Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) giữ vị trí then chốt trong nền kinh tế quốc dân, đóng góp tỷ trọng lớn vào tổng sản phẩm quốc nội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường tài chính, tiền tệ và lao động. Trong cơ cấu thị trường BĐS, phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thiết yếu bậc nhất của đời sống xã hội. Sau tác động của đại dịch COVID-19, thị trường BĐS đối mặt với nhiều khó khăn, hàng loạt dự án đình trệ do thiếu hụt dòng vốn. Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu cho chủ đầu tư và mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho người mua có nguồn lực tài chính tích lũy vừa phải thông qua hình thức thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên, các giao dịch này tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao do đối tượng tài sản chưa hiện hữu tại thời điểm giao kết hợp đồng, trong khi khung khổ pháp lý điều chỉnh còn bộc lộ những điểm chưa đồng bộ.

Mục tiêu tổng quát của khóa luận là làm sáng tỏ cơ sở lý luận, phân tích hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, từ đó đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện.

Tác giả xác định 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Xây dựng cơ sở lý luận vững chắc, toàn diện về nhà ở hình thành trong tương lai và giao dịch mua bán loại tài sản này thông qua việc tổng hợp, phân tích các quan điểm học thuật và văn bản quy phạm pháp luật.
  2. Tìm hiểu, phân tích các quy định pháp luật thực định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối chiếu mối quan hệ giữa các văn bản để chỉ ra những vướng mắc, chồng chéo.
  3. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Hòa Bình, đánh giá các kết quả đạt được, nhận diện những tồn tại, hạn chế và chỉ rõ nguyên nhân phát sinh.
  4. Đề xuất các kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy phạm pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành trên thực tế.

Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề lý luận, quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được xác định cụ thể:

  • Về nội dung: Các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong hệ thống pháp luật Việt Nam và thực trạng thi hành.
  • Về không gian: Tập trung trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, có liên hệ với xu thế chung của cả nước và quốc tế.
  • Về thời gian: Khảo cứu từ năm 1999 (thời điểm Nghị định 165/1999/NĐ-CP lần đầu tiên ghi nhận khái niệm tài sản hình thành trong tương lai) đến năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên việc hệ thống hóa các khái niệm nền tảng trong khoa học pháp lý dân sự và kinh doanh BĐS, bao gồm khái niệm nhà ở, tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai và giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khung pháp lý thực định được tác giả sử dụng làm căn cứ tham chiếu gồm:

  • Bộ luật Dân sự năm 2015;
  • Luật Nhà ở năm 2014;
  • Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
  • Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);
  • Luật Đầu tư năm 2020;
  • Luật Trọng tài thương mại năm 2010;
  • Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
  • Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Phương pháp nghiên cứu được triển khai kết hợp theo từng phần nội dung:

  • Phương pháp tìm kiếm, thu thập, kế thừa tài liệu: Phân tích các công trình nghiên cứu trước đây (như các luận văn của Phùng Thị Sao - 2018, Hoàng Diệu Linh - 2019, Đỗ Thị Hiệp Trang - 2019, Đỗ Hương Giang - 2022, Đỗ Phương Thúy - 2014, Nguyễn Thị Huyền Trang - 2015, Nguyễn Thị Quyên - 2022) để tổng hợp cách tiếp cận lý luận.
  • Phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh luật học: Đối chiếu giữa các văn bản pháp luật, phân tích cấu trúc điều luật, chỉ ra sự tương đồng và khác biệt giữa các chế định.
  • Phương pháp đánh giá thực tiễn: Phân tích các dữ liệu kinh tế - xã hội, thủ tục hành chính công và tình hình thi hành pháp luật tại địa phương.
  • Phương pháp hệ thống hóa: Sắp xếp các luận điểm theo kết cấu logic xuyên suốt toàn bộ công trình.

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam; số liệu thống kê kinh tế - xã hội năm 2022 của Cục Thống kê tỉnh Hòa Bình; Quyết định số 2357/QĐ-BNN-KL ngày 14/6/2023 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn về hiện trạng rừng; dữ liệu về thủ tục hành chính (Mã thủ tục 1.H28) từ Cổng dịch vụ công tỉnh Hòa Bình và Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương này tập trung làm rõ các khái niệm khoa học pháp lý cốt lõi. Tác giả phân tích sự phát triển của khái niệm tài sản hình thành trong tương lai từ Nghị định số 165/1999/NĐ-CP (giới hạn trong giao dịch bảo đảm) đến Điều 105 và Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 (gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch).

