phần mở đầu, kết luận, danh mục viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục. Kết cấu khóa luận bao gồm: - Chuong 1: ly luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. -_ Chương 2: thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại tỉnh Hòa Bình. - Chương 3: định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về mua bán nhà hình thành trong tương lai.
CHUONG 1: LY LUAN VE MUA BAN NHA O HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VÈ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Lý luận về mua bán nhà hình thành trong tương lai 1. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khải niệm nhà ở Có thể nói, nhà ở là một công trình kiến trúc gắn liền với sự hình thành phát triển của loài người.
Từ thời kỳ nguyên thủy, khi điều kiện thiên nhiên hoang đã, công cụ lao động thô sơ cùng với trình độ tiền hóa còn thấp không thẻ sống lẻ loi, con người đã biết tụ hợp thành bầy, sinh sống trong các hang động hoặc lều làm từ cành cây va lá khô. Chuyển sang xã hội phong kiến với sự phân hóa xã hội và giai cấp sâu sắc, nhà ở không chi để ở mà còn dem lai gid tri tinh than thé hiện sự giàu nghèo của gia chủ, như ông cha ta có câu “Xem bếp biết nết đàn bà. Vào nhà thì biết trong nhà đói no”. Với xã hội cận hiện đại và hiện đại như ngày nay, nhà ở đã được nói đến một cách rõ ràng và cụ thé hơn.
Theo từ điền tiếng việt có nêu “hà là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó”!. Nhà ở là công cụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt phát triển thiết yếu của con người như nghỉ ngơi, lao động, học tập,. Chính bởi lẽ đó mà pháp luật quốc tế nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng ngày càng có những quy định cụ thể về khái niệm này. Dưới góc nhìn của BLDS 2015, nhà là tài sản là bất động động sản? được đem ra thực hiện các giao dịch dân sự như mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở, tặng cho nhà ở, thế chấp nhà ở.
Với Luật Xây dựng 2014 thì lại diễn giải nhà là một công trình xây dựng “là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phân dưới mặt dat, phan trên mặt dat, phân dưới mặt nước và phân trên mặt nước, được xây dựng theo thiết ké. Và tới khi Luật Nhà ở 2014 phát sinh hiệu lực, pháp luật mới ghi nhận định nghĩa nhà ở như sau “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.Hoàng Phê (chủ biên), Từ điển tiếng Viet, NXB Hồng Đức, 2021 ? Điều 105; điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS số 92/2015/QH13 ngày 25 thang 11 nam 2015 3 Khoản 10Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 sửa đôi, bỗ sung năm 2020 # Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 thang 11 năm 2014 6 Cho dù ở góc độ tiếp cận thực tiễn hay pháp lý, từ góc nhìn cổ xưa hay hiện đại thì hàng thập kỷ qua con người vẫn hiểu nhà là chốn ăn chốn ở, là một nơi mà các thế hệ trong gia đình quây quần sinh sống, là môi trường có sức ảnh hưởng đến sức khỏe và tâm lý của con người. Nhà còn là lá chắn bảo vệ con người trước những tác động tiêu cực của thiên nhiên như bão lũ, mưa gió, thú rừng. Với sự phát triển của xã hội hiện đại, nhà còn được con người xây dựng với mục đích kinh doanh, hay còn gọi là nhà ở thương mại quy định trong Luật Nhà ở 2014.
Bởi tính giá trị của mình mà nhà ở có thể được sử dụng như một công cụ đầu tư tạo ra cơ hội và xây dựng tài sản dài hạn thông qua tăng giá trị theo thời gian hoặc cho thuê. Nhà ở hình thành trong tương lai s* Tài sản hình thành trong tương lai và BĐS hình thành trong tương lai Theo BLDS 2015 nhà ở là BĐS chính vi vậy trước khi tìm hiểu “nhà ở hình thành trong tương lai là gì?” thì tài sản hình thành trong tương lai và BĐS hình thành trong tương lai cũng là vấn đề cần được quan tâm trước tiên. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì tài sản hình thành trong tương lai, BĐS hình thành trong tương lai không còn là khái niệm quá mới đối với người dân Việt Nam. Thông qua Nghị định 165/1999/ ND-CP lan đầu tiên pháp luật ghi nhận khái niệm tài sản hình thành trong tương lai “/à động sản, BĐS hình thành sau thời điểm kỷ kết giao dịch bảo đảm.
