Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính hạn chế về số lƣợng và tính cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có quản lý hợp lý. Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc đƣa ra trong Luật Đất đai 2013 là: “công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nội dung này thể hiện đƣợc mỗi quan hệ giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất là chứng thực pháp lý để nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Điều này giúp cho ngƣời sử dụng đất yên tâm đầu tƣ khai thác tiền năng của đất và chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là cơ sở nhà nƣớc nắm chắc, theo dõi toàn quỹ đất toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật. Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và đang là vấn đề cấp thiếp hiện nay. Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu thiết yếu của công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đƣợc sự đồng ý của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của T.S Nguyễn Thanh Ha , ̉ iem đã tiến c 2 hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác đấ u giá quyền sử dụng đấ t trên điạ bàn huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016” 1.
Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác c ủa đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣơ ̣c tố t hơn. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016. - Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiệncông tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phƣơng. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập Giúp sinh viên củng cố nhƣng kiến thức đã học trong nhà trƣờng và bƣớc đầu áp dụng vào trong thực tiễn phục vụ yêu cầu công việc sau khi ra trƣờng. Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình là đề tài.
Ý nghĩa thực tiễn Đáp ứng đƣợc vấn đề công tác đấ u giá quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i điạ bàn huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh tăng cƣ ờng công tác quản lí nhà nƣớc về đất đai. Trên cơ sở đánh giá hiê ̣u quả sử dụng đất và từ đó đề xuất đƣợc những giải pháp để sử dụng đất có hiểu quả cao hơn. c 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Một số khái niệm về bấ t động sản và thi ̣trường bấ t đôṇ g sản 2. Bấ t động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đƣợc chia thành 2 loại là bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, tại chƣơng XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [14] Đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng bất động sản.
Các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Australia và một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng bất động sản, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Ở nƣớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều đƣợc tham gia vào thị trƣờng bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nƣớc ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ c 4 thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tƣợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới đƣợc coi là hàng hoá và đƣợc đƣa vào lƣu thông thị trƣờng bất động sản.2 Thị trường bất động sản Thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.[17] Thị trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trƣờng BĐS do pháp luật của mỗi nƣớc quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phƣơng, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng. Một số khái niê ̣m khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho ngƣời mua lần lƣợt trả giá, giá cao nhất thì đƣợc.
c 5 -Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhƣợng BĐS công khai để chọn ngƣời mua, nhận chuyển nhƣợng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu: Là đấu giá trƣớc công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì đƣợc giao cho làm hoặc đƣợc bán hàng. - Định giá: Là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá BĐS là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trƣờng của tài sản. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ 2. Định giá đất Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tƣ CSHT, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nƣớc cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định.
Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có quyền c 6 chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. Vì vậy, định giá đất đƣợc hiểu là "sự ƣớc tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định". Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và khả năng sinh lợi của đất.