh, sinh viên. Mặc dù hệ thống văn bản pháp lý và các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đã từng bước được ban hành, thực tiễn tại Hà Nội cho thấy nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, tiến độ triển khai nhiều dự án còn chậm trễ, quỹ đất bố trí chưa đồng bộ và cơ chế tiếp cận nguồn lực tài chính còn gặp nhiều rào cản.

Trước bối cảnh đó, đề tài "Nghiên cứu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội" được tác giả Nguyễn Thị Linh thực hiện nhằm hệ thống hóa lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp tháo gỡ các vướng mắc trong việc thực thi chính sách NOXH tại Hà Nội.

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề được xác định thông qua ba nhiệm vụ chính:

1. Tổng quan các vấn đề lý luận cơ bản về phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, làm rõ đặc trưng của NOXH và hệ thống hóa các chính sách phát triển NOXH của Nhà nước.
2. Phân tích thực trạng và kết quả triển khai các chính sách phát triển NOXH trên địa bàn thành phố Hà Nội; đánh giá các ưu điểm, hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi chính sách.
3. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, khắc phục các vướng mắc, tồn đọng trong quá trình triển khai chính sách phát triển NOXH trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước (chính sách tạo lập và phân bổ quỹ đất, chính sách nguồn lực, chính sách ưu đãi tài chính cho người mua và chủ đầu tư...) và các vấn đề tồn đọng trong quá trình thực thi tại Hà Nội.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Tập trung nghiên cứu quá trình triển khai và thực thi các chính sách phát triển NOXH từ năm 2009 đến năm 2022–2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý

Đề tài tiếp cận khái niệm NOXH theo định nghĩa quốc tế (OECD, Từ điển Oxford 2017) và pháp luật Việt Nam (khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014), xác định NOXH là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng thụ hưởng chính sách. Khung pháp lý được tác giả hệ thống hóa qua nhiều thời kỳ, bao gồm:

• Các luật chuyên ngành: Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2013), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2013.
• Các nghị định và quyết định: Nghị định số 71/2001/NĐ-CP, Quyết định số 123/2001/QĐ-UB của UBND TP. Hà Nội, Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP, các Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg, 67/2009/QĐ-TTg, Nghị quyết số 02/NQ-CP (2013), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Thông tư số 11/2013/TT-NHNN và Quyết định số 2530a/QĐ-NHNN (2015).

Nghiên cứu cũng khảo sát các mô hình quốc tế về NOXH:

• Mô hình Ban Phát triển và Nhà ở (HDB) cùng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) tại Singapore.
• Mô hình Quỹ Tiết kiệm người lao động (EPF) tại Malaysia.
• Mô hình Hợp tác xã nhà ở (HSB, Riksbyggen) tại Thụy Điển.
• Mô hình Ngân hàng thế chấp bất động sản và Ngân hàng tiết kiệm xây dựng (Bausparkasse) tại Đức.
• Mô hình Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị (HUD) và cơ chế chứng chỉ nhà ở tại Hoa Kỳ.
• Chương trình phát triển nhà ở và Quỹ Bảo đảm việc làm tại Brazil.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng phương pháp kế thừa tài liệu, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích - tổng hợp và phân tích kinh tế để xử lý các số liệu thứ cấp.
• Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp chính thống được thu thập từ báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội và các văn bản chỉ đạo của Chính phủ.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội

Chương 1 hệ thống hóa khái niệm, đặc điểm, vai trò của NOXH và các cấu phần của chính sách phát triển NOXH. Khác với nhà ở thương mại, NOXH tại Việt Nam có những đặc thù kỹ thuật và pháp lý:

• Tiêu chuẩn căn hộ chung cư NOXH: Diện tích sàn tối thiểu 25 $m^2$, tối đa 70 $m^2$ (được phép điều chỉnh tăng diện tích tối đa không quá 10% và tỷ lệ căn vượt 70 $m^2$ không quá 10% tổng số căn hộ); hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng có thể điều chỉnh tăng tối đa 1,5 lần. Nhà ở xã hội thấp tầng có diện tích không quá 70 $m^2$, hệ số sử dụng đất không quá 2 lần.
• Quy chế định giá và lợi nhuận định mức: Giá bán do chủ đầu tư xác định trên nguyên tắc bảo đảm lợi nhuận định mức không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với hình thức thuê mua và cho thuê, lợi nhuận định mức không vượt quá 15% (thời hạn thu hồi vốn cho thuê tối thiểu 15 năm).
• Quy chế chuyển nhượng: Người mua chỉ được phép chuyển nhượng sau tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà; nếu bán lại sau thời hạn này phải nộp cho Nhà nước 50% tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ.

Chương này cũng phân tích các bài học kinh nghiệm quốc tế áp dụng cho Việt Nam: thành lập cơ quan chuyên trách quản lý, kiểm soát giá mua - thuê chặt chẽ, đa dạng hóa nguồn tài chính thông qua mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở và đơn giản hóa thủ tục xác nhận đối tượng thụ hưởng.

---

Chương 2: Thực trạng thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng thực thi chính sách phát triển NOXH trên địa bàn Hà Nội trên các khía cạnh: đối tượng tiếp cận, quy hoạch quỹ đất, nguồn vốn huy động và giải ngân tín dụng.

1. Sự thay đổi về đối tượng và điều kiện tiếp cận NOXH

Qua các giai đoạn từ Chiến lược phát triển nhà ở 2004, Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị quyết 18/2009/NQ-CP đến Nghị định 188/2013/NĐ-CP, diện đối tượng thụ hưởng ngày càng được mở rộng (bổ sung cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, học sinh sinh viên, người thu nhập thấp đô thị, hộ nghèo vùng thiên tai...). Tuy nhiên, các điều kiện về thu nhập, cư trú và diện tích nhà ở hiện hữu ngày càng chi tiết và chặt chẽ hơn.

2. Thực trạng quy hoạch quỹ đất xây dựng NOXH

Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, tính đến cuối quý I/2022, toàn thành phố có 266 dự án khu đô thị/khu nhà ở quy mô từ 2 ha trở lên được triển khai, trong đó có 82 dự án bố trí xây dựng NOXH trên quỹ đất 20%. Tình trạng hoàn thiện các dự án NOXH phân bổ như sau:

Loại hình dự án	Tổng số dự án	Đã hoàn thành, đưa vào khai thác sử dụng (Số dự án)	Tỷ lệ hoàn thành (%)	Chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (Số dự án)	Tỷ lệ chưa hoàn thành (%)
Dự án NOXH trên địa bàn Hà Nội	82	25	25,51%	57	33,93%

Nguồn: Sở Xây dựng Hà Nội (2022)

Số liệu điều tra của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội giai đoạn 2017–2021 cho thấy tỷ lệ diện tích đất dành cho NOXH trong các dự án khu đô thị chỉ đạt 55.767 $m^2$ (chiếm 2,17% tổng diện tích đất các dự án). Nhiều dự án có tỷ lệ đất NOXH thực tế bằng 0% (như Biệt thự Ngọc Hồi, KĐT Đông Nam Trần Duy Hưng, KĐT Đặng Xá 2, Khu nhà ở Sơn Lộc) hoặc tỷ lệ rất thấp (KĐT Kim Văn - Kim Lũ đạt 0,86%, KĐT mới Cầu Bươu đạt 2,01%).

3. Thực trạng huy động nguồn vốn đầu tư

Kết quả tổng hợp vốn đầu tư xây dựng NOXH tại Hà Nội giai đoạn 2011–2020 phản ánh sự dịch chuyển rõ nét từ vốn ngân sách nhà nước sang vốn huy động ngoài ngân sách:

Nội dung chỉ tiêu	Giai đoạn 2011–2015	Giai đoạn 2016–2020
Vốn Ngân sách Nhà nước (NSNN) (Tỷ đồng)	2.320	590
Tỷ trọng vốn NSNN / Tổng vốn huy động (%)	21,5%	1,4%
Vốn ngoài NSNN (Tỷ đồng)	8.476,8	41.765
Tỷ trọng vốn ngoài NSNN / Tổng vốn huy động (%)	78,5%	98,6%
Tổng kết quả huy động vốn (Tỷ đồng)	10.796,8	42.355
Nhu cầu vốn thực tế (Tỷ đồng)	22.650	74.700
Số vốn còn thiếu so với nhu cầu (Tỷ đồng)	11.295	32.345 (hơn 39 nghìn tỷ theo ước tính nhu cầu)
Tỷ lệ huy động vốn / Nhu cầu vốn (%)	48,8%	56,7%

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo Ngân hàng Nhà nước

Mặc dù tỷ lệ đáp ứng nhu cầu vốn tăng từ 48,8% lên 56,7%, Hà Nội vẫn đối mặt với khoảng thiếu hụt nguồn vốn lớn để thực hiện các mục tiêu nhà ở xã hội.

4. Thực trạng tiếp cận các gói hỗ trợ tín dụng (Gói 30.000 tỷ đồng)

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN và Nghị quyết 02/NQ-CP) áp dụng mức lãi suất khoảng 5%/năm. Kết quả giải ngân trên địa bàn Hà Nội tính đến 31/12/2015 như sau:

Đối tượng tham gia	Số tiền cam kết (Tỷ đồng)	Số tiền đã giải ngân (Tỷ đồng)	Tỷ lệ giải ngân / Cam kết (%)
Người mua NOXH	5.365	3.228,3	60,7%
Doanh nghiệp đầu tư NOXH	1.850	1.565,39	84,6%
Tổng cộng tại Hà Nội	7.215	4.793,69	66,4%

Nguồn: Báo cáo Ngân hàng Nhà nước

Kể từ khi gói 30.000 tỷ kết thúc vào ngày 31/12/2016, thị trường NOXH tại Hà Nội rơi vào trạng thái thiếu hụt các kênh hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho cả chủ đầu tư và người mua.

---

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Trên cơ sở định hướng phát triển của thành phố, chương 3 đề xuất hệ thống các giải pháp hoàn thiện chính sách:

• Hoàn thiện thủ tục hành chính: Rút ngắn quy trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng và giải phóng mặt bằng cho các dự án NOXH; áp dụng cơ chế một cửa liên thông.
• Giải pháp quy hoạch và quỹ đất: Thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị; chủ động tạo lập quỹ đất sạch tập trung phục vụ phát triển NOXH độc lập thay vì chỉ phụ thuộc vào các dự án thương mại.
• Giải pháp tài chính và nguồn vốn: Thành lập và phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở; đa dạng hóa kênh dẫn vốn thông qua trái phiếu chính quyền địa phương, vốn ODA và mở rộng hợp tác công - tư (PPP).
• Giải pháp chính sách tín dụng và ưu đãi doanh nghiệp: Duy trì trần lãi suất ưu đãi ổn định cho người mua nhà thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; hỗ trợ bù lãi suất cho các chủ đầu tư; tăng cường mức hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án.
• Hoàn thiện tiêu chí thụ hưởng và quản lý điều hành: Đơn giản hóa quy trình xác nhận điều kiện thu nhập và cư trú; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc phân phối căn hộ nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và bán chênh giá.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

• Hệ thống hóa các căn cứ pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật về NOXH tại Việt Nam từ năm 2001 đến giai đoạn 2022–2023.
• Cung cấp bức tranh định lượng chi tiết về thực trạng NOXH tại Hà Nội: Tỷ lệ quỹ đất dành cho NOXH tại các khu đô thị giai đoạn 2017–2021 chỉ đạt 2,17%; chỉ có 25/82 dự án NOXH hoàn thành đưa vào sử dụng tính đến quý I/2022; tỷ lệ đáp ứng nhu cầu vốn giai đoạn 2016–2020 chỉ đạt 56,7%.
• Đánh giá hiệu quả thực tế của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tại Hà Nội với tỷ lệ giải ngân đạt 66,4% tổng số tiền cam kết tính đến hết năm 2015.

Đóng góp thực tiễn

• Chỉ rõ những nghịch lý trong cơ chế chính sách: mở rộng đối tượng thụ hưởng nhưng siết chặt điều kiện tiếp cận; tăng ưu đãi trên văn bản nhưng doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thụ hưởng thực tế (như tiếp cận quỹ đất sạch và hỗ trợ lãi suất).
• Đề xuất mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở và các giải pháp điều chỉnh quy hoạch quỹ đất phù hợp với đặc thù quản lý của Thủ đô Hà Nội.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ các báo cáo quản lý nhà nước đến năm 2022, chưa triển khai khảo sát điều tra xã hội học định lượng trực tiếp từ các hộ gia đình đang sinh sống tại các khu NOXH hoặc các doanh nghiệp đầu tư trên địa bàn.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động của Luật Nhà ở sửa đổi đối với khả năng tiếp cận NOXH của người lao động; khảo sát mức độ hài lòng của cư dân về chất lượng hạ tầng và dịch vụ quản lý vận hành sau khi bàn giao dự án NOXH tại Hà Nội.

---

Giá trị tham khảo

Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp này là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên các ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Quản lý đất đai, Quản lý công và Kinh tế đô thị khi nghiên cứu về phân khúc nhà ở chính sách và thị trường bất động sản.
• Các nhà nghiên cứu và cán bộ quản lý đang tìm kiếm hệ thống số liệu tổng hợp về tình hình quy hoạch quỹ đất 20%, tiến độ các dự án NOXH và số liệu giải ngân vốn đầu tư tại Hà Nội trong giai đoạn 2010–2020.
• Điểm tham khảo giá trị nhất của tài liệu là hệ thống bảng biểu đối chiếu sự thay đổi của khung pháp lý qua từng thời kỳ (Bảng 2.8, Bảng 2.9) và dữ liệu huy động vốn đầu tư (Bảng 2.12).

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tiêu chuẩn diện tích và quy định khống chế lợi nhuận đối với dự án NOXH được quy định như thế nào trong tài liệu?
Theo quy định tại văn bản, căn hộ chung cư NOXH có diện tích sàn tối thiểu là 25 $m^2$ và tối đa là 70 $m^2$ (cho phép tăng không quá 10% diện tích và số căn vượt 70 $m^2$ không quá 10% tổng số căn). Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư bị khống chế không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với dự án để bán và không quá 15% đối với dự án cho thuê hoặc thuê mua.

2. Tình trạng hoàn thành hạ tầng các dự án NOXH tại Hà Nội đến năm 2022 đạt mức độ nào?
Tính đến cuối quý I/2022, trong tổng số 82 dự án NOXH triển khai trên quỹ đất 20% tại Hà Nội, chỉ có 25 dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng (đạt 25,51%), trong khi còn 57 dự án chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (chiếm 33,93%).

3. Tỷ trọng cơ cấu nguồn vốn huy động xây dựng NOXH tại Hà Nội có sự thay đổi ra sao giữa hai giai đoạn 2011–2015 và 2016–2020?
Giai đoạn 2011–2015, vốn ngân sách nhà nước chiếm 21,5% (2.320 tỷ đồng) và vốn ngoài ngân sách chiếm 78,5% (8.476,8 tỷ đồng). Sang giai đoạn 2016–2020, tỷ trọng vốn ngoài ngân sách tăng vọt lên 98,6% (41.765 tỷ đồng), trong khi vốn ngân sách giảm xuống chỉ còn 1,4% (590 tỷ đồng).

4. Kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tại Hà Nội tính đến ngày 31/12/2015 đạt bao nhiêu?
Tổng hạn mức cam kết tại Hà Nội là 7.215 tỷ đồng, tổng số tiền đã giải ngân đạt 4.793,69 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 66,4%). Trong đó, người mua nhà giải ngân được 3.228,3 tỷ đồng (đạt 60,7% cam kết) và doanh nghiệp đầu tư NOXH giải ngân được 1.565,39 tỷ đồng (đạt 84,6% cam kết).

5. Người mua NOXH chịu những ràng buộc gì về thời hạn chuyển nhượng căn hộ?
Người mua chỉ được phép chuyển nhượng, bán lại căn hộ sau tối thiểu 05 năm kể từ ngày hoàn tất các khoản thanh toán theo hợp đồng. Khi đủ điều kiện bán, ngoài các nghĩa vụ tài chính thông thường, bên bán phải nộp lại cho Nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Linh đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc tế về phát triển nhà ở xã hội, đồng thời phản ánh khách quan thực trạng thực thi chính sách tại Hà Nội qua chuỗi số liệu thứ cấp giai đoạn 2009–2022. Công trình đã chỉ rõ những điểm nghẽn về phân bổ quỹ đất 20%, áp lực thiếu hụt nguồn vốn và vướng mắc trong tiếp cận tín dụng ưu đãi. Các giải pháp hoàn thiện được đề xuất mang tính hệ thống, gắn liền với yêu cầu quản lý thực tiễn và định hướng phát triển nhà ở của Thủ đô Hà Nội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I: Cơ sở lý luận về phát triển nhà ở xã hội Chương II: Thực trạng thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội Chương III: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội CHUONG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HOI 1. Khái niệm và vai trò của nhà ở xã hội 1.1 Khái niệm nhà ở xã hội Trong những năm gan đây, nhà ở xã hội( NOXH) là một khái niệm khá quen thuộc vì loại hình nhà ở này đã bắt đầu xuất hiện từ những, năm 1970 ở các nước Anh, Mỹ, Canada và sau đó thì lan rộng tới các nước châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản. Theo từ điển Oxford Dictionary -2017 định nghĩa về nhà ở xã hội như sau: “Housing provided for people on low incomes or with particular needs by government agencies or non-profit organizations.” Theo đó, nha ở xã hội là nha ở do các tô chức chính phủ hoặc các tô chức phi lợi nhuận cung cap cho những người có thu nhập thấp hoặc những người có nhu cầu đặc biệt về nhà ở.

