Chính Sách Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Tại Việt Nam: Nghiên Cứu và Đề Xuất

Luận án tiến sĩ kinh tế nghiên cứu chính trị chính sách phát triển thị trường nhà ở việt nam, phân tích chuyên sâu, xây dựng mô hình lý thuyết, đề xuất giải pháp khoa học cho vấn

• Tác giả: Nguyễn Việt Dũng
• Người hướng dẫn: PGS, TS Phạm Văn Dũng
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Kinh tế chính trị
• Đề tài: Chính Sách Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CÁM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
• 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở và thị trường nhà ở
• 1.2. Tổng quan các công trình nghiên cứu về quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở
• 1.3. Tổng quan các công trình nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 1.4. Những khoảng trống cần nghiên cứu
• Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
• 2.1. Khái luận về thị trường nhà ở
• 2.1.1. Một số khái niệm cơ bản
• 2.1.2. Phân loại thị trường nhà ở
• 2.2. Đặc điểm của thị trường nhà ở
• 2.2.1. Hàng hóa trên thị trường nhà ở có giá trị rất lớn
• 2.2.2. Hàng hóa nhà ở và thị trường nhà ở mang tính vùng, miền
• 2.2.3. Người mua chỉ có đủ thông tin về hàng hóa nhà ở trong quá trình sử dụng
• 2.2.4. Cung nhà ở thay đổi rất chậm so với biến động về cầu và giá cả
• 2.2.5. Tác động lan tỏa của thị trường nhà ở rất mạnh mẽ
• 2.3. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường nhà ở
• 2.3.1. Những khuyết tật của thị trường nhà ở
• 2.4. Quan hệ lợi ích kinh tế trên thị trường nhà ở
• 2.4.1. Các lợi ích kinh tế trên thị trường nhà ở
• 2.4.2. Sự thống nhất và mâu thuẫn giữa các lợi ích kinh tế
• 2.5. Khái luận về chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 2.5.1. Một số khái niệm cơ bản
• 2.5.2. Mục tiêu và các giải pháp của chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 2.5.2.1. Mục tiêu của chính sách
• 2.5.2.2. Nội dung các chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 2.5.3. Các điều kiện thực hiện chính sách
• 2.5.3.1. Sự ổn định kinh tế, chính trị, xã hội
• 2.5.3.2. Đội ngũ cán bộ và bộ máy tổ chức thực hiện chính sách
• 2.5.4. Các tiêu chí đánh giá chính sách
• 2.5.4.1. Tính phù hợp
• 2.5.4.2. Tính hệ thống
• 2.5.4.3. Tính minh bạch
• 2.5.4.4. Tính hiệu lực
• 2.5.4.5. Tính hiệu quả
• 2.5.4.6. Tính công bằng
• 2.5.4.7. Tính khả thi
• 2.5.4.8. Mức độ thực hiện mục tiêu của chính sách
• 2.6. Chính sách phát triển thị trường nhà ở của một số quốc gia và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2.6.1. Chính sách phát triển thị trường nhà ở của một số quốc gia
• 2.6.1.1. Chính sách của Mỹ
• 2.6.1.2. Chính sách của Hàn Quốc
• 2.6.1.3. Chính sách của Singapore
• 2.6.1.4. Chính sách của Trung Quốc
• 2.6.2. Những bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam về hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở
• Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM
• 3.1. Những nhân tố ảnh hưởng đến chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
• 3.1.1. Sự phát triển của kinh tế thị trường
• 3.1.2. Mức thu nhập của dân cư
• 3.1.3. Hội nhập quốc tế
• 3.1.4. Tình hình phát triển thị trường nhà ở
• 3.1.5. Bộ máy quản lý thị trường nhà ở
• 3.2. Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam những năm qua
• 3.2.1. Các chính sách tạo lập điều kiện phát triển và phát huy ưu việt thị trường nhà ở
• 3.2.1.1. Chính sách sở hữu nhà ở
• 3.2.1.2. Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà ở
• 3.2.1.3. Chính sách quy hoạch phát triển nhà ở
• 3.2.1.4. Chính sách gia nhập và rút khỏi thị trường của các chủ thể kinh tế
• 3.2.1.5. Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
• 3.2.1.6. Chính sách tạo lập các tổ chức môi giới trên thị trường nhà ở
• 3.2.2. Các chính sách khắc phục khuyết tật của thị trường nhà ở
• 3.2.2.1. Chính sách ổn định thị trường nhà ở
• 3.2.2.2. Chính sách giá cả nhà ở
• 3.2.2.3. Chính sách cung cấp thông tin thị trường
• 3.2.2.4. Chính sách thuế
• 3.2.3. Các chính sách định hướng thị trường nhà ở theo mục tiêu phát triển quốc gia
• 3.2.3.1. Chính sách hỗ trợ các đối tượng xã hội
• 3.2.3.2. Chính sách quản lý thị trường nhà ở
• 3.3. Đánh giá chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
• 3.3.1. Tính phù hợp
• 3.3.2. Tính hệ thống (thống nhất)
• 3.3.3. Tính minh bạch
• 3.3.4. Tính hiệu lực của chính sách
• 3.3.5. Tính hiệu quả
• 3.3.6. Tính công bằng
• 3.3.7. Tính khả thi
• 3.3.8. Mức độ thực hiện mục tiêu của chính sách
• Kết luận chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM
• 4.1. Bối cảnh trong nước và quốc tế ảnh hưởng tới chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
• 4.1.1. Những nhân tố mới ảnh hưởng tới chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 4.1.1.1. Những nhân tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở
• 4.1.1.2. Những nhân tố tác động không thuận lợi đến phát triển thị trường nhà ở
• 4.1.2. Dự báo nhu cầu nhà ở
• 4.2. Quan điểm hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 4.2.1. Đảm bảo hài hòa các lợi ích phải là mục tiêu quan trọng nhất trong hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 4.2.2. Chính sách phát triển thị trường nhà ở phải phù hợp với điều kiện đất nước và thông lệ quốc tế trong từng thời kỳ
• 4.2.3. Thu hẹp dần thị trường nhà ở phi chính thức
• 4.2.4. Các tổ chức và cá nhân hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở phải chịu trách nhiệm đến cùng các quyết định của mình
• 4.3. Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở
• 4.3.1. Hoàn thiện các chính sách tạo lập điều kiện phát triển thị trường nhà ở
• 4.3.1.1. Chính sách sở hữu nhà ở
• 4.3.1.2. Chính sách xây dựng hệ thống các tiêu chí đánh giá nhà ở
• 4.3.1.3. Chính sách quy hoạch và kiến trúc nhà ở
• 4.3.1.4. Chính sách đất đai phát triển nhà ở
• 4.3.1.5. Chính sách vốn cho thị trường nhà ở
• 4.3.2. Hoàn thiện các chính sách khắc phục các khuyết tật của thị trường nhà ở
• 4.3.2.1. Chính sách ổn định thị trường nhà ở
• 4.3.2.2. Chính sách thuế đối với nhà ở và các giao dịch về nhà ở
• 4.3.2.3. Chính sách kiện toàn các sàn giao dịch BĐS nhà ở và thông tin về thị trường nhà ở
• 4.3.3. Hoàn thiện chính sách định hướng, điều tiết thị trường nhà ở
• 4.3.3.1. Chính sách về nhà ở hình thành trong tương lai
• 4.3.3.2. Hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội
• 4.3.3.3. Hoàn thiện chính sách quản lý thị trường nhà ở
• 4.3.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở có đủ năng lực và phẩm chất
• Kết luận chương 4
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Chính Sách Nhà Ở Việt Nam Nghiên Cứu Thị Trường

Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách phát triển thị trường nhà ở nhằm khắc phục hạn chế, phát huy ưu điểm, định hướng và thúc đẩy thị trường. Điều này góp phần vào sự phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, đáp ứng lợi ích doanh nghiệp, nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường còn nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Thị trường phát triển tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn cao. Cung - cầu nhà ở mất cân đối, nhiều người dân khó tiếp cận nhà ở. Tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm giá nhà thất thường, gây khó khăn cho doanh nghiệp, tăng nợ xấu ngân hàng, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội. Hệ lụy của thị trường nhà ở tác động tiêu cực đến quá trình đô thị hóa, hạ tầng giao thông, quy hoạch kinh tế-xã hội, phân hóa giàu nghèo, an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của đất nước.

