CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [29].
Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai [11]. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất [29] Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm - Các tổ chức trong nước - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao - Tổ chức sự nghiệp công lập LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Về công tác giao đất Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
[29] Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những quy định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục. về giao đất. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất.
Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện. Về cho thuê đất Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.[29] Việc Nhà nước cho các đối tượng sử dụng đất thuê đất nhằm mục đích: - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn. Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay. Trong khi Luật Đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập chung chủ yếu ở Chính phủ thì đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai 2013 đã có sự thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương. Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất. [18] Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Phát triển kinh tế xã hội và những thay đổi trong sử dụng đất: Đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, cũng chính là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường cuộc sống. Hiện nay, cùng với việc dân số tăng nhanh, là sự phát triển đa dạng của nền kinh tế, bởi vậy nhu cầu sử dụng đất đai là rất lớn, mục đích sử dụng đất của các ngành nghề lại khác nhau. Dẫn đến quỹ đất hiện nay đang dần bị thu hẹp và kéo theo đó là hàng loạt các vấn đề liên quan tranh chấp, khiếu nại đất đai xảy ra. Từ thực tế trên cùng với yêu cầu phải phát hiện huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất: Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là yếu tố không thể thiếu trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Giá trị của đất đai mang lại cho con người là quá lớn cả về mặt sử dụng lẫn kinh tế, vì vậy đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn.
Do đó, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn. Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê.
đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách. cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội.