ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Như chúng ta đã biết, trong mọi thời đại đất đai luôn là một tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành, tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất. Vì thế người ta xem đất đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội thì đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư nghiệp, là chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người.
Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Xã hội ngày càng phát triển hiện thì nhu cầu của con người đối với đất đai ngày càng lớn. Đặc biệt trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay, sau khi gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai ngày càng thay đổi phức tạp và luôn biến động gây áp lực lớn cho quỹ đất quốc gia cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thực tế đó đã đặt ra yêu cầu đối với việc sử dụng và quản lý đất càng phải tốt hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 2 Cùng với sự phát triển tốc độ đô thị hoá của cả nước nói chung và, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Thái Nguyên nói riêng cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2023, đặc biệt là địa bàn các phường đang có tốc độ đô thị hóa cao như Phường Gia sàng, Phường Phan Đình Phùng, Phường Hoàng Văn Thụ.
Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho mục đích sử dụng của đất đai biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế-xã hội, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng trên địa bàn, nhiều khu chung cư mới được quy hoạch. Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo T.S Nguyễn Ngọc Anh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (Cụ thể là tại: Phường Gia Sàng, Phường Phan Đình Phùng, Phường Hoàng Văn Thụ) giai đoạn từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023. - Phân tích những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn và từ đó đề xuất giải pháp.
Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Việc nghiên cứu đề tài giúp bản thân có thể vận dụng và phát huy được những kiến thức đã được học vào nghiên cứu, đánh giá, đồng thời nâng cao khả năng tư học tập, nghiên cứu và tìm hiểu tài liệu của bản thân. - Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài còn giúp bản thân có những kiến thức thực tế về công tác quản lý QSDĐ, từ đó xác định được những vấn đề còn tồn tại và có những đề xuất giải pháp để thực hiện phù hợp với yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. 3 Phần 2 TỔNG QUAN 2. Cơ sở khoa học 2.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong luật đất đai 1987 thì các hình thức chuyển QSDĐ hầu như bị cấm đoán. Chỉ quy định cho phép chuyển đổi đối với đất nông nghiệp. Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”.
Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.1 Các loại hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. 4 - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một phường, xã, thị trấn với người chuyển đổi. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng phường, xã, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” quy định ở Điều 78 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 176 Luật đất đai 2013. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 5 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này. (Điều 190 Luật Đất đai số 45/2013/QH13) * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật.
Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế.