Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, là tư liệu sản xuất chủ yếu, thành phần thiết yếu của môi trường sống và là không gian phân bố các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý tiếp tục được hoàn thiện. Trong các nội dung quản lý nhà nước, công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) giữ vai trò then chốt nhằm thiết lập cơ sở pháp lý vững chắc, bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời hỗ trợ vận hành thị trường bất động sản minh bạch. Tuy vậy, tiến độ thực hiện tại nhiều địa phương vẫn diễn ra chậm, thiếu tính đồng đều do vướng mắc về nguồn gốc đất và quy trình xử lý hồ sơ.

Phường Đồng Bẩm là địa bàn tiếp giáp trung tâm thành phố Thái Nguyên, có tuyến Quốc lộ 1B đi qua. Trong giai đoạn 2015 – 2017, địa phương chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh với sự hình thành nhiều dự án khu đô thị mới như Khu đô thị Picenza, Khu nhà ở HUDS, dẫn đến áp lực lớn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho cư dân. Trước bối cảnh đó, khóa luận xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 – 2017 theo chuỗi thời gian, theo cơ cấu loại đất và theo đối tượng sử dụng đất.
  2. Điều tra, đánh giá ý kiến phản hồi của người dân và cán bộ quản lý địa phương đối với quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  3. Nhận diện các khó khăn, vướng mắc, tồn tại trong công tác quản lý và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường trong thời gian tiếp theo.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên.
  • Phạm vi thời gian: Tập trung thu thập, đánh giá số liệu thực tế giai đoạn 2015 – 2017; thời gian thực hiện nghiên cứu thực địa diễn ra từ ngày 21/08/2017 đến ngày 14/11/2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất là nội dung trọng tâm. Nghiên cứu đồng thời viện dẫn Điều 166 quy định quyền của người sử dụng đất; Điều 98 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận; Điều 100, 101, 102 về điều kiện cấp; và Điều 105 về thẩm quyền cấp GCNQSD đất.

Hệ thống cơ sở pháp lý được tác giả phân loại theo ba thời kỳ lập pháp:

  • Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003: Luật Đất đai 1993, Nghị định 64/CP năm 1993, Nghị định 60/CP năm 1994, Thông tư 346/TT-TCĐC năm 1998, Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và 2001, Nghị định 176/1999/NĐ-CP, Chỉ thị 18/1999/CT-TTg, Nghị định 38/2000/NĐ-CP, Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC, Nghị định 12/2002/NĐ-CP.
  • Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2003: Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Thông tư 117/2004/TT-BTC, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 44/2008/NĐ-CP.
  • Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2013: Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11, Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính; Thông tư 76/2014/TT-BTC và Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Phương pháp nghiên cứu được triển khai thông qua các kỹ thuật:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Tiếp cận, tổng hợp dữ liệu hành chính, báo cáo thống kê kiểm kê đất đai, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2015 và các hồ sơ lưu trữ tại Ủy ban nhân dân phường Đồng Bẩm.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng bảng hỏi phỏng vấn trực tiếp chuẩn bị sẵn, phân bổ cho hai nhóm đối tượng:
    • Nhóm người dân: Khảo sát 30 hộ gia đình phân đều tại 3 tổ đại diện cho 3 cụm dân cư gồm tổ Làng Đông (10 hộ, đại diện cụm 1), tổ Đồng Bẩm (10 hộ, đại diện cụm 2) và tổ Tân Hương (10 hộ, đại diện cụm 3); mẫu khảo sát bao gồm các hộ có điều kiện kinh tế khá, trung bình và nghèo.
    • Nhóm cán bộ quản lý: Điều tra toàn diện 14 cán bộ chuyên trách và cơ sở, gồm 01 Chủ tịch UBND phường, 01 Phó Chủ tịch UBND phường, 02 cán bộ địa chính phường và 10 tổ trưởng tổ dân phố.
  • Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu: Áp dụng phương pháp thống kê mô tả, tính toán tỷ lệ phần trăm cơ cấu, so sánh đối chiếu số liệu theo không gian, thời gian và hiển thị hóa kết quả qua hệ thống bảng số liệu.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả xác định tầm quan trọng mang tính chiến lược của tài nguyên đất đai và yêu cầu quản lý chặt chẽ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Luận điểm trọng tâm khẳng định đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất là phương thức xác lập mối quan hệ pháp lý minh bạch giữa Nhà nước và người sử dụng. Phần mở đầu chỉ rõ tính cấp thiết của việc nghiên cứu tại phường Đồng Bẩm – địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng công tác cấp giấy còn chịu nhiều lực cản thực tế. Mục tiêu nghiên cứu được cấu trúc thành 3 nhiệm vụ chính, đóng vai trò định hướng cho toàn bộ nội dung phân tích thực tiễn.

Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Phần này hệ thống hóa các cơ sở khoa học, lý luận, thực tiễn và cơ sở pháp lý của hoạt động cấp GCNQSD đất. Tác giả phân tích 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Điều 22 và quyền của người sử dụng đất theo Điều 166 Luật Đất đai 2013; làm rõ các khái niệm đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, thẩm quyền cấp giấy theo Điều 105, nguyên tắc cấp theo Điều 98 và trình tự thủ tục hành chính thời hạn không quá 30 ngày làm việc quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tác giả cũng phân biệt 4 mẫu GCNQSD đất được sử dụng qua các thời kỳ lịch sử.

Ở phạm vi thực tiễn, văn bản tổng thuật số liệu cấp giấy trên cả nước (tỷ lệ cấp lần đầu đạt 94,9% diện tích cần cấp), tại tỉnh Thái Nguyên (tính đến 30/11/2016 đã cấp 246.656,85 ha, đạt 93,69% diện tích cần cấp, trong đó hộ gia đình, cá nhân đạt 94,68%) và thành phố Thái Nguyên (năm 2017 cấp 30.482 giấy cho 87.998 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 18.027,17 ha).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Văn bản quy định chi tiết địa điểm nghiên cứu tại phường Đồng Bẩm và thời gian thực hiện từ 21/08/2017 đến 14/11/2017. Bốn nội dung nghiên cứu lớn được xác lập gồm: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội gắn với hiện trạng sử dụng đất; kết quả cấp GCNQSD đất phân loại theo thời gian, loại đất, đối tượng; kết quả điều tra xã hội học đối với người dân và cán bộ quản lý; các khó khăn tồn tại cùng giải pháp khắc phục. Cơ cấu phương pháp luận kết hợp chặt chẽ giữa thu thập số liệu thứ cấp từ cơ quan quản lý và khảo sát sơ cấp trên 30 hộ dân (chia đều 3 tổ Làng Đông, Đồng Bẩm, Tân Hương) cùng 14 cán bộ địa phương.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này phản ánh toàn diện các dữ kiện thực chứng thu thập tại địa phương:

  • Khái quát địa bàn: Phường Đồng Bẩm có diện tích tự nhiên 402,00 ha, dân số năm 2017 là 6.986 người, mật độ dân số 1.763 người/km², tốc độ tăng tự nhiên khống chế 1%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực với dịch vụ - thương mại chiếm 65%, nông nghiệp chiếm 23%, tiểu thủ công nghiệp chiếm 12%; tăng trưởng kinh tế đạt 10,1%; thu nhập bình quân đạt 21 triệu đồng/người/năm.
  • Hiện trạng sử dụng đất năm 2017: Nhóm đất nông nghiệp có diện tích 116,1 ha (chiếm 28,88%), trong đó đất chuyên trồng lúa nước 54,2 ha, cây hàng năm 17,3 ha, cây lâu năm 42,4 ha, rừng phòng hộ 1,5 ha, nuôi trồng thủy sản 0,01 ha. Nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 266,1 ha (chiếm 66,19%), gồm đất ở đô thị 69,18 ha, phát triển hạ tầng 139,1 ha, đất quốc phòng 19,3 ha, cơ sở sản xuất kinh doanh 11,5 ha. Đất chưa sử dụng còn 19,1 ha (chiếm 4,75%).
  • Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất giai đoạn 2015 – 2017: Tổng số đơn tiếp nhận toàn phường là 434 đơn với diện tích 23,55 ha; kết quả đã cấp được 368 giấy chứng nhận với diện tích 20,08 ha, đạt tỷ lệ chung 84,79% về số đơn và 85,27% về diện tích.
  • Đánh giá theo loại đất: Đất ở đô thị chiếm tỷ trọng tuyệt đối với 344 đơn cần cấp (16,50 ha), đã cấp được 297 giấy (14,46 ha), đạt 86,33% về số đơn và 87,64% về diện tích. Đất nông nghiệp tiếp nhận 90 đơn (7,05 ha), cấp được 71 giấy (5,62 ha), đạt tỷ lệ 78,89% về số đơn và 79,71% về diện tích.
  • Phân tích hạn chế và nguyên nhân tồn đọng: Có 66 hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp (gồm 47 hồ sơ đất ở và 19 hồ sơ đất nông nghiệp). Nguyên nhân trực tiếp xuất phát từ: đất vướng ranh giới sân bay quân sự, đất nằm trong quy hoạch dự án khu đô thị, tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề hoặc nội bộ gia đình, và hồ sơ thiếu giấy tờ chuyển nhượng, nhân thân hợp lệ.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Khóa luận đúc kết các phát hiện định lượng chính, ghi nhận nỗ lực của bộ máy quản lý địa phương trong việc giải quyết trên 84% nhu cầu cấp giấy của người dân. Đồng thời, tác giả đưa ra các nhóm kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân phường Đồng Bẩm về việc hoàn thiện trích đo địa chính, thanh tra xử lý đất xen kẹt và tăng cường nhân sự chuyên môn cho cấp cơ sở.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu cung cấp hệ thống số liệu chi tiết về tiến độ và kết quả thực hiện công tác cấp GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm theo chuỗi thời gian ba năm liên tiếp:

