CHƯƠNG 1: TONG QUAN CÁC CONG TRÌNH NGHIÊN CUUVE THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về nhà ở và thị trường nhà ở Nhà ở là điều kiện dé thỏa mãn một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của con người. Mức thu nhập, mức sống càng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng càng cao. Trong cơ chế thị trường, việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở được thực hiện thông qua thị trường. Do tầm quan trọng của nhà ở và thị trường nhà ở nên đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về các vấn đề này.
Khi nghiên cứu nhà ở và thị trường nhà ở, hầu hết các công trình khoa học đã sử dụng hướng tiếp cận cấu trúc chức năng. Với cách tiếp cận này, nhà ở luôn được xem xét trong mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống xung quanh, với tư cách một tổng thé bao gồm nhà ở, môi trường sông xung quanh với một hệ thống dịch vụ, cơ sở hạ tầng đô thị.Mỗi bộ phận cấu thành có những chức năng riêng nhưng có mối liên kết, phụ thuộc lẫn nhau để tạo nên một tổng thê hài hòa, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp của các nhóm xã hội trong cộng đồng đô thị. Trong lĩnh vực nhà ở, Nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho một hệ thống thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ. Có khá nhiều tranh luận về phương pháp tốt nhất dé cung cấp nhà ở ở các nước dang phát triển đã tập trung vào vai trò và mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội trong việc phát triển nhà ở.Mayer, Chris (2011), Housing Bubbes: A Survey, Annual Review of Economic 3.
Jingchun Lin (2011), The Development of Affordable Housing - A Case Study in Guangzhou Citi China, Stockholm: KTH Architecture and Built Enviroment, đã chỉ ra lịch sử phat trién cua nhà ở giá rẻ, giá hợp lý cho thấy rằng các nước phương Tây va các nước chau A ở trong các trạng thái khác nhau và không thể cùng thực hiện những chính sách tương tự nhau. Việc phát triển thị trường nhà ở giá rẻ bắt đầu từ rất sớm ở Hoa Kỳ và Châu Âu, nhưng ở các nước châu Á đến giữa thế kỷ 20 quá trình này mới thực sự bắt đầu. Một số khu vực và quốc gia phát triển cao ở châu Á như Singapore hay Hồng Kông bắt đầu các dự án nhà ở giá rẻ từ những năm 1950, là những nước đầu tiên trong khu vực châu A. Việc dau tư mở rộng nhà ở là biêu tượng của sự phát triên đô thị vì nhà ở là cơ sở 10 nên tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người, Byrne, J.(2007), Affordable Housing, Land Tenure, and Urban Policy: The Matrix Revealed.
Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều người chuyền đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư nay là sự gia tăng dân số tại các thành phố. Nha ở là một trong những nhu cau cơ bản của cuộc sống con người, nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an toàn cho người dân. Khi số lượng người dân sống trong thành phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đó khoảng cách giữa nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậm hơn tốc độ tăng cầu. Dé giữ ồn định và sự phát triển bền vững của đô thị, nhiều chính quyền thành phố phải thực hiện một số biện pháp dé giúp các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình thu nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở.
Sheng và Mehta chỉ ra rằng sở hữu nhà ở là “quyền con người”, không chính phủ nào có thé bỏ qua quyền quan trọng nay của các công dân, Sheng and Mehta (2008), Approaches to Urban Slums - A Multimedia Sourcebook on Adaptive and Proative Strategies. The World Bank, Washington, D.,Budinich (2006),Housing Solutions Seving Low-Income Populations A Framework for Action, The Ashoka Full Economic Citizenship Initiative, Vol 3, đã đề xuất một khuôn khổ giúp chính phủ đối phó với van dé nhà ở cho hộ gia đình trẻ và các hộ có thu nhập thấp trong quá trình phát triển đô thị. Chính phủ hỗ trợ các hộ gia đình trẻ và hộ có thu nhập thấp thông qua việc phân tích chuỗi giá trị trong thị trường nhà ở. Trong số những hành động của chính phủ, thì các chính sách có tác động trực tiếp vào thị trường nhà ở và tính hiệu quả của việc bảo vệ quyền lợi các gia đình trẻ và gia đình có thu nhập thấp.
Dù ở thành phố dang phát triển hay thành phố đã phát triển, thì các chính sách nhà ở giá rẻ thường được sử dụng dé giải quyết các van đề về nhà ở, như dé ức chế sự phát triển quá mức của giá nhà ở thương mại, hay dé giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp có nhà sở hữu. Tuy nhiên, cũng giống như các chính sách khác chính sách nhà ở giá rẻ không chỉ toàn mang lại lợi ich, chúng cũng gây ra những bat lợi nhất định. Cụ thé là trường hợp khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở Mỹ, đó là kết quả từ việc gia tăng chi phí nhà ở không thể cung cấp đủ nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình lớn, Jois, G. (2007), 11 Affordable Housing and Civic Participation: Two Sides of the Same Coin.com/goutan_jois/.
