Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất thiết yếu đối với nông - lâm - ngư nghiệp, vừa là không gian phân bố cơ sở hạ tầng, dịch vụ và khu dân cư. Trong tiến trình hội nhập quốc tế và gia tăng tốc độ đô thị hóa, việc phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng ngày càng trở nên phức tạp, kéo theo sự biến động liên tục của các quan hệ đất đai. Tại thành phố Thái Nguyên, tốc độ phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị trong giai đoạn 2022–2023 diễn ra mạnh mẽ, dẫn đến áp lực lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là tại các phường trung tâm có tốc độ đô thị hóa cao như Gia Sàng, Phan Đình Phùng và Hoàng Văn Thụ. Quá trình này làm gia tăng nhu cầu chuyển dịch đất đai, đòi hỏi phải có những đánh giá thực tiễn về việc thực thi quyền của người sử dụng đất.

Đề tài "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023" do sinh viên Nguyễn Thị Lệ Hằng (chuyên ngành Quản lý đất đai, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Ngọc Anh nhằm giải quyết các vấn đề trên.

Khóa luận xác định hai mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Đánh giá thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (tập trung khảo sát tại ba phường: Gia Sàng, Phan Đình Phùng, Hoàng Văn Thụ) giai đoạn từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023.
  2. Phân tích những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý.

Nhiệm vụ nghiên cứu được chia thành bốn nội dung:

  1. Điều tra các nội dung cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý sử dụng đất tại địa phương.
  2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.
  3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân ba phường về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất thông qua số liệu điều tra xã hội học.
  4. Xác định những thuận lợi, khó khăn và đưa ra giải pháp khắc phục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các hoạt động liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
  • Phạm vi không gian: Thành phố Thái Nguyên, trọng tâm nghiên cứu thực tế tại địa bàn Ủy ban nhân dân 03 phường: Gia Sàng, Phan Đình Phùng và Hoàng Văn Thụ.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu và thông tin thực hiện giao dịch đất đai thu thập từ tháng 4/2022 đến hết tháng 4/2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Khóa luận tiếp cận quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới góc độ là một loại tài sản dân sự đặc biệt, được Nhà nước công nhận có giá trị hàng hóa từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục hoàn thiện qua các kỳ sửa đổi luật. Khung lý thuyết của nghiên cứu bám sát các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phân loại 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

  • Quyền chuyển đổi QSDĐ (chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc phục vụ "dồn điền đổi thửa").
  • Quyền chuyển nhượng QSDĐ (thực hiện theo Điều 188 và Điều 176 Luật Đất đai năm 2013).
  • Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (quy định tại Điều 190 Luật Đất đai số 45/2013/QH13; luật năm 2013 đã tách riêng thành hai hình thức thay vì gộp chung).
  • Quyền thừa kế QSDĐ (thực hiện theo di chúc hoặc theo 3 hàng thừa kế quy định tại Bộ luật Dân sự).
  • Quyền tặng cho QSDĐ (hình thức chuyển quyền không thu tiền hoặc hiện vật, chủ yếu theo quan hệ huyết thống).
  • Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ (thực hiện tại các tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế, cá nhân theo quy định).
  • Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ (hợp tác sản xuất kinh doanh giữa hai hay nhiều đối tác).

Khóa luận vận dụng hệ thống văn bản pháp quy từ Trung ương đến địa phương làm căn cứ đánh giá:

  • Văn bản Trung ương: Hiến pháp 1992; Bộ luật Dân sự 2005; Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013; các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (Điều 98 về thời điểm thực hiện quyền), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 78, 79, 80 quy định chi tiết trình tự, thủ tục dồn điền đổi thửa, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn và xóa đăng ký giao dịch biến động), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính; Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế một cửa liên thông.
  • Văn bản địa phương tỉnh Thái Nguyên: Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND, Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND; Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND về cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai; Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21/5/2015; Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND về lệ phí địa chính; Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19/10/2015 phê duyệt Đề án giải quyết thủ tục hành chính đất đai theo cơ chế một cửa liên thông cấp xã - huyện.