1.1. Lịch Sử Hình Thành và Phát Triển Chính Sách Nhà Ở

Nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của các chính sách nhà ở Việt Nam từ trước đến nay. Phân tích các giai đoạn phát triển, những thay đổi quan trọng trong chính sách, và các yếu tố tác động đến sự thay đổi đó. Điều này giúp hiểu rõ hơn về bối cảnh và cơ sở hình thành các chính sách hiện tại, cũng như những bài học kinh nghiệm rút ra từ quá khứ. Xem xét các văn bản pháp luật, nghị định, thông tư và các quyết định quan trọng liên quan đến phát triển thị trường nhà ở.

1.2. Vai Trò của Nhà Nước trong Điều Tiết Thị Trường Nhà Ở

Phân tích vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường nhà ở, bao gồm các công cụ và biện pháp Nhà nước sử dụng để can thiệp vào thị trường. Đánh giá hiệu quả của các biện pháp này trong việc ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nghiên cứu các mô hình quản lý nhà nước về nhà ở ở các quốc gia khác và rút ra bài học cho Việt Nam. Sự can thiệp của nhà nước thông qua các quy định pháp luật về nhà ở.

1.3. Các Chủ Thể Tham Gia Thị Trường Bất Động Sản

Xác định và phân tích vai trò của các chủ thể chính tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở, bao gồm: chủ đầu tư, người mua nhà, ngân hàng, các tổ chức tài chính, và các cơ quan quản lý nhà nước. Phân tích mối quan hệ và tương tác giữa các chủ thể này trong quá trình phát triển thị trường nhà ở. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của từng chủ thể, và tác động của các quyết định này đến thị trường.

II. Thách Thức Vấn Đề Của Chính Sách Phát Triển Nhà Ở Hiện Nay

Thị trường nhà ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể, thị trường nhà ở phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là đa số người dân vẫn tiếp cận rất khó khăn với nhà ở. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá nhà ở làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng nợ xấu cao do cho vay kinh doanh bất động sản nhà ở, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp. Gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

2.1. Thiếu Minh Bạch Trong Giao Dịch Thị Trường Nhà Ở

Tình trạng thiếu minh bạch trong các giao dịch thị trường nhà ở là một vấn đề nhức nhối, gây khó khăn cho người mua nhà và làm giảm tính hiệu quả của các chính sách. Các thông tin về giá cả, chất lượng, pháp lý của nhà ở thường không đầy đủ và chính xác, tạo cơ hội cho các hành vi gian lận và trục lợi. Giải pháp cần tập trung vào việc tăng cường công khai, minh bạch thông tin về thị trường nhà ở, đồng thời nâng cao năng lực giám sát và kiểm tra của các cơ quan chức năng. Cần xây dựng hệ thống thông tin bất động sản quốc gia, cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin về dự án, giá cả, quy hoạch.

2.2. Mất Cân Đối Cung Cầu Nhà Ở Tiếp Cận Khó Khăn

Mất cân đối cung cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, là một trong những thách thức lớn nhất của chính sách nhà ở. Nguồn cung nhà ở cao cấp vượt quá nhu cầu thực tế, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội lại rất hạn chế, khiến nhiều người dân có thu nhập thấp khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Cần có các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc phát triển nhà ở cao cấp. Ưu tiên phát triển các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách.

2.3. Đầu Cơ Kích Cầu Ảo Biến Động Giá Nhà Đất

Tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo và biến động giá nhà đất gây bất ổn cho thị trường, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà và gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Cần có các biện pháp ngăn chặn đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời tăng cường quản lý quy hoạch và sử dụng đất. Thiết lập cơ chế cảnh báo sớm về các dấu hiệu bất thường của thị trường, và có các biện pháp can thiệp kịp thời để ổn định thị trường. Kiểm soát giá nhà đất một cách hợp lý.

III. Giải Pháp Chính Sách Phát Triển Thị Trường Nhà Ở Bền Vững

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cấp thiết và góp phần trả lời những câu hỏi trên, Nghiên cứu sinh chọn đề tài “Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ kinh tế. Câu hỏi nghiên cứu của luận án: Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có những ưu điểm và hạn chế, bất cập nào? Chính sách phát triển thị trường nhà ở cần được hoàn thiện như thế nào để khắc phục những hạn chế, bất cập đó, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển?

3.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật Về Phát Triển Nhà Ở

Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về nhà ở để phù hợp với tình hình thực tế và yêu cầu phát triển của thị trường. Cần tập trung vào việc hoàn thiện các quy định về quyền sở hữu nhà ở, giao dịch bất động sản, quản lý chất lượng công trình, và giải quyết tranh chấp. Đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch, và dễ thực hiện của các quy định pháp luật. Nghiên cứu và áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển nhà ở.

3.2. Tăng Cường Quản Lý Quy Hoạch Sử Dụng Đất Đô Thị

Nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch và sử dụng đất đô thị để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở. Cần kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả. Xây dựng quy hoạch đô thị đồng bộ, kết nối giữa các khu dân cư, khu công nghiệp, và các tiện ích công cộng. Ưu tiên phát triển các dự án nhà ở xã hội tại các vị trí thuận lợi, có kết nối giao thông tốt.

3.3. Thúc Đẩy Phát Triển Nhà Ở Xã Hội Nhà Ở Giá Rẻ

Tập trung nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân cư. Cần có các chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế, đất đai để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Xây dựng các mô hình nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đảm bảo chất lượng và tiến độ.

IV. Nghiên Cứu Thị Trường Nhà Ở Ứng Dụng Đánh Giá Hiệu Quả

Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện, tùy theo từng nội dung của luận án, cụ thể như sau: - Phương pháp thu thập thông tin, dữ liệu: Luận án thu thập, tổng hợp, phân tích đánh giá các tài liệu từ các nghiên cứu trước và sẽ kế thừa có chọn lọc những tài liệu này. Tài liệu thu thập trong luận án là các tài liệu đã được công bố hoặc do các cơ quan, đơn vị quản lý nhà nước, các cơ quan khác hoặc các bài báo, tài liệu đã công bố trong nước và trên thế giới. Phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp tổng quan tài liệu, sử dụng các nghiên cứu trước đó có liên quan, tập trung vào nghiên cứu cơ sở lý thuyết chính sách phát triển thị trường nhà ở. Nghiên cứu về thực trạng chính sách phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam. Nghiên cứu chính sách phát triển thị trường của một số quốc gia và rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Ngoài ra các thông tin, số liệu cũng được thu thập từ các tổng hợp, báo cáo công khai của Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê về chính sách và tình hình phát triển thị trường nhà ở Việt Nam từ giai đoạn 2005 đến nay.

4.1. Phân Tích Tác Động Của Chính Sách Đến Cung Cầu Nhà Ở

Sử dụng các mô hình kinh tế lượng để phân tích tác động của các chính sách khác nhau đến cung và cầu nhà ở. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố như lãi suất, thuế, quy hoạch, và thu nhập đến quyết định mua và bán nhà. Dự báo xu hướng phát triển của thị trường nhà ở trong tương lai dựa trên các phân tích định lượng. Phân tích cung cầu nhà ở hiện tại và dự đoán cho tương lai gần.

4.2. Đánh Giá Mức Độ Hài Lòng Của Người Dân Về Chính Sách

Thực hiện khảo sát ý kiến người dân về mức độ hài lòng với các chính sách nhà ở hiện hành. Thu thập thông tin về những khó khăn, vướng mắc mà người dân gặp phải trong quá trình tiếp cận và sử dụng nhà ở. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của người dân, và đề xuất các giải pháp để nâng cao sự hài lòng này. Đánh giá tác động của chính sách nhà ở đến đời sống của người dân.

4.3. So Sánh Đối Chiếu Với Kinh Nghiệm Quốc Tế Về Chính Sách

Nghiên cứu kinh nghiệm của các quốc gia khác trong việc xây dựng và thực hiện chính sách phát triển thị trường nhà ở. So sánh và đối chiếu các mô hình, giải pháp, và công cụ chính sách khác nhau. Rút ra những bài học kinh nghiệm có giá trị cho Việt Nam. Phân tích các chính sách nhà ở của các quốc gia phát triển và đang phát triển.

V. Kết Luận Đề Xuất Hoàn Thiện Chính Sách Nhà Ở Việt Nam

Luận án nghiên cứu chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam dưới góc độ kinh tế chính trị. Chính sách phát triển thị trường nhà ở là công cụ can thiệp của nhà nước vào thị trường, nhằm khắc phục các khuyết tật của thị trường và thực hiện định hướng phát triển của nhà nước. Luận án nghiên cứu không chỉ những ưu việt, những khuyết tật của thị trường nhà ở, mà cả những ưu việt và những khuyết tật của chính sách nhà nước. Từ đó, luận án nghiên cứu chính sách nhà nước phải như thế nào để tương hợp với thị trường, phát triển thị trường nhà ở nhanh, ổn định, hiệu quả và đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể.

5.1. Tóm Tắt Những Phát Hiện Chính Trong Nghiên Cứu

Tổng kết những phát hiện quan trọng nhất trong quá trình nghiên cứu, bao gồm những ưu điểm, hạn chế, và bất cập của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam. Nhấn mạnh những đóng góp mới của luận án vào lĩnh vực nghiên cứu chính sách nhà ở. Trình bày những kết quả nghiên cứu nổi bật.

5.2. Đề Xuất Các Giải Pháp Cụ Thể Để Hoàn Thiện Chính Sách

Đưa ra các đề xuất cụ thể và khả thi để hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam trong thời gian tới. Các giải pháp cần tập trung vào việc giải quyết các vấn đề như thiếu minh bạch, mất cân đối cung cầu, đầu cơ, và biến động giá cả. Các giải pháp phải đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả, và khả thi. Đề xuất chính sách nhà ở mới và cải tiến.

5.3. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Về Thị Trường Bất Động Sản

Đề xuất các hướng nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực chính sách nhà ở, nhằm tiếp tục làm sâu sắc thêm những hiểu biết về thị trường này và đóng góp vào việc xây dựng các chính sách hiệu quả hơn. Các hướng nghiên cứu có thể tập trung vào các vấn đề như tác động của chính sách đến các nhóm dân cư khác nhau, vai trò của công nghệ trong phát triển thị trường nhà ở, và các mô hình tài chính sáng tạo cho nhà ở xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Kinh tế chính trị (mã số: 93 10 102) của nghiên cứu sinh Nguyễn Việt Dũng có tiêu đề "Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam", được thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Phạm Văn Dũng và TS. Nguyễn Quốc Việt, hoàn thành vào năm 2018.

Về tính cấp thiết, tác giả nêu rõ trong giai đoạn vừa qua, Nhà nước đã ban hành và thực thi nhiều chính sách nhằm định hướng, vận hành thị trường nhà ở, phục vụ nhu cầu dân sinh và phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường nhà ở Việt Nam đã bộc lộ những hạn chế lớn: phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, tỷ trọng giao dịch phi chính thức còn cao; cơ cấu cung – cầu mất cân đối khiến đại bộ phận cư dân đô thị và người lao động có thu nhập thấp khó tiếp cận nơi ở; tình trạng đầu cơ và kích cầu ảo gây nên các đợt sốt giá phức tạp, đẩy rủi ro nợ xấu sang hệ thống ngân hàng thương mại. Bất ổn này ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đô thị hóa, an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Khoảng trống nghiên cứu được chỉ ra là: các nghiên cứu trước đây thường tiếp cận thị trường nhà ở dưới góc độ luật học, kỹ thuật quy hoạch, kinh tế học vi mô hoặc xem xét phân tán các công cụ tài chính, đất đai riêng lẻ; chưa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện và cập nhật về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam dưới góc độ kinh tế chính trị, lấy việc giải quyết quan hệ lợi ích và đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế giữa các chủ thể làm trọng tâm.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận án là làm rõ những ưu điểm và hạn chế của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách đến năm 2025, tầm nhìn 2035.

Hệ thống nhiệm vụ nghiên cứu được đánh số theo văn bản:

1. Hoàn thiện và làm mới những vấn đề lý luận về chính sách phát triển thị trường nhà ở dưới góc độ Kinh tế chính trị.
2. Vận dụng những lý luận và kinh nghiệm thực tiễn để phân tích thực trạng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam, từ đó đánh giá ưu điểm và nhược điểm của hệ thống chính sách này.
3. Phân tích bối cảnh trong nước và quốc tế tác động đến thị trường nhà ở, đưa ra các quan điểm và giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam trong thời gian tới.

Hai câu hỏi nghiên cứu cơ bản được tác giả xác định ở phần mở đầu:

1. Chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam có những ưu điểm và hạn chế, bất cập nào?
2. Chính sách phát triển thị trường nhà ở cần được hoàn thiện như thế nào để khắc phục những hạn chế, bất cập đó, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển?

Bên cạnh đó, tác giả cụ thể hóa thành 4 vấn đề nghiên cứu chi tiết: (i) Đặc điểm khác biệt của thị trường nhà ở và tác động của quan hệ lợi ích kinh tế đến sự vận động của thị trường; (ii) Cấu trúc các chính sách bộ phận và sự phối hợp giữa chúng; (iii) Thực trạng ưu, nhược điểm của chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam giai đoạn 2005-2017; (iv) Định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng và bước vào nhóm nước có thu nhập trung bình.

Đối tượng nghiên cứu của luận án là chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam dưới góc độ kinh tế chính trị, xem xét chính sách như công cụ can thiệp của Nhà nước nhằm phát huy ưu việt, khắc phục khuyết tật thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn:

• Về nội dung: Luận án chỉ tập trung vào chính sách của Nhà nước trung ương (Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành); không nghiên cứu chính sách phát triển thị trường nhà ở riêng biệt của từng địa phương; không đi sâu vào thị trường đất đai và các phân khúc bất động sản phi nhà ở.
• Về không gian: Tập trung vào thị trường nhà ở tại các đô thị lớn; không khảo sát khu vực nông thôn và không nghiên cứu thị trường nhà ở phi chính thức.
• Về thời gian: Khảo sát thực trạng chính sách từ năm 2005 (thời điểm ban hành Luật Nhà ở năm 2005) đến năm 2017; đề xuất giải pháp cho giai đoạn đến năm 2025, tầm nhìn 2035.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án phân loại và điểm luận các công trình nghiên cứu đi trước theo 3 nhóm chủ đề:

Thứ nhất, các công trình về nhà ở và thị trường nhà ở: Nghiên cứu quốc tế của Chris Mayer (2011) về bong bóng nhà ở; Jingchun Lin (2011) về phân tích nhà ở giá rẻ tại Quảng Châu; J. Byrne (2007) về chính sách đất đai và đô thị; Sheng và Mehta (2008), Budinich (2006) về khuôn khổ giải quyết nhà ở cho dân nghèo và người thu nhập thấp đô thị; G. Jois (2007) về khủng hoảng nhà ở giá rẻ tại Mỹ; J. Chen (2010), E.E. Glaser (2006) về độ co giãn của nguồn cung nhà ở; Youqin Huang (2003), Youqin Huang và William A. Clark (2002) về ảnh hưởng của thể chế tới lựa chọn sở hữu nhà ở; Ronald Buye và J. Doling (2014) về chiến lược cung ứng nhà ở tại các nước Đông Á và Uganda; Robinson (1991) cùng các nghiên cứu về hệ số khả năng mua nhà (HAI), hệ số giá trên thu nhập (PIR), tỷ số tiền thuê trên thu nhập (RIR) và phương pháp thu nhập còn lại. Các nghiên cứu tài chính nhà ở của W.D. Fisher (1997), Smith (2001), Arjen Van Dijkhuizen (2004), John Ryding (1990), Ngân hàng Thế giới (1999), Ủy ban Châu Âu (2005), Ngân hàng Phát triển Châu Á ADB (2005). Tại Việt Nam, Trần Kim Chung (2015) đã phân tích 10 năm phát triển thị trường bất động sản (2004-2014) qua 4 chu kỳ bùng nổ, giằng co, suy thoái và phục hồi, ghi nhận sự xuất hiện của phân khúc nhà ở giá thấp nhưng chưa làm rõ cơ chế thể chế và vận động cung - cầu của phân khúc này.

Thứ hai, các công trình về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở: Các nghiên cứu của Nguyễn Dũng Tiến (2006), Nguyễn Đình Bồng và cộng sự (2005), hội thảo của Bộ Xây dựng (2011) về chiến lược nhà ở quốc gia. Các tác giả Nguyễn Văn Thạo (2005) nghiên cứu vấn đề sở hữu; Nguyễn Văn Hoàng (2010), Trần Tú Cường (2008), Lê Văn Bình (2009) nghiên cứu quản lý nhà nước và công cụ tài chính; Bùi Ngọc Tuân (2005), Đoàn Văn Trường (1999) phân tích phương pháp định giá bất động sản. Tuy nhiên, các tác giả chưa đi sâu phân tích đặc thù kinh tế chính trị của hàng hóa nhà ở để thiết lập công cụ điều tiết vĩ mô đồng bộ.

Thứ ba, các công trình về chính sách phát triển thị trường nhà ở: Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006), Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương CIEM (2008), Trần Kim Chung (2009), Nguyễn Văn Sửu (2010), Ngô Cảnh Quy (2012), Đinh Văn Ân (2011), Phạm Thị Mộng Hoa và Lâm Mai Lan (2000), Phạm Hữu Nghị (2002), Lê Văn Đính và Hồ Ký Minh (2013). Đáng chú ý, Nguyễn Thị Hải Lý (2013) phân tích chính sách can thiệp phía cung và phía cầu đối với nhà ở cho người thu nhập thấp; Hoàng Hữu Phê và cộng sự (2014) vận dụng lý thuyết vị thế - chất lượng để chỉ ra hiện tượng lệch pha phân khúc cao cấp tại Hà Nội.

Vị trí của luận án: Luận án kế thừa các kết quả nghiên cứu về quy luật vận động của thị trường bất động sản, nhưng định vị khoảng trống riêng biệt: tiếp cận chính sách phát triển thị trường nhà ở dưới giác độ kinh tế chính trị, xem xét mức độ tương hợp giữa chính sách và thị trường, đặt việc điều hòa quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp phát triển nhà ở và người tiêu dùng làm sợi chỉ đỏ xuyên suốt.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án xây dựng khung phân tích chính sách dựa trên các khái niệm nền tảng:

• Nhà ở: Sản phẩm xây dựng dùng để ở và phục vụ sinh hoạt, gắn liền với đất đai, có giá trị lớn, tính bền vững cao và hao mòn chậm.
• Thị trường nhà ở: Tổng thể các giao dịch về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ trong không gian, thời gian xác định.
• Chính sách phát triển thị trường nhà ở: Hệ thống quan điểm, mục tiêu và công cụ can thiệp của Nhà nước vào thị trường (dựa trên lý luận chính sách công của Peter Aucoin 1971, William Jenkins 1978, Thomas R. Dye 1984) nhằm phát huy các ưu việt, khắc phục khuyết tật và định hướng thị trường phát triển lành mạnh, hài hòa lợi ích kinh tế.

Khung phân tích của luận án (Hình 1) gồm 4 cấu phần:

1. Mục tiêu chính sách: Thúc đẩy tăng trưởng, đáp ứng nhu cầu ở, ổn định thị trường và đảm bảo công bằng xã hội.
2. Nội dung các nhóm chính sách bộ phận:
   • Nhóm tạo lập điều kiện và phát huy ưu việt thị trường (sở hữu, đất đai, quy hoạch, gia nhập/rút lui thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp, tổ chức môi giới).
   • Nhóm khắc phục khuyết tật thị trường (ổn định thị trường, quản lý giá, cung cấp thông tin, chính sách thuế).
   • Nhóm định hướng theo mục tiêu phát triển quốc gia (nhà ở xã hội, quản lý thị trường).
3. Điều kiện thực hiện: Ổn định kinh tế - chính trị - xã hội; năng lực bộ máy và đội ngũ cán bộ.
4. Hệ thống 8 tiêu chí đánh giá chính sách: Tính phù hợp, Tính hệ thống (thống nhất), Tính minh bạch, Tính hiệu lực, Tính hiệu quả, Tính công bằng, Tính khả thi và Mức độ thực hiện mục tiêu của chính sách.

Khung lý thuyết lợi ích kinh tế xác định các chủ thể chính: doanh nghiệp cung ứng (tối đa hóa lợi nhuận), người mua nhà (tối ưu hóa chi phí và thỏa mãn nhu cầu ở), bên môi giới trung gian (tối ưu hóa phí dịch vụ), Nhà nước (tối đa hóa nguồn thu thuế và duy trì ổn định kinh tế - xã hội), bên cạnh lợi ích của người lao động và hệ thống ngân hàng thương mại.