Dé giúp thị trường nhà ở tăng trưởng ôn định, chính quyền địa phương một mặt hỗ trợ chính sách thuế ưu đãi và hỗ trợ tài chính cho các chủ đầu tư hoặc bố trí, quy hoạch các dự án nhà ở tại khu vực ngoại 6, nơi có chi phi đất rẻ hơn, từ đó tong chi phí của dự án nhà ở sẽ thấp hon. Một mặt, hạ thấp rào cản tham gia vào thị trường nhà ở đối với các hộ có thu nhập thấp, đồng thời hỗ trợ tài chính, nhờ đó mà tạo ra sự phát triển bền vững cho thị trường nhà ở nói riêng và xã hội nói chung. Cung cấp nhà ở giá rẻ đã trở thành một nhiệm vụ cấp bách của chính phủ một số nước. Nhiều quốc gia đã nhận ra thực tế và đã lên kế hoạch hành động về vấn đề nhà ở giá rẻ và nha ở thu nhập thấp.
Hoa Ky, Thụy Điền, Singapore đã thực hiện nhiều chính sách dé giải quyết van đề nhà ở giá rẻ. Wallace (1995), Financing Affordable Housing in the United States, Housing Policy Debate 6(4):785-814, đã phân tích khoảng cách nhà ở giá rẻ ở Mỹ bằng cách tập trung vào sự hỗ trợ tài chính liên bang và các quy định của các cơ quan hoạt động “Vì lợi nhuận và phi lợi nhuận”, Sirmans, G.A (2003), The Composition of Hedonis Pricing Models: A Review of the Literature, Research Paper Completed for the National Association of Realtors.Ở Trung Quốc nhà ở giá rẻ là chương trình xây dựng quốc gia được Cục/Phòng bất động sản của Tỉnh chịu trách nhiệm nhằm cung cấp môi trường nhà ở phù hợp cho các gia đình có thu nhập thấp [79]. Với mục đích nghiên cứu một cách hệ thống các yếu tố quyết định đến sự bùng nổ nhà ở đô thị ở Trung Quốc trong giai đoạn 1995-2005, nhóm nghiên cứu đã thiết kế một khung phân tích dựa trên các lý thuyết hiện có về nhà ở đô thị. Sau đó nhóm nghiên cứu đưa ra mô hình thực nghiệm, thông qua những chứng cứ thu được theo chuỗi thời gian và dữ liệu theo mặt cắt ngang, Chen, J.
(2010), One Decade of Urban Housing Reform in China: Urban Housing Price Dynamics and The Role of Migration and Urbanization , 1995-2005, Habitat International in Press. Các kết qua thực nghiệm chứng minh rang có sự kết nối co ban giữa biến đổi đô thị va nhà ở, là bằng chứng rõ ràng mối tương quan mạnh mẽ giữa dân số và nhà ở. Các nhà nghiên cứu xem xét hai mô hình cung cấp nhà ở đô thị (mô hình cung nhà ở không linh 12 hoạt và cung nhà ở linh hoạt) dé minh họa cho các van đề nghiên cứu chính. Kết qua nghiên cứu cho thấy, nếu việc cung nhà ở của thành phố tương đối linh hoạt, sự gia tăng số lượng hộ gia đình theo hướng dịch chuyên đi lên tương đối khiêm tốn về nhu cầu nhà ở và giá nhà đất chỉ tăng nhẹ tương ứng.
Ngược lại, nếu việc cung cấp nhà ở không có tính chất linh hoạt, giá nhà ở sẽ tăng lên đáng ké, Glaser, E.E (2006), Urban Growth and Housing Supply, Journal of Economic Geography 6. Các nghiên cứu về sự phat triển nhà ở đô thi Trung Quốc cho thấy, một số yếu tô thé chế cũng có tác động ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở đô thị va giá nhà ở tại Trung Quốc. Trong mô hình tiêu thụ nha ở do Youquin Huang, Y. (2003), A Room of One’s Own: Housing Consumption and Residendial Crowing in Transitional Urban China, Environment and Planning A, đề xuất được xem xét theo ba yếu tố đó là thay đổi về dân số, các nhân tô thé chế và các biến số về kinh tế xã hội.
Trong một mô hình phân tích đa cấp khác và cùng sử dụng bộ đữ liệu này, Huang, Youquin and Clark, William A.2002, Housing Tenure Choice in Transitional Urban China: A Multilevel Analysis, Urban Studies 30 (1), cho thay co ché thi truong va cac luc luong thé ché déu anh huong đến sự lựa chọn nha ở đô thị của tat cả các nhóm xã hội trong đó có nhóm người nghèo ở Trung Quốc. Trong hai mô hình này, Youqin Huang chi sử dụng các biến số kinh tế xã hội như tình trạng hộ khẩu, vị trí công tác, cấp đơn vị làm việc và loại hình đơn vị làm việc, để phản ánh những thay đổi trong thiết chế xã hội Trung Quốc. Cần phải lưu ý rằng, các biến số gián tiếp này không đủ dé xác định về mặt định lượng những thay đổi thể chế [89]. Ronald Buye and J.Doling (2014), Housing East Asia: Socio-Economic and Demographic Challenges, First Published By Palgarave Macmillan, đã nghiên cứu các chiến lược có thé được áp dung dé cung cấp đủ nhà ở với giá cả phải chăng cho người có thu nhập thấp.
Các đơn vị cung ứng nhà ở khác nhau có những vai trò khác nhau. Tác gia sử dụng phương pháp phân tích theo chiều doc và so sánh, bang cách giới thiệu các nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp ở các nước đang phát triển và phát triển. Tác giả xem xét và phân tích chủ yếu dữ liệu thứ cấp từ các nước được lựa chọn bởi vì có rất nhiều tài liệu về nhà ở.