Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014" do sinh viên Nguyễn Trọng Đức (chuyên ngành Địa chính môi trường, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) thực hiện năm 2015, dưới sự hướng dẫn của ThS. Nguyễn Minh Cảnh.

Về bối cảnh thực tiễn, đất đai là tài sản quốc gia, nguồn tài nguyên có hạn, vị trí cố định trong không gian và không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa tại thành phố Tuyên Quang – trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Tuyên Quang, thị trường đất đai diễn ra sôi động, biến động giá đất khu vực nội thị ngày càng phức tạp. Bên cạnh những kết quả đạt được trong việc thực thi vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, việc áp dụng Luật Đất đai tại địa phương vẫn gặp nhiều khó khăn, tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra tương đối phổ biến. Do đó, việc nghiên cứu thực tiễn nhằm đánh giá công tác quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất là yêu cầu cấp thiết.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể:

  1. Đánh giá thực trạng và kết quả từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014, từ đó chỉ rõ mặt tích cực và những tồn tại phát sinh.
  2. Xác định tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố theo quy định pháp luật.
  3. Tìm hiểu mức độ hiểu biết, sự quan tâm và đánh giá của cán bộ quản lý cùng người dân địa phương đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất.
  4. Đánh giá tình hình triển khai trình tự, thủ tục hành chính trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất; đề xuất các giải pháp khả thi nhằm tháo gỡ khó khăn, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2012 - 2014 và hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang (gồm 13 xã, phường với tổng diện tích tự nhiên 11.921,00 ha).
  • Phạm vi thời gian và địa điểm thực tập: Đề tài tập trung phân tích số liệu biến động từ năm 2012 đến năm 2014; thời gian thực tập thu thập số liệu từ ngày 05/01/2015 đến ngày 05/04/2015 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận thuộc loại hình nghiên cứu đánh giá thực tiễn quản lý nhà nước kết hợp thống kê, điều tra xã hội học và phân tích cơ chế hành chính trong chuyên ngành Quản lý tài nguyên/Địa chính môi trường.

Về cơ sở pháp lý và khung lý luận: Tác giả hệ thống hóa các văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ: Hiến pháp 1992; Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 và Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13); Bộ luật Dân sự 2005; Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở. Khung pháp lý trực tiếp cho giai đoạn nghiên cứu bao gồm Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT; các Thông tư chuyên ngành năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (về bản đồ địa chính), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT (về thống kê, kiểm kê đất đai).

Về cơ sở lý luận, đề tài phân tích quá trình mở rộng quyền năng của người sử dụng đất từ chỗ bị kiểm soát chặt chẽ ở Luật 1987 sang cơ chế hàng hóa đặc biệt tại Luật 1993 (với 5 quyền tại Điều 73) và mở rộng thành 8 hình thức tại Luật Đất đai 2003 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn). Đề tài cũng viện dẫn 4 điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 106 Luật Đất đai 2003: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm:

  • Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: Tiếp nhận báo cáo quản lý, lưu trữ địa chính, thống kê kiểm kê đất đai, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội từ UBND thành phố Tuyên Quang và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát, phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu điều tra theo bộ câu hỏi chuẩn bị sẵn đối với hai nhóm đối tượng: cán bộ quản lý địa chính tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang và các hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất trên địa bàn.
  • Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu: Ứng dụng phần mềm Microsoft Excel để nhập liệu, thống kê, phân loại chỉ tiêu theo bảng biểu, sau đó so sánh kết quả thực tế với các quy định pháp luật đất đai hiện hành.

Nội dung chính theo từng chương

Phần I: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ đặc tính khan hiếm của tài nguyên đất và thực tế quản lý chuyển quyền sử dụng đất tại đô thị trẻ Tuyên Quang. Xác định rõ mục đích nghiên cứu, 4 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, ý nghĩa khoa học đối với việc củng cố kiến thức chuyên môn địa chính và ý nghĩa thực tiễn đối với công tác quản lý nhà nước tại địa phương.

Phần II: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, lý luận và thực tiễn của quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trình bày chi tiết bản chất pháp lý, điều kiện, thời điểm thực hiện và đối tượng nhận chuyển quyền theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP cùng Luật Đất đai 2013. Tác giả tổng hợp chi tiết quy trình, thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết từng thủ tục hành chính tại cơ quan quản lý chuyên môn:

Loại thủ tục Trình tự các bước chính Thành phần hồ sơ cơ bản (01 bộ) Thời hạn giải quyết
Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp - TH1 (dồn điền đổi thửa): Tự thỏa thuận $\rightarrow$ UBND xã lập phương án $\rightarrow$ Phòng TNMT thẩm tra, trích lục bản đồ $\rightarrow$ UBND cấp huyện ký GCN.
- TH2 (giữa 2 hộ): Nộp tại xã $\rightarrow$ xã gửi Phòng TNMT $\rightarrow$ Phòng TNMT chỉnh lý/cấp GCN.		 Văn bản thỏa thuận hoặc Hợp đồng chuyển đổi (chứng thực); GCNQSDĐ (hoặc giấy tờ theo Điều 50 Luật Đất đai 2003). Không quá 03 ngày làm việc kể từ khi Phòng TNMT nhận đủ hồ sơ hợp lệ (đối với trường hợp cấp mới áp dụng thời hạn cấp GCN).
Chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Nộp hồ sơ tại VP ĐKQSDĐ $\rightarrow$ Thẩm tra, gửi số liệu sang cơ quan thuế $\rightarrow$ Thông báo nghĩa vụ tài chính $\rightarrow$ Trao GCN sau khi hoàn thành nộp thuế. Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho (02 bản); GCNQSDĐ; Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân; Giấy ủy quyền (nếu có). Không quá 10 ngày làm việc (không tính thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Thừa kế QSDĐ Nộp hồ sơ tại Bộ phận "Một cửa" $\rightarrow$ Cán bộ tiếp nhận kiểm tra $\rightarrow$ Thực hiện nghĩa vụ tài chính $\rightarrow$ Trả kết quả tại "Một cửa". Di chúc hoặc Biên bản phân chia thừa kế / Bản án Tòa án; GCNQSDĐ. Không quá 10 ngày làm việc.
Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Nộp tại Bộ phận "Một cửa" UBND cấp huyện $\rightarrow$ Chuyển VP ĐKQSDĐ kiểm tra, đăng ký vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý GCN. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại (công chứng/chứng thực); GCNQSDĐ. Không quá 05 ngày làm việc.
Thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ Nộp tại VP ĐKQSDĐ $\rightarrow$ Thẩm tra điều kiện $\rightarrow$ Đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý GCN $\rightarrow$ Trả kết quả trực tiếp hoặc gửi bưu điện. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (02 bản); Hợp đồng thế chấp có công chứng (02 bản); GCNQSDĐ; Văn bản ủy quyền (nếu có). Không quá 05 ngày làm việc (áp dụng tương tự cho đăng ký thay đổi và xóa đăng ký thế chấp).
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ Nộp hồ sơ tại VP ĐKQSDĐ $\rightarrow$ Thẩm tra điều kiện $\rightarrow$ Đăng ký biến động vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý GCN. Hồ sơ góp vốn / Hợp đồng chấm dứt góp vốn; GCNQSDĐ. Đăng ký: không quá 10 ngày làm việc; Xóa góp vốn: không quá 05 ngày làm việc.

Phần III: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định không gian nghiên cứu trên toàn bộ diện tích thành phố Tuyên Quang; phân định nội dung nghiên cứu thành các mảng: điều tra điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất năm 2014; tổng hợp kết quả 8 hình thức chuyển quyền theo số liệu thứ cấp; điều tra xã hội học về nhận thức của cán bộ và người dân; xác định các phương pháp xử lý dữ liệu và nguồn số liệu thứ cấp, sơ cấp.