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu thực tiễn trong ngành quản lý đất đai:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu khí tượng thủy văn, số liệu kinh tế - xã hội, báo cáo thống kê đất đai năm 2022 của thành phố Thái Nguyên; báo cáo chuyên đề của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên; hồ sơ lưu trữ về 7 hình thức chuyển quyền tại UBND ba phường Gia Sàng, Phan Đình Phùng và Hoàng Văn Thụ.
  • Phương pháp điều tra xã hội học (thu thập số liệu sơ cấp): Sử dụng bộ câu hỏi khảo sát trực tiếp với quy mô mẫu $N = 100$ phiếu, chia làm 3 nhóm đối tượng:
    • Nhóm Cán bộ quản lý (CBQL): 30 phiếu (10 phiếu tại Văn phòng đăng ký đất đai, 10 phiếu tại Sở Tài nguyên và Môi trường, 10 phiếu tại UBND ba phường).
    • Nhóm Người dân sản xuất phi nông nghiệp (NDSXPNN): 40 phiếu.
    • Nhóm Người dân sản xuất nông nghiệp (NDSXNN): 30 phiếu.
  • Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Thống kê diện tích, cơ cấu các trường hợp chuyển quyền; tổng hợp kết quả phản hồi phiếu khảo sát; phân tích và tính toán tỷ lệ phần trăm bằng phần mềm Microsoft Excel.

Nội dung chính theo từng phần của khóa luận

Bố cục khóa luận được cấu trúc thành bốn phần chính theo quy chuẩn đào tạo kỹ sư Quản lý đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên.

Phần 1: Đặt vấn đề

Phần này trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý đất đai trong bối cảnh phát triển đô thị; chỉ ra các xung đột đất đai phát sinh khi giá trị quyền sử dụng đất gia tăng tại thành phố Thái Nguyên; xác lập mục tiêu nghiên cứu và ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài đối với việc nâng cao năng lực chuyên môn của tác giả và phục vụ công tác quản lý nhà nước tại địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này hệ thống hóa toàn diện cơ sở khoa học, cơ sở lý luận và hành lang pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất từ Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 đến 2013; làm rõ các khái niệm, điều kiện thực hiện quyền (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, còn thời hạn sử dụng theo Điều 188); phân tích quy định về trình tự, thủ tục giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông tại cấp xã/phường (theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Đồng thời, tác giả khái quát tình hình thực tiễn: năm 2022, tỉnh Thái Nguyên hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đạt tỷ lệ trên 93%; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh tiếp nhận 279 hồ sơ của tổ chức xin cấp đổi, cấp mới với diện tích 235,18 ha (trong đó có 218 hồ sơ nhận chuyển nhượng tài sản với diện tích 53,98 ha).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương mô tả chi tiết địa bàn nghiên cứu (UBND ba phường Gia Sàng, Phan Đình Phùng, Hoàng Văn Thụ); xác định rõ đối tượng là các quan hệ chuyển quyền của hộ gia đình, cá nhân; thiết lập quy trình điều tra xã hội học với bảng hỏi cơ cấu 100 mẫu chia theo 3 nhóm đối tượng thực tế; quy định cách thức xử lý số liệu bằng phần mềm Excel nhằm đối chiếu giữa quy định pháp luật với thực tế áp dụng.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu

Nội dung trọng tâm của khóa luận nằm ở Phần 4, tập trung vào ba khối dữ liệu chính:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên

  • Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I, diện tích tự nhiên 222,93 km², dân số năm 2021 là 362.921 người, mật độ dân số đạt 1.628 người/km² (năm 2022 đạt 1.627 người/km²). Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình năm 22–23°C, lượng mưa trung bình 1.764 mm, độ ẩm trung bình 82%.
  • Kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp – thương mại – nông nghiệp; thu nhập bình quân đầu người đạt 8–10 triệu đồng/người/năm.
  • Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của thành phố:
    • Đất nông nghiệp: 302.925 ha (chiếm 86,01% tổng diện tích tự nhiên; trong đó đất sản xuất nông nghiệp 110.550 ha, đất lâm nghiệp 187.225 ha, đất nuôi trồng thủy sản 4.719 ha, đất nông nghiệp khác 46 ha).
    • Đất phi nông nghiệp: 46.042 ha (chiếm 13,07%; trong đó đất chuyên dùng 25.985 ha, đất cơ sở tôn giáo 95 ha, đất tín ngưỡng 86 ha).
    • Đất chưa sử dụng: 3.229 ha (chiếm 0,92%; đất bằng 328 ha, đất đồi núi 788 ha).