Về phương pháp nghiên cứu, luận án sử dụng hướng tiếp cận kinh tế chính trị và kinh tế - xã hội, kết hợp các phương pháp cụ thể:

• Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Gạt bỏ các yếu tố ngoại lai như tâm lý nhất thời, tập quán cục bộ hoặc biến động lãi suất ngắn hạn để nhận diện bản chất kinh tế chính trị của chính sách.
• Phương pháp lôgíc và lịch sử: Xây dựng hệ thống phạm trù lý luận, đối chiếu với diễn biến thị trường và kinh nghiệm thực thi chính sách của Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc.
• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Áp dụng đồng bộ qua các chương để khảo sát văn bản pháp quy, đánh giá số liệu và đúc rút giải pháp.
• Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Thiết kế bảng hỏi theo thang đo 5 mức độ (từ 1 đến 5) để đo lường 8 tiêu chí đánh giá chính sách. Khảo sát thực hiện với 2 nhóm đối tượng:
  • Cán bộ quản lý nhà nước: Phát 72 phiếu, thu về 55 phiếu hợp lệ (5 cán bộ cấp cục chiếm 9%; 6 cán bộ cấp phòng chiếm 10,9%; 43 chuyên viên chiếm 78%; 1 cố vấn cao cấp chiếm 1,18%).
  • Cán bộ quản lý doanh nghiệp: Phát 63 phiếu, thu về 45 phiếu hợp lệ (21 Chủ tịch/Tổng giám đốc/Phó Tổng giám đốc chiếm 47%; 7 Giám đốc/Phó Giám đốc chiếm 15,6%; 9 Trưởng/Phó phòng chiếm 20%; 8 Chuyên viên chiếm 19%).
• Phương pháp thống kê: Dùng phần mềm Microsoft Excel xử lý dữ liệu khảo sát sơ cấp và dữ liệu thứ cấp từ Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê.

Nhóm đối tượng khảo sát	Số phiếu phát ra	Số phiếu hợp lệ	Cơ cấu chức danh chính
Cán bộ quản lý nhà nước	72	55	Cục (9%), Phòng (10,9%), Chuyên viên (78%), Cố vấn (1,18%)
Cán bộ quản lý doanh nghiệp	63	45	Lãnh đạo cấp cao (47%), Giám đốc/Phó GĐ (15,6%), Phòng ban (20%), Khác (19%)

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà ở và chính sách phát triển thị trường nhà ở

Chương 1 hệ thống hóa các nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan đến đề tài. Tác giả phân tích các luận điểm về bản chất hàng hóa nhà ở, cơ chế can thiệp của chính quyền đô thị vào việc cung ứng nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Điểm lại các công trình về quản lý nhà nước, định giá bất động sản, tài chính nhà ở và các nghiên cứu đánh giá hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở).

Từ việc tổng thuật, chương 1 khẳng định khoảng trống tri thức: các nghiên cứu trước chưa giải quyết một cách toàn diện mối quan hệ lợi ích kinh tế trong chính sách phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là sự thiếu vắng các khảo sát thực nghiệm đánh giá mức độ tương thích giữa công cụ chính sách của trung ương với thực tiễn vận động của thị trường đô thị.

Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách phát triển thị trường nhà ở

Chương 2 làm rõ 5 đặc điểm kinh tế của hàng hóa và thị trường nhà ở:

1. Hàng hóa có giá trị rất lớn, đòi hỏi lượng vốn tích lũy cao.
2. Thị trường mang tính vùng, miền sâu sắc do gắn liền với vị trí địa lý cố định.
3. Người mua chỉ có đủ thông tin về hàng hóa trong quá trình sử dụng thực tế (thông tin bất cân xứng cao).
4. Cung nhà ở phản ứng rất chậm so với biến động về cầu và giá cả do chu kỳ chuẩn bị đầu tư và thi công kéo dài.
5. Tác động lan tỏa mạnh mẽ tới thị trường vốn, thị trường lao động và vật liệu xây dựng.

Tác giả phân tích 4 ưu việt (thỏa mãn nhu cầu ở, kích thích tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu ngành sang khu vực II, thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường) và chỉ ra 5 khuyết tật nội tại của thị trường nhà ở: tính bất ổn định (bong bóng) cao; sản phẩm mang tính độc quyền vị trí; bất cân xứng thông tin trầm trọng; thị trường dễ tổn thương và lan truyền rủi ro; người có thu nhập thấp khó hoặc không thể tiếp cận nhà ở theo nguyên tắc thị trường tự do.

Chương này cấu trúc 3 nhóm chính sách bộ phận (tạo lập điều kiện, khắc phục khuyết tật, định hướng mục tiêu quốc gia) và thiết lập 8 tiêu chí đánh giá chính sách. Nghiên cứu kinh nghiệm của 4 quốc gia:

• Hoa Kỳ: Phát triển hệ thống tài chính thế chấp thứ cấp (Fannie Mae, Freddie Mac), các chương trình trợ cấp phiếu thuê nhà (Section 8).
• Hàn Quốc: Thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, sử dụng công cụ thuế và kiểm soát giá bán trần để chống đầu cơ.
• Singapore: Mô hình cơ quan duy nhất là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF), giải quyết nhà ở cho trên 80% dân cư.
• Trung Quốc: Quá trình cải cách chế độ nhà ở đô thị từ năm 1995-2005, chuyển từ phân phối hiện vật sang thị trường hóa gắn với chương trình nhà ở giá rẻ do chính quyền cấp tỉnh phụ trách.

Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam gồm: xác định rõ phân giới giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; kiểm soát đầu cơ bằng công cụ thuế; xây dựng hệ thống tài chính nhà ở dài hạn; công khai quy hoạch và chuẩn hóa thông tin giao dịch.

Chương 3: Thực trạng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam

Chương 3 phân tích 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng: tốc độ tăng trưởng kinh tế (Bảng 3.1: giai đoạn 2012-2016), thu nhập bình quân đầu người (Bảng 3.2), tỷ lệ nghèo (Bảng 3.3: 2010-2016), kim ngạch xuất nhập khẩu (Bảng 3.4), dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI (Bảng 3.5: giai đoạn 1988-2016) và tổ chức bộ máy quản lý.

Thực trạng các nhóm chính sách bộ phận giai đoạn 2005-2017:

• Chính sách tạo lập điều kiện: Luật Nhà ở 2005 và 2014 đã mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân, bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài; chính sách giao đất, thu hồi đất và đấu giá quyền sử dụng đất; hỗ trợ vốn thông qua gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013); hình thành hệ thống sàn giao dịch bất động sản.
• Chính sách khắc phục khuyết tật: Thực thi các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đóng băng giai đoạn 2011-2013; quy định khung giá đất và phương pháp định giá; chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế chuyển nhượng bất động sản 2%.
• Chính sách định hướng theo mục tiêu quốc gia: Chính sách nhà ở xã hội cho 10 nhóm đối tượng khó khăn; quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội; quy định bảo lãnh ngân hàng đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đánh giá chính sách qua điều tra khảo sát thực tế (Bảng 3.6 đến Bảng 3.13):

• Tính phù hợp (Bảng 3.6): Chính sách sở hữu nhà ở được đánh giá cao nhất; chính sách đất đai và cung cấp thông tin bị đánh giá thấp do quy định giải phóng mặt bằng phức tạp và định giá đất chưa sát giá thị trường.
• Tính hệ thống, thống nhất (Bảng 3.7): Tồn tại xung đột, chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng trong phê duyệt chủ trương và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án.
• Tính minh bạch (Bảng 3.8): Minh bạch thông tin thị trường và công tác quy hoạch bị đánh giá ở mức thấp; thông tin giao dịch chủ yếu mang tính phân tán, thiếu hệ thống dữ liệu quốc gia tập trung.
• Tính hiệu lực (Bảng 3.9) và Tính hiệu quả (Bảng 3.10): Tình trạng xây dựng không phép, sai phép và vi phạm hợp đồng còn diễn biến phức tạp; hiệu quả giải ngân gói tín dụng và phát triển quỹ nhà ở xã hội chưa đạt chỉ tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
• Tính công bằng (Bảng 3.11) và Tính khả thi (Bảng 3.12): Thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội rườm rà; chính sách thuế chưa điều tiết được tình trạng đầu cơ găm giữ nhiều bất động sản; người thu nhập thấp tại đô thị vẫn gặp rào cản tài chính lớn.
• Bảng 3.13 chỉ ra các nguyên nhân hạn chế: Năng lực cán bộ thực thi chưa đồng đều; công tác phối hợp liên ngành lỏng lẻo; tư duy can thiệp còn mang nặng mệnh lệnh hành chính; xung đột lợi ích giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư dự án và người dân chưa được dung hòa.