Phần IV: Kết quả nghiên cứu

Đây là chương nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh các phát hiện nghiên cứu thực tiễn:

  1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Thành phố Tuyên Quang có tọa độ từ 21°47’ đến 21°58’ vĩ độ Bắc, 105°11’ đến 105°17’ kinh độ Đông; giáp huyện Yên Sơn ở phía Bắc, Nam, Tây và giáp huyện Sơn Dương ở phía Đông. Địa hình nội thành bằng phẳng (độ cao trung bình 26,5 m), ngoại thành đồi thấp xen kẽ núi cao. Khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng núi, nhiệt độ trung bình năm 23,0°C, lượng mưa 1.600 mm, độ ẩm trung bình 84%. Thủy văn chịu ảnh hưởng của sông Lô, sông Gâm và 4 ngòi chính (Ngòi Cơi, Ngòi Là, Ngòi Chả, Ngòi Thục); hệ thống thủy điện thượng nguồn giúp hạn chế ngập lụt. Địa chất thuận lợi cho xây dựng nhưng có hiện tượng sụt lún cục bộ tại phường Ỷ La và phường Hưng Thành. Tài nguyên khoáng sản nổi bật có mỏ đá vôi Tràng Đà trữ lượng trên 1 tỷ tấn (hàm lượng 49 - 54% phục vụ sản xuất xi măng) và mỏ đất sét. Dân số gồm 8 dân tộc (Kinh, Tày, Cao Lan, Nùng, Hoa, Mông, Sán Chày). Về kinh tế năm 2014: thu ngân sách đạt trên 480 tỷ đồng (118% kế hoạch); giá trị sản xuất công nghiệp đạt hơn 2.080 tỷ đồng (101% kế hoạch); tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 0,17%; toàn thành phố có 7 phường không còn hộ nghèo (Ỷ La, Phan Thiết, Tân Quang, Nông Tiến, Tân Hà, Minh Xuân, Hưng Thành); xã An Khang đạt 19/19 tiêu chí nông thôn mới.

  2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 11.921,00 ha, được phân bổ theo 3 nhóm đất chính:

STT Loại đất Mã chu trình Diện tích (ha) Cơ cấu tỷ lệ (%)
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 7.870,03 66,02
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3.861,10 32,39
- Đất trồng cây hàng năm (LUA, COC, HNK) CHN 2.512,10 21,07
- Đất trồng cây lâu năm CLN 1.349,20 11,32
1.2 Đất lâm nghiệp (Rừng sản xuất 3.105,2 ha; Rừng phòng hộ 727,3 ha) LNP 3.832,10 32,15
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 148,40 1,24
1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 28,23 0,24
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 3.763,57 31,57
2.1 Đất ở tại nông thôn ONT 433,20 3,63
2.2 Đất ở tại đô thị ODT 296,20 2,48
2.3 Đất chuyên dùng (trụ sở, quốc phòng, an ninh, SXKD, công cộng) CDG 2.223,10 18,65
2.4 Đất tôn giáo, tín ngưỡng; nghĩa trang, nghĩa địa TTN, NTD 44,90 0,38
2.5 Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và phi nông nghiệp khác SMN, PNK 791,63 6,64
3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 286,41 2,41
- Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng BCS, DCS, NCS 286,41 2,41
Tổng Tổng diện tích đất tự nhiên 11.921,00 100,00

  1. Công tác quản lý đất đai: Triển khai kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng theo Chỉ thị 21/CT-TTg và Kế hoạch số 02/KH-BTNMT; 100% địa bàn kiểm tra có bản đồ số phục vụ khoanh vẽ thực địa. Thực hiện Kế hoạch 104-KH/TU ngày 25/6/2014 nhằm hoàn thành cấp Giấy chứng nhận và cắm mốc ranh giới cho các công ty nông, lâm nghiệp trong năm 2015. Công tác cấp Giấy chứng nhận được chỉ đạo theo Nghị quyết 39/2012/QH13 của Quốc hội. Riêng năm 2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tiếp nhận và giải quyết xong 1.450 hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận đạt tỷ lệ 100%.

  2. Kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2014:

  • Hình thức chuyển đổi: Trong suốt giai đoạn 2012 - 2014, thành phố Tuyên Quang không ghi nhận bất kỳ trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nào (0 trường hợp). Nguyên nhân do địa phương không triển khai chủ trương "dồn điền đổi thửa" và hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đã cơ bản phù hợp với nhu cầu canh tác của người dân.
  • Hình thức chuyển nhượng: Diễn ra ổn định và có xu hướng tăng đều qua các năm, 100% giao dịch phát sinh giữa cá nhân với cá nhân và đều hoàn tất thủ tục đăng ký:
Năm Bên chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng Số trường hợp đăng ký Diện tích đăng ký (ha) Số trường hợp hoàn thành Diện tích hoàn thành (ha)
2012 Cá nhân Cá nhân 102 3,89 102 3,89
2013 Cá nhân Cá nhân 110 4,20 110 4,20
2014 Cá nhân Cá nhân 124 4,66 124 4,66
Tổng cộng 336 12,75 336 12,75
  • Các hình thức chuyển quyền khác: Văn bản liệt kê các hình thức còn lại bao gồm cho thuê/cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn. Đồng thời, văn bản chỉ ra điểm mới khi chuyển tiếp sang thi hành Luật Đất đai năm 2013 là không còn quy định hình thức "bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất".

Phần V: Kết luận và đề nghị

Khái quát kết quả đạt được trong việc thực thi các quy định pháp luật về đất đai tại thành phố Tuyên Quang; phản ánh mức độ nhận thức của đội ngũ cán bộ quản lý và người dân; đưa ra các kiến nghị về đẩy mạnh cải cách hành chính theo cơ chế "một cửa", nâng cao tính minh bạch về giá đất và quy trình cấp Giấy chứng nhận.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và lượng hóa được nhiều chỉ số thực chứng về tình hình quản lý và chuyển quyền sử dụng đất tại một địa bàn đô thị miền núi:

  • Thống kê toàn diện hiện trạng quỹ đất 11.921,00 ha của thành phố Tuyên Quang năm 2014, chỉ rõ cơ cấu đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng chi phối 66,02% (7.870,03 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 31,57% (3.763,57 ha) và đất chưa sử dụng chỉ còn 2,41% (286,41 ha).
  • Ghi nhận diễn biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong 3 năm liên tiếp (2012 - 2014) với tổng cộng 336 trường hợp hoàn thành thủ tục, đạt tổng diện tích 12,75 ha. Tỷ lệ giải quyết hồ sơ chuyển quyền năm 2014 đạt 100% với 1.450 hồ sơ được xử lý dứt điểm.
  • Xác định thực tế không phát sinh giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (0 trường hợp) trong cả giai đoạn nghiên cứu do không có chính sách dồn điền đổi thửa và đặc điểm phân bổ canh tác ổn định.
  • Về mặt giải pháp, tác giả kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tiếp tục đẩy mạnh cơ chế giải quyết thủ tục "một cửa", công khai minh bạch toàn bộ quy trình, biểu mẫu, phí và lệ phí; xử lý nghiêm các biểu hiện gây phiền hà, nhũng nhiễu; tăng cường kiểm tra, rà soát biến động ngoài thực địa; hoàn thiện cơ sở dữ liệu số hóa địa chính phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đóng góp của khóa luận nằm ở việc cung cấp chuỗi số liệu thống kê cụ thể, chi tiết về giao dịch chuyển nhượng và cơ cấu quỹ đất tại thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn giao thoa chính sách quan trọng giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, giúp các nhà quản lý nắm bắt sát thực tiễn vận hành thủ tục hành chính tại địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tồn tại một số hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu được nêu trong văn bản:

