ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của sản xuất nông, lâm nghiệp. Là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị.
Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, QSDĐ đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Ngày nay, với cơ chế thị trường, QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Thành phố Thanh Hóa là đô thị loại I, là tỉnh lị và là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Thanh Hóa. Thành phố là một đô thị phát triển và là một trong những thành phố lớn của khu vực Bắc Trung Bộ cùng với Vinh và Huế, đồng thời thành phố có sức lan tỏa tới khu vực Nam Bắc Bộ. Thành phố Thanh Hóa hiện nay có diện tích tự nhiên 146,77 km² với 20 phường và 17 xã, dân số 411. Thành phố là một trong những đô thị có quy mô dân số và diện tích lớn nhất của khu vực phía bắc Việt Nam.
Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ thực trạng trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Hà Nội và sự hướng dẫn của PGS.Cao Việt Hà, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa”. 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 1. Mục đích của đề tài - Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá. - Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá. Yêu cầu của đề tài - Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất rút ra được những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Thanh Hoá.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao; các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Thanh Hoá. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1. Đối tượng nghiên cứu - Các hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch liên quan đến QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hoá. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính thành phố Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá.
- Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2015. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá trong những năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện QSDĐ hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành phố. 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU 2. Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản: - Quyền chiếm hữu: Điều 182 Bộ Luật dân sự qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm vi kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình. Xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng sau đây: người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản.
Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay không có căn cứ, có thể chia chiếm hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. + Chiếm hữu có căn cứ pháp luật: Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người chiếm hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ do pháp luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 183 Bộ Luật dân sự, sự chiếm hữu hợp pháp trứơc hết đó là sự chiếm hữu tài sản của một chủ sở hữu được pháp luật công nhận. Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm; người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ quan, tổ chức theo chức năng và thẩm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài sản… Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186 Bộ Luật dân sự).
Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác định. Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng chủ yếu không mang tính độc lập. Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài sản của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các quy định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 Bộ Luật dân sự). Lẽ dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của việc chiếm hữu, chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản.
+ Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật: Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu không dựa vào các trường hợp được liệt kê tại Điều 190 Bộ Luật dân sự đều bị xem là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Thực chất, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là trường hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức là xử sự như chính mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích thực của tài sản lại là người khác. Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình. Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình không được pháp luật bảo vệ và không được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.
Trái lại, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu. - Quyền sử dụng: Điều 192 Bộ Luật dân sự quy định quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trái cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc khai thác tài sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền… cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu.