Đặt vấn đề Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản xuất và hoạt động của con người, là nơi con người xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ cho cuộc sống. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong ngóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của cong người.
Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến luật đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993.
Thành phố Tuyên Quang là trung tâm và là đơn vị trọng điểm phát triển kinh tế của Tỉnh Tuyên Quang , trong những năm qua, đặc biệt là những năm trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt được những thành tích đáng 2 khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái Pháp Luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lí do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu đánh giá, tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Sự nhận biết đúng đắn đầy đủ các quy định hợp đồng về công tác chuyển quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện Pháp Luật và vận dụng.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của Th.S Nguyễn Minh Cảnh em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Tp.Tuyên Quang- Tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2012- 2014” 1. Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang- Tỉnh Tuyên Quang. - Những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. - Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước việc chuyển quyền sử dụng đất.
Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền. - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền trên địa bàn thành phố Tuyên Quang – Tỉnh Tuyên Quang. - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn Thành phố. 3 - Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn Tp.
Ý nghĩa của đề tài : - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới. 4 PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật đấi đai 2003. - Luật đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) - Hiến pháp 1992.
- Bộ luật Dân sự 2005. - Luật thuế sử dụng đất và nhà ở. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về GCNQSDĐ, QSHNƠ, và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 - Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 củ Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc 5 công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).2 Cơ sở lí luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với Thành phố Tuyên Quang nằm bên 2 bờ sông Lô, được che chắn bởi các dãy núi cao. Phía Đông phía Bắc , phía Tây giáp huyện Yên Sơn. Phía Nam giáp huyên Sơn Dương. Thành phố là trung tâm văn hóa - kinh tế - chính trị của tỉnh Tuyên Quang.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Thành phố Tuyên Quang cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. 6 Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.1 Các hình thức chuyển quyền SDĐ Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [2] 2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ : 7 Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.