MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong lịch sử hình thành và phát triển của nhân loại đã cho chúng ta biết rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản suất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống và là địa bàn phân bố của khu dân cư, xây dựng các công trình công cộng… Có thể nói đất đai và vấn đề sử dụng hợp lý trở thành ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của loài người. Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng, là nơi tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian và đặc biệt không thể thay thế hay di chuyển theo ý muốn của con người. Chính vì thế, việc quản lí và sử dụng nguồn tài nguyên này một cách hợp lí là một trong những vấn đề tiên quyết quan trọng hàng đầu đối với mỗi quốc gia. Khi đất đai được quản lí và sử dụng một cách hợp lý sẽ góp phần lớn trong sự phát triển kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi quốc gia. Ngày nay, sự giả tăng dân số cùng sự phát triển kinh tế - xã hội nước ta đang gây áp lực đến các nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai.
Điều này đòi hỏi công tác quản lý và sử dụng đất cần phải được quan tâm rất thường xuyên, trong đó không thể coi nhẹ công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Bởi đây chính là căn cứ quan trọng để xác định một cách đầy đủ nguồn gốc và các thuộc tính của đất đai - cơ sở cho việc khai thác, sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả, đảm bảo tính lâu dài và bền vững. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” là nội dung nổi bật được nêu ra trong hiến pháp 1992 về vấn đề quản lý đất đai Luật Đất đai năm 1993, 2003 ra đời đều khẳng định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một trong các nội dung then chốt của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Làm tốt được nội dung này sẽ tạo ra sự hỗ trợ rất lớn cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở mỗi địa phương.
1 Thực tế cho thấy, việc thực hiện nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên các địa phương còn khá chậm trễ và gặp nhiều khó khăn, bất cập nhất là tại các khu vực đô thị và ven đô - những nơi có tốc độ đô thị hóa cao. Phường Phúc Tân là phường thuộc quận Hoàn Kiếm, TP. Trong những năm gần đây quá trình thực hiện Luật Đất đai cũng như các quy định khác vẫn còn khá nhiều hạn chế trong khâu tổ chức thực hiện. Nhiều văn bản tính pháp lý còn chồng chéo và mâu thuẫn, tình trạng chuyển dịch đất đai ngoài sự kiểm soát của pháp luật xảy ra.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình còn chậm đặc biệt là đối với đất ở. Việc tranh chấp đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức, việc phát triển các khu dân cư mới ven đô thị còn đang diễn ra ở nhiều nơi. Đứng trước thực trạng đó, để đưa vào việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, góp phần vào công cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa, cần phải rút kinh nghiệm từ thực tế trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó xây dựng các biện pháp nhằm quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn bền vững hơn.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Phúc Tân - quận Hoàn Kiếm - TP. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Tìm hiểu thực trạng và đánh giá công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Phúc Tân - quận Hoàn Kiếm - TP. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Phúc Tân - quận Hoàn Kiếm - TP. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài - Các số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, khoa học.
- Các kiến nghị, giải pháp đề xuất được rút ra từ kết quả nghiên cứu phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa phương. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lí luận của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 1. Đăng kí đất đai a/ Khái niệm, vai trò của ĐKĐĐ Theo khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Theo Lê Đình Thắng (2005), đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao để quản lý. Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất và quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế xã hội của từng thửa đất. Hệ thống thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như: xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy 3 về quản lý và sử dụng đất, công tác điều tra, đo đạc, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác phân hạng và định giá đất, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai.
Do vậy, để đảm bảo việc đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phận hạng định giá đất, thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai. Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm thiết lập nên hệ thống thông tin về những tài sản gắn liền với đất, giúp quản lý nhà nước về mặt trật tự xây dựng, kiến trúc, cảnh quan đô thị, khu dân cư,… và quản lý bảo vệ rừng, bảo vệ quyền lợi và đảm bảo chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước theo đúng quy định (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). b/ Phân loại ĐKĐĐ ĐKĐĐ gồm có đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai. Đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về sử dụng đất.