ĐẶT VẤN ĐỀ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị - xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng.
Trong thực tế đất đai còn được coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó.
Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993.
Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan. Hạ Lang là một huyện miền núi của tỉnh Cao Bằng với diện tích tự nhiên là 45681.67 ha, dân số của huyện là 25.498 người (Diện tích bình quân n 2 trên đầu người là 1.79 ha/người), là huyện vùng cao biên giới, nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Cao Bằng. Tình hình kinh tế - xã hội của huyện đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng lên khiến cho quá trình sử dụng đất có nhiều biến động lớn, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh tăng nhanh. Trong khi nguồn tài nguyên đất đai chỉ có hạn lại chưa được khai thác triệt để.
Chính vì vậy trong những năm qua hoạt động chuyển quyền trên địa bàn cũng đã đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện. Do vậy việc đánh giá một cách khách quan về những mặt còn tồn tại hay những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm, đề xuất các giải pháp nhằm đạt đến mục tiêu quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất là rất cần thiết. Chính vì những lý do trên nên đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Lang - tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2013” được thực hiện. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Hạ Lang trong giai đoạn 2010 - 2013, để đánh giá được những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay.
YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ương và địa phương. - Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính trung thực, khách quan. - Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương.
- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân thị huyện Hạ Lang về việc chuyển quyền sử dụng đất. n 3 - Các thông tin tài liệu, số liệu thu thập được phải đầy đủ, trung thực, chính xác, khách quan. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 1. Ý nghĩa trong học tập Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu.
Mặt khác, trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau: n 5 - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang tranh chấp. CƠ SỞ PHÁP LÝ Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất: - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyên hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. n 6 - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.