Nhóm chính sách bộ phận	Ưu điểm chính đã đạt được	Hạn chế, bất cập cốt lõi
Tạo lập điều kiện phát triển	Mở rộng quyền sở hữu nhà ở; huy động nguồn lực xã hội hóa phát triển đô thị.	Quy trình giao đất, thu hồi đất phức tạp; thủ tục đầu tư chồng chéo giữa các luật.
Khắc phục khuyết tật	Hỗ trợ giải cứu thị trường đóng băng; từng bước chuẩn hóa hoạt động môi giới.	Thuế chưa ngăn chặn được đầu cơ; hệ thống thông tin dữ liệu thiếu minh bạch.
Định hướng theo mục tiêu quốc gia	Ban hành khung chính sách nhà ở xã hội; quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.	Quỹ đất 20% triển khai chậm; thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội phức tạp, nguồn vốn ưu đãi hạn hẹp.

Chương 4: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam

Chương 4 nhận định bối cảnh: tốc độ đô thị hóa nhanh và gia tăng quy mô dân số đô thị tạo sức ép lớn lên nguồn cung (Bảng 4 dự báo định hướng nhu cầu diện tích nhà ở đến năm 2020); tác động từ hội nhập kinh tế quốc tế và biến động kinh tế vĩ mô.

Luận án xác lập 4 quan điểm định hướng:

1. Đảm bảo hài hòa các lợi ích phải là mục tiêu quan trọng nhất trong hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở.
2. Chính sách phát triển thị trường nhà ở phải phù hợp với điều kiện đất nước và thông lệ quốc tế trong từng thời kỳ.
3. Thu hẹp dần thị trường nhà ở phi chính thức.
4. Các tổ chức và cá nhân hoạch định và thực thi chính sách phát triển thị trường nhà ở phải chịu trách nhiệm đến cùng các quyết định của mình.

Hệ thống giải pháp hoàn thiện chính sách được đề xuất gồm:

• Nhóm giải pháp tạo lập điều kiện: Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu (hướng dẫn cụ thể sở hữu nhà ở của người nước ngoài, nghiên cứu quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn); ban hành bộ tiêu chí quốc gia phân hạng nhà ở; đổi mới công tác quy hoạch kiến trúc; hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất sạch qua đấu giá quyền sử dụng đất; phát triển đa dạng hóa nguồn vốn (nghiên cứu mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở).
• Nhóm giải pháp khắc phục khuyết tật: Sử dụng công cụ thuế để chống đầu cơ (áp thuế đối với trường hợp sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên, tăng thuế đối với đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng); kiện toàn và bắt buộc giao dịch nhà ở mới qua các sàn giao dịch bất động sản chuẩn hóa; thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu và chỉ số giá nhà ở (HPI) do Bộ Xây dựng vận hành tập trung.
• Nhóm giải pháp định hướng xã hội: Tăng cường chế tài quản lý đối với giao dịch bán nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng bảo lãnh ngân hàng; hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội theo hướng ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê, đơn giản hóa điều kiện thụ hưởng, tạo cơ chế ưu đãi thực chất về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp tham gia; kiện toàn thanh tra chuyên ngành thị trường nhà ở.
• Giải pháp về bộ máy thực thi: Đào tạo, nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ tham mưu, thẩm định và giám sát chính sách; quy định rõ ràng trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu cơ quan hoạch định và phê duyệt dự án.

Kết quả và những đóng góp mới

Về mặt lý luận:

• Luận án đã hoàn thiện và làm rõ khung lý thuyết về chính sách phát triển thị trường nhà ở dưới góc độ Kinh tế chính trị, cấu trúc chính sách theo 3 nhóm chức năng (tạo lập điều kiện, khắc phục khuyết tật, định hướng mục tiêu quốc gia) gắn với bộ 8 tiêu chí đánh giá chính sách công.
• Luận án luận giải sâu sắc quan hệ lợi ích kinh tế, chỉ ra rằng việc đảm bảo sự thống nhất và giải quyết hài hòa mâu thuẫn lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người tiêu dùng và các định chế tài chính là nguyên tắc căn bản để thị trường nhà ở phát triển ổn định và bền vững.

Về mặt thực tiễn:

• Phân tích và đánh giá có hệ thống thực trạng chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam giai đoạn 2005-2017 thông qua kết hợp dữ liệu thống kê thứ cấp với kết quả khảo sát thực tế 100 cán bộ quản lý và lãnh đạo doanh nghiệp.
• Chỉ rõ các điểm nghẽn về tính thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư; nhận diện nguyên nhân sâu xa của tình trạng thiếu minh bạch thông tin và hạn chế trong cung ứng nhà ở xã hội.
• Đề xuất 4 quan điểm có tính nguyên tắc và hệ thống giải pháp hoàn thiện các nhóm chính sách bộ phận (đất đai, nguồn vốn, thuế điều tiết đầu cơ, quy chuẩn giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở) áp dụng cho giai đoạn đến năm 2025, tầm nhìn 2035.

Về mặt kiến nghị:

• Đề xuất Quốc hội rà soát, sửa đổi các điều khoản mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và nhà ở; sớm nghiên cứu xây dựng Luật Thuế tài sản bất động sản.
• Kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường nhà ở, chuyển đổi mô hình hỗ trợ nhà ở xã hội từ sở hữu sang đẩy mạnh phân khúc nhà ở cho thuê.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án:

• Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu ở chính sách của Nhà nước trung ương tác động lên khu vực đô thị lớn; không bao quát chính sách cụ thể của chính quyền địa phương và thị trường nhà ở nông thôn.
• Chưa đi sâu khảo sát các giải pháp điều tiết đối với phân khúc thị trường nhà ở phi chính thức.
• Quy mô mẫu khảo sát chuyên gia dừng lại ở 100 phiếu hợp lệ (55 cán bộ quản lý và 45 cán bộ doanh nghiệp); các đánh giá mang tính định tính chủ quan và có xu hướng nương nhẹ do vị trí công tác của người được hỏi.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng nghiên cứu cơ chế chính sách phát triển nhà ở nông thôn và giải quyết quan hệ thị trường tại các vùng ven đô thị hóa.
• Nghiên cứu cơ chế chuyển hóa thị trường nhà ở phi chính thức vào khuôn khổ quản lý chính thức.
• Ứng dụng các mô hình kinh tế lượng để lượng hóa tác động của các công cụ thuế và lãi suất tín dụng đến chỉ số giá nhà ở (HPI) và chỉ số khả năng chi trả nhà ở (HAI).