2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại ba phường (2022–2023)

Kết quả đánh giá 7 hình thức chuyển quyền trên địa bàn ba phường Gia Sàng, Phan Đình Phùng và Hoàng Văn Thụ từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023 cho thấy sự phân hóa rõ rệt:

Bảng tổng hợp kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ tại ba phường (2022–2023):

Hình thức chuyển quyền Năm 2022 (Số vụ / Diện tích) Năm 2023 (Số vụ / Diện tích) Tổng số trường hợp Tổng diện tích (ha) Tỷ lệ hoàn thành thủ tục
Chuyển nhượng 71 vụ / 1,75 ha 38 vụ / 0,94 ha 109 2,69 100%
Tặng cho 44 vụ / 1,55 ha 24 vụ / 0,80 ha 68 2,35 100%
Thừa kế 72 vụ / 1,42 ha (Bổ sung đợt 2023) 115 3,25 100%
Thế chấp 42 vụ / 0,64 ha 58 vụ / 0,81 ha 100 1,45 100%
Chuyển đổi 0 0 0 0 -
Cho thuê / Cho thuê lại 0 0 0 0 -
Góp vốn bằng QSDĐ 0 0 0 0 -
  • Chuyển đổi QSDĐ: Không phát sinh trường hợp nào do đất đai tại 3 phường chủ yếu là đất đô thị, không còn nhu cầu "dồn điền đổi thửa".
  • Chuyển nhượng QSDĐ: Đạt 109 trường hợp với diện tích 2,69 ha, 100% diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, tập trung vào đất ở và đất sản xuất, không có hồ sơ bị trả lại.
  • Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Hồ sơ hành chính chính thức không ghi nhận trường hợp nào. Nguyên nhân là các bên tự thỏa thuận ngầm bằng hợp đồng tay, không qua thủ tục chứng thực tại UBND phường.
  • Tặng cho QSDĐ: Có 68 trường hợp với diện tích 2,35 ha, 100% giữa các cá nhân (chủ yếu có quan hệ huyết thống để được miễn thuế).
  • Thừa kế QSDĐ: Ghi nhận 115 trường hợp với 3,25 ha diện tích, là hình thức chiếm diện tích biến động lớn nhất tại ba phường, giải quyết hoàn tất 100%.
  • Thế chấp bằng giá trị QSDĐ: Có 100 trường hợp với diện tích 1,45 ha, 100% giữa cá nhân và các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh, đều được chỉnh lý biến động đầy đủ.
  • Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Không phát sinh giao dịch đăng ký chính thức nào.

3. Kết quả khảo sát sự hiểu biết của cán bộ và người dân về chuyển QSDĐ

Khảo sát 100 phiếu điều tra ghi nhận mức độ nhận thức pháp luật có sự khác biệt giữa các nhóm chủ thể và các hình thức chuyển quyền:

Bảng tổng hợp tỷ lệ trả lời đúng về các hình thức chuyển QSDĐ (%):

Nội dung khảo sát Cán bộ quản lý (CBQL) Dân sản xuất phi nông nghiệp (NDSXPNN) Dân sản xuất nông nghiệp (NDSXNN) Trung bình chung
Những vấn đề chung 96,6% 85,6% 80,6% 87,60%
Chuyển đổi QSDĐ 89,6% 71,2% 73,2% 77,14%
Chuyển nhượng QSDĐ 98,6% 90,6% 85,2% 90,48%
Cho thuê, cho thuê lại 92,8% 82,2% 72,4% 82,48%
Tặng cho QSDĐ 93,8% 83,6% 76,2% 84,54%
Thừa kế QSDĐ 98,0% 86,6% 75,0% 84,14%
Thế chấp QSDĐ 83,0% 85,0% 78,0% 82,00%
Góp vốn bằng QSDĐ 45,0% 55,0% 35,0% 56,25%

Nhóm Cán bộ quản lý có mức độ hiểu biết pháp luật cao nhất ở hầu hết các nội dung (đạt 96,6% ở nội dung chung; 98,6% ở chuyển nhượng; 98,0% ở thừa kế). Người dân sản xuất phi nông nghiệp có mức độ nắm bắt tốt hơn người dân sản xuất nông nghiệp. Về hình thức, chuyển nhượng là nội dung được người dân hiểu rõ nhất (90,48%), trong khi hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ có tỷ lệ hiểu biết thấp nhất (trung bình 56,25%; trong đó nhóm nông nghiệp chỉ đạt 35,0% và cán bộ quản lý đạt 45,0%).

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  1. Về số liệu giao dịch đất đai thực tế: Trong vòng một năm (4/2022–4/2023), tại ba phường Gia Sàng, Phan Đình Phùng và Hoàng Văn Thụ đã hoàn tất 392 hồ sơ chuyển quyền có đăng ký, bao gồm:

    • 115 trường hợp thừa kế (diện tích 3,25 ha).
    • 109 trường hợp chuyển nhượng (diện tích 2,69 ha).
    • 100 trường hợp thế chấp (diện tích 1,45 ha).
    • 68 trường hợp tặng cho (diện tích 2,35 ha).
    • 100% hồ sơ nộp đúng quy trình đã được cơ quan chức năng thẩm định và chỉnh lý hồ sơ địa chính, không xảy ra tình trạng hồ sơ bị trả lại do sai sót thủ tục cơ bản.

  2. Chỉ ra khoảng trống trong quản lý thực tiễn: Tác giả phát hiện ba hình thức hoàn toàn không phát sinh hồ sơ đăng ký chính thức là chuyển đổi, cho thuê/cho thuê lại và góp vốn. Riêng với hoạt động cho thuê, khóa luận chứng minh tồn tại tình trạng giao dịch ngầm ngoài vòng kiểm soát của chính quyền địa phương do người dân tự thỏa thuận miệng hoặc lập hợp đồng tay nhằm tránh nghĩa vụ thuế và thủ tục hành chính.

  3. Về nhận thức pháp luật: Khảo sát định lượng 100 mẫu chứng minh nhận thức của người dân về các giao dịch phổ biến (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) đạt mức khá giỏi (>80%), song hiểu biết về các hình thức kinh tế phức tạp như góp vốn và cho thuê lại còn hạn chế.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  • Cập nhật và hoàn thiện cơ chế thực thi: Kịp thời phổ biến, hướng dẫn các văn bản quy phạm pháp luật mới sửa đổi, bổ sung; tránh tình trạng các quy định mới đưa vào áp dụng chậm làm gián đoạn việc giải quyết nhu cầu của người dân.
  • Tăng cường công tác tuyên truyền: Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai đến nhóm người dân sản xuất nông nghiệp; tập trung làm rõ quy định về hình thức góp vốn và cho thuê QSDĐ để hạn chế rủi ro pháp lý và giảm thiểu các giao dịch cho thuê không đăng ký.
  • Nâng cao năng lực bộ máy một cửa: Đẩy mạnh thực hiện Đề án một cửa liên thông cấp xã - huyện (theo Quyết định số 2782/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên), rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ địa chính, đảm bảo việc luân chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính sang cơ quan thuế được thông suốt.

Đóng góp của đề tài

Công trình cung cấp bộ số liệu thống kê chi tiết, phản ánh chân thực kết quả thực hiện các giao dịch biến động đất đai ở cấp cơ sở (cấp phường) tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn thị trường bất động sản có xu hướng chững lại sau dịch bệnh (2022–2023). Khóa luận kết hợp thành công giữa phân tích số liệu hành chính nhà nước với điều tra xã hội học thực nghiệm, chỉ ra mối tương quan giữa mức độ hiểu biết pháp luật của người dân với hành vi đăng ký biến động đất đai trên thực tế.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Phạm vi khảo sát thực địa còn hẹp, mới tập trung chuyên sâu tại 03 phường nội thị (Gia Sàng, Phan Đình Phùng, Hoàng Văn Thụ), chưa bao quát toàn bộ 32 xã, phường của thành phố Thái Nguyên.
    • Dung lượng mẫu khảo sát xã hội học còn nhỏ ($N = 100$ phiếu), tập trung vào các nhóm dân cư cục bộ nên chưa phản ánh hết sự đa dạng của các nhóm đối tượng sử dụng đất khác (như doanh nghiệp, tổ chức kinh tế).
    • Khoảng thời gian nghiên cứu giới hạn trong 12 tháng (từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023), chưa thực hiện được chuỗi phân tích biến động nhiều năm để chỉ ra quy luật dài hạn của thị trường giao dịch đất đai.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng phạm vi khảo sát sang các xã ven đô có tốc độ đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp cao.
    • Nghiên cứu chuyên sâu về các giao dịch đất đai phi chính thức (thị trường ngầm đối với hình thức cho thuê, chuyển nhượng bằng giấy viết tay) và đề xuất chế tài quản lý.
    • Đánh giá tác động chuyển tiếp của các văn bản pháp luật đất đai mới ban hành đối với thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND cấp xã/phường.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai và Quản lý tài nguyên môi trường: Cung cấp mẫu hình nghiên cứu thực nghiệm đánh giá biến động đất đai cấp phường/xã; phương pháp thiết kế bộ công cụ khảo sát nhận thức pháp luật (chia 3 nhóm đối tượng: CBQL, NDSXPNN, NDSXNN) và kỹ thuật phân tích số liệu hành chính.
  • Cán bộ địa chính - xây dựng cấp xã/phường và cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai: Tham khảo số liệu đối chiếu về cơ cấu hồ sơ chuyển quyền (thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho), quy trình kiểm soát hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông và nhận diện các hành vi giao dịch không đăng ký trên địa bàn đô thị.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận đánh giá bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013?

