Tổng quan nghiên cứu

Huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, với diện tích 6.349,1 ha và dân số khoảng 275 nghìn người, đang trải qua quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng. Giai đoạn 2017 – 2019, công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại địa phương đã được triển khai tích cực nhằm huy động nguồn vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Trong giai đoạn này, huyện đã tổ chức đấu giá thành công nhiều dự án đất ở với tổng diện tích hàng trăm ha, tạo nguồn thu ngân sách lớn, góp phần nâng cấp hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng khác.

Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều hạn chế như khó khăn trong giải phóng mặt bằng, xác định giá khởi điểm chưa sát thực tế, hiện tượng đầu cơ đất và quản lý tiền đấu giá chưa hiệu quả. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng, hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại 04 dự án tiêu biểu trên địa bàn huyện Thanh Trì trong giai đoạn 2017 – 2019, đồng thời khảo sát ý kiến của cán bộ và người tham gia đấu giá để đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này.

Nghiên cứu có phạm vi từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2020, tập trung tại huyện Thanh Trì, với trọng tâm là các dự án đấu giá đất xây dựng nhà ở tại xã Đông Mỹ, Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp, xã Tứ Hiệp và khu đất xen kẹt nhỏ lẻ tại thôn Lưu Phái. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tăng nguồn thu ngân sách và phát triển thị trường bất động sản địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai, thị trường bất động sản và đấu giá tài sản công. Các khái niệm chính bao gồm:

  • Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Theo Luật Đất đai 2013, QSDĐ là quyền sử dụng hợp pháp đất đai do Nhà nước giao hoặc cho thuê.
  • Đấu giá quyền sử dụng đất: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tổ chức đấu giá công khai, nhằm xác định người trả giá cao nhất được quyền sử dụng đất.
  • Giá đất: Giá trị QSDĐ tính trên đơn vị diện tích, được xác định dựa trên các yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng, mục đích sử dụng và quan hệ cung cầu.
  • Các phương pháp định giá đất: Phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí.
  • Thị trường bất động sản: Nơi diễn ra các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chịu sự chi phối của quy luật cung cầu và giá trị thị trường.

Khung lý thuyết này giúp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và hiệu quả đấu giá, đồng thời đánh giá vai trò của đấu giá trong phát triển kinh tế - xã hội và quản lý đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng với các bước chính:

  • Nguồn dữ liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ các báo cáo, văn bản pháp luật, số liệu đấu giá QSDĐ của UBND huyện Thanh Trì, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. Số liệu sơ cấp được thu thập qua phỏng vấn trực tiếp 120 người tham gia đấu giá và 20 cán bộ phụ trách công tác đấu giá tại 04 dự án tiêu biểu.
  • Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp thuận tiện và mẫu có chủ đích nhằm đảm bảo đại diện cho các nhóm đối tượng liên quan.
  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu. Áp dụng phương pháp so sánh chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá để đánh giá hiệu quả kinh tế. Phân tích định tính dựa trên nội dung phỏng vấn nhằm làm rõ các khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp.
  • Timeline nghiên cứu: Từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2020, bao gồm các giai đoạn thu thập số liệu, phân tích, đánh giá và hoàn thiện luận văn.

Phương pháp nghiên cứu đảm bảo tính khách quan, khoa học và phù hợp với mục tiêu đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Trì.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiệu quả đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Trì giai đoạn 2017 – 2019:

    • Tổng diện tích đất đấu giá thành công là khoảng 225 ha tại 04 dự án tiêu biểu.
    • Tổng số tiền thu được từ đấu giá đạt trên 1.361 tỷ đồng năm 2019, tăng trưởng rõ rệt so với các năm trước.
    • Giá trúng đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm từ 1,04 đến 2,08 lần, thể hiện tính cạnh tranh và hiệu quả kinh tế của đấu giá.

  2. Ý kiến cán bộ và người tham gia đấu giá:

    • 85% cán bộ đánh giá công tác đấu giá đã tạo ra sự minh bạch, công bằng trong giao đất.
    • 70% người tham gia cho rằng giá khởi điểm chưa hoàn toàn sát với giá thị trường, gây khó khăn trong việc tiếp cận đất.
    • 60% người tham gia phản ánh còn tồn tại hiện tượng đầu cơ và làm giá trong một số phiên đấu giá.

  3. Khó khăn, tồn tại trong công tác đấu giá:

    • Giải phóng mặt bằng gặp nhiều vướng mắc do người dân chưa đồng thuận, đặc biệt tại các vị trí đất nông nghiệp thuận lợi.
    • Phối hợp giữa các cơ quan trong công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng còn hạn chế, làm chậm tiến độ đấu giá.
    • Việc xác định giá khởi điểm còn lúng túng, chưa sát thực tế thị trường, ảnh hưởng đến kết quả đấu giá.
    • Quản lý và sử dụng tiền đấu giá chưa đúng quy định tại một số xã, huyện.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Trì đã góp phần quan trọng vào việc huy động nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Việc giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm từ 4% đến hơn 100% phản ánh sự cạnh tranh lành mạnh và tiềm năng phát triển thị trường đất đai địa phương. Tuy nhiên, các khó khăn về giải phóng mặt bằng và xác định giá khởi điểm cho thấy cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa các cơ quan quản lý và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp hơn.

So sánh với các nghiên cứu tại các địa phương khác như Hải Phòng, Quảng Bình và Ninh Bình, Thanh Trì có mức thu từ đấu giá tương đối cao nhưng vẫn gặp những vấn đề chung như hiện tượng đầu cơ và chênh lệch giá đất. Việc quản lý tiền đấu giá và minh bạch trong tổ chức đấu giá là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả và niềm tin của người dân.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh giá khởi điểm và giá trúng đấu giá từng dự án, bảng thống kê số lượng lô đất đấu giá thành công theo năm, và biểu đồ đánh giá mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường công tác giải phóng mặt bằng:

    • Chủ động phối hợp giữa các phòng ban, chính quyền địa phương và người dân để giải quyết các vướng mắc về đền bù, tái định cư.
    • Đặt mục tiêu hoàn thành giải phóng mặt bằng trước thời hạn đấu giá, giảm thiểu thời gian chậm trễ.
    • Chủ thể thực hiện: UBND huyện Thanh Trì, các phòng ban liên quan.

  2. Hoàn thiện phương pháp xác định giá khởi điểm:

    • Áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất phù hợp với đặc thù từng khu vực, đảm bảo sát với giá thị trường.
    • Tăng cường đào tạo cán bộ chuyên môn về định giá đất và đấu giá.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính Hà Nội.

  3. Nâng cao tính minh bạch và công khai trong tổ chức đấu giá:

    • Công bố đầy đủ thông tin về dự án, giá khởi điểm, quy trình đấu giá và kết quả đấu giá trên các phương tiện truyền thông.
    • Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý và tổ chức đấu giá để hạn chế tiêu cực.
    • Chủ thể thực hiện: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, UBND huyện.

  4. Quản lý và sử dụng tiền đấu giá đúng quy định:

    • Xây dựng quy chế quản lý, giám sát chặt chẽ việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá nhằm đảm bảo đầu tư phát triển hạ tầng và phục vụ lợi ích cộng đồng.
    • Chủ thể thực hiện: UBND huyện Thanh Trì, Phòng Tài chính – Kế hoạch.

Các giải pháp trên cần được triển khai đồng bộ trong vòng 1-2 năm tới để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại huyện Thanh Trì.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai:
    Giúp hiểu rõ thực trạng, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ, từ đó hoàn thiện chính sách và quy trình quản lý.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản:
    Cung cấp thông tin về thị trường đất đai địa phương, cơ chế đấu giá và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hỗ trợ quyết định đầu tư chính xác.

  3. Học viên, nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản:
    Là tài liệu tham khảo khoa học, cập nhật các phương pháp nghiên cứu, phân tích thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

  4. Cơ quan tổ chức đấu giá và các đơn vị tư vấn định giá đất:
    Hỗ trợ nâng cao năng lực tổ chức đấu giá, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động đấu giá.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tổ chức đấu giá công khai, nhằm xác định người trả giá cao nhất được quyền sử dụng đất. Đây là phương thức giúp Nhà nước huy động nguồn vốn đầu tư phát triển hạ tầng.

  2. Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá?
    Giá đất chịu ảnh hưởng bởi vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, điều kiện kinh tế - xã hội, mục đích sử dụng đất và quan hệ cung cầu trên thị trường. Ví dụ, đất mặt tiền đường lớn thường có giá cao hơn đất trong ngõ hẻm.

  3. Phương pháp xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất?
    Các phương pháp phổ biến gồm phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp giúp xác định giá khởi điểm sát với giá trị thực tế.

  4. Những khó khăn thường gặp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất?
    Khó khăn gồm giải phóng mặt bằng chậm, giá khởi điểm chưa sát thực tế, hiện tượng đầu cơ đất, phối hợp giữa các cơ quan chưa hiệu quả và quản lý tiền đấu giá chưa đúng quy định.

  5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất?
    Cần tăng cường phối hợp giải phóng mặt bằng, hoàn thiện phương pháp định giá, minh bạch công khai thông tin đấu giá, áp dụng công nghệ thông tin và quản lý chặt chẽ nguồn thu từ đấu giá.

Kết luận

  • Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì giai đoạn 2017 – 2019 đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
  • Giá trúng đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm từ 4% đến hơn 100%, phản ánh tính cạnh tranh và hiệu quả kinh tế của đấu giá.
  • Vẫn còn tồn tại các khó khăn như giải phóng mặt bằng, xác định giá khởi điểm và hiện tượng đầu cơ đất cần được khắc phục.
  • Đề xuất các giải pháp đồng bộ về giải phóng mặt bằng, hoàn thiện phương pháp định giá, minh bạch đấu giá và quản lý nguồn thu nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá.
  • Tiếp tục nghiên cứu, áp dụng công nghệ và hoàn thiện chính sách trong 1-2 năm tới để phát triển thị trường đất đai bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Luận văn là tài liệu tham khảo quý giá cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản. Để biết thêm chi tiết và ứng dụng thực tiễn, độc giả được khuyến khích tiếp cận toàn văn nghiên cứu.