CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lí luận của cho thuê, cho thuê lại đất 1. Đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Tại Khoản 2, Điều 54, Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định (Hiến pháp) [18] “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền vànghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,.
Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là thước đo sự giầu có của một quốc gia. Bên cạnh đó đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Khái niệm cho thuê đất, cho thuê lại đất - Cho thuê đất: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 3, Luật Đất đai 2013). [ 25 ] - Cho Cho thuê lại đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê lại chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Sử dụng đất đai Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của loại đất được sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “những hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài nguyên đất hoặc có tác động lên chúng” (Trần Quang Huy và NNK, 2013).
[ 26 ] Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn, nước, phân hóa học.), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ, mùa vụ.) cho phép đánh giá việc sử dụng đất chính xác, phân tích tác động môi trường và kinh tế, lập mô hình những ảnh hưởng của việc biến đổi sử dụng đất hoặc việc chuyển đổi việc sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác. Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị chi phối bởi điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bới các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy, có thể khái quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất (Trần Quang Huy và NNK, 2013).[26] Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian như diện tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng., cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự c 6 nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như: Yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng. Điều kiện kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số, lao động, chính sách đất đai, các chính sách quản lý về môi trường, yêu cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
Yếu tố không gian: Đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức củ a con người. Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội (Trần Quang Huy và NNK, 2013). Quản lý đất đai Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sử hữu và quyền sử dụng đất (Nguyễn Đức Khả, 2003).[20] Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn kỹ thuật; hợp tác quốc tế (Nguyễn Quang Tuyến, 2010).
Đất sử dụng cho khu kinh tế Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế, khu kinh tế cửa khẩu được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất sử dụng cho khu kinh tế là diện tích đất sử dụng cho các khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế nhằm tạo môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư. Việc xây dựng, mở mới các khu kinh tế phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước (Điều 151, Luật Đất đai 2013). Cơ sở thực tiễn của cho thuê, cho thuê lại đất 1.
Ngoài nước Trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội. Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước.
Ở đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có c 8 thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp. Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ở Trung Quốc, để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, nhà nước đã thực hiện các chính sách như: - Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án. - Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp. Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến bởi chính sách này đã gây nhiều bức xúc trong dư luận xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012) [ 28 ] 1.
Trong nước * Khái quát chung qua một số thời kỳ Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa. Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và c 9 được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn). [35] Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.