Luận văn thạc sĩ về chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội tại hà nội, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải thiện thực tiễn.

• Tác giả: Mai Hồng Thuận
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Thị Tuệ
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
• 1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
• 1.2. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội
• 1.3. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
• 1.4. Chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.5. Đặc điểm nhà ở xã hội. Thực hiện chính sách nhà ở xã hội
• 1.6. Mục tiêu thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.7. Lý do phải có chính sách nhà ở xã hội
• 1.8. Nội dung thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
• 1.9. Kinh nghiệm chính sách nhà ở xã hội
• 1.9.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng
• 1.9.2. Kinh nghiệm của Seoul – Hàn Quốc
• 1.9.3. Một số bài học rút ra
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội có ảnh hưởng việc phát triển nhà ở xã hội
• 2.1.1. Vị trí địa lý
• 2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội
• 2.2. Thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội
• 2.2.1. Chính sách quy hoạch
• 2.2.2. Chính sách tài chính
• 2.2.3. Chính sách thu hút đầu tư
• 2.2.4. Chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội
• 2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 2.3.1. Những thành công
• 2.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI
• 3.1. Quan điểm, mục tiêu, định hướng hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 3.1.1. Định hướng phát triển kinh tế xã hội tại Hà Nội
• 3.1.2. Định hướng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 3.1.3. Quan điểm, mục tiêu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội
• 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
• 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện khung chính sách
• 3.2.2. Giải pháp tổ chức thực hiện chính sách
• 3.2.3. Kiến nghị với UBND TP Hà Nội
• 3.2.4. Kiến nghị với Bộ Xây dựng
• 3.2.5. Kiến nghị với Bộ Tài chính
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC 1: Thống kê diện tích và dân số TP Hà Nội
• PHỤ LỤC 2: Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội tại TP Hà Nội

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội

Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội được xây dựng trên cơ sở lý luận vững chắc, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Nhà ở xã hội không chỉ là một giải pháp cho vấn đề nhà ở mà còn là một phần quan trọng trong chính sách an sinh xã hội. Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, nhà ở xã hội được định nghĩa là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhằm phục vụ cho những đối tượng có thu nhập thấp. Đối tượng thụ hưởng chính sách này bao gồm công chức, viên chức, người lao động có thu nhập thấp và các đối tượng khác theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện chính sách này không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống của người dân mà còn góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế địa phương. Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội, việc xây dựng và hoàn thiện chính sách là rất cần thiết.

1.3. Đặc điểm và thực hiện chính sách nhà ở xã hội

Đặc điểm của nhà ở xã hội tại Hà Nội là tính chất đa dạng về hình thức và quy mô. Các dự án nhà ở xã hội thường được xây dựng với quy mô lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu của một số lượng lớn người dân. Việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cần được tiến hành đồng bộ, từ khâu quy hoạch đến khâu xây dựng và quản lý. Đặc biệt, cần có các giải pháp cụ thể để giải quyết những khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân, như giảm thiểu thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn. Chính sách này không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống của người dân mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại Hà Nội.

II. Thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội cho thấy nhiều thành công nhưng cũng không ít thách thức. Từ năm 2010 đến nay, Hà Nội đã triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, như thiếu hụt nguồn vốn đầu tư, thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Theo thống kê, đến năm 2020, Hà Nội mới chỉ hoàn thành khoảng 30% kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội. Điều này cho thấy cần có những giải pháp mạnh mẽ hơn để thúc đẩy tiến độ thực hiện chính sách này.

2.3. Những thành công và tồn tại

Những thành công trong việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội bao gồm việc xây dựng được một số lượng lớn nhà ở xã hội và tạo ra quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, những tồn tại như thiếu hụt nguồn vốn, thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch vẫn là những thách thức lớn. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các tổ chức xã hội để giải quyết những vấn đề này, nhằm đảm bảo rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả và bền vững.

III. Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Để hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trước hết, cần cải cách thủ tục hành chính để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội hơn. Thứ hai, cần tăng cường nguồn vốn đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội, bao gồm cả nguồn vốn từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn khác. Thứ ba, cần có các chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Cuối cùng, cần tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về chính sách phát triển nhà ở xã hội.

3.3. Kiến nghị với các cơ quan chức năng

Kiến nghị với UBND TP Hà Nội và các cơ quan chức năng cần tập trung vào việc tăng cường nguồn vốn đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Cần có các chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, đồng thời cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hà Nội, thủ đô của Việt Nam, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ thuật của cả nước với dân số khoảng 7,15 triệu người năm 2013, tăng 2,7% so với năm trước. Với mật độ dân số trung bình 2.170 người/km² và sự gia tăng dân số cơ học nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, trở thành vấn đề cấp bách. Tính đến năm 2010, tổng mức đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội đạt khoảng 700 tỷ đồng, giải quyết chỗ ở cho khoảng một phần ba số công nhân thuê nhà. Năm 2013, thành phố phấn đấu khởi công từ 5 đến 6 dự án nhà ở xã hội, thể hiện nỗ lực đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung phân tích chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội từ năm 2006 đến nay, đánh giá thực trạng, những thành công và tồn tại, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách nhằm nâng cao hiệu quả thực thi. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các chính sách quy hoạch, tài chính, thu hút đầu tư và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội, cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hai lý thuyết chính: chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử để phân tích chính sách phát triển nhà ở xã hội. Chủ nghĩa duy vật biện chứng giúp nhận thức bản chất các hiện tượng kinh tế - xã hội trong quá trình vận động phát triển, từ đó đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách nhà ở xã hội. Chủ nghĩa duy vật lịch sử đặt đối tượng nghiên cứu trong bối cảnh lịch sử cụ thể, giúp đánh giá quá trình phát triển chính sách theo từng giai đoạn và dự báo xu hướng tương lai.

Ba khái niệm trọng tâm được sử dụng gồm: nhà ở xã hội (loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức phi lợi nhuận đầu tư xây dựng nhằm phục vụ đối tượng thu nhập thấp), chính sách phát triển nhà ở xã hội (chủ trương, hành động của Chính phủ nhằm tăng khả năng cung cấp nhà ở cho các đối tượng xã hội), và các chính sách thành phần như quy hoạch, tài chính, thu hút đầu tư và hỗ trợ tiếp cận nhà ở.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính bao gồm số liệu thống kê từ UBND TP Hà Nội, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các báo cáo nghiên cứu chuyên ngành. Cỡ mẫu nghiên cứu tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, đối tượng thụ hưởng và các chủ thể liên quan trên địa bàn Hà Nội từ năm 2006 đến 2014.

Phương pháp phân tích gồm:

• Phương pháp thống kê toán học: xử lý và mô hình hóa số liệu về diện tích nhà ở, dân số, vốn đầu tư, mật độ dân số, tỷ lệ nhà ở xã hội được xây dựng.
• Phân tích tổng hợp: đánh giá quá trình thực hiện chính sách qua các giai đoạn, so sánh mức độ hoàn thành mục tiêu.
• Phương pháp so sánh: so sánh số liệu Hà Nội với các địa phương khác và các tiêu chuẩn quốc tế để đánh giá hiệu quả chính sách.
• Phân tích kinh tế: vận dụng các quy luật kinh tế để giải thích mối quan hệ giữa cung - cầu nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2006 đến 2014, với dự báo và đề xuất giải pháp đến năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Nguồn lực đầu tư và quy mô nhà ở xã hội: Tính đến năm 2010, Hà Nội đã đầu tư khoảng 700 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hoàn thành khoảng 1/3 tổng diện tích sàn nhà ở cho công nhân thuê. Năm 2013, thành phố khởi công 5-6 dự án mới, thể hiện sự tăng trưởng nguồn cung nhà ở xã hội.

2. Chính sách quy hoạch và quỹ đất: Sau khi mở rộng địa giới hành chính năm 2008, diện tích Hà Nội tăng hơn 3 lần, tạo điều kiện mở rộng quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc tạo quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi vẫn còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến tiến độ và quy mô dự án.

3. Chính sách tài chính và thu hút đầu tư: Hà Nội áp dụng nhiều ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp (khoảng 5-6%/năm) cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, chi phí đầu tư xây dựng cao và thủ tục hành chính phức tạp làm tăng giá thuê, khiến nhiều đối tượng khó tiếp cận nhà ở xã hội.

4. Hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội: Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp vay mua nhà với thời hạn vay 10 năm và lãi suất ưu đãi. Khoảng 70% nguồn vốn dành cho nhóm đối tượng này, góp phần nâng cao khả năng thanh toán và tiếp cận nhà ở.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những tồn tại trong chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội là do chi phí đầu tư lớn, nguồn vốn dài hạn hạn chế và thủ tục hành chính còn rườm rà. So với kinh nghiệm thành công của Đà Nẵng và Seoul, Hà Nội cần tăng cường xã hội hóa đầu tư, đa dạng hóa nguồn vốn và cải thiện cơ chế quản lý.

Biểu đồ so sánh tỷ lệ diện tích nhà ở xã hội trên tổng diện tích nhà ở tại Hà Nội và Đà Nẵng cho thấy Hà Nội còn thấp hơn khoảng 15-20%, phản ánh tiềm năng phát triển chưa được khai thác hết. Bảng phân tích chi phí đầu tư và giá thuê nhà ở xã hội cũng minh họa sự chênh lệch lớn giữa các dự án, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.

Ý nghĩa của nghiên cứu là cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định thị trường bất động sản tại thủ đô.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung chính sách quy hoạch: UBND TP Hà Nội cần xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm, xác định rõ quỹ đất, loại hình nhà ở, cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế. Thời gian thực hiện: 2015-2020.

2. Tăng cường hỗ trợ tài chính và ưu đãi thuế: Mở rộng nguồn vốn vay ưu đãi, giảm lãi suất vay xuống dưới 5%/năm, đồng thời miễn giảm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, UBND TP Hà Nội.

3. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian cấp phép, giảm bớt các bước phức tạp trong quy trình đầu tư xây dựng và tiếp cận nhà ở xã hội, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư và người dân. Thời gian thực hiện: ngay trong năm 2015.

4. Khuyến khích xã hội hóa và đa dạng hóa nguồn vốn: Thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, phát triển quỹ nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu, hợp tác công tư, đồng thời huy động nguồn vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế. Chủ thể thực hiện: UBND TP Hà Nội, Bộ Xây dựng.

5. Tăng cường công tác quản lý và giám sát: Thiết lập hệ thống quản lý minh bạch, kiểm soát chặt chẽ việc phân phối nhà ở xã hội nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách, đảm bảo quyền lợi cho đối tượng thụ hưởng. Thời gian thực hiện: 2015-2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và đô thị: Giúp xây dựng, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn và nhu cầu địa phương.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ chế ưu đãi, chính sách thu hút đầu tư, giúp hoạch định chiến lược phát triển dự án nhà ở xã hội hiệu quả.

3. Các tổ chức tài chính và ngân hàng: Hiểu rõ về chính sách tín dụng ưu đãi, điều kiện vay vốn hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, từ đó thiết kế các sản phẩm tài chính phù hợp.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản lý kinh tế, phát triển đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học, cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách phát triển nhà ở xã hội tại đô thị lớn.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở xã hội là gì và đối tượng thụ hưởng gồm những ai?
   Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hoặc tổ chức phi lợi nhuận đầu tư xây dựng nhằm phục vụ người thu nhập thấp, công chức, người nghèo đô thị. Đối tượng thụ hưởng gồm cán bộ công chức, người có công cách mạng, công nhân trong khu công nghiệp, học sinh sinh viên và các hộ nghèo.

2. Chính sách tài chính hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội như thế nào?
   Hà Nội áp dụng các ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ vay vốn ưu đãi với lãi suất khoảng 5-6%/năm cho người thu nhập thấp. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ vay mua nhà với thời hạn 10 năm là ví dụ điển hình.

3. Những khó khăn chính trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại Hà Nội là gì?
   Chi phí đầu tư cao, thủ tục hành chính phức tạp, nguồn vốn dài hạn hạn chế và quỹ đất sạch chưa đủ là những khó khăn lớn ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả chính sách.

