Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của tỉnh Thanh Hóa với tổng diện tích tự nhiên đạt 14.541,56 ha. Trong giai đoạn 2014 - 2017, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã đẩy tỷ lệ đất đưa vào sử dụng lên mức 98,13% (tương đương 14.269,65 ha), tạo áp lực rất lớn lên quỹ đất đô thị khi mật độ dân số chạm ngưỡng 3.637 người/km², cao gấp hơn 10 lần mức bình quân toàn tỉnh. Vấn đề cốt lõi đặt ra là sự xung đột giữa nhu cầu mở rộng mặt bằng cho các dự án đầu tư công nghiệp, dịch vụ và khả năng đáp ứng quỹ đất sạch trong bối cảnh khung pháp lý chuyển tiếp từ Luật Đất đai 2003 sang Luật Đất đai 2013.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, phân tích mức độ chấp hành pháp luật của doanh nghiệp, đồng thời nhận diện các điểm nghẽn hành chính và giải phóng mặt bằng trên địa bàn 37 xã, phường trực thuộc thành phố. Phạm vi khảo sát thực tế được thực hiện xuyên suốt giai đoạn 2014 - 2017, phản ánh giai đoạn kinh tế địa phương tăng trưởng tổng sản phẩm bình quân 18,05%/năm. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn quan trọng trong việc hoàn thiện công cụ quản lý nhà nước, nâng cao hiệu suất sử dụng đất, giảm thiểu tình trạng dự án treo và đóng góp vào nguồn thu ngân sách địa phương đạt trên 4.020 tỷ đồng trong giai đoạn nghiên cứu.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai và lý thuyết địa tô kinh tế học. Theo quan điểm quản trị công, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong đó việc giao đất và cho thuê đất là hai phương thức pháp lý chủ đạo để phân bổ tư liệu sản xuất đặc biệt cho các chủ thể kinh doanh. Về phương diện kinh tế, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất (thu tiền hàng năm hoặc thu một lần) là công cụ điều tiết địa tô chênh lệch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư.

Các khái niệm trọng tâm được chuẩn hóa bao gồm: giao quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013, cho thuê quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất, dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện theo Điều 52 Luật Đất đai 2013. Mô hình nghiên cứu thiết lập mối quan hệ tương tác giữa ba trụ cột: hệ thống chính sách thể chế, hiệu quả triển khai dự án đầu tư của tổ chức kinh tế và năng lực quản lý của bộ máy hành chính công vụ.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm đảm bảo tính chuẩn xác và độ tin cậy khoa học. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo thống kê đất đai giai đoạn 2014 - 2017 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa và Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn.

Dữ liệu sơ cấp được điều tra thông qua phương pháp chọn mẫu có chủ đích kết hợp phân tầng. Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 35 tổ chức kinh tế tiêu biểu được giao đất, thuê đất trên địa bàn thành phố và 20 cán bộ chuyên môn trực tiếp làm công tác quản trị đất đai (bao gồm 10 cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, 06 cán bộ Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa, 01 cán bộ Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn, 01 cán bộ Sở Kế hoạch và Đầu tư, 01 cán bộ Sở Xây dựng và 01 chuyên viên phụ trách). Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả và so sánh đối chiếu trên phần mềm chuyên dụng là nhằm định lượng hóa chính xác tỷ lệ chuyển dịch cơ cấu đất, tiến độ triển khai dự án và mức độ hài lòng về thủ tục hành chính. Toàn bộ quá trình thu thập thông tin và xử lý thực địa được tiến hành từ tháng 7/2017 đến tháng 7/2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất của thành phố Thanh Hóa ghi nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ sang nhóm phi nông nghiệp. Đến cuối năm 2017, diện tích đất phi nông nghiệp đạt 7.339,15 ha, chiếm 50,47% tổng diện tích tự nhiên, chính thức vượt qua nhóm đất nông nghiệp (6.930,50 ha, chiếm 47,66%), trong khi quỹ đất chưa sử dụng chỉ còn 271,91 ha, chiếm 1,87%.

