CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 1.
Khái niệm Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở [22]. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên [22]. Như vậy, nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội.
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về việc làm và thu nhập. Đặc điểm của nhà ở Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu.
Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất. Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôi tường, cửa.
Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao. Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 1. Người thu nhập thấp Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư 17/2014/TT- BXD của Bộ Xây dựng: “là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.” Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người có các tiêu chí sau: + Chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại; 34% thu nhập còn lại dành cho các chi tiêu phục vụ cho các nhu cầu khác như nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng,. - Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống. - Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
- Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. - Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). - Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích không quá 4m2/đầu người [25]. Khái niệm nhà ở xã hội Theo Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định” [6].
Như vậy, nhà ở xã hội được xây dựng để hướng đến những đối tượng nhất định như người có thu nhập thấp, sinh viên, người lao động làm việc tại các đơn vị sự nghiệp công lập, ngoài công lập… nhằm đảm bảo để họ có nhà để ổn định sinh sống và làm việc. Vì vậy, chủ đầu tư nếu thực hiện các dự án liên quan đến nhà ở xã hội nhằm hướng đến mục tiêu xã hội mà không phải mục đích thương mại như nhà ở thương mại thì được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ như có cơ chế riêng, chính sách miễn thuế, giảm thuế, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các ưu đãi và nguồn hỗ trợ từ nguồn vốn nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức phi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận. Nhà ở xã hội bao gồm các loại hình sau đây: - Nhà ở cho người thu nhập thấp - Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp - Nhà ở cho học sinh, sinh viên Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của từng nước, nhưng nhìn chung thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp.
Viên chức nhà nước, những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (tiền thuế của dân) nên họ thường là những người có mức sống trung lưu; mặt khác, họ thực hiện công vụ của Nhà nước giao cho, do đó, để công chức thực thi công vụ một cách toàn tâm, toàn ý, Nhà nước phải tạo chỗ ở họ. Người nghèo, người có thu nhập thấp thường không có tích lũy hoặc tích lũy, trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo lập nhà ở. Do đó, để công dân có nhà ở, Nhà nước cần phải hỗ trợ họ bằng các chính sách, chương trình nhà ở xã hội. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã hội và các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội Phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là sự phát triển về số lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội.
Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội [22]. Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật [22]. Các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội bao gồm 4 chủ thể sau: Nhà nước, chủ đầu tư (nhà đầu tư), các ngân hàng và người dân mua hoặc thuê nhà ở xã hội [22]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Hình 1.
Những lợi ích của nhà ở xã hội Nguồn: [22] Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của hộ gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông qua các chính sách nhà ở xã hội của nhà nước. Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối tượng chính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của nhà nước. Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội a. Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch. Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai là một tiêu chí để đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phương. Số lượng các dự án phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, mức độ đáp ứng với nhu cầu về nhà ở xã hội của thị trường Ngoài ra dựa vào kết quả đạt được từ các dự án đã triển khai, chúng ta sẽ đánh giá được những khó khăn, bất cập của thực tiến để từ đó đưa ra giải pháp khắc phục.