Tương tự với loại hình nhà ở xã hội, một số quốc gia hiện nay còn sử dụng một số thuật ngữ khác như nhà ở công cộng, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà ở công cộng( Public house) là loại hình nhà ở được chính phủ cung cấp cho các đối tượng có thu nhập ở mức thấp đến trung bình và các gia đình gặp khó khăn về việc tạo dựng chỗ ở được mua nhà với giá cực rẻ. Nhà ở giá rẻ( Affordable house) là loại hình nhà ở được xây dựng với tổng mức chi phí vừa phải dành cho những người có nhu nhập trung bình. Còn đối với loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp( Low-income housing), đây cũng là một dạng nhà ở dành cho những người không có đủ điều kiện về mức thu nhập để mua nhà vì họ không đủ điều kiện được thế chấp tài sản.

Nhìn chung, các khái niệm này có sự giống nhau ở đặc điểm dé cao tính hỗ trợ của nhà nước dé người dân được mua và thuê mua với giá cực rẻ và đối tượng hướng đến đa phần là người gặp khó khăn về thu nhập, người không đủ khả năng dé sở hữu nhà ở. Theo quan điểm của một số nước châu Mỹ, người nhu nhập thấp được định nghĩa là người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống, họ chi tiêu khoảng 66% thu nhập cho ăn uống dé tồn tại, còn lại 34% thu nhập được sử dụng cho nhu cầu về nha ở, giáo dục, y tế, phương tiện di chuyên. Tại Việt Nam, nhà ở xã hội được biết đến là nhà ở do nhà nước quản lý, xây dựng hoặc cấp đất cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư xây dựng dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng trong diện chính sách xã hội theo quy định của Nhà nước. Người mua, thuê mua phải đáp ứng các điều kiện cơ bản thì mới có thê sở hữu loại hình nhà ở này.

“Định nghĩa Nhà ở xã hội tại Việt Nam: ( Theo khoản 7 điều 3 Luật nhà ở 2014) như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hô trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Đặc điểm của nhà ở xã hội Cũng giông với đặc diém của nhà ở nói chung, nhà ở xã hội là công trình xây dựng với mục đích đê ở và phục vụ nhu câu sinh hoạt của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Ngoài ra, đê phân biệt với các loại hình nhà ở khác, nhà ở xã hội còn có thêm một sô đặc điêm khác biệt dưới đây: Dau tiên, nhà ở xã hội được xây dựng với những tiêu chuẩn cơ bản nhưng vẫn đảm bảo độ bền vững. Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được trang bị nhưng thiết bị cơ bản như hệ thống đèn chiếu sáng, hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh cơ bản, sàn gạch, trần bê tông, các đầu chờ sẵn, các dịch vụ tiện ích chỉ ở mức cơ bản, không có bề bơi, ham gửi xe, nhà trẻ,.

Thứ hai, điện tích trung bình của nhà ở xã hội nhỏ hơn so với nhà ở thương mại. Mỗi quốc gia sẽ có quy định riêng về diện tích tối đa và diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội. Tại Việt Nam, tiêu chuẩn về diện tích nhà ở xã hội được quy định cụ thể với hai loại hình nhà ở xã hội sau: Đối với nhà ở xã hội là chung cư cao tầng, diện tích san tối thiểu của các căn hộ được quy định là 25m?, diện tích tối đa là 70m? sàn. Các căn hộ phải được xây dựng, thiết kế theo kiểu khép kín, tối đa không gian sử dụng, đảm bảo đúng tiêu chuân xây dựng, phù hợp với quy hoạch mà cơ quan ban ngành đã phê duyệt.

Phụ thuộc vào điều kiện cụ thé của từng địa phương sẽ có mức điều chỉnh tăng diện tích tối đa cho căn hộ. Tuy nhiên, mức tăng không được phép vượt quá 10% trên diện tích sàn tối đa được quy định là 70% và tỷ lệ số căn hộ nhà ở xã hội trên diện tích sàn 70m? không được vượt quá 10% tổng số căn hộ xã hội của dựán. Về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, chủ đầu tư được phép điều chỉnh tăng nhưng mức tăng không quá 1.5 lần so với quy định về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất mà các cơ quan quan ban ngành tại địa phương đã đưa ra. Đối với loại hình nhà ở xã hội thấp tang, diện tích sàn tối đa của các căn nhà theo quy định không được phép vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất được quy định không quá 2 lần.