Thứ hai, phân bổ đất đai có sự chênh lệch rõ rệt theo đơn vị hành chính. Các phường nội thành có tỷ lệ đất phi nông nghiệp đạt mức tuyệt đối như Ba Đình với 70,17 ha (100%) và Điện Biên với 67,66 ha (100%). Ngược lại, quỹ đất công nghiệp và mở rộng dự án tập trung tại các xã, phường ven đô như Đông Hải với 466,17 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 6,35% tổng quỹ đất phi nông nghiệp toàn thành phố) và Đông Vệ với 400,65 ha (chiếm 5,46%).

Thứ ba, việc triển khai dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn về tiến độ. Kết quả điều tra trên 35 tổ chức kinh tế cho thấy có khoảng 22% số dự án gặp tình trạng chậm tiến độ xây dựng hoặc chưa đưa đất vào sử dụng theo đúng cam kết ban đầu, dẫn đến hiện tượng lãng phí tài nguyên và phát sinh tranh chấp mặt bằng.

Thứ tư, công tác tài chính đất đai đóng vai trò trụ cột trong việc tạo lập nguồn lực đầu tư phát triển. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã đóng góp phần lớn vào tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2014 - 2017 (đạt hơn 4.020 tỷ đồng), qua đó hỗ trợ nguồn chi đầu tư xây dựng cơ bản của thành phố chiếm tỷ trọng lên tới 61% tổng chi ngân sách.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những kết quả tích cực xuất phát từ việc tỉnh Thanh Hóa kịp thời ban hành các văn bản quy phạm chi tiết như Quyết định 999/2015/QĐ-UBND về quy trình giao đất, cho thuê đất và Quyết định 4949/2015/QĐ-UBND về đấu giá quyền sử dụng đất. Mô hình tiếp nhận hồ sơ tại Trung tâm Hành chính công đã giúp rút ngắn từ 20% đến 30% thời gian xử lý thủ tục so với các giai đoạn trước.

Tuy nhiên, tồn tại lớn nhất nằm ở khâu bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định giá đất cụ thể. Việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư tại một số dự án chưa thực sự chặt chẽ, tạo kẽ hở cho hiện tượng đầu cơ chờ chuyển nhượng trục lợi. Để minh họa trực quan các phát hiện này, dữ liệu nghiên cứu có thể được thiết lập thành biểu đồ tròn thể hiện tỷ trọng 3 nhóm đất chính và biểu đồ cột so sánh tiến độ thực hiện dự án giữa khu vực trong khu công nghiệp với khu vực ngoài cụm công nghiệp, giúp các nhà quản lý nhận diện nhanh chóng các điểm nóng chậm giải ngân.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện quy trình thẩm định hồ sơ và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện kiểm soát nghiêm ngặt quy định ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án có sử dụng đất theo Quyết định 2344/2016/QĐ-UBND. Mục tiêu đặt ra là loại bỏ 100% doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính ngay từ khâu phê duyệt chủ trương trong giai đoạn 2019 - 2022.

Thứ hai, đổi mới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và số hóa cơ sở dữ liệu địa chính. Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa cần thiết lập cơ chế công khai giá đất bồi thường tiệm cận thị trường, đồng thời phối hợp với các phường, xã hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ địa chính số và tích hợp dữ liệu quy hoạch trực tuyến đạt tỷ lệ 100% trước năm 2023.

Thứ ba, siết chặt công tác thanh tra, hậu kiểm và kiên quyết thu hồi đất chậm tiến độ. Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng kế hoạch kiểm tra định kỳ 12 tháng/lần đối với tất cả các dự án được giao đất. Phấn đấu xử lý dứt điểm và thu hồi trên 90% các diện tích đất vi phạm thời hạn đưa vào sử dụng theo quy định của Luật Đất đai trong giai đoạn 2020 - 2025.

Thứ tư, đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Thanh Hóa và Chi cục Quản lý Đất đai cần nâng tỷ lệ diện tích đất giao cho doanh nghiệp thông qua đấu giá công khai lên mức tối thiểu 60% tổng quỹ đất dự án mới, nhằm tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cơ quan quản lý nhà nước: Lãnh đạo và chuyên viên tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa và Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn có thể ứng dụng kết quả này để rà soát quy trình cấp phép, lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm và hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 37 xã, phường.

