Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài sản quốc gia, nguồn tài nguyên thiên nhiên và nguồn lực quan trọng đối với sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội. Kể từ công cuộc đổi mới năm 1986, hệ thống chính sách và pháp luật quản lý đất đai tại Việt Nam liên tục được kiện toàn qua các mốc Luật Đất đai năm 1987, 1993 (sửa đổi, bổ sung các năm 1998, 2001), 2003 và Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, việc áp dụng giá đất quy định cố định để thu tiền khi giao đất tại hầu hết các địa phương chưa phát huy được tối đa nguồn thu ngân sách, tiềm ẩn nhiều bất cập trong phân bổ tài nguyên. Do đó, phương thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) nhằm tạo quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được triển khai như một giải pháp khắc phục tình trạng thiếu hụt vốn đầu tư công.
Huyện Mộc Châu (tỉnh Sơn La) có 15 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn, với trung tâm là thị trấn Mộc Châu nằm trên trục huyết mạch Quốc lộ 6, cách trung tâm thành phố Sơn La 115 km về phía Đông Nam và cách thủ đô Hà Nội 195 km về phía Tây Bắc. Trong giai đoạn 2014 - 2016, mặc dù huyện Mộc Châu đã bước đầu triển khai công tác ĐGQSDĐ, song nguồn lợi thu được từ công tác này chưa cao, số lượng dự án thực hiện còn hạn chế, chưa giải quyết triệt để nhu cầu vốn cho cơ sở hạ tầng. Xuất phát từ thực tiễn trên, khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Địa chính môi trường của tác giả Bùi Duy Tuấn (Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên) đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mộc Châu – tỉnh Sơn La giai đoạn 2014 - 2016".
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định gồm:
- Mục tiêu chung:
- Đánh giá đúng thực trạng công tác ĐGQSDĐ tại huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, qua đó nhận diện những thuận lợi và khó khăn còn tồn tại ở địa phương.
- Đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm nâng cao hiệu quả công tác ĐGQSDĐ trên địa bàn trong thời gian tới.
- Mục tiêu cụ thể:
- Tìm hiểu hệ thống chính sách, văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả triển khai ĐGQSDĐ qua các dự án cụ thể tại huyện Mộc Châu giai đoạn 2014 - 2016, từ đó chỉ ra những ưu điểm, vướng mắc phát sinh.
- Tìm hiểu kinh nghiệm quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Các dự án ĐGQSDĐ được triển khai trên địa bàn huyện Mộc Châu giai đoạn 2014 - 2016.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực hiện từ ngày 17/8/2016 đến ngày 15/12/2016; khoảng thời gian thu thập dữ liệu thứ cấp từ tháng 01/2014 đến hết tháng 11/2016. Địa điểm tiến hành khảo sát và thu thập dữ liệu đặt tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mộc Châu.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận thiết lập hệ thống khái niệm lý luận và cơ sở pháp lý chuyên ngành quản lý đất đai làm nền tảng đánh giá:
- Hệ thống khái niệm: Đất đai (với tư cách tài nguyên tự nhiên, tư liệu sản xuất và tài sản đặc biệt cố định về vị trí, giới hạn không gian, vô hạn về thời gian sử dụng); thị trường đất đai (theo cách tiếp cận của Robert và Daniel năm 1994, kết hợp với Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó thị trường lưu thông quyền sử dụng đất); giá đất, định giá đất, đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất.
- Kinh nghiệm quốc tế: Kinh nghiệm "xuất nhượng quyền sử dụng đất" thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc thương lượng song phương tại Trung Quốc; kinh nghiệm xử lý bán đấu giá tài sản thế chấp nợ quá hạn và thi hành án tại Nhật Bản; mô hình bán đấu giá bất động sản trực tiếp bằng lời nói với vai trò chế tài độc lập của đấu giá viên tại Mỹ.
- Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai 2013 (các Điều 22, 117, 118, 119);
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản;
- Các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và tài chính đất đai: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 và Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động ĐGQSDĐ; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT;
- Văn bản quy phạm cấp tỉnh và huyện: Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh Sơn La ban hành Quy chế bán ĐGQSDĐ; Kế hoạch số 24/KH-UBND ngày 08/01/2016 của UBND huyện Mộc Châu; Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐND ngày 04/8/2016 của HĐND tỉnh Sơn La; Báo cáo số 418/BC-UBND huyện Mộc Châu; Kết luận số 304-KL/HU ngày 05/5/2016 của Ban Thường vụ Huyện ủy Mộc Châu.
Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả áp dụng:
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành phỏng vấn trực tiếp cán bộ các phòng ban nghiệp vụ liên quan đến công tác đấu giá; điều tra bằng phiếu câu hỏi cấu trúc với quy mô mẫu 30 phiếu dành cho các đối tượng trực tiếp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (người dân địa phương).
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Tổng hợp văn bản quản lý, hồ sơ địa chính, phương án đấu giá, quyết định phê duyệt giá khởi điểm, biên bản đấu giá lưu trữ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ban Quản lý dự án huyện Mộc Châu từ tháng 01/2014 đến tháng 11/2016.
- Phương pháp thống kê, phân tích và xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel để lập bảng biểu so sánh, phân tích biến động các chỉ tiêu sử dụng đất, chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng đấu giá thực tế.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến cán bộ quản lý đất đai và chuyên gia chuyên ngành về xác định giá sàn, quy chế đấu giá và trình tự giải quyết hồ sơ pháp lý.
Nội dung chính theo từng chương
Phần I: Mở đầu
Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh Mộc Châu đang chuyển mình nâng cấp đô thị và phát triển Khu du lịch Quốc gia Mộc Châu. Phần này xác định 2 mục tiêu chung, 3 mục tiêu cụ thể, 4 yêu cầu bắt buộc trong nghiên cứu số liệu quản lý đất đai, đồng thời chỉ ra ý nghĩa khoa học trong việc hoàn thiện phương thức tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ và ý nghĩa thực tiễn đối với nguồn thu ngân sách huyện Mộc Châu.
Phần II: Tổng quan tài liệu
Chương này tổng kết lý luận về đất đai, thuộc tính tài sản và hàng hóa đặc biệt của đất đai, cơ chế điều tiết giá đất qua quan hệ cung - cầu và thuế. Tác giả phân tích kinh nghiệm quốc tế tại Trung Quốc, Nhật Bản, Mỹ; hệ thống hóa các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và tỉnh Sơn La. Đặc biệt, tác giả phân tích chi tiết quy định tại các Điều 117 (nguyên tắc đấu giá), 118 (các trường hợp đấu giá và không đấu giá), 119 (điều kiện tổ chức đấu giá) của Luật Đất đai năm 2013 và quy trình chuẩn bị quỹ đất năm 2016 tại Mộc Châu thông qua điều chỉnh quy hoạch trụ sở cơ quan cũ (Tiểu khu 4 diện tích 394 m², Trụ sở UBND thị trấn Nông trường diện tích 1.300 m², Trụ sở Đài Truyền thanh - Truyền hình 650 m², Trụ sở Trung tâm Văn hóa - Thể thao 230 m²).
Phần III: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nêu rõ đối tượng nghiên cứu là các dự án ĐGQSDĐ trên địa bàn Mộc Châu từ năm 2014 đến 2016. Nội dung nghiên cứu bao quát 5 nhóm việc: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; tình hình quản lý sử dụng đất; đánh giá công tác ĐGQSDĐ; tổng hợp kết quả đấu giá; nhận diện khó khăn và đề xuất giải pháp. Thiết kế hệ thống 4 phương pháp nghiên cứu gồm thu thập số liệu sơ cấp (30 phiếu khảo sát), thu thập số liệu thứ cấp, thống kê xử lý số liệu bằng Excel và phương pháp chuyên gia.
Phần IV: Kết quả nghiên cứu
Đây là chương nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện các khía cạnh:
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Huyện có diện tích tự nhiên 108.166 ha (diện tích thống kê theo kỳ kiểm kê đất đai là 107.170 ha), tọa độ 20°51'45" vĩ độ Bắc và 104°36'11" kinh độ Đông. Địa hình chia cắt mạnh, độ dốc lớn, thiếu nước mùa khô, độ che phủ rừng trên 44% nhưng phân bố không đều.
- Tình hình quản lý sử dụng đất: Năm 2015, đất nông nghiệp đạt 84.248,3 ha (kế hoạch duyệt 78.834,35 ha); đất phi nông nghiệp đạt 4.000 ha (kế hoạch duyệt 6.138,78 ha); đất chưa sử dụng còn 19.000 ha (kế hoạch duyệt 23.192,87 ha). Kế hoạch năm 2016 xác định cơ cấu: đất nông nghiệp là 83.846,3 ha (78,24%), đất phi nông nghiệp là 6.107,6 ha (5,70%), đất chưa sử dụng là 17.215,9 ha (16,06%).
| STT | Chỉ tiêu sử dụng đất | Mã | Kế hoạch 2016 (ha) | Hiện trạng 2015 (ha) | Chênh lệch tăng/giảm (ha) |
|---|---|---|---|---|---|
| TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN | 107.170,0 | 107.170,0 | 0,0 | ||
| 1 | Đất nông nghiệp | NNP | 83.846,3 | 84.248,3 | -402,0 |
| 1.1 | Đất trồng lúa | LUA | 2.023,9 | 2.031,2 | -7,3 |
| 1.2 | Đất trồng cây hàng năm khác | HNK | 25.595,7 | 26.172,2 | -576,5 |
| 1.3 | Đất trồng cây lâu năm | CLN | 4.380,0 | 4.250,0 | +130,0 |
| 2 | Đất phi nông nghiệp | PNN | 6.107,6 | 5.217,6 | +890,0 |
| 2.1 | Đất phát triển hạ tầng | 2.911,9 | 2.850,7 | +61,2 | |
| 2.2 | Đất ở tại nông thôn | ONT | 591,4 | 566,1 | +25,3 |
| 2.3 | Đất ở tại đô thị | ODT | 296,4 | 294,5 | +1,9 |
| 2.4 | Đất thương mại, dịch vụ | TMD | 63,4 | 0,9 | +62,5 |
| 3 | Đất chưa sử dụng | CSD | 17.215,9 | 17.703,9 | -488,0 |
- Đánh giá văn bản và quy chế đấu giá: Rà soát Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Sơn La. Tác giả chỉ ra các điểm bất cập cần sửa đổi theo Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư 02/2015/TT-BTC: Khoản 2 Điều 6 (quy định cụ thể việc thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt); Điều 7 và 11 (cơ quan Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cụ thể trình phê duyệt giá sàn thay vì quy định cũ); Điều 10 (phương thức lựa chọn tổ chức đấu giá); Điều 16 (thời hạn phê duyệt kết quả trúng đấu giá là 5 ngày làm việc và cơ quan tham mưu là Phòng TN&MT). Quy định mức thu phí hồ sơ tham gia đấu giá: giá sàn ≤ 200.000 đồng/m² thu 100.000 đồng; > 200.000 đồng/m² thu 200.000 đồng; > 500.000 đồng/m² thu 500.000 đồng/bộ hồ sơ. Tiền đặt trước nộp trong giờ hành chính tại Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện, xử lý hoàn trả sau 2 ngày nếu không trúng đấu giá hoặc nộp ngân sách nếu bỏ tham gia, từ chối nhận đất hoặc vi phạm quy chế. Hình thức đấu giá áp dụng là bỏ phiếu kín trả giá 1 lần niêm phong trong hồ sơ. Thời hạn nộp đủ tiền trúng đấu giá vào ngân sách không quá 15 ngày làm việc.
- Phân tích kết quả đấu giá qua các đợt và các dự án:
- Năm 2015 (do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh tổ chức): Đợt 1 (KDC Tiểu khu 8, thị trấn Mộc Châu) giá khởi điểm 6,945 tỷ đồng, giá trúng 8,016 tỷ đồng (chênh lệch 1,071 tỷ đồng, 02 đơn vị tham gia). Đợt 2 (Ban QLDA di dân TĐC cũ) giá khởi điểm 8,082 tỷ đồng, giá trúng 8,619 tỷ đồng (chênh lệch 537 triệu đồng, 02 đơn vị tham gia). Đợt 3 (6 khu đất gồm 19 lô) giá khởi điểm 21,464 tỷ đồng, kết quả trúng 15 lô đạt 22,464 tỷ đồng (chênh lệch 1 tỷ đồng); 04 lô không thành (giá sàn 497 triệu đồng); có 02 lô trúng đấu giá (01 lô TK Bệnh viện 2, 01 lô Đội Thanh tra giao thông TK3) bị hủy kết quả do không nộp tiền đúng hạn, đưa tổng thu thực tế đợt 3 về 17,653 tỷ đồng với số chênh lệch thực tế 547 triệu đồng.
- Năm 2016 (do UBND huyện Mộc Châu tổ chức): Đấu giá các lô không thành và 02 lô bị hủy năm 2015. Tổng giá khởi điểm 9,870 tỷ đồng, giá trúng đạt 13,567 tỷ đồng, mang lại chênh lệch 3,697 tỷ đồng. Một số lô đạt chênh lệch cao: Đội Thanh tra giao thông (khởi điểm 2,410 tỷ đồng, trúng 4,150 tỷ đồng, chênh lệch 1,740 tỷ đồng); Tiểu khu Bệnh viện 2 (khởi điểm 1,190 tỷ đồng, trúng 2,400 tỷ đồng, chênh lệch 1,210 tỷ đồng, tăng 101,68%); Trung tâm hành chính mới - Tiểu khu 14 (khởi điểm 4,262 tỷ đồng, trúng 5,297 tỷ đồng, chênh lệch 1,035 tỷ đồng).
- Phân tích chi tiết theo từng dự án:
- Dự án 16 lô thuộc 5 khu đất (TK Bệnh viện 2, UBND xã Tân Lập, TK1, TK3, TK9): Tổng tiền thu 16,981 tỷ đồng, cao hơn giá sàn 1,238 tỷ đồng. Các lô tại TK1 và TK3 bám trục đường giao thông lớn đạt mức giá trúng rất cao.
- Dự án Khu đất Trung tâm hành chính mới: 13 lô đất hoàn thiện hạ tầng đồng bộ thu về 4,983 tỷ đồng, tăng 936 triệu đồng so với giá khởi điểm.
- Dự án Khu tái định cư xã Tân Lập: Đưa ra đấu giá 10 lô đất nhưng do địa bàn xã vùng sâu, vùng xa, hạ tầng hạn chế, mỗi lô chỉ có 01 người nộp hồ sơ. Căn cứ Khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, UBND huyện chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh (giá trị xấp xỉ 4,268 - 4,330 tỷ đồng).
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá: Vị trí địa lý thửa đất; Mức độ hoàn thiện đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật; Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và dịch vụ phụ trợ khu vực; Khả năng chuyển đổi mục đích và hiệu quả sinh lợi của thửa đất.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội - quản lý và vướng mắc thực tiễn: Hiệu quả kinh tế thể hiện qua số chênh lệch tăng thu ngân sách; hiệu quả xã hội giúp bình ổn thị trường bất động sản, xóa bỏ hiện tượng "giá ảo"; hiệu quả quản lý thúc đẩy cải cách hành chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vướng mắc lớn nhất phát sinh từ Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐND ngày 04/8/2016 của HĐND tỉnh Sơn La về tỷ lệ điều tiết phân chia tiền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến cân đối ngân sách của huyện để thực hiện Kết luận số 304-KL/HU ngày 05/5/2016 về xóa nhà lớp học tạm và đầu tư hạ tầng.
