Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm về nhà ở Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên.
Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm riêng. Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để sinh sống. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó.
Theo Luật Nhà ở sửa đổi và bổ sung năm 2014 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.1] Dựa trên mỗi góc độ nghiên cứu, chúng ta có những cách hiểu khác nhau về nhà ở. Dưới góc độ nghiên cứu của luận văn, tác giả định nghĩa: nhà ở được hiểu là sản phẩm của hoạt động xây dựng, có không gian bên trong được sắp xếp một cách có tổ chức và khoa học để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người. Khái niệm về nhà chung cư Chung cư là loại nhà ở có từ 2 tầng trở lên, được chia thành nhiều căn hộ khép kín, bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư và trong đó có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… cùng các phần kĩ thuật chung như hệ thống điện, nước, thoát nước, điện thoại, viễn thông. Theo Luật nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2014 thì: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.1] Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của chủ căn hộ và cả phần sở hữu chung cho tòa nhà, được quy định cụ thể tại Khoản 15,16 Điều 3 Luật nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2014.
Nhà chung cư được phân thành 3 hạng: hạng A, hạng B, hạng C để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu tại khoản 2, điều 3 Thông tư số 31/2016/TT-BXD về quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Khái niệm về người thu nhập thấp Trong thực tế, có rất nhiều các khái niệm về người có thu nhập thấp, phản ánh một bộ phận tầng lớp cá nhân trong xã hội được phân chia với nhiều cách khác nhau. Theo khái niệm của Liên Hợp Quốc và UNDP người có thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại cho nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại… 9 Khái niệm người có thu nhập thấp còn được mở rộng ra khi được đưa thêm tiêu chí mới vào đó là tiêu chí về nhà ở, theo đó khái niệm này được hiểu như sau: Người có thu nhập thấp là người với điều kiện ở chất lượng kém, với mức thu nhập chỉ đáp ứng những nhu cầu tối thiểu cuộc sống hiện tại, đang gặp khó khăn về nhà ở và cần nhà nước trợ giúp.
Do mục đích nghiên cứu của đề tài là người có thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội đang khó khăn về nhà ở nên luận văn định nghĩa khái niệm người có thu nhập thấp như sau: Người thu nhập thấp ở Hà Nội thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản cuộc sống hiện tại, có mức sống trên mức trung bình tối thiểu, còn khó có khả năng tiếp cận với nhà ở nếu không có sự trợ giúp của nhà nước. Theo đó, người có thu nhập thấp ở Hà Nội đang gặp khó khăn về nhà ở và cần nhà nước trợ giúp là đối tượng có đầy đủ các điều kiện: Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội. Cụ thể là: Có nhà ở nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được ph p cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Người chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức.
Có mức thu nhập hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân [4]. Tiêu chí quy định này được áp dụng cho cả đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp. Như vậy, theo nội dung nghiên cứu của luận văn, người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp là người có mức thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp Hiện nay, khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp được định nghĩa bằng nhiều cách khác nhau. Theo góc độ nghiên cứu của luận văn, định nghĩa: Nhà ở cho người thu nhập thấp (hay còn được gọi là nhà ở nằm trong dự án nhà ở xã hội), là nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, hoặc bằng các chính sách của nhà nước cùng với sự hỗ trợ của các nhà đầu tư phi lợi nhuận để giúp những đối tượng có thu nhập thấp đang khó khăn trong việc tìm kiếm nhà ở.
Đối tượng mua, thuê, thuê mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít, không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ. Hiện nay, nhà ở cho người thu nhập thấp (hay còn gọi là nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp) nằm trong danh sách dự án nhà ở xã hội đang được nhà nước ta quan tâm ưu tiên phát triển bởi vì đây là chiến lược, mục tiêu phát triển của quốc gia trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác để hỗ trợ cho những người có thu nhập thấp có thể ổn định chỗ ở bởi vì: Thứ nhất, loại nhà này hoàn toàn không kém về chất lượng. Nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, tuy nhiên nhà ở này không sử dụng các thiết bị đắt tiền, chẳng hạn như những nhà thấp tầng (từ 6 tầng trở xuống) thì không có thang máy, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis… Thứ hai, nhà ở cho người thu nhập thấp có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp.
Thứ ba, nhà ở cho người thu nhập thấp được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất. Ngoài ra Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng… 11 Thứ tư, người mua được giảm giá căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ và trả dần trong 15- 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp. Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào. Người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định.
Khi muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác. Với thực trạng dân cư đô thị ngày càng tăng cao kèm theo số lượng nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp rất lớn tại các thành phố như Hà Nội hiện nay thì phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là nhà chung cư trở thành xu hướng phát triển tất yếu bởi ưu điểm vừa tiết kiệm được quỹ đất, gia tăng số lượng căn hộ cũng như số diện tích mặt sàn sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp, vừa làm tăng mỹ quan của thành phố. Theo đó, nhà ở chung cư cho người thu nhập thấp được hiểu là: một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (trung ương hoặc địa phương), là những dự án, tòa nhà cao tầng chia làm nhiều căn hộ, có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng, được xây dựng bởi chính quyền và các tổ chức phi lợi nhuận với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Loại nhà chung cư này được cho thuê, mua, thuê mua với giá thấp hơn so với giá thị trường và phải được điều hành bởi chính quyền các cấp như cấp quận, huyện hay thành phố; đối tượng được mua, thuê, thuê mua phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.Cơ sở lý luận quản lý nhà nƣớc đối với phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1.Vai trò của nhà ở đối với con người và xã hội Nhà ở là tài sản có giá trị lớn nhất đối với con người.
Nhà ở còn là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của gia đình, là nơi che mưa che nắng, là nơi để con người trở về sau những giờ làm việc, là nơi để gắn kết các thành viên trong 12 gia đình với nhau. Nhà ở còn gắn liền với phong tục tập quán, lối sống của con người, đặc biệt là tập quán “có an cư thì mới lạc nghiệp” của người Việt Nam.