Nhóm doanh nghiệp và nhà đầu tư: Các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp phát triển bất động sản và hạ tầng công nghiệp cần tham khảo tài liệu này để nắm vững quy trình pháp lý, quy chế ký quỹ và thực trạng phân bổ 7.339,15 ha đất phi nông nghiệp, từ đó tối ưu hóa phương án lập dự án khả thi.

Nhóm viện nghiên cứu và trường đại học: Giảng viên, chuyên gia kinh tế đất đai và quy hoạch đô thị có thể sử dụng dữ liệu luận văn làm nguồn tư liệu thực chứng cho các đề tài nghiên cứu về chuyển dịch cơ cấu đất đai tại các đô thị loại I thuộc khu vực Bắc Trung Bộ.

Nhóm học viên cao học và sinh viên: Người học thuộc các chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên môi trường và Luật học có thể tham khảo phương pháp điều tra thực địa 35 doanh nghiệp và kỹ năng phân tích chính sách đất đai trong bối cảnh thực tiễn.

Câu hỏi thường gặp

Căn cứ pháp lý chủ yếu nào chi phối công tác giao đất và cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2017? Công tác quản lý được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Quyết định 999/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về quy định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Cơ cấu đất đai của thành phố Thanh Hóa có sự thay đổi ra sao trong giai đoạn nghiên cứu? Tổng diện tích tự nhiên đạt 14.541,56 ha, trong đó tỷ lệ đất đưa vào sử dụng đạt tới 98,13%. Nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng chi phối với 50,47% (7.339,15 ha), vượt qua nhóm đất nông nghiệp (47,66%) và quỹ đất chưa sử dụng chỉ còn 1,87% (271,91 ha).

Nghiên cứu đã khảo sát cỡ mẫu thực tế như thế nào để đảm bảo tính khách quan? Tác giả đã triển khai điều tra thực địa trên cỡ mẫu gồm 35 tổ chức kinh tế đang trực tiếp sử dụng đất dự án và thực hiện phỏng vấn sâu 20 cán bộ chuyên môn từ Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa cùng các sở, ngành liên quan.

Vì sao vẫn tồn tại các dự án chậm tiến độ sau khi được Nhà nước giao đất? Nguyên nhân chủ yếu do vướng mắc trong khâu bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, biến động đơn giá đất thị trường và khâu thẩm định năng lực tài chính ban đầu chưa sàng lọc triệt để các chủ đầu tư yếu kém.

Giải pháp trọng tâm nào giúp hạn chế lãng phí tài nguyên đất dự án trong giai đoạn tới? Thành phố cần thực hiện nghiêm túc quy định ký quỹ đầu tư, số hóa 100% hồ sơ địa chính, nâng tỷ lệ giao đất thông qua đấu giá công khai lên trên 60% và kiên quyết thu hồi đất sau 12 đến 24 tháng nếu chủ đầu tư không triển khai đúng tiến độ cam kết.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện hiện trạng quản trị 14.541,56 ha đất tự nhiên tại thành phố Thanh Hóa, làm rõ tỷ lệ đất đưa vào khai thác sử dụng đạt mức 98,13%.
  • Xác lập bức tranh chuyển dịch quỹ đất rõ nét với tỷ trọng đất phi nông nghiệp chiếm ưu thế 50,47%, đóng góp quyết định vào mức tăng trưởng kinh tế địa phương đạt 18,05%/năm.
  • Định lượng hóa các khó khăn, vướng mắc thông qua số liệu điều tra thực chứng từ 35 tổ chức kinh tế và 20 cán bộ quản lý chuyên trách trên địa bàn.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao, gắn liền lộ trình kiểm soát ký quỹ, số hóa bản đồ địa chính và đấu giá đất giai đoạn 2019 - 2025.
  • Đóng góp nguồn luận cứ khoa học chuẩn xác giúp các cơ quan quản lý và cộng đồng doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực đất đai, hướng tới phát triển đô thị bền vững.

Các nhà quản lý chính sách và cộng đồng doanh nghiệp hãy tham khảo chi tiết toàn văn công trình nghiên cứu này để áp dụng hiệu quả các mô hình đánh giá và giải pháp quản trị đất đai vào thực tiễn dự án đầu tư.