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhóm đối tượng:

• Cơ quan hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ thực chứng cho Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính trong việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và ban hành các quy định điều tiết thị trường bất động sản, chính sách thuế chống đầu cơ.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học: Tham khảo khung phân tích 8 tiêu chí đánh giá chính sách và cách tiếp cận quan hệ lợi ích kinh tế chính trị trong thị trường bất động sản nhà ở.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các định chế tài chính: Nắm bắt các định hướng điều chỉnh thể chế, nhận diện rủi ro pháp lý liên quan đến thủ tục giao đất, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và xu hướng phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Phần đáng tham khảo nhất trong luận án là: Khung lý luận về 8 tiêu chí đánh giá chính sách ở Chương 2; hệ thống dữ liệu khảo sát thực tế đánh giá tính hệ thống và tính minh bạch của chính sách ở Chương 3; hệ thống giải pháp hoàn thiện công cụ thuế và phát triển nhà ở xã hội ở Chương 4.

Câu hỏi thường gặp

1. Khung phân tích chính sách phát triển thị trường nhà ở trong luận án bao gồm những thành tố nào? Khung phân tích (Hình 1) gồm 4 thành tố: Mục tiêu chính sách; Nội dung chính sách (gồm 3 nhóm chính sách bộ phận: tạo lập điều kiện, khắc phục khuyết tật, định hướng mục tiêu quốc gia); Điều kiện thực hiện chính sách (ổn định kinh tế - xã hội và bộ máy cán bộ); Hệ thống 8 tiêu chí đánh giá chính sách.

2. Mẫu điều tra khảo sát thực tế của luận án được phân bổ như thế nào? Khảo sát thực hiện qua phiếu hỏi cấu trúc thang đo 5 mức độ, thu về 100 phiếu hợp lệ gồm: 55 phiếu từ cán bộ quản lý nhà nước (5 cán bộ cấp cục, 6 cấp phòng, 43 chuyên viên, 1 cố vấn cao cấp) và 45 phiếu từ cán bộ quản lý doanh nghiệp (21 Chủ tịch/Tổng giám đốc/Phó Tổng giám đốc, 7 Giám đốc/Phó Giám đốc, 9 Trưởng/Phó phòng, 8 Chuyên viên).

3. Luận án xác định thị trường nhà ở có những khuyết tật đặc thù nào cần Nhà nước can thiệp? Có 5 khuyết tật: tính bất ổn định (bong bóng) cao; sản phẩm mang tính độc quyền vị trí; bất cân xứng thông tin giữa bên bán và bên mua; tính dễ bị tổn thương và lan truyền rủi ro sang hệ thống tài chính; người có thu nhập thấp không thể tiếp cận hàng hóa nhà ở theo nguyên tắc thị trường tự do.

4. Đánh giá khảo sát thực tế chỉ ra hạn chế lớn nhất về tính hệ thống của chính sách nhà ở Việt Nam là gì? Đó là sự chồng chéo, xung đột giữa các văn bản luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng trong quy định về trình tự phê duyệt dự án, thủ tục giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

5. Luận án đề xuất giải pháp trọng tâm nào để kiểm soát đầu cơ và giải quyết vấn đề vốn cho thị trường? Luận án đề xuất áp dụng thuế tài sản đối với trường hợp sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên, tăng thuế đối với đất bỏ hoang; đồng thời đa dạng hóa thị trường vốn thông qua việc hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Việt Dũng là công trình nghiên cứu chuyên sâu về chính sách phát triển thị trường nhà ở Việt Nam giai đoạn 2005-2017 dưới góc độ kinh tế chính trị. Tác giả đã xây dựng khung phân tích chính sách gắn liền với nguyên tắc đảm bảo hài hòa quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời sử dụng dữ liệu điều tra thực tế để đánh giá 8 tiêu chí chất lượng chính sách công. Kết quả nghiên cứu cung cấp hệ thống 4 quan điểm và các giải pháp đồng bộ về đất đai, nguồn vốn, công cụ thuế và phát triển nhà ở xã hội nhằm hoàn thiện chính sách đến năm 2025, tầm nhìn 2035.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TONG QUAN CÁC CONG TRÌNH NGHIÊN CUUVE THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở và thị trường nhà ở Nhà ở là điều kiện dé thỏa mãn một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của con người. Mức thu nhập, mức sống càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng càng cao. Trong cơ chế thị trường, việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở được thực hiện thông qua thị trường. Do tầm quan trọng của nhà ở và thị trường nhà ở nên đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về các vấn đề này.

Khi nghiên cứu nhà ở và thị trường nhà ở, hầu hết các công trình khoa học đã sử dụng hướng tiếp cận cấu trúc chức năng. Với cách tiếp cận này, nhà ở luôn được xem xét trong mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống xung quanh, với tư cách một tổng thé bao gồm nhà ở, môi trường sông xung quanh với một hệ thống dịch vụ, cơ sở hạ tầng đô thị.Mỗi bộ phận cấu thành có những chức năng riêng nhưng có mối liên kết, phụ thuộc lẫn nhau để tạo nên một tổng thê hài hòa, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp của các nhóm xã hội trong cộng đồng đô thị. Trong lĩnh vực nhà ở, Nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho một hệ thống thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ. Có khá nhiều tranh luận về phương pháp tốt nhất dé cung cấp nhà ở ở các nước dang phát triển đã tập trung vào vai trò và mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội trong việc phát triển nhà ở.Mayer, Chris (2011), Housing Bubbes: A Survey, Annual Review of Economic 3.

Jingchun Lin (2011), The Development of Affordable Housing - A Case Study in Guangzhou Citi China, Stockholm: KTH Architecture and Built Enviroment, đã chỉ ra lịch sử phat trién cua nhà ở giá rẻ, giá hợp lý cho thấy rằng các nước phương Tây va các nước chau A ở trong các trạng thái khác nhau và không thể cùng thực hiện những chính sách tương tự nhau. Việc phát triển thị trường nhà ở giá rẻ bắt đầu từ rất sớm ở Hoa Kỳ và Châu Âu, nhưng ở các nước châu Á đến giữa thế kỷ 20 quá trình này mới thực sự bắt đầu. Một số khu vực và quốc gia phát triển cao ở châu Á như Singapore hay Hồng Kông bắt đầu các dự án nhà ở giá rẻ từ những năm 1950, là những nước đầu tiên trong khu vực châu A. Việc dau tư mở rộng nhà ở là biêu tượng của sự phát triên đô thị vì nhà ở là cơ sở 10 nên tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người, Byrne, J.(2007), Affordable Housing, Land Tenure, and Urban Policy: The Matrix Revealed.

Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều người chuyền đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư nay là sự gia tăng dân số tại các thành phố. Nha ở là một trong những nhu cau cơ bản của cuộc sống con người, nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an toàn cho người dân. Khi số lượng người dân sống trong thành phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đó khoảng cách giữa nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậm hơn tốc độ tăng cầu. Dé giữ ồn định và sự phát triển bền vững của đô thị, nhiều chính quyền thành phố phải thực hiện một số biện pháp dé giúp các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình thu nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở.

Sheng và Mehta chỉ ra rằng sở hữu nhà ở là “quyền con người”, không chính phủ nào có thé bỏ qua quyền quan trọng nay của các công dân, Sheng and Mehta (2008), Approaches to Urban Slums - A Multimedia Sourcebook on Adaptive and Proative Strategies. The World Bank, Washington, D.,Budinich (2006),Housing Solutions Seving Low-Income Populations A Framework for Action, The Ashoka Full Economic Citizenship Initiative, Vol 3, đã đề xuất một khuôn khổ giúp chính phủ đối phó với van dé nhà ở cho hộ gia đình trẻ và các hộ có thu nhập thấp trong quá trình phát triển đô thị. Chính phủ hỗ trợ các hộ gia đình trẻ và hộ có thu nhập thấp thông qua việc phân tích chuỗi giá trị trong thị trường nhà ở. Trong số những hành động của chính phủ, thì các chính sách có tác động trực tiếp vào thị trường nhà ở và tính hiệu quả của việc bảo vệ quyền lợi các gia đình trẻ và gia đình có thu nhập thấp.

Dù ở thành phố dang phát triển hay thành phố đã phát triển, thì các chính sách nhà ở giá rẻ thường được sử dụng dé giải quyết các van đề về nhà ở, như dé ức chế sự phát triển quá mức của giá nhà ở thương mại, hay dé giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp có nhà sở hữu. Tuy nhiên, cũng giống như các chính sách khác chính sách nhà ở giá rẻ không chỉ toàn mang lại lợi ich, chúng cũng gây ra những bat lợi nhất định. Cụ thé là trường hợp khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở Mỹ, đó là kết quả từ việc gia tăng chi phí nhà ở không thể cung cấp đủ nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình lớn, Jois, G. (2007), 11 Affordable Housing and Civic Participation: Two Sides of the Same Coin.com/goutan_jois/.

Dé giúp thị trường nhà ở tăng trưởng ôn định, chính quyền địa phương một mặt hỗ trợ chính sách thuế ưu đãi và hỗ trợ tài chính cho các chủ đầu tư hoặc bố trí, quy hoạch các dự án nhà ở tại khu vực ngoại 6, nơi có chi phi đất rẻ hơn, từ đó tong chi phí của dự án nhà ở sẽ thấp hon. Một mặt, hạ thấp rào cản tham gia vào thị trường nhà ở đối với các hộ có thu nhập thấp, đồng thời hỗ trợ tài chính, nhờ đó mà tạo ra sự phát triển bền vững cho thị trường nhà ở nói riêng và xã hội nói chung. Cung cấp nhà ở giá rẻ đã trở thành một nhiệm vụ cấp bách của chính phủ một số nước. Nhiều quốc gia đã nhận ra thực tế và đã lên kế hoạch hành động về vấn đề nhà ở giá rẻ và nha ở thu nhập thấp.

Hoa Ky, Thụy Điền, Singapore đã thực hiện nhiều chính sách dé giải quyết van đề nhà ở giá rẻ. Wallace (1995), Financing Affordable Housing in the United States, Housing Policy Debate 6(4):785-814, đã phân tích khoảng cách nhà ở giá rẻ ở Mỹ bằng cách tập trung vào sự hỗ trợ tài chính liên bang và các quy định của các cơ quan hoạt động “Vì lợi nhuận và phi lợi nhuận”, Sirmans, G.A (2003), The Composition of Hedonis Pricing Models: A Review of the Literature, Research Paper Completed for the National Association of Realtors.Ở Trung Quốc nhà ở giá rẻ là chương trình xây dựng quốc gia được Cục/Phòng bất động sản của Tỉnh chịu trách nhiệm nhằm cung cấp môi trường nhà ở phù hợp cho các gia đình có thu nhập thấp [79]. Với mục đích nghiên cứu một cách hệ thống các yếu tố quyết định đến sự bùng nổ nhà ở đô thị ở Trung Quốc trong giai đoạn 1995-2005, nhóm nghiên cứu đã thiết kế một khung phân tích dựa trên các lý thuyết hiện có về nhà ở đô thị. Sau đó nhóm nghiên cứu đưa ra mô hình thực nghiệm, thông qua những chứng cứ thu được theo chuỗi thời gian và dữ liệu theo mặt cắt ngang, Chen, J.

(2010), One Decade of Urban Housing Reform in China: Urban Housing Price Dynamics and The Role of Migration and Urbanization , 1995-2005, Habitat International in Press. Các kết qua thực nghiệm chứng minh rang có sự kết nối co ban giữa biến đổi đô thị va nhà ở, là bằng chứng rõ ràng mối tương quan mạnh mẽ giữa dân số và nhà ở. Các nhà nghiên cứu xem xét hai mô hình cung cấp nhà ở đô thị (mô hình cung nhà ở không linh 12 hoạt và cung nhà ở linh hoạt) dé minh họa cho các van đề nghiên cứu chính. Kết qua nghiên cứu cho thấy, nếu việc cung nhà ở của thành phố tương đối linh hoạt, sự gia tăng số lượng hộ gia đình theo hướng dịch chuyên đi lên tương đối khiêm tốn về nhu cầu nhà ở và giá nhà đất chỉ tăng nhẹ tương ứng.

Ngược lại, nếu việc cung cấp nhà ở không có tính chất linh hoạt, giá nhà ở sẽ tăng lên đáng ké, Glaser, E.E (2006), Urban Growth and Housing Supply, Journal of Economic Geography 6. Các nghiên cứu về sự phat triển nhà ở đô thi Trung Quốc cho thấy, một số yếu tô thé chế cũng có tác động ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở đô thị va giá nhà ở tại Trung Quốc. Trong mô hình tiêu thụ nha ở do Youquin Huang, Y. (2003), A Room of One’s Own: Housing Consumption and Residendial Crowing in Transitional Urban China, Environment and Planning A, đề xuất được xem xét theo ba yếu tố đó là thay đổi về dân số, các nhân tô thé chế và các biến số về kinh tế xã hội.

Trong một mô hình phân tích đa cấp khác và cùng sử dụng bộ đữ liệu này, Huang, Youquin and Clark, William A.2002, Housing Tenure Choice in Transitional Urban China: A Multilevel Analysis, Urban Studies 30 (1), cho thay co ché thi truong va cac luc luong thé ché déu anh huong đến sự lựa chọn nha ở đô thị của tat cả các nhóm xã hội trong đó có nhóm người nghèo ở Trung Quốc. Trong hai mô hình này, Youqin Huang chi sử dụng các biến số kinh tế xã hội như tình trạng hộ khẩu, vị trí công tác, cấp đơn vị làm việc và loại hình đơn vị làm việc, để phản ánh những thay đổi trong thiết chế xã hội Trung Quốc. Cần phải lưu ý rằng, các biến số gián tiếp này không đủ dé xác định về mặt định lượng những thay đổi thể chế [89]. Ronald Buye and J.Doling (2014), Housing East Asia: Socio-Economic and Demographic Challenges, First Published By Palgarave Macmillan, đã nghiên cứu các chiến lược có thé được áp dung dé cung cấp đủ nhà ở với giá cả phải chăng cho người có thu nhập thấp.

Các đơn vị cung ứng nhà ở khác nhau có những vai trò khác nhau. Tác gia sử dụng phương pháp phân tích theo chiều doc và so sánh, bang cách giới thiệu các nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp ở các nước đang phát triển và phát triển. Tác giả xem xét và phân tích chủ yếu dữ liệu thứ cấp từ các nước được lựa chọn bởi vì có rất nhiều tài liệu về nhà ở.