Năm Số đơn cần cấp (đơn) Số GCN cấp được (giấy) Tỷ lệ cấp theo đơn (%) Diện tích cần cấp (ha) Diện tích cấp được (ha) Tỷ lệ cấp theo diện tích (%)
2015 206 179 86,89 11,49 10,01 87,12
2016 158 133 84,18 8,32 7,08 85,09
2017 70 56 80,00 3,74 2,99 79,95
Tổng cộng 434 368 84,79 23,55 20,08 85,27

Số liệu tổng hợp theo mục đích sử dụng đất trong giai đoạn 2015 – 2017 cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa hai nhóm đất:

Loại đất Số đơn cần cấp (đơn) Số GCN cấp được (giấy) Tỷ lệ cấp theo đơn (%) Diện tích cần cấp (ha) Diện tích cấp được (ha) Tỷ lệ cấp theo diện tích (%)
Đất nông nghiệp 90 71 78,89 7,05 5,62 79,71
Đất ở 344 297 86,33 16,50 14,46 87,64
Tổng cộng 434 368 84,79 23,55 20,08 85,27

Khóa luận xác định rõ số lượng hồ sơ tồn đọng chưa được cấp giấy qua 3 năm là 66 hồ sơ (chiếm 15,21% tổng số đơn), tương ứng diện tích 3,47 ha (chiếm 14,73% tổng diện tích cần cấp). Trong đó, năm 2015 tồn 27 hồ sơ (13,11%), năm 2016 tồn 25 hồ sơ (15,82%), năm 2017 tồn 14 hồ sơ (20,00%). Về mặt chủ thể, hồ sơ đề nghị cấp giấy từ hộ gia đình là 242 đơn (cấp được 205 giấy), từ cá nhân là 192 đơn (cấp được 163 giấy).

Trên cơ sở nhận diện khó khăn, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp khắc phục có tính khả thi cho địa bàn:

  • Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai, đặc biệt là các điều kiện cấp giấy theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP tới các tổ dân phố nhằm nâng cao hiểu biết pháp lý cho người dân.
  • Cải cách thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa, đảm bảo công khai quy trình, thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 30 ngày làm việc, giảm phiền hà cho người dân khi nộp đơn.
  • Phát huy vai trò hòa giải của tổ dân phố và cán bộ địa chính phường để xử lý dứt điểm các tranh chấp ranh giới, mâu thuẫn nội bộ gia đình ngay từ cơ sở.
  • Phối hợp với cơ quan quân sự và các chủ đầu tư dự án khu đô thị (Picenza, HUDS) để rà soát, cắm mốc ranh giới cụ thể, tách bạch diện tích đất quốc phòng, đất quy hoạch với đất ở hợp pháp của nhân dân.
  • Bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng đo đạc bản đồ cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã, phường.

Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc cung cấp tập dữ liệu thực chứng tin cậy về biến động cấp giấy tại một phường ven đô đang chuyển mình thành đô thị; bóc tách chi tiết nguyên nhân hồ sơ không đủ điều kiện theo từng tổ dân phố; tạo nguồn tài liệu tham khảo cho công tác quản lý đất đai địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Thời gian khảo sát thực địa ngắn (từ ngày 21/08/2017 đến ngày 14/11/2017), khiến việc theo dõi tiến trình xử lý các hồ sơ tồn đọng phức tạp chưa được kéo dài.
  • Quy mô mẫu khảo sát ý kiến sơ cấp dừng lại ở 30 hộ gia đình thuộc 3/10 tổ dân phố và 14 cán bộ quản lý, chưa bao quát toàn bộ cộng đồng dân cư của 10 tổ trên địa bàn.
  • Khóa luận mới tập trung chủ yếu vào đối tượng hộ gia đình và cá nhân đối với đất ở và đất nông nghiệp; chưa đi sâu phân tích biến động cấp giấy cho các tổ chức kinh tế và đất chuyên dùng.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Mở rộng quy mô điều tra xã hội học trên toàn bộ 10 tổ dân phố với số lượng mẫu lớn hơn nhằm tăng cường tính đại diện thống kê.
  • Tiếp tục theo dõi, đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận sau năm 2017 gắn liền với công tác chỉnh lý biến động địa chính thường xuyên và tiến trình ứng dụng hệ thống thông tin đất đai điện tử.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Quản lý Tài nguyên và Môi trường, Luật Kinh tế làm tài liệu tham khảo về phương pháp phân tích số liệu địa chính cấp xã, phường.
  • Cán bộ địa chính - xây dựng cấp phường, xã và chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện trong việc tham khảo mô hình phân tích nguyên nhân tồn đọng hồ sơ và quy trình khảo sát ý kiến cộng đồng.