Về bản chất, khái niệm "nhà ở hình thành trong tương lai" theo Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự, chỉ bao gồm nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Tác giả chỉ ra 3 đặc thù cơ bản của nhà ở hình thành trong tương lai:

  • Chưa có tính hiện hữu vật chất tại thời điểm giao kết;
  • Quyền của bên mua tại thời điểm giao kết là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, quyền sở hữu chỉ phát sinh trong tương lai khi nhà ở hoàn thành và bàn giao;
  • Có tính chuyển hóa về bản chất từ nhà ở hình thành trong tương lai thành nhà ở có sẵn sau khi hoàn thành nghiệm thu.
Tiêu chí so sánh Mua bán nhà ở có sẵn Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trạng thái tài sản Đã hoàn thành, đã nghiệm thu và sẵn sàng đưa vào sử dụng Đang trong quá trình thi công xây dựng, chưa nghiệm thu
Thời gian giao dịch Ngắn, chuyển giao quyền sở hữu ngay sau khi hoàn tất nghĩa vụ Kéo dài từ vài tháng đến vài năm theo tiến độ xây dựng
Bản chất quyền của bên mua Quyền sở hữu đối với tài sản hiện hữu Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, chuyển thành quyền sở hữu sau bàn giao
Mức độ rủi ro Rủi ro thấp do được kiểm tra thực tế chất lượng Tiềm ẩn rủi ro cao về tiến độ, chất lượng và tài chính của chủ đầu tư

Chương 1 cũng xác lập cơ cấu hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ này gồm 6 nhóm quy phạm: chủ thể; điều kiện bất động sản; hợp đồng; quyền và nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp; và chế tài xử lý vi phạm.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại tỉnh Hòa Bình

Nội dung chương 2 phân tích chuyên sâu các quy định thực định và đối chiếu với thực tiễn tỉnh Hòa Bình:

  • Về chủ thể: Phân định rõ điều kiện bên bán (phải là chủ sở hữu/được ủy quyền, có năng lực pháp luật, thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP - bãi bỏ điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP; tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên) và điều kiện bên mua (cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài theo hạn mức Điều 161 Luật Nhà ở 2014, tổ chức có tư cách pháp nhân).
  • Về điều kiện đưa vào kinh doanh: Phân tích các điều kiện bắt buộc tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp, văn bản thông báo đủ điều kiện của cơ quan quản lý cấp tỉnh trong thời hạn 15 ngày, bảo lãnh ngân hàng thương mại).
  • Về hợp đồng và chuyển nhượng: Quy định thu tiền theo tiến độ không quá 95% khi chưa được cấp Giấy chứng nhận; chuyển nhượng hợp đồng mua bán không áp dụng đối với nhà ở xã hội, phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng và có xác nhận của chủ đầu tư.
  • Về giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm: Phân tích 4 phương thức giải quyết (thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại, tòa án) và các khung chế tài hành chính tại Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, chế tài hình sự và thu hồi dự án.

Về thực tiễn thi hành tại tỉnh Hòa Bình, tác giả cung cấp bức tranh thực địa:

  • Đặc thù địa phương: Tỉnh miền núi gồm 10 đơn vị hành chính (TP Hòa Bình và 9 huyện), diện tích đứng thứ 29 cả nước, diện tích rừng 266.509 ha (tỷ lệ che phủ 51,69%), dân số năm 2022 là 875.379 người (dân số thành thị 20%, nông thôn 80%; lực lượng lao động chiếm 60%; 63% dân tộc Mường, 24% dân tộc Kinh). Địa phương có 8 khu công nghiệp và 21 cụm công nghiệp được quy hoạch.
  • Tác động: Vị trí cửa ngõ phía Tây Hà Nội với các trục Quốc lộ 6, 12B, 21A, 15, đường Hồ Chí Minh và cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình (rút ngắn thời gian di chuyển còn 40 phút) thu hút làn sóng đầu tư dự án khu đô thị, nghỉ dưỡng sinh thái từ các tập đoàn lớn (VinGroup, Phú Mỹ Hưng, Geleximco, T&T, Sao Vàng). Tuy nhiên, địa hình chia cắt làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, ngân sách địa phương phụ thuộc trung ương và trình độ dân trí ở vùng sâu còn hạn chế, tạo kẽ hở cho rủi ro lừa đảo BĐS.
  • Kết quả đạt được: Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình đã ban hành quy trình "Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua" (Mã thủ tục: 1.H28), rút ngắn thời hạn giải quyết xuống còn 10,5 ngày (giảm 30% thời gian so với quy định 15 ngày), tiếp nhận hồ sơ qua dịch vụ bưu chính và trực tiếp, không thu phí lệ phí.

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Dựa trên các vướng mắc đã chỉ ra, chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp:

  • Định hướng: Hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp lý giữa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự; tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin thị trường; bảo đảm cân bằng quyền và nghĩa vụ của các bên; nâng cao năng lực quản lý nhà nước.
  • Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
    • Làm rõ khái niệm và tiêu chí kỹ thuật cụ thể đối với điều kiện "hoàn thành xong phần móng" của công trình chung cư;
    • Quy định chặt chẽ cơ chế kiểm soát hợp đồng đặt cọc, góp vốn trước khi dự án đủ điều kiện mở bán;
    • Cụ thể hóa trách nhiệm và chế tài của tổ chức tín dụng trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai;
    • Hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu và quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
  • Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành:
    • Đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra việc huy động vốn trái phép tại địa phương;
    • Công khai minh bạch danh sách dự án đủ điều kiện mở bán và các dự án vi phạm trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình;
    • Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật BĐS đến người dân, đặc biệt là khu vực đồng bào dân tộc thiểu số.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể gắn với các dữ liệu thực chứng:

  • Khái quát hóa và làm rõ sự khác biệt giữa phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật chuyên ngành (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014) đối với đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Phân tích sự thay đổi trong chính sách quản lý chủ thể kinh doanh BĐS khi Nghị định số 02/2022/NĐ-CP bãi bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng, thay bằng điều kiện tỷ lệ vốn chủ sở hữu (không thấp hơn 20% với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên).
  • Ghi nhận cải cách hành chính tại tỉnh Hòa Bình với việc Sở Xây dựng ban hành quy trình thủ tục mã số 1.H28, cắt giảm thời gian giải quyết từ 15 ngày xuống còn 10,5 ngày (giảm 30% thời gian).
  • Đóng góp vào hệ thống tài liệu nghiên cứu chuyên sâu về thực tiễn áp dụng pháp luật BĐS tại một địa phương cụ thể thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc (tỉnh Hòa Bình) - địa bàn vốn chưa có công trình nghiên cứu riêng biệt về giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận được thực hiện trong phạm vi nghiên cứu thực tiễn trên địa bàn tỉnh Hòa Bình tính đến thời điểm năm 2023. Do đó, các kết quả đánh giá thực tế và số liệu phản ánh chủ yếu gắn với đặc thù kinh tế - xã hội, địa hình và cơ cấu dân số của địa phương này.

Hướng nghiên cứu mở rộng tiếp theo có thể tập trung đánh giá tác động thực thi khi các dự thảo luật mới (như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành, cũng như mở rộng so sánh thực tiễn áp dụng giữa các tỉnh miền núi phía Bắc có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Giá trị tham khảo

Công trình là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên cao học ngành Luật học (chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Kinh tế, Luật Đất đai) khi nghiên cứu về chế định mua bán tài sản hình thành trong tương lai và giao dịch BĐS.
  • Cán bộ làm công tác quản lý nhà nước tại Sở Xây dựng, cơ quan thanh tra xây dựng và chính quyền địa phương trong việc thẩm định hồ sơ thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà trong việc nhận diện đầy đủ các điều kiện pháp lý, quyền và nghĩa vụ hợp đồng, từ đó hạn chế tối đa rủi ro và tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo quy định pháp luật được khóa luận phân tích, điều kiện về nghiệm thu phần móng áp dụng cho loại công trình nào?
Theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng là điều kiện bắt buộc áp dụng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai trước khi đưa vào kinh doanh.

2. Tỷ lệ thanh toán tối đa khi mua nhà ở hình thành trong tương lai mà người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận là bao nhiêu?
Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã thay đổi điều kiện về vốn của chủ đầu tư kinh doanh BĐS như thế nào so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP?
Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bãi bỏ điều kiện mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, đồng thời quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (với dự án quy mô dưới 20 ha) và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư (với dự án quy mô từ 20 ha trở lên).

4. Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình áp dụng thời hạn giải quyết thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán là bao nhiêu ngày?
Căn cứ theo quy trình thủ tục hành chính mã số 1.H28 do Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình ban hành, thời hạn giải quyết được rút ngắn xuống còn 10,5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (giảm 30% thời gian so với thời hạn 15 ngày được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014).

5. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có áp dụng đối với nhà ở xã hội không?
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định hướng dẫn, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội nhằm ngăn chặn việc trục lợi chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lương Phương Thảo đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và phân tích chi tiết khung khổ pháp luật thực định của Việt Nam. Công trình phản ánh trung thực thực trạng thi hành tại tỉnh Hòa Bình thông qua các dữ liệu địa bàn, nêu bật thành tựu cải cách thủ tục hành chính mã 1.H28 của Sở Xây dựng địa phương cũng như những tồn tại đặc thù vùng miền núi. Các định hướng và giải pháp được đề xuất trong khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho công tác hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.