Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển. Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với thuật ngữ dự án đầu tư.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản 2 điều 3 Luật Đầu tư năm 2014 giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng góc độ như sau: Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài. Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệu quả nhất. Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch. Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trong phát triển kinh tế - xã hội và giải quyết quan hệ cung - cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường.
Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước. Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta. Nó là công cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất [15]: 1. Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư được quan tâm dưới góc độ là địa điểm.
Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành công các dự án đầu tư. Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm. Địa điểm bố trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau: - Vấn đề cung - tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi cho việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của dự án. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc, giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi và khó khăn gì? - Môi trường tự nhiên, kinh tế- xã hội của vùng: điều kiện mặt bằng, lao động của địa phương, luật lệ và an ninh ở địa phương.
Như vậy, đất đai với các dự án đầu tư được quan tâm ở góc độ không giống các lĩnh vực khác. Đất đai từ lâu đã gắn liền với đời sống và sản xuất của con người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Vì vậy, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Nói như vậy để thấy được rằng đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với tất cả các ngành, lĩnh vực trong cả đời sống và sản xuất của con người. Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Sự tồn tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người, không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển của bất cứ một xã hội loài người nào. Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài.
Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất. Rõ ràng là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào. Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện: + Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống diễn ra. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 + Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội.
Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ,. Đối với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được. Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng.
Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người. Vì vậy, có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sản xuất và đời sống của con người. Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước.
Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của toàn xã hội. Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào? 1. Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất.
Điều 4 của Luật giải thích: - “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [7]. - “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[7]. Luật Đất đai 2013 cũng đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất. Điều 3 của Luật giải thích: - “Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8].
- “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [8]. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là vay ngân hàng.
Tuy nhiên, tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê), thuế chấp tài sản hình thành trên đất (trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm). Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.