Đặt vấn đề Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể” và ông cũng đã từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi thứ của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác và sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Chuyển quyền SDĐ là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Việc chuyển quyền SDĐ được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,.
Điều này đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội. Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội, người SDĐ được đảm bảo QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật.
Nếu không có chuyển quyền SDĐ thì đất đai sẽ không có giá trị. Trấn Yên là một huyện phía Đông của thành phố Yên Bái, có điều kiện tự nhiên và địa hình tương đối thuận lợi trong phát triển kinh tế xã hội. Vì nằm giáp thành phố nên có các hoạt động thương mại dịch vụ phát triển ngày càng sôi động, đem lại cho huyện nguồn thu cơ bản. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai và thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai , ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn huyện Trấn Yên vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp giải n 2 quyết? Đó là những câu hỏi cần được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. Lương Văn Hinh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Trấn Yên - tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010 - 2013”.
Mục đích của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền SDĐ và điều tra,đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ trên địa bàn huyện Trấn Yên giai đoạn 2010 - 2013. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay và cho tương lai. Yêu cầu - Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài, nghiên cứu một cách khoa học và khách quan. - Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển quyền SDĐ.
- Đánh giá xác thực công tác chuyển quyền SDĐ tại huyện Trấn Yên để đưa ra những kết quả đạt được và rút ra những hạn chế còn tồn tại từ đó đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn góp phần nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền SDĐ trong thời gian tới. - Phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền SDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
n 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài 2. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp 1992.
- Luật Đất đai 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. - Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005. - Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ. n 4 - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các văn bản pháp quy của tỉnh Yên Bái, huyện Trấn Yên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất - Quyết định 08/2011/QĐ - UBND ngày 15/03/2011 UBND tỉnh Yên Bái về việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộc quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Yên Bái. - Quyết định số 1324/2007/QĐ-UBND ngày 05/9/2007 của UBND tỉnh Yên Bái về việc điều chỉnh, bổ sung, ban hành mới các loại phí và lệ phí.
- Quyết định số 17/2009/QĐ-UBND ngày 27/7/2009 cảu UBND tỉnh Yên Bái ban hành đơn giá đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn giá đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và đơn giá đo đạc lập bản đồ. - Quyết định số 38/2012/QĐ-UBND quy định việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Yên Bái 2. Cơ sở thực tiễn Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu n 5 cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Trấn Yên có trung tâm huyện lỵ là thị trấn Cổ Phúc cách thành phố Yên Bái 13,5km. Trấn Yên còn có tuyến đường sắt Hà Nội- Lào Cai chạy qua, có dòng sông Hồng chảy dọc theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, đồng thời có đường quốc lộ 37, quốc lộ 32C và 03 đường tỉnh lộ 163,166,172 là các trục đường giao thông huyết mạch của huyện. Với vị trí địa lý khá thuận lợi đã tạo điều kiện quan trọng để Trấn Yên phát triển kinh tế năng động, đa dạng và hoà nhập cùng với các địa phương trong và ngoài tỉnh. Vì vậy, đất đai của huyện cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng.
Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Trấn Yên cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất 2.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.