Khóa luận đánh giá đầy đủ 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng giá trị QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

2. Trong giai đoạn 2022–2023 tại ba phường nghiên cứu, hình thức chuyển quyền nào phát sinh nhiều hồ sơ nhất và diện tích lớn nhất?

Hình thức thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh số lượng hồ sơ lớn nhất và chiếm diện tích lớn nhất, với 115 trường hợp đã hoàn thành thủ tục trên tổng diện tích 3,25 ha. Đứng thứ hai là chuyển nhượng QSDĐ với 109 trường hợp trên diện tích 2,69 ha.

3. Tại sao trong giai đoạn nghiên cứu không ghi nhận trường hợp cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nào tại cơ quan nhà nước?

Theo điều tra của tác giả, trên thực tế vẫn có các hoạt động cho thuê đất giữa các hộ gia đình và cá nhân. Tuy nhiên, người dân chỉ thực hiện thông qua thỏa thuận miệng hoặc hợp đồng dân sự viết tay giữa các cá nhân với nhau mà không nộp hồ sơ thực hiện thủ tục pháp lý hay đăng ký biến động tại UBND phường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai nhằm tránh thủ tục và nghĩa vụ tài chính.

4. Mẫu điều tra xã hội học của khóa luận được phân bổ cụ thể ra sao?

Khóa luận điều tra 100 phiếu khảo sát thông qua bảng hỏi chuẩn bị sẵn, phân bổ thành 3 nhóm đối tượng:

  • Nhóm Cán bộ quản lý: 30 phiếu (10 phiếu tại Văn phòng đăng ký đất đai, 10 phiếu tại Sở Tài nguyên và Môi trường, 10 phiếu tại UBND ba phường).
  • Nhóm Người dân sản xuất phi nông nghiệp: 40 phiếu.
  • Nhóm Người dân sản xuất nông nghiệp: 30 phiếu.

5. Nội dung nào có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất trong khảo sát hiểu biết của người dân và cán bộ?

Nội dung về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có tỷ lệ trả lời đúng thấp nhất, đạt mức trung bình chung chỉ 56,25% (trong đó cán bộ quản lý đạt 45%, người dân sản xuất phi nông nghiệp đạt 55%, và người dân sản xuất nông nghiệp chỉ đạt 35%). Nguyên nhân do đây là hình thức giao dịch kinh tế mới, phức tạp và người dân tại địa phương rất ít có cơ hội tham gia trên thực tế.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Lệ Hằng đã phản ánh trung thực thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại ba phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ tháng 4/2022 đến tháng 4/2023. Thông qua việc phân tích hồ sơ quản lý kết hợp điều tra xã hội học 100 mẫu, công trình đã làm rõ ưu thế xử lý hồ sơ hành chính đạt tỷ lệ 100% đối với các giao dịch chính thức (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp), đồng thời chỉ ra điểm nghẽn trong việc kiểm soát giao dịch cho thuê ngầm và nhận thức hạn chế về hình thức góp vốn bằng đất. Các giải pháp do tác giả đề xuất bám sát yêu cầu cải cách hành chính một cửa liên thông và tăng cường phổ biến pháp luật, tạo cơ sở thực tiễn hữu ích cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.