Phần V: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết các kết quả đạt được về mặt số liệu đấu giá và quản lý quy hoạch; đề xuất 4 nhóm giải pháp thực hiện: giải pháp tổ chức quản lý (kiện toàn bộ máy và phân định thẩm quyền); giải pháp công nghệ - kỹ thuật (hoàn thiện hạ tầng mặt bằng trước khi đấu giá); giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật cho nhân dân; giải pháp cơ chế tài chính và phân bổ nguồn thu.
Kết quả và đóng góp
Khóa luận đã tổng hợp cụ thể số liệu tài chính qua các đợt tổ chức đấu giá tại huyện Mộc Châu trong giai đoạn nghiên cứu:
| Đơn vị tổ chức và đợt đấu giá | Số lô đất đưa ra / trúng | Giá khởi điểm (đồng) | Giá trúng đấu giá (đồng) | Số tiền chênh lệch (đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Trung tâm đấu giá tỉnh (Năm 2015) | |||||
| - Đợt 1 (Tiểu khu 8) | Đấu giá trọn gói dự án | 6.945.000.000 | 8.016.000.000 | 1.071.000.000 | 02 đơn vị tham gia |
| - Đợt 2 (BQL Di dân TĐC cũ) | Đấu giá trọn gói dự án | 8.082.000.000 | 8.619.000.000 | 537.000.000 | 02 đơn vị tham gia |
| - Đợt 3 (6 khu đất) | 19 lô (trúng 15, hủy 2, hỏng 4) | 21.464.000.000 | 17.653.000.000 | 547.000.000 | Đã trừ 2 lô bị hủy kết quả |
| Tổng cộng năm 2015 | 33.393.000.000 | 34.288.000.000 | 2.155.000.000 | Hiệu quả tăng thu thấp | |
| UBND huyện Mộc Châu (Đầu năm 2016) | |||||
| - Các lô tồn đọng và hủy năm 2015 | Đấu giá thành công các lô | 9.870.000.000 | 13.567.000.000 | 3.697.000.000 | Tăng thu ngân sách vượt trội |
| Trong đó: Đội Thanh tra giao thông | 01 lô | 2.410.000.000 | 4.150.000.000 | 1.740.000.000 | Vị trí mặt đường thuận lợi |
| Trong đó: Tiểu khu Bệnh viện 2 | Lô số 2 | 1.190.000.000 | 2.400.000.000 | 1.210.000.000 | Tỷ lệ tăng 101,68% |
| Trong đó: Trung tâm hành chính mới | Các lô thuộc TK 14 | 4.262.000.000 | 5.297.000.000 | 1.035.000.000 | Hạ tầng hoàn thiện |
Đóng góp thực tiễn của khóa luận:
- So sánh hiệu quả giữa 2 cấp tổ chức: Chỉ ra hạn chế của hình thức ủy quyền cho Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh (năm 2015 chênh lệch chỉ đạt 2,155 tỷ đồng trên tổng sàn hơn 33 tỷ đồng), trong khi UBND huyện trực tiếp tổ chức đầu năm 2016 đã tạo ra thặng dư ngân sách 3,697 tỷ đồng trên tổng sàn 9,870 tỷ đồng.
- Đề xuất sửa đổi Quy chế cấp tỉnh: Tác giả phát hiện các điểm xung đột giữa Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của tỉnh với Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư số 02/2015/TT-BTC; từ đó kiến nghị cụ thể việc chuyển giao quyền xác định và thẩm định giá sàn về ngành Tài nguyên và Môi trường, rút ngắn quy trình phê duyệt kết quả trúng đấu giá còn 5 ngày làm việc do Phòng TN&MT tham mưu trực tiếp.
- Làm rõ cơ chế áp dụng pháp luật tại cơ sở: Phân tích căn cứ pháp lý việc chuyển 10 lô đất tại Khu tái định cư xã Tân Lập từ đấu giá sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013 khi chỉ có duy nhất 1 đối tượng đăng ký, giúp chính quyền cơ sở hợp thức hóa thủ tục đúng luật.