  • Dữ liệu nghiên cứu chỉ giới hạn trong mốc thời gian 3 năm (2012 - 2014) trên địa bàn hành chính thành phố Tuyên Quang, do đó chưa bao quát được toàn diện biến động dài hạn của thị trường bất động sản toàn tỉnh Tuyên Quang.
  • Về mặt số liệu chi tiết, các phân tích chuyên sâu tập trung chủ yếu vào hình thức chuyển nhượng và chuyển đổi, trong khi chuỗi dữ liệu định lượng của các hình thức như thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp và góp vốn chưa được làm rõ đầy đủ trong trích đoạn nội dung khóa luận.

Hướng phát triển tiếp theo của đề tài là mở rộng phạm vi đánh giá sau thời điểm Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực thi hành đầy đủ, so sánh sự thay đổi về trình tự thủ tục và số lượng giao dịch chuyển nhượng, thế chấp khi bãi bỏ quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Giá trị tham khảo

Bản khóa luận là tài liệu tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên, học viên thuộc các chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Quản lý tài nguyên, Luật kinh tế - đất đai khi tìm kiếm nguồn số liệu thực tế về công tác quản lý biến động đất đai cấp huyện/thành phố.
  • Cán bộ làm công tác địa chính, quản lý tài nguyên và môi trường tại các địa phương miền núi phía Bắc có điều kiện tự nhiên và kinh tế tương tự thành phố Tuyên Quang.
  • Phần có giá trị tham khảo cao nhất là hệ thống bảng tổng hợp trình tự, thủ tục hành chính, thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan chuyên môn theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, cùng bảng phân bổ chi tiết hiện trạng sử dụng đất năm 2014.

Câu hỏi thường gặp

1. Trong giai đoạn 2012 - 2014, tại thành phố Tuyên Quang có bao nhiêu trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thành công?
Trong giai đoạn 2012 - 2014, trên địa bàn thành phố Tuyên Quang không có trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nào (0 trường hợp). Lý do được tác giả xác định là thành phố không có chủ trương “dồn điền đổi thửa” và hiện trạng đất nông nghiệp đã phù hợp với nhu cầu canh tác nên người dân không phát sinh nhu cầu chuyển đổi.

2. Tổng số trường hợp và diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014 là bao nhiêu?
Theo số liệu từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, trong giai đoạn 2012 - 2014 có tổng cộng 336 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 12,75 ha. Toàn bộ các giao dịch này đều diễn ra giữa đối tượng cá nhân với cá nhân và 100% hồ sơ đã hoàn thành thủ tục pháp lý.

3. Hiện trạng nhóm đất nông nghiệp tại thành phố Tuyên Quang năm 2014 chiếm diện tích và tỷ lệ bao nhiêu?
Năm 2014, nhóm đất nông nghiệp của thành phố có diện tích 7.870,03 ha, chiếm 66,02% tổng diện tích đất tự nhiên (11.921,00 ha). Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp chiếm 3.861,10 ha và đất lâm nghiệp chiếm 3.832,10 ha.

4. Thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được quy định giải quyết trong thời hạn bao lâu?
Theo quy định hành chính được trình bày trong khóa luận, thời hạn giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày làm việc (không tính khoảng thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế), kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5. Giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 có sự thay đổi cơ bản nào về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được đề cập trong văn bản?
Theo Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, sang Luật Đất đai năm 2013, hình thức “Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất” đã không còn được quy định.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Trọng Đức phản ánh hệ thống, chân thực bức tranh quản lý và kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2012 - 2014. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phát triển ổn định với 336 trường hợp được cấp chứng nhận, trong khi hình thức chuyển đổi đất nông nghiệp hoàn toàn không phát sinh giao dịch. Hệ thống dữ liệu hiện trạng sử dụng đất và quy trình thủ tục được trình bày chi tiết là nguồn tư liệu thực chứng hữu ích phục vụ việc học tập, nghiên cứu và quản lý địa chính tại cơ sở.