MỞ ĐẦU Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân. Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường giao dịch bất động sản cũng phát triển theo, chủ yếu là giao dịch nhà và đất. Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Tại Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các quy định trên nhằm bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này còn nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn cho việc quản lý các biến động về đất đai, tồn tại những kẽ hở dẫn đến các vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com cụ thể như sau: 1. Hiện nay, theo quy định cơ quan công chứng thực hiện chứng thực cả về nội dung và hình thức. Để công chứng về nội dung, do không quản lý hồ sơ địa chính nên cơ quan công chứng thường phải liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận tính pháp lý của giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Việc làm này dẫn đến việc mất nhiều thời gian cho cả người dân và cơ quan đăng ký, trùng lặp công việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực chất là công chứng chứng thực lại nội dung mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã làm); hơn nữa, khi làm thủ tục đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký phải kiểm tra hồ sơ để xác định chính xác điều kiện giao dịch thì mới chỉnh lý biến động được.
Thực tế một số nơi, tổ chức công chứng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mà người có nhu cầu công chứng nộp để thực hiện công chứng, cách làm này đã dẫn đến một số trường hợp công chứng sai do giả mạo giấy tờ không phát hiện được. Mục đích của việc công chứng là giúp cho bên nhận chuyển quyền hoặc nhận thế chấp kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp, nhất là trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền và bên chuyển quyền đã hiểu rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của bên chuyển quyền là hợp pháp thì người nhận quyền sở hữu tài sản đó có thể không cần việc kiểm tra, chứng thực của cơ quan công chứng. Pháp luật về nhà ở (Điều 64 của Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP) quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng giao dịch được công chứng.
Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau khi công chứng hợp đồng đã không đến Văn phòng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn đến Nhà nước không quản lý được tình hình sử dụng đất do không cập nhật được thay đổi, đồng thời gây thất thoát ngân sách do không thu được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ về nhà, đất 2 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Thực trạng việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, giấy tờ có liên quan khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không căn cứ hệ thống các hồ sơ, tài liệu quản lý đất đai (đặc biệt là việc chứng nhận của các cơ quan và tổ chức công chứng) chỉ mang tính hình thức, chưa bảo đảm yếu tố nội dung nên chưa bảo đảm tính chặt chẽ về mặt pháp luật trong hoạt động công chứng; chưa gắn với nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải thực hiện đăng ký biến động về đất đai tại cơ quan quản lý. Tình trạng này một mặt làm cho việc quản lý nhà nước về các biến động đất đai không được thực hiện đầy đủ; mặt khác dễ làm nảy sinh các vi phạm cố ý hoặc không cố ý của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. Xuất phát từ những lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội”.
Mục tiêu nghiên cứu. - Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai. - Đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, các giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện hành, bảo đảm thực hiện quản lý biến động đất đai được chặt chẽ, hạn chế các vi phạm pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế các tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ các hoạt động công chứng, chứng thực. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn nghiên cứu. 3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Đề xuất hướng hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai. Phƣơng pháp nghiên cứu. - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin, tư liệu về hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng công tác công chứng, chứng thực về giao dịch liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đăng ký đất. 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG I TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI 1.1 Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. Tổ chức công chứng ở nước ta tuy ra đời muộn, nhưng đã được hình thành Formatted: Indent: First line: 0" Formatted: Font: Bold, Italic trong môi trường rất thuận lợi là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Nền kinh tế thị trường vừa là đối tượng phục vụ vừa là điều kiện phát triển của thiết chế công chứng. Formatted: Font: Bold, Italic, English (United States) Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công chứng nước ta cũng bộc lộ những hạn chế, bất cập về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng đến các hoạt động giao lưu dân sự, kinh tế xã hội, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như sự hội nhập của nền kinh tế thế giới, hạn chế hiệu quả quản lý của nhà nước (Trần Thất, Dương Đình Thành, Phan Thị Thủy, Nguyễn Văn Vẻ, Đỗ Đức Hiển, Chuyên đề công chứng, chứng thực). Cụ thể như sau: - Một là, trong nhận thức về lý luận cũng như trong quy định của pháp luật còn có sự lẫn lộn giữa hoạt động công chứng của Phòng công chứng với hoạt động chứng thực của cơ quan hành chính công quyền. - Hai là, về mô hình tổ chức công chứng của nước ta, hiện nay được tổ chức theo mô hình công chứng nhà nước: Phòng công chứng là cơ quan nhà nước, do nhà nước thành lập, công chứng viên là công chứng nhà nước, hoạt động của Phòng công chứng do ngân sách Nhà nước bao cấp.
Mô hình này chỉ còn tồn tại ở những nước xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay các nước như Nga, Trung Quốc, Ba Lan, Bungaria, … đều đã và đang chuyển sang mô hình công chứng Latine. Đặc điểm của hệ công chứng này là: công chứng viên là người được nhà nước (Bộ Tư pháp) bổ nhiệm nhưng không phải là công chức nhà nước, không hưởng lương từ ngân sách nhà nước, văn phòng công chứng là những “thực thể dân sự”, không phải là những “thực thể hành chính”. - Ba là, về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Đây là vấn đề rất quan trọng quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội.
Nghị định số 75/2000/NĐ-CP quy định “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo quy định tại Nghị định này hoặc bị tòa án tuyên bố là vô hiệu.