Bởi vi còn mới nên quy định pháp luật thời kỳ này vẫn còn thiếu sót chưa bao gồm đầy đủ các giao dịch tài sản mà bị giới hạn trong giao dịch bảo đảm. Hiện nay, quy định đã được mở rộng và chỉ tiết trong BLDS 2015 như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gầm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyên sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. ” Khác với cách định nghĩa trong văn bản cũ, BLDS 2015 đã đưa ra cách nhìn bao quát, mở rộng về phạm vi tài sản và phạm vi giao dịch. Theo quy định này, tài sản hình thành trong tương lai nồi bật lên với hai đặc trưng sau.
Š Khoản 7 Điều 2 Nghị đỉnh số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm 7 Thứ nhất “tai sản chưa được hình thành”, điều này đều cập đến các tài sản mà hiện tại chưa tồn tại, chưa được tạo ra. Tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm các tài sản vô hình hoặc tài sản hữu hình. Ví dụ một công ty địa ốc quyết định mua một mảnh đất để xây dựng khu đô thị mới. Tại thời điểm hiện tại mảnh đất đó còn trống trơn chưa có bất kỳ cấu trúc nào trên đó.
Tuy nhiên, công ty đã lập kế hoạch vào việc đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng điện nước, đường sá, công trình công cộng. đây có thể coi là tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành. Thứ hai “Tài sản đã hình thành nhưng chú thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”, khác với điểm a, điểm b ám chỉ đến việc một tài sản đã tồn tại và đã được hình thành trước thời điểm xác lập một giao dịch hoặc thỏa thuận nào đó. Tuy nhiên, tại thời điểm xác lập giao dịch, quyền sở hữu của tài sản này vẫn chưa được xác lập.
Ví dụ, anh A mua một chiếc xe ôto của chị B. Hai bên đã hoàn tất hợp đồng mua bán nhưng vẫn chưa hoàn tắt các thủ tục sang tên. Tại thời điểm này có thể coi chiếc 6to 1a tài sản hình thành trong tương lai cho dù nó đã được hình thành. Việc mở rộng phạm vi của đối tượng đã góp phần làm tăng tinh đầy đủ của pháp luật để đảm bảo không bỏ sót bất kỳ quan hệ hoặc tình huống quan trọng nào.
Khi đối tượng được mở rộng, pháp luật có khả năng đáp ứng một loạt các tình huống mới và phục vụ các quan hệ dân sự đang tồn tại hoặc có thé phat sinh trong thực tế quá trình giao dịch tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt khi đây là tài sản tiềm ẩn nhiều tranh chấp. Pháp luật được tạo ra yêu cầu sự công bằng và rộng rãi chính vì vậy sự thay đổi của BLDS 2015 về tài sản hình thành trong tương lai là hoàn toàn hợp lý. Dựa vào nội dung đã nêu, có thé đưa ra khái niệm như sau: 8ÐS hình thành trong tương lai là BĐS chưa được hình thành hoặc BĐS đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyên sở hữu đối với BĐS đó sau thời điểm xác lập giao dịch. +* Nhà ở hình thành trong tương lai Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 có đề cập tới nhà ở hình thành trong tương lai như sau “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng "5.
“ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây ®Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 § dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”” Cách giải nghĩa nay có thê hiểu như sau. Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói một cách dé hiéu trong hiện tại những ngôi nhà này chưa hoàn thành thi công nhưng sau một khoảng thời gian nhất định nào đó những ngôi nhà này sẽ được tiếp tục tiến hành xây dựng và hoàn chỉnh. Tuy chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng những ngôi nhà này đã đáp ứng những yêu cầu nhất định đề hoàn thành trong tương lai.
Ví dụ, dự án xây dựng nhà đã được quy hoạch và phê duyệt theo đúng quy định pháp luật, có đất và nguồn tài chính đảm bảo, kế hoạch xây dựng và bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh, có nhà thầu đứng ra quản lý và hệ thống lao động có sẵn. Xem xét nội dung Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai có thê thấy, so với quy định về tài sản hình thành trong tương lai tại BLDS 2015 thì nội dung về nhà ở hình thành trong tương lai có phần hẹp hơn so với tài sản hình thành trong tương lai. Cụ thể như sau, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản chưa được hình thành lẫn những tài sản đã được hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó. Còn nhà ở hình thành trong tương lai chỉ bao gồm nhà ở đã được hình thành ban đầu (chưa hoàn thành trên thực tế và đang trong quá trình xây dựng).