Hạn chế và khó khăn tồn tại
Khóa luận phản ánh các khó khăn, vướng mắc thực tế phát sinh trong văn bản như sau:
- Vướng mắc về chính sách điều tiết tài chính: Việc HĐND tỉnh Sơn La ban hành Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐND ngày 04/8/2016 điều chỉnh tỷ lệ phần trăm phân chia nguồn thu tiền sử dụng đất giữa các cấp ngân sách đã làm thay đổi kế hoạch tăng thu của huyện. Nguồn vốn đối ứng bị thiếu hụt nghiêm trọng khiến kế hoạch bố trí vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, xử lý phòng học tạm theo Kết luận số 304-KL/HU ngày 05/5/2016 của Ban Thường vụ Huyện ủy Mộc Châu gặp trở ngại, nhiều công trình năm 2016 không có nguồn để thanh quyết toán.
- Bất cập từ người tham gia đấu giá: Xuất hiện tình trạng người trúng đấu giá bỏ cọc hoặc không nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn 15 ngày làm việc (điển hình là 02 lô đất tại TK Bệnh viện 2 và Đội Thanh tra giao thông trong Đợt 3 năm 2015), buộc chính quyền phải ra quyết định hủy kết quả và tổ chức đấu giá lại, gây tốn kém thời gian và chi phí hành chính.
- Hạn chế về đồng bộ hạ tầng: Một số khu đất đưa ra đấu giá ở vùng sâu, vùng xa (như khu tái định cư xã Tân Lập) thiếu hạ tầng thiết yếu về điện, nước và đường giao thông, dẫn đến việc không thu hút được người tham gia đấu giá cạnh tranh.
- Hạn chế về dung lượng nghiên cứu: Tác giả tự giới hạn phạm vi khảo sát điều tra sơ cấp ở quy mô 30 phiếu câu hỏi trên nhóm đối tượng người dân tham gia đấu giá; chưa mở rộng khảo sát sâu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngoài địa bàn huyện.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:
- Cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện, thị xã (đặc biệt là Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất): Cung cấp kinh nghiệm thực tế về cách thức chuẩn bị quỹ đất sạch thông qua thu hồi, điều chỉnh quy hoạch trụ sở cơ quan dôi dư; quy trình xử lý các tình huống đấu giá không thành hoặc chỉ có 1 người đăng ký theo Điều 118 Luật Đất đai 2013.
- Cán bộ tham mưu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật cấp tỉnh: Cung cấp cơ sở thực tiễn để rà soát, sửa đổi quy chế ĐGQSDĐ địa phương nhằm bảo đảm tính thống nhất với các thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính.
- Giảng viên và sinh viên các ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Kinh tế bất động sản: Làm tài liệu tham khảo điển hình về phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của công tác đấu giá đất tại địa bàn miền núi có tính chất đặc thù.
Câu hỏi thường gặp
1. Mức thu phí hồ sơ tham gia đấu giá và quy định xử lý tiền đặt trước tại huyện Mộc Châu được quy định như thế nào?
Căn cứ Thông tư 48/2012/TT-BTC và Quyết định 23/2014/QĐ-UBND tỉnh Sơn La, mức phí hồ sơ quy định: 100.000 đồng/bộ đối với thửa đất có giá khởi điểm ≤ 200.000 đồng/m²; 200.000 đồng/bộ đối với thửa đất có giá khởi điểm từ trên 200.000 đồng/m²; 500.000 đồng/bộ đối với thửa đất có giá khởi điểm > 500.000 đồng/m². Tiền đặt trước nộp tại Phòng Tài chính - Kế hoạch, không tính lãi; người trúng đấu giá được khấu trừ vào tiền sử dụng đất; người không trúng được hoàn trả sau 02 ngày kể từ khi kết thúc đấu giá; tiền đặt trước bị tịch thu nộp ngân sách nhà nước nếu người đăng ký tự ý bỏ phiên đấu giá không có lý do chính đáng, từ chối nhận đất sau khi trúng hoặc vi phạm quy chế.
2. Vì sao 10 lô đất tại Khu tái định cư xã Tân Lập không tổ chức đấu giá cạnh tranh mà chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất?
Do khu tái định cư xã Tân Lập nằm tại xã vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế khó khăn, hạ tầng giao thông, điện, nước còn hạn chế nên khi phát hành hồ sơ, mỗi lô đất chỉ có duy nhất 01 người đăng ký tham gia. Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đất đưa ra đấu giá mà chỉ có một người đăng ký hoặc đấu giá ít nhất 2 lần không thành thì Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá), UBND huyện Mộc Châu đã thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đã được UBND tỉnh Sơn La phê duyệt.
3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất do UBND huyện Mộc Châu trực tiếp tổ chức năm 2016 chênh lệch như thế nào so với đợt đấu giá năm 2015 do Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh tổ chức?
Năm 2015, qua 03 đợt do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh tổ chức, tổng giá khởi điểm là 33,393 tỷ đồng nhưng số tiền trúng đấu giá thực tế sau khi xử lý các lô hủy chỉ đạt khoảng 34,288 tỷ đồng, chênh lệch tăng thu cho ngân sách đạt mức thấp (2,155 tỷ đồng). Ngược lại, đầu năm 2016, UBND huyện Mộc Châu tự đứng ra tổ chức đấu giá các lô tồn đọng và lô bị hủy với tổng giá khởi điểm 9,870 tỷ đồng, giá trúng thu được đạt 13,567 tỷ đồng, tạo ra số chênh lệch thặng dư lên tới 3,697 tỷ đồng.
4. Khóa luận kiến nghị sửa đổi những nội dung trọng yếu nào trong Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Sơn La?
Tác giả kiến nghị 4 điểm sửa đổi để phù hợp Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT: (1) Sửa đổi Khoản 2 Điều 6 để bổ sung quy định cụ thể về trường hợp và thành phần thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt; (2) Sửa đổi Điểm b Khoản 2 Điều 7 và Điều 11 giao cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định, xác định giá sàn cụ thể thay cho quy định cũ; (3) Bổ sung Điều 10 về phương thức và tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá; (4) Sửa đổi Điều 16 nâng thời gian tham mưu phê duyệt kết quả trúng đấu giá từ 3 ngày lên 5 ngày làm việc và xác định rõ cơ quan tham mưu là Phòng Tài nguyên và Môi trường.
5. Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Sơn La đã tác động tiêu cực như thế nào đến công tác đầu tư từ nguồn thu đấu giá đất tại Mộc Châu?
Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐND ban hành ngày 04/8/2016 điều chỉnh lại phân cấp nguồn thu và tỷ lệ phần trăm phân chia tiền sử dụng đất giữa các cấp ngân sách tỉnh và huyện. Việc điều chỉnh giảm tỷ lệ giữ lại của ngân sách cấp huyện đã làm phá vỡ kế hoạch tăng thu tiền cấp quyền sử dụng đất năm 2016 của Mộc Châu, dẫn đến việc huyện không thể cân đối được nguồn vốn đối ứng để triển khai các dự án xây dựng hạ tầng cơ sở và xóa bỏ nhà lớp học tạm theo Kết luận số 304-KL/HU ngày 05/5/2016 của Ban Thường vụ Huyện ủy Mộc Châu.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Bùi Duy Tuấn đã hệ thống hóa cơ sở pháp lý và đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mộc Châu giai đoạn 2014 - 2016 qua các số liệu thứ cấp và hồ sơ dự án cụ thể. Kết quả nghiên cứu chứng minh việc địa phương chủ động phân cấp, hoàn thiện mặt bằng cơ sở hạ tầng trước khi đấu giá mang lại hiệu quả tăng thu ngân sách vượt trội so với ủy thác cấp tỉnh, đồng thời chỉ ra giải pháp ứng phó với trường hợp đấu giá không thành tại địa bàn miền núi khó khăn. Những đề xuất sửa đổi quy chế đấu giá tỉnh Sơn La và hoàn thiện cơ chế tài chính trong khóa luận cung cấp các luận cứ thực tiễn có giá trị cho công tác quản trị đất đai tại địa phương.