Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Ninh Bình giữ vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội của tỉnh Ninh Bình, sở hữu tổng diện tích tự nhiên đạt 4.674,91 ha. Trong cơ cấu tài nguyên đất năm 2018, diện tích đất nông nghiệp chiếm 1.563,21 ha (tương đương 33,43%), đất phi nông nghiệp đạt 2.997,03 ha (chiếm 64,11%) và đất chưa sử dụng còn 114,67 ha. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức cao 17,3% vào năm 2018, quá trình đô thị hóa và phát triển kết cấu hạ tầng đang tạo ra áp lực rất lớn đối với công tác quy hoạch và quản lý quỹ đất tại địa phương.

Vấn đề cốt lõi của nghiên cứu tập trung vào việc đánh giá toàn diện công tác giao đất, cho thuê đất nhằm giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Mục tiêu cụ thể là phân tích thực trạng triển khai Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2018, chỉ ra các nút thắt trong công tác giải phóng mặt bằng, định giá đất và thủ tục hành chính, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.

Phạm vi nghiên cứu được xác lập tại 14 đơn vị hành chính cấp xã, phường trực thuộc thành phố Ninh Bình, theo dõi liên tục tiến trình quản trị đất đai từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2018. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện rõ qua các chỉ số tối ưu hóa nguồn thu ngân sách địa phương, giảm thiểu tỷ lệ đất lãng phí chưa đưa vào sử dụng và thúc đẩy chỉ số minh bạch trong phân bổ tài nguyên đất đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận sở hữu toàn dân về đất đai theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Đất đai được xác định là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Bản chất pháp lý của hoạt động giao đất (Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013) mang tính mệnh lệnh hành chính, trong khi cho thuê đất (Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013) thể hiện quan hệ hợp đồng dân sự - kinh tế, cho phép thị trường hóa quyền tiếp cận đất đai.

Đề tài vận dụng lý luận địa tô của Các Mác, đặc biệt là lý thuyết địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền đô thị. Dưới sự tác động của quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, giá trị đất đai tại các trung tâm thương mại dịch vụ tăng lên gấp nhiều lần, đặt ra yêu cầu Nhà nước phải giữ vai trò điều tiết thặng dư địa tô phục vụ phúc lợi công cộng.

Bên cạnh đó, mô hình cơ cấu 4 dạng bất động sản của Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (năm 2006) cùng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật địa phương như Quyết định số 821/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 1043/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình được tích hợp để làm rõ thẩm quyền, hạn mức giao đất nông nghiệp (Điều 129) và thời hạn cho thuê đất (Điều 126).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng tổng hợp các phương pháp định tính và định lượng với nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ Chi cục Thống kê, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình, Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Chi cục Thuế thành phố Ninh Bình giai đoạn 2014 - 2018.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa từ tháng 6/2018 đến tháng 12/2018 với quy mô mẫu là 135 phiếu điều tra. Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng cụ thể:

  • 30 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư;
  • 30 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở mới;
  • 30 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
  • 15 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất;
  • 15 phiếu đối với các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn;
  • 15 phiếu dành cho cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý đất đai.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả và so sánh đối chiếu trên phần mềm chuyên dụng là nhằm đo lường chính xác mức độ biến động diện tích qua các năm, đồng thời lượng hóa mức độ hài lòng của người dân và tổ chức đối với chính sách tài chính đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Trong giai đoạn 2014 - 2018, công tác giao đất cho hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Ninh Bình đã thực hiện được 2.993 trường hợp. Năm 2014 ghi nhận số lượng lớn nhất với 587 trường hợp, tương ứng diện tích 4,74 ha; sau đó giảm dần qua các năm và đạt mức thấp nhất vào năm 2018 với 371 trường hợp trên diện tích 3,63 ha (giảm 36,8% về số trường hợp so với năm 2014). Ngược lại, nhu cầu thuê đất của hộ gia đình, cá nhân diễn ra ở mức khiêm tốn với tổng cộng 12 trường hợp, đạt diện tích 8,10 ha.

Đối với khu vực tổ chức, Ủy ban nhân dân tỉnh đã quyết định cho 58 tổ chức kinh tế thuê đất với tổng diện tích 59,14 ha, phân bổ đều khắp 14/14 xã, phường. Hai địa bàn có quy mô thuê đất lớn nhất là phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình, phản ánh đúng định hướng phát triển không gian thương mại và công nghiệp tập trung. Ngoài ra, địa phương đã thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất cho 18 tổ chức công lập với quy mô 12,86 ha.

Một phát hiện đáng lưu ý là tỷ lệ đất chưa đưa vào sử dụng sau khi giao vẫn ở mức cao: chiếm 40% đối với quỹ đất tái định cư và lên tới 56,67% đối với đất ở kết hợp sản xuất kinh doanh dịch vụ.

Thảo luận kết quả

Thực trạng chậm đưa đất vào sử dụng xuất phát từ việc mức tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng chưa theo kịp giá thị trường, khiến người dân sau khi nhận đất tái định cư không đủ kinh phí xây dựng nhà ở kiên cố. Thời gian chi trả hỗ trợ tiền thuê nhà kéo dài cũng làm xáo trộn đời sống cư dân.

Đối với các tổ chức kinh tế, vướng mắc lớn nhất nằm ở khâu xác định tiền thuê đất đối với các thửa đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên do quy trình thẩm định giá đất cụ thể qua Hội đồng thẩm định giá của tỉnh đòi hỏi nhiều bước phức tạp. Các dự án chuyển dịch đất đai tự nguyện thường gặp xung đột giữa cơ quan Thuế và chủ đầu tư về thủ tục quyết toán chi phí bồi thường hợp lệ.

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh cấu trúc chuyển đổi thông qua bảng tổng hợp hiện trạng 14 xã phường và biểu đồ cột thể hiện sự sụt giảm số lượng giao đất từ 587 trường hợp (năm 2014) xuống 371 trường hợp (năm 2018). Kết quả này hoàn toàn tương thích với báo cáo quy mô quốc gia của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2018 (trong đó cả nước đã giao, cho thuê 24.996 nghìn ha, tổ chức trong nước chiếm 59,50% quỹ đất phi nông nghiệp), chứng minh xu thế thắt chặt quỹ đất đô thị và tinh gọn thủ tục thẩm định nhu cầu dự án.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản trị đất đai, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược:

  • Hoàn thiện cơ chế chính sách pháp lý: Ủy ban nhân dân tỉnh cùng Sở Tài nguyên và Môi trường cần rà soát, cắt giảm 30% thời gian thực hiện quy trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều kiện giao đất; ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tự nguyện trước quý II/2020.
  • Cải cách công tác định giá và quản trị tài chính: Chi cục Thuế và Sở Tài chính cần phối hợp xây dựng cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường cho các lô đất trên 10 tỷ đồng, áp dụng phương pháp thặng dư chuẩn hóa nhằm rút ngắn thời gian ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, hướng đến mục tiêu tăng trưởng thu ngân sách ổn định 10 - 15%/năm trong giai đoạn 2020 - 2025.
  • Tăng cường hậu kiểm và xử lý lãng phí đất đai: Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tổ chức thanh tra định kỳ 100% dự án sau khi bàn giao thực địa; kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng không có lý do chính đáng, phấn đấu kéo giảm tỷ lệ đất bỏ hoang tại các khu tái định cư xuống dưới 15% vào cuối năm 2022.
  • Đổi mới quy trình bồi thường và hạ tầng tái định cư: Ủy ban nhân dân thành phố Ninh Bình và Trung tâm Phát triển quỹ đất cần hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông) trước khi bàn giao đất tái định cư, đồng thời nâng mức hỗ trợ tạm cư sát thực tế, đảm bảo hoàn thành 100% phương án an sinh xã hội cho người dân trước năm 2023.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị tham khảo chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

  • Cán bộ quản lý nhà nước tại các cơ quan tài nguyên và quy hoạch: Cung cấp khung đánh giá thực tiễn từ 135 mẫu điều tra, giúp Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình tháo gỡ điểm nghẽn hành chính trong thẩm định hồ sơ cho thuê đất.
  • Chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản: Giúp các nhà đầu tư nắm bắt bức tranh quy hoạch 59,14 ha đất thương mại dịch vụ tại 14 phường xã, hiểu rõ cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính đối với các thửa đất trên 10 tỷ đồng để lập kế hoạch tài chính tối ưu.
  • Cộng đồng dân cư thuộc diện thu hồi đất và nhận tái định cư: Giúp người dân hiểu rõ quy định pháp lý tại Điều 54, 55 Luật Đất đai năm 2013, bảo vệ quyền lợi hợp pháp về giá bồi thường và tiến độ bàn giao đất ở.
  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Tài liệu học thuật chuẩn mực từ Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cung cấp phương pháp luận khảo sát xã hội học và mô hình xử lý dữ liệu biến động đất đai cấp huyện.

Câu hỏi thường gặp

Luận văn nghiên cứu công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình trong giai đoạn nào?
Nghiên cứu tập trung đánh giá giai đoạn từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2018, thời điểm Luật Đất đai năm 2013 chính thức đi vào thực thi, làm thay đổi căn bản thẩm quyền và phương thức quản lý đất đai cấp huyện.

Số lượng giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân tại địa phương biến động ra sao?
Tổng cộng có 2.993 trường hợp được giao đất trong 5 năm. Quy mô giao đất đạt đỉnh vào năm 2014 với 587 trường hợp (4,74 ha), sau đó giảm dần và đạt mức 371 trường hợp (3,63 ha) vào năm 2018 do quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm.

Thực trạng cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn diễn ra như thế nào?
Có 58 tổ chức kinh tế được thuê đất với tổng diện tích 59,14 ha trên toàn bộ 14 xã, phường. Phường Ninh Khánh và phường Thanh Bình là hai địa bàn có diện tích cho thuê lớn nhất nhờ lợi thế thương mại và hạ tầng đồng bộ.

Nguyên nhân chính khiến tỷ lệ đất tái định cư chưa đưa vào sử dụng lên tới 40% là gì?
Nguyên nhân chủ yếu do số tiền bồi thường, hỗ trợ chưa đủ để các hộ dân trang trải tiền sử dụng đất mới và xây dựng nhà ở, kết hợp với sự chậm trễ trong việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng tại các khu dân cư mới.

Vướng mắc tài chính lớn nhất trong công tác cho thuê đất tại thành phố Ninh Bình là gì?
Điểm nghẽn lớn nhất là quy trình định giá đất cụ thể đối với các khu đất có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên còn phức tạp, cùng với sự thiếu nhất quán trong việc khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tự nguyện.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình trong giai đoạn bản lề 2014 - 2018 theo Luật Đất đai năm 2013.
  • Tổng kết bức tranh phân bổ tài nguyên với 2.993 trường hợp giao đất cho hộ gia đình, 58 tổ chức kinh tế thuê 59,14 ha đất và 18 tổ chức được giao 12,86 ha đất không thu tiền.
  • Nhận diện chính xác 2 rào cản lớn: tỷ lệ đất chưa sử dụng cao (40% - 56,67%) và cơ chế định giá thửa đất trên 10 tỷ đồng còn nhiều bất cập.
  • Đóng góp hệ thống 3 nhóm giải pháp đồng bộ về thể chế chính sách, quản trị tài chính và tổ chức thực hiện, có khả năng áp dụng trực tiếp tại các đô thị loại II.
  • Lộ trình triển khai khuyến nghị được xác lập cụ thể từ năm 2020 đến năm 2025 nhằm hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Công trình là nguồn tài liệu tham khảo khoa học và thực tiễn giá trị cho các nhà hoạch định chính sách, cán bộ địa chính và các nhà nghiên cứu trong việc nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Hãy ứng dụng ngay các khung giải pháp này để hoàn thiện công tác quản lý tài nguyên đất tại địa phương.