MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của loài người thì đất đai đặc biệt quan trọng. Mác từng nói: “Đất là mẹ , sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác sử dụng dụng đất đai phải luôn gắn liền với ựu phát triền của xã hội.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người càng tăng, trong khi đất đai thì hữu hạn cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nên kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước, phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cùng với sự gia nhập WTO thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ phát triển nên kinh tế - xã hội, an ninh- quốc phòng là điều tất yếu. Xã Song Giang huyên Văn Quan là một xã vùng III cách trung tâm thành phố Lạng Sơn 30km, sản xuất nông nghiệp là ngành sản xuất chính. Trong những năm qua xã đã đẩy mạnh các chương trình phát triển kinh tế xã hội nông thôn như: Chương trình bê tông hóa kênh mương, làm đường giao thông liên xóm, xây trường học, tạm y tế, chuyển đổi cơ cấu vụ mùa, cây trồng vật nuôi,…….theo hướng xây dựng nông thôn mới.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng kết quả đạt được vẫn còn nhiều hạn chế, cơ sở hạ tầng của xã còn nhiều bất cập và xây dựng thiếu quy hoạch. Xã Song Giang là một xã nghèo, nền kinh tế chính của xã vẫn là thuần nông, sản xuất hàng hóa chưa phát triển, đời sống nhân dân con hết sức khó khăn. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới 2 mà chủ yếu là những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự. Bên cạnh đó công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập như: Tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất……dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu lợi nhuận từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người khác, chính những thực trạng trên đã tạo nên những khó khăn cho việc quản lý Nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự đồng ý của Ban Giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, và sự nhất trí của Ban Chủ Nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, cùng với sự hướng dẫn của Giảng Viên TS:Phan Thị Thu Hằng tôi tiến hành thực hiện đề tài : “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Song Giang - huyện Văn Quan- tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017”. Để từ đó có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy những ưu điểm, hạn chế những yếu điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác CQSDĐ tại xã Song Giang- huyện Văn Quan- tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2015 – 2017 nhằm đưa ra những kết quả đạt được cũng như những tồn tại trong công tác CQSDĐ tại xã Song Giang, từ đó đề xuất các phương hướng, những giải pháp nhằm khắc phục và giải quyết các tồn tại đó.
- Thu thập tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học, đảm bảo tính trung thực, khách quan. -Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được đưa ra những thuận lợi khó khăn trong công tác CQSDĐ và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác CQSDĐ. -Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao 1. Ý nghĩa của đề tài 3 *Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã học được tại nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn đề nghiên cứu, từ đó làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường.
*Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết quả CQSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn, hạn chế còn tồn đọng và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác CQSDĐ tại địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013;[2] Bộ luật Dân sự 2005; Luật thuế sử dụng đất và nhà ở; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;[2] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2013;[13] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;(18) Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;[15] Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;[16] Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.[17] 5 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);[18] Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT); Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; 2.
Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSD đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán,nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện.
Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với 6 tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển, song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp. Khái quát chung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng 7 đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