Phần nội dung có giá trị sử dụng cao nhất bao gồm:

  • Hệ thống tổng hợp các văn bản pháp luật điều chỉnh công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất qua ba thời kỳ lập pháp (trước 2003, 2003 - 2013 và sau 2013).
  • Phương pháp phân chia cụm dân cư và thiết kế bảng hỏi điều tra đồng thời hai nhóm đối tượng: cán bộ quản lý và người dân.
  • Bảng dữ liệu thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở và đất nông nghiệp chi tiết đến từng tổ dân phố trên địa bàn phường Đồng Bẩm.

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng diện tích tự nhiên và cơ cấu đất đai của phường Đồng Bẩm năm 2017 được ghi nhận như thế nào trong khóa luận? Theo Bảng 4.1 của khóa luận, phường Đồng Bẩm có tổng diện tích tự nhiên là 402,00 ha. Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 gồm: đất nông nghiệp có 116,1 ha (chiếm 28,88%), đất phi nông nghiệp có 266,1 ha (chiếm 66,19% - trong đó đất ở đô thị là 69,18 ha, đất phát triển hạ tầng là 139,1 ha) và đất chưa sử dụng có 19,1 ha (chiếm 4,75%).

2. Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung toàn phường Đồng Bẩm trong giai đoạn 2015 – 2017 đạt bao nhiêu? Trong giai đoạn 2015 – 2017, toàn phường tiếp nhận 434 đơn đăng ký với tổng diện tích cần cấp là 23,55 ha. Kết quả đã cấp được 368 giấy chứng nhận với diện tích 20,08 ha, đạt tỷ lệ 84,79% tính theo số đơn và 85,27% tính theo diện tích.

3. Sự khác biệt về kết quả cấp Giấy chứng nhận giữa đất nông nghiệp và đất ở tại địa bàn nghiên cứu là gì? Đất ở chiếm ưu thế áp đảo với 344 đơn cần cấp (16,50 ha) và đã cấp được 297 giấy (14,46 ha), đạt tỷ lệ 86,33% về số đơn và 87,64% về diện tích. Đất nông nghiệp chỉ có 90 đơn cần cấp (7,05 ha) và cấp được 71 giấy (5,62 ha), đạt tỷ lệ 78,89% về số đơn và 79,71% về diện tích.

4. Khóa luận chỉ ra những nguyên nhân chính nào khiến 66 hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Các nguyên nhân chính khiến 66 hồ sơ (chiếm 15,21%) chưa đủ điều kiện cấp gồm: đất thuộc quy hoạch sân bay quốc phòng chưa phân định rõ ranh giới; đất nằm trong chỉ giới quy hoạch các dự án khu đô thị mới; đất có tranh chấp, lấn chiếm giữa các hộ liền kề hoặc trong nội bộ gia đình; và hồ sơ đăng ký thiếu giấy tờ chuyển nhượng, giấy tờ tùy thân hợp lệ.

5. Cỡ mẫu và cách thức chọn mẫu khảo sát xã hội học của tác giả được bố trí như thế nào? Tác giả đã phỏng vấn 30 hộ gia đình phân bổ đều tại 3 tổ đại diện (mỗi tổ 10 phiếu): tổ Làng Đông (đại diện cụm 4 tổ gồm Gia Bẩy, Đồng Tâm, Đông, Ao Voi), tổ Đồng Bẩm (đại diện cụm 3 tổ gồm Văn Thánh, Đồng Bẩm, Nhị Hòa) và tổ Tân Hương (đại diện cụm 3 tổ gồm Tân Hương, Tân Thành 1, Tân Thành 2), chia đều theo mức kinh tế khá, trung bình, nghèo. Đồng thời, phỏng vấn 14 cán bộ quản lý gồm Chủ tịch, Phó Chủ tịch phường, 2 cán bộ địa chính và 10 tổ trưởng tổ dân phố.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Bùi Thị Mai Ly đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017 dưới góc độ chuyên ngành Quản lý Đất đai. Thông qua việc kết hợp số liệu thống kê hành chính với khảo sát thực địa, công trình đã lượng hóa kết quả cấp giấy đạt 84,79% số đơn và chỉ rõ sự chuyển dịch trọng tâm sang nhóm đất ở đô thị trước sức ép phát triển các dự án hạ tầng. Những phân tích về nguyên nhân tồn đọng 66 hồ sơ cùng hệ thống giải pháp gắn với Luật Đất đai 2013 mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.