Các tiêu chuẩn xây dựng phải đảm bảo đúng với quy hoạch xây dựng mà cơ quan nhà nước có thâm quyền đã phê duyệt Thứ ba, chủ đầu tư được nhận rất nhiều chính sách ưu đãi từ nhà nước như miễn tiền sử dụng dat, tiên thuê dat, các loại thuê, phí như thuê thu nhập doanh nghiệp, thuê giá tri gia tăng khi dau tư xây dựng nhà ở xã hội; được phép sử dụng 20% diện tích sàn xây dựng của dự án dé đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình thương mại. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi, được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Kĩ thuật, hạ tầng xã hội. Thứ tw, người mua được nhà nước hỗ trợ mua nhà ở xã hội với giá thành rẻ, thâp hơn giá trung bình các căn hộ trên thị trường, được vay ngân hàng tôi đa 80% giá trị căn hộ với lãi suât rât thâp và vay trả dân trong tôi đa 25 năm Thứ năm, đôi với hình thức bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, người mua, thuê mua nha ở xã hội phải đáp ứng đây đủ các điêu kiện về thủ tục mà nhà nước đã quy định thi mới có thê sở hữu loại hình nhà ở nay. Trong thời gian thuê nhà theo quy định trên hợp đồng đã ký với bên cho thuê, người thuê không được phép thế chấp( trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng dé mua, thuê mua nha ở xã hội), cho thuê lại hoặc sang nhượng nhà ở xã hội dưới bất kỳ hình thức nào.

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán, sang tên, chuyển nhượng lại căn hộ sau 5 năm theo quy định của pháp luật sau khi đã hoàn thiện các khoản phí mua, thuê mua nhà. Trong trường hợp dưới 5 năm, nếu người mua, thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại căn hộ cho người ngoài thì chỉ được bán theo hình thức lập vi băng ở văn phòng công chứng và đợi hết 5 năm thì có thể sang tên chuyên nhượng lại như bình thường. Khi đủ thời gian được phép bán căn hộ, ngoài các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định thì bên bán phải nộp lại cho nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng dat được phân bồ cho căn hộ đó. Thứ sáu, trong trường hợp dự án nhà ở xã hội với mục đích chỉ để cho thuê thì chủ đâu tư chỉ được bán theo giá bán được pháp luật quy định và chỉ bán sau một thời gian cụ thê.

Ưu điểm nhà ở xã hội: e Các dự án nhà ở xã hội thường được bán ra mới mức giá thấp hơn rất nhiều. Do là một trong những ưu đãi của nhà nước dé người dân có thé dé dang hon trong việc sở hữu căn nhà. e Các đối tượng thuộc diện được mua, thuê nhà ở xã hội còn được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi. Có thé vay lên tới 80% giá trị căn hộ và mức lãi suất thấp chỉ 4-5%.

Nhược diém của nhà ở xã hội e Không phải ai cũng có thể mua nhà ở xã hội: phải nằm trong chính sách được mua nha ở xã hội theo Điều 51 của Luật nhà ở 2014 và chỉ được hưởng chính sách một lần duy nhất. e Quy định về diện tích khi mua nha ở xã hội: Các căn hộ thuộc dự án nhà ở có diện tích từ 30-70m2, điều này sẽ là điểm hạn chế đối với những gia đình có nhu cầu ở diện tích rộng. e_ Không được phép bán nhà ở xã hội trong vòng 5 năm đầu: Nếu có nhu cầu bán thì phải bán cho Chủ đầu tư, nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Vai trò của nhà ở xã hội Dé giải quyết van đề thiếu nhà ở do tình trang bùng né dân số diễn ra tại các đô thị lớn ở Việt Nam hiện nay, NOXH là phương pháp hiệu quả nhất để giải quyết tình trạng nay.

Tam quan trọng của nhà ở xã hội tại Việt Nam ngày càng được công nhận và nhà nước ta đang rat chú trọng đến việc phát triển NOXH để giải quyết van đề thiếu hụt nhà ở cho người dân. Trong 10 năm trở lại đây, NOXH chính là một phần quan trọng của chính sách xã hội và đất đai tại Việt Nam. Lợi ích mà NOXH mang lại không chỉ ở việc hỗ trợ những đối tượng lao động có thu nhập sở hữu được một chỗ ở để an cư lập nghiệp mà nó còn làm giảm bớt áp lực đối với các cơ quan chức năng, thúc đây kinh tế phát triển, bảo đảm an sinh xã hội.