4. Hà Nội có thể học hỏi kinh nghiệm gì từ các địa phương khác?
   Hà Nội có thể học hỏi chính sách thu hút đầu tư, hỗ trợ tài chính và quản lý dự án hiệu quả từ Đà Nẵng và Seoul, như đa dạng hóa nguồn vốn, miễn giảm thuế, hỗ trợ vay vốn ưu đãi và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

5. Làm thế nào để người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở xã hội?
   Thông qua các chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi, giảm giá thuê, đơn giản hóa thủ tục thuê mua và tăng cường thông tin về các dự án nhà ở xã hội, người thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Kết luận

• Hà Nội đang đối mặt với áp lực lớn về nhu cầu nhà ở xã hội do dân số tăng nhanh và mật độ dân cư cao.
• Chính sách phát triển nhà ở xã hội đã đạt được một số thành tựu với nguồn vốn đầu tư khoảng 700 tỷ đồng và nhiều dự án được triển khai.
• Tuy nhiên, còn tồn tại nhiều hạn chế về quỹ đất, chi phí đầu tư, thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.
• Đề xuất hoàn thiện chính sách tập trung vào quy hoạch, tài chính, thu hút đầu tư và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội.
• Các bước tiếp theo cần triển khai ngay là đơn giản hóa thủ tục, tăng cường xã hội hóa đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý nhằm đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội và phát triển bền vững.

Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng một Hà Nội với nhà ở xã hội chất lượng, bền vững và công bằng cho mọi người dân!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội 8 z Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở.

Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động. Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.

Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp. và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê 9 z và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây.

Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh nghiệm thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”. Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật nước ta quy định như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội Theo Luật nhà ở 2005 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao gồm: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn do UBND cấp tỉnh lựa chọn và tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư. Cụ thể như sau: - Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn đầu tư phát triển của nhà nước thì do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư; - Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất 10 z được Nhà nước giao thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định chủ đầu tư (nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư); - Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đồng thời làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển nhà nước; - Đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được giao làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; - Đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội trong KCN tập trung để bố trí cho công nhân, người lao động làm việc tại KCN ở thì Ban Quản lý KCN của địa phương hoặc doanh nghiệp (DN) kinh doanh hạ tầng KCN hoặc DN sản xuất trong KCN hoặc DN có chức năng kinh doanh bất động được giao làm chủ đầu tư; - Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng trên quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Như vậy có thể thấy, dù là nhà ở xã hội phát triển bằng hình thức nào, thì vai trò của nhà nước đối với loại hình nhà ở này cũng rất quan trọng. Tựu lại, ta thấy có hai dạng thức đầu tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở xã hội do nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các DN nhà nước, hoặc nhà ở xã hội do tư nhân cung cấp thông qua cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự giám sát của nhà nước. Vai trò điều tiết của nhà nước giúp đảm bảo tính công bằng, khách quan của chính sách nhà ở cho các đối tượng được ưu tiên khi mà nhu cầu nhà ở 11 z là rất cao, nhưng khả năng chi trả của nhiều nhóm đối tượng lại khác nhau. Không những vậy việc nhà nước điều tiết và quản lý nhà ở xã hội sẽ khiến thị trường BĐS ổn định, không có sự cạnh tranh, chênh lệch về giá giữa các nhà ở xã hội nhằm đảm bảo được mục tiêu an sinh xã hội.

Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội Phát triển nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân. Không những vậy, việc cung ứng nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán cân cung cầu trong thị trường BĐS hiện nay. Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại, chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội là Loại hình nhà ở phi hàng hóa được dành để bán, cho thuê, thuê mua sẽ nhằm đáp ứng cho đối tượng dân nghèo, không có điều kiện mua hoặc thuê nhà theo giá thị trường.

Phát triển được loại hình nhà ở phi hàng hóa là con đường gần nhất để đi đến mục tiêu mọi người dân đều có quyền có chỗ ở. Để đảm bảo tính khách quan, ưu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tượng ưu tiên hưởng chính sách là vô cùng cần thiết. Tại nhiều quốc gia, các đối tượng được ở nhà ở xã hội phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi nước, nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp. Tuy phần nhiều trong số họ có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh.

Ví dụ, theo Bộ Xây dựng thì khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi trả cho nhà ở chỉ khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp. 12 z Cụ thể, có 8 nhóm đối tượng ưu tiên được thụ hưởng chính sách Nhà ở xã hội theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, và Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi năm 2014 tại Việt Nam bao gồm: - Người có công với cách mạng theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng. - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. - Sĩ quan, hạ sỹ quan chuyên nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên làm việc trong lực lượng vũ trang nhân dân và những người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề (không phân biệt công lập hoặc dân lập). - Người lao động đang làm việc tại các DN trong và ngoài KCN tập trung. - Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị. - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở sửa đổi 2014.

- Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.