Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hà Giang giữ vị trí trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa của tỉnh Hà Giang với tổng diện tích tự nhiên đạt 13.345,89 ha, quản lý 5 phường và 3 xã. Tính đến năm 2018, địa bàn có 574 tổ chức đăng ký hoạt động với tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức quản lý và sử dụng lên tới 4.990,9 ha. Trong bối cảnh cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ với khu vực thương mại - dịch vụ chiếm 77,07% và tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội năm 2018 đạt 2.155,7 tỷ đồng (tăng 51,45% so với cùng kỳ năm trước), nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức gia tăng nhanh chóng, tạo áp lực lớn lên công tác quản lý nhà nước.

Nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán mâu thuẫn giữa nhu cầu mở rộng mặt bằng phát triển kinh tế xã hội và sự khan hiếm quỹ đất sạch tại khu vực đô thị miền núi. Mục tiêu trọng tâm của đề tài là đánh giá toàn diện kết quả thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn 2016 - 2018 theo các quy định mới của Luật Đất đai năm 2013; phân tích thực trạng sử dụng đất và nhận diện các rào cản thủ tục hành chính, tài chính; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước tại địa phương.

Phạm vi nghiên cứu bao quát 08 đơn vị hành chính cấp xã, phường trên địa bàn thành phố trong khoảng thời gian 3 năm liên tục từ 2016 đến 2018. Kết quả nghiên cứu mang lại ý nghĩa thực tiễn quan trọng, giúp cơ quan chức năng hoàn thiện quy trình giao thuê đất, đảm bảo 100% dự án đưa đất vào sử dụng đúng quy hoạch, hạn chế thất thoát ngân sách từ tiền thuê đất và thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững cho địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được hiến định tại Hiến pháp năm 2013 và cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua việc ban hành quyết định hành chính để giao đất hoặc ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, đề tài vận dụng lý thuyết địa tô và phân bổ nguồn lực công trong kinh tế học đất đai. Lý thuyết này luận giải cơ chế chuyển dịch từ chế độ bao cấp, giao đất không thu tiền sang cơ chế thị trường thông qua hình thức thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm tối ưu hóa giá trị gia tăng từ đất đai cho ngân sách nhà nước.

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm:

  • Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng công ích, cơ quan hành chính, an ninh quốc phòng mà người sử dụng không phải nộp tiền (Điều 54 Luật Đất đai 2013).
  • Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Áp dụng cho các dự án kinh doanh nhà ở, xây dựng hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng (Điều 55 Luật Đất đai 2013).
  • Cho thuê đất: Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê với hình thức thu tiền hàng năm hoặc thu một lần cho cả thời gian thuê (Điều 56 Luật Đất đai 2013).
  • Tổ chức sử dụng đất: Bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ hồ sơ địa chính, báo cáo thống kê đất đai giai đoạn 2016 - 2018 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang và số liệu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương năm 2018.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học với quy mô mẫu 65 phiếu khảo sát ngẫu nhiên phân tầng đối với các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn. Đồng thời, tác giả thực hiện phỏng vấn sâu 14 cán bộ chuyên môn, gồm 8 cán bộ địa chính tại 5 phường, 3 xã và 6 chuyên viên quản lý đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang.

Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên kết hợp phỏng vấn sâu được lựa chọn vì tính chất đa dạng về loại hình tổ chức (doanh nghiệp tư nhân, cổ phần, đơn vị sự nghiệp, cơ quan hành chính), giúp phản ánh trung thực mức độ hài lòng về thủ tục hành chính, tính minh bạch và những vướng mắc tài chính phát sinh. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu thống kê mô tả kết hợp so sánh đối chiếu giữa quy định pháp luật và thực tế triển khai được áp dụng trong toàn bộ timeline nghiên cứu từ 2016 đến hết năm 2018, hoàn thiện phân tích vào năm 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, trong giai đoạn 2016 - 2018, Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang đã tiến hành giao đất cho 6 tổ chức với tổng diện tích đạt 66.634,7 m2. Cơ cấu giao đất nghiêng mạnh về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất với 5 tổ chức (chiếm 87,8% tổng diện tích giao, tương đương 58.508,1 m2) phục vụ các mục đích an ninh, giáo dục, y tế và dự trữ quốc gia. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ chiếm 1 tổ chức với diện tích 8.126,6 m2 (chiếm 12,2% tổng diện tích giao) để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng dân cư tại xã Phương Thiện.

Thứ hai, diện tích giao đất cho các tổ chức có xu hướng giảm sút liên tục qua từng năm. Năm 2016, thành phố giao 32.794,5 m2 cho 3 dự án tại phường Quang Trung, Minh Khai, Nguyễn Trãi; năm 2017 giảm 21,59% xuống còn 25.713,6 m2 cho 2 dự án tại phường Nguyễn Trãi và Ngọc Hà; đến năm 2018 giảm sâu 68,4% so với năm 2017, chỉ còn 1 dự án với diện tích 8.126,6 m2. Đối với công tác cho thuê đất, toàn thành phố đã thực hiện thủ tục cho thuê đất đối với 17 tổ chức với tổng diện tích 12,51 ha trong cả giai đoạn.

Thứ ba, cơ cấu quản lý đất đai của khối tổ chức năm 2018 ghi nhận sự phân hóa rõ nét: các cơ quan, đơn vị nhà nước quản lý diện tích lớn nhất là 2.339,89 ha (trong đó đất nông nghiệp chiếm 2.067,95 ha và phi nông nghiệp là 271,94 ha); các tổ chức kinh tế quản lý 264,02 ha (gồm 173,40 ha đất nông nghiệp và 90,62 ha đất phi nông nghiệp); tổ chức sự nghiệp công lập quản lý 41,26 ha đất phi nông nghiệp. Về hiệu quả sử dụng, 100% tổ chức được giao đất mới trong giai đoạn đều đưa đất vào vận hành đúng mục đích được duyệt.

Thảo luận kết quả

Xu hướng sụt giảm mạnh về số lượng dự án và diện tích giao đất xuất phát từ nguyên nhân quỹ đất sạch tại các phường trung tâm của thành phố Hà Giang ngày càng cạn kiệt. Địa hình tự nhiên bị chia cắt bởi sông Lô dài 15 km, sông Miện dài 9 km và các dãy núi đá dốc khiến mặt bằng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật để lập dự án đầu tư quy mô lớn trở nên vô cùng hạn hẹp. Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do đơn giá bồi thường chưa tiệm cận giá thị trường, làm chậm tiến độ tạo lập quỹ đất sạch của Trung tâm Phát triển quỹ đất.

So với bức tranh chung trên toàn quốc theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường (cả nước có gần 9.000 tổ chức vi phạm với hơn 137.000 ha đất), thành phố Hà Giang kiểm soát khá tốt các dự án giao mới. Tuy nhiên, kết quả điều tra 65 tổ chức và 14 cán bộ chuyên trách chỉ ra rằng thời gian xử lý hồ sơ hành chính vẫn còn kéo dài, sự phối hợp giữa cơ quan tài nguyên và cơ quan thuế trong việc xác định đơn giá thuê đất hàng năm chưa thực sự đồng bộ, dẫn đến tình trạng nợ đọng nghĩa vụ tài chính cục bộ tại một số doanh nghiệp kinh doanh thương mại dịch vụ.

Các phát hiện nghiên cứu được trực quan hóa sinh động qua hệ thống biểu đồ cột thể hiện động thái sụt giảm diện tích giao đất giai đoạn 2016 - 2018 (32.794,5 m2 năm 2016 xuống 8.126,6 m2 năm 2018) và biểu đồ tròn phân tích cơ cấu sử dụng đất năm 2018 (nhóm đất nông nghiệp chiếm 83,54%, nhóm phi nông nghiệp chiếm 10,62% và nhóm chưa sử dụng chiếm 5,84%). Cách thức trình bày dữ liệu dạng ma trận bảng biểu giúp các nhà quản lý nhận diện nhanh chóng các điểm nghẽn phân bổ quỹ đất đô thị.

Đề xuất và khuyến nghị

Từ kết quả phân tích thực trạng, nghiên cứu đưa ra 4 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức:

Thứ nhất, nâng cao chất lượng quy hoạch và công khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Giang chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường hoàn thành việc rà soát 100% quỹ đất công, công bố công khai quy hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin điện tử trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ khi được phê duyệt. Mục tiêu tạo lập quỹ đất sạch từ 20 đến 30 ha mỗi năm trong giai đoạn 2020 - 2023 nhằm chủ động thu hút đầu tư phát triển hạ tầng du lịch và thương mại dịch vụ.

Thứ hai, cải cách quy trình thủ tục hành chính và số hóa dữ liệu quản lý. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai cắt giảm tối thiểu 30% thời gian thụ lý và giải quyết hồ sơ giao đất, thuê đất (rút ngắn từ 30 ngày xuống dưới 20 ngày làm việc). Bắt đầu từ quý 2 năm 2020, đưa vào vận hành hệ thống dịch vụ công trực tuyến mức độ 4 trong tiếp nhận hồ sơ gia hạn thuê đất và đăng ký biến động đất đai cho doanh nghiệp.

Thứ ba, tăng cường thanh tra, giám sát nghĩa vụ tài chính và xử lý nghiêm vi phạm. Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp Chi cục Thuế thành phố tổ chức kiểm tra định kỳ 100% các tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm. Thiết lập chế tài xử lý dứt điểm, kiên quyết thu hồi đất đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng quá 24 tháng hoặc có hành vi cho thuê lại, chuyển nhượng trái phép trước thời điểm năm 2021.

Thứ tư, đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để tăng nguồn thu ngân sách. Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Hà Giang tập trung hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật tại các khu đất có tiềm năng thương mại cao trước khi tổ chức đấu giá. Phấn đấu nâng tỷ lệ các khu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá công khai từ mức 0% trong giai đoạn 2016 - 2018 lên trên 50% trong giai đoạn 2020 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài nguyên môi trường: Lãnh đạo và chuyên viên thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang khai thác nguồn dữ liệu thống kê chi tiết về 66.634,7 m2 đất giao và 12,51 ha đất thuê để xây dựng bảng giá đất định kỳ, tối ưu hóa công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm sát với nhu cầu thực tế của địa phương.

  2. Doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế trên địa bàn: Hơn 570 doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần và hợp tác xã tại địa phương tham khảo tài liệu này để nắm vững trình tự, thủ tục xin giao đất, thuê đất, các quy định pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện ký quỹ và các quyền năng tài sản theo Luật Đất đai năm 2013 nhằm phòng ngừa rủi ro pháp lý.

  3. Chuyên gia quy hoạch và phát triển không gian đô thị: Các viện nghiên cứu quy hoạch kiến trúc và phát triển đô thị sử dụng các phân tích về cơ cấu quỹ đất nông nghiệp chiếm 83,54% và đất chuyên dùng 713,55 ha để đề xuất định hướng mở rộng không gian đô thị thành phố Hà Giang dọc trục sông Lô và Quốc lộ 2.

  4. Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai: Nghiên cứu sinh, sinh viên và giảng viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên môi trường sử dụng luận văn như một công trình mẫu về phương pháp điều tra thực địa kết hợp 65 phiếu khảo sát doanh nghiệp và 14 phỏng vấn sâu cán bộ địa chính cấp cơ sở.

Câu hỏi thường gặp

Điểm đổi mới căn bản của Luật Đất đai năm 2013 tác động thế nào đến tổ chức sự nghiệp công lập tại thành phố Hà Giang? Luật Đất đai năm 2013 quy định các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính không còn được hưởng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất như trước mà phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần. Tại thành phố Hà Giang, điều này phân định rõ ranh giới giữa đơn vị công lập hành chính thuần túy và đơn vị có nguồn thu dịch vụ, thúc đẩy tính tự chủ và trách nhiệm sử dụng diện tích 41,26 ha đất sự nghiệp một cách tiết kiệm.

Tại sao diện tích giao đất cho các tổ chức tại thành phố Hà Giang giảm mạnh từ 32.794,5 m2 năm 2016 xuống còn 8.126,6 m2 năm 2018? Sự sụt giảm này bắt nguồn từ hai nguyên nhân chính: thứ nhất, quỹ đất sạch tại các phường nội thị như Quang Trung, Minh Khai, Nguyễn Trãi gần như đã được lấp đầy; thứ hai, quy định khắt khe của Luật Đất đai 2013 yêu cầu dự án phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và đáp ứng năng lực tài chính, ký quỹ khiến số lượng dự án đủ điều kiện giao mới giảm đi.

Tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Căn cứ Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không có quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Tổ chức chỉ có quyền bán hoặc thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Tỷ lệ phân bổ giữa giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra như thế nào? Trong tổng số 66.634,7 m2 đất giao giai đoạn 2016 - 2018, tỷ lệ giao đất không thu tiền chiếm áp đảo với 87,8% (58.508,1 m2 cho 5 cơ quan, đơn vị công cộng như Công an tỉnh, Trường THPT Lê Hồng Phong). Giao đất có thu tiền chỉ chiếm 12,2% (8.126,6 m2 cho 1 công ty xây dựng), phản ánh quỹ đất giao chủ yếu ưu tiên cho hạ tầng an ninh, giáo dục và an sinh xã hội.

Phương pháp điều tra thực tế trong luận văn được bảo đảm tính khách quan bằng cách nào? Tác giả đã kết hợp điều tra 65 phiếu khảo sát ngẫu nhiên đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn và phỏng vấn sâu 8 cán bộ địa chính tại 8 xã, phường cùng 6 chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường. Mẫu khảo sát bao phủ toàn diện các nhóm thông tin về thủ tục hành chính, nghĩa vụ tài chính và tiến độ cấp giấy chứng nhận, đảm bảo độ tin cậy và tính đại diện khoa học.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa bức tranh toàn cảnh về công tác giao đất cho 6 tổ chức với tổng diện tích 66.634,7 m2 và cho thuê đất đối với 17 tổ chức với quy mô 12,51 ha tại thành phố Hà Giang giai đoạn 2016 - 2018.
  • Làm rõ tính chất chi phối của hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (chiếm 87,8% tổng diện tích) trong việc củng cố cơ sở hạ tầng an ninh, y tế, giáo dục và an sinh xã hội địa phương.
  • Nhận diện các nút thắt then chốt về sự cạn kiệt quỹ đất sạch đô thị, đặc thù địa hình đồi núi dốc phức tạp, sự kéo dài trong tiến độ thẩm định hồ sơ và thất thu nghĩa vụ tài chính từ đất thuê.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá gắn với việc rút ngắn 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính và nâng tỷ lệ đấu giá quyền sử dụng đất lên trên 50% trong giai đoạn 2020 - 2025.
  • Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc giúp các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và nhà nghiên cứu nâng cao hiệu quả khai thác tài nguyên đất đai tại các đô thị miền núi phía Bắc.

Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể tiếp tục khai thác các phát hiện từ đề tài để xây dựng phương án quản trị đất đai hiện đại, minh bạch